Russen haben in den letzten Jahren mehr als zweitausend Unternehmen in Serbien eröffnet; die meisten Mitarbeiter dieser Unternehmen, die aus der Russischen Föderation zugewandert sind, mieten Wohnungen, aber es gibt auch solche, die beschließen, ihre eigenen zu kaufen; Wo soll man das Verfahren für den Kauf von Immobilien beginnen? Wie bereite ich mich auf ein Geschäft vor? Wer ist daran beteiligt? Wie bezahle ich den Verkäufer? Wie vermeide ich Schwierigkeiten? Wir sagen es Ihnen der Reihe nach.
Das Interesse der Russen an serbischen Immobilien ist groß, und wie die Makler sagen, gab es im August-September 2024 mehr Anfragen, vor allem für Wohnungen in aktiv bebauten, preiswerten Gebieten Belgrads.
Viele Umsiedler, die nach Serbien gezogen sind, beschließen, hier Eigentum zu erwerben. Manche betrachten den Kauf einer Immobilie als Möglichkeit, eine Aufenthaltsgenehmigung und eine weitere Staatsbürgerschaft zu erhalten.
Auch Investitionsangebote sind vorhanden, da die Quadratmeterpreise trotz der Stagnation auf dem Markt steigen und es in der Hauptstadt immer eine Nachfrage nach Mietwohnungen gibt.
Können Ausländer in Serbien ohne Einschränkungen Wohnungen kaufen?
Bürger ausländischer Staaten haben das Recht, in Serbien Wohnungen und Häuser zu kaufen, wenn der Grundsatz der Gegenseitigkeit eingehalten wird, d.h. wenn Serben ihrerseits in diesen Staaten Geschäfte tätigen dürfen.
So können Russen, Weißrussen und Ukrainer ungehindert Wohnungen kaufen. Bürger anderer Länder müssen die Informationen abklären.
Was die Beschränkungen für Ausländer betrifft, so gelten sie für Grundstücke. Natürlichen Personen aus dem Ausland ist der Erwerb von unbebauten Grundstücken untersagt, was jedoch nicht für juristische Personen gilt.
Wenn Sie an Grundstücken interessiert sind, können Sie entweder ein Grundstück für ein Unternehmen kaufen oder ein Grundstück mieten, ein Haus darauf bauen und erst dann alles in Eigentum überführen.
Der Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen durch Ausländer ist nicht gestattet.
Welche Art von Immobilien kann ich kaufen, um eine Aufenthaltsgenehmigung in Serbien zu erhalten?
Der Besitz einer bewohnbaren Immobilie ist die Grundlage für die Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung in Serbien. Es gibt keinen Mindestbetrag für die Kosten einer Wohnung oder eines Hauses, aber es gibt einen Vorbehalt - Sie müssen an der Adresse wohnen, für die Sie eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten haben.
Der Eigentümer der Immobilie und seine Familienangehörigen erhalten eine Aufenthaltserlaubniskarte für drei Jahre. Danach können Sie entweder Ihre Aufenthaltsgenehmigung verlängern oder einen Daueraufenthalt beantragen und dann sofort die Staatsbürgerschaft beantragen. Ein wichtiger Vorbehalt ist, dass Sie einen Reisepass nur dann beantragen können, wenn Sie Serbien in diesen drei Jahren insgesamt nicht länger als 10 Monate verlassen haben.
Somit ist der Weg zur Staatsbürgerschaft in Serbien einer der schnellsten und einfachsten der Welt.
Beachten Sie, dass, wenn der Zweck des Kaufs eine Aufenthaltsgenehmigung ist, entweder der Sekundärmarkt oder ein bereits in Betrieb genommenes neues Gebäude für Sie geeignet ist. Andernfalls werden Sie nicht sofort eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten, sondern müssen warten.
Etappen des Kaufs einer Wohnung oder eines Hauses in Serbien
Auswahl einer Immobilie
Theoretisch können Sie selbst nach Immobilien suchen und eine Transaktion abwickeln, aber in der Praxis ist es bequemer und zuverlässiger, sich an eine russischsprachige Agentur zu wenden, die Ihr Assistent wird.
Eine Wohnung oder ein Haus? Zum eigenen Wohnen oder zum Vermieten? Wie viele Zimmer gibt es? Welche Gegenden sind zu bevorzugen? Haupt- oder Nebenwohnsitz? Wie hoch ist das Budget? All diese Fragen besprechen Sie mit Ihrem Makler, und er gleicht Ihre Bedürfnisse und Möglichkeiten mit den auf dem Markt befindlichen Angeboten ab. Ein erfahrener Makler, der die örtlichen Gegebenheiten kennt, kann einen bestimmten Standort, einen Bauträger usw. empfehlen.
Auf der Grundlage von Fotos und Beschreibungen können geeignete Wohnungen elektronisch vorausgewählt werden. Dann lädt der Makler Sie zu einer Besichtigung der Immobilie ein. Es ist wichtig, den Zustand des Objekts, das Ihnen gefällt, zu beurteilen, sicherzustellen, dass alles Ihren Erwartungen entspricht, und eine Entscheidung zu treffen.
Außerdem werden bei den abschließenden Verhandlungen mit dem Verkäufer die Einzelheiten vereinbart: der endgültige Betrag, die Bedingungen für die Transaktion und welche Möbelstücke übrig bleiben.
Prüfung des Objekts und Ausarbeitung des Vertrags
In jedem Land ist es üblich, beim Kauf einer Immobilie auf dem Sekundärmarkt zu prüfen, ob sie rechtlich einwandfrei ist. In Serbien sollte dies auf keinen Fall vernachlässigt werden, da auch problematische Objekte gefunden werden. Es ist zum Beispiel wichtig, nachzufragen, ob die Hypothek vom Eigentümer der Wohnung abgeschlossen wurde und ob es ein Dokument gibt, das diese Tatsache bestätigt, sowie zu klären, ob die Immobilie im nationalen Kataster eingetragen ist. Andernfalls lohnt es sich nicht, ein solches "Gut" zu kontaktieren.
Wenn es sich um ein Geschäft mit einem Bauträger handelt, müssen Sie zum Beispiel sicherstellen, dass die Baugenehmigung dem entspricht, was tatsächlich gebaut wird. Es kommt vor, dass in den Unterlagen von einer Garagengenossenschaft die Rede ist, während ein Mehrfamilienhaus gebaut wird. Das verspricht natürlich auf lange Sicht Probleme.
Diese Kontrollen sind Teil der Arbeit der Agentur.
Der Immobilienmakler ist auch an der Ausarbeitung des Vertrags beteiligt, in großen Agenturen zusammen mit einem Vollzeit-Anwalt und in kleinen Büros mit einem beteiligten Anwalt.
Reservierung des Objekts. Abschluss eines Vorvertrags
Um die Immobilie, für die Sie sich entschieden haben, zu sichern, müssen Sie eine Anzahlung leisten. In Belgrad beträgt sie in der Regel zwischen 1.000 und 5.000 Euro, manchmal auch mehr, je nach dem Preis der Wohnung und dem Datum der vorgeschlagenen Transaktion beim Notar (wie lange das Objekt dem Verkauf entzogen ist).
Die Kaution ist unwiderruflich. Sollten Sie Ihre Meinung über den Kauf ändern, verbleibt sie beim Verkäufer. Wenn der Verkäufer seine Meinung ändert, wird er Ihnen den doppelten Betrag zurückerstatten. Diese Bedingungen sind im Vorvertrag festgelegt.
Halten wir fest, dass die Parteien in Serbien oft bereit sind, ein Geschäft schnell abzuschließen, so dass sie die Reservierungsphase überspringen und sofort den Hauptvertrag abschließen. Dies ist natürlich möglich, wenn der Käufer den erforderlichen Betrag im Voraus vorbereitet hat. Aber auch wenn das Geschäft in drei Tagen abgeschlossen werden soll, muss der Verkäufer einen kleinen Vorschuss hinterlassen, damit er Vertrauen zu Ihnen fasst und die Anzeige von der Website entfernt.
Eröffnung eines Bankkontos und Anhäufung von Geldern auf es
Um eine Immobilie in Serbien zu kaufen, ist es wichtig, dass Sie ein serbisches Bankkonto haben. Abrechnungen mit dem Verkäufer sind nur von Ihrem lokalen Konto möglich!
Einige Banken eröffnen weiterhin Konten für Russen ohne Aufenthaltsgenehmigung, aber das Verfahren verläuft nicht immer reibungslos. Vieles hängt von der Filiale der Bank und insbesondere vom Mitarbeiter ab. So kann es sein, dass die Zentrale den Antrag ablehnt, während die Filiale in der Peripherie ihn buchstäblich am selben Tag genehmigt. In Belgrad zum Beispiel kann die Eröffnung eines Kontos mehrere Wochen dauern, aber in einer Nische derselben Bank ist alles in zwei Tagen erledigt.
Für die Eröffnung eines Kontos benötigen Sie zwei Dokumente - einen ausländischen Reisepass und einen "weißen Karton" - eine Bescheinigung über die polizeiliche Anmeldung am Ort des vorübergehenden Aufenthalts. Diese Bescheinigung wird von dem Hotel, in dem Sie wohnen, oder von dem Eigentümer der Wohnung, die Sie gemietet haben, ausgestellt. Auch die Agentur, die Ihr Geschäft abwickelt, kann Ihnen helfen.
Transaktion: Unterzeichnung des Hauptvertrags, Abrechnungen und Erhalt der Schlüssel
Die Unterzeichnung des Hauptvertrags findet beim Notar oder im Büro der Agentur statt, muss aber in Anwesenheit eines Notars erfolgen.
Wer muss neben dem Notar bei der Transaktion anwesend sein: der Verkäufer, der Käufer, der Rechtsanwalt, zwei Zeugen, die sowohl Serbisch als auch Russisch können (häufig sind dies Immobilienmakler), ein Dolmetscher.
Der Notar liest den Vertragstext in serbischer Sprache laut vor. Der Übersetzer übersetzt gleichzeitig in die Sprache des Käufers.
Nach der Unterzeichnung des Vertrags geht der Käufer zur Bank und überweist das Geld auf das Konto des Verkäufers. Dann kehrt er zum Notar zurück, der auf ihn wartet und ihm eine Quittung für die Zahlung ausstellt. Der Notar schickt die Dokumente an die Katasterkammer, und der Käufer erhält eine von allen Parteien unterzeichnete "Intabulanti-Klausel" - die Erlaubnis zur Eintragung der Übertragung der Eigentumsrechte.
Der Käufer von Fertigwohnungen erhält die Schlüssel entweder sofort am Tag des Geschäftsabschlusses oder nach einigen Tagen nach vorheriger Absprache. Das Gleiche gilt für die Unterzeichnung der Urkunde über die Abnahme und Übergabe der Wohnung.
Anschließend kann der neue Eigentümer in die Wohnung einziehen und die Verträge mit den Stadtwerken auf seinen Namen übertragen.
Übertragung von Eigentum
Die Eintragung von Eigentumsrechten bei der Katasterkammer dauert in der Regel 2-3 Wochen. Mancherorts ist das Verfahren bereits vollständig elektronisch, andernorts ist es das nicht, und die Bescheinigung wird in Papierform ausgestellt.
Nach der Eintragung ist die Gebühr für die Aufnahme neuer Eigentümer in das Kataster zu entrichten. Sie ist gering, 50 Euro, und kann von vertrauenswürdigen Personen bezahlt werden.
Das war's! Sie sind im Kataster als neuer Eigentümer eingetragen, was bedeutet, dass Sie eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen können.
Es ist zu beachten, dass das Verfahren auf dem Primärmarkt seine eigenen bürokratischen Merkmale hat.
Die Eintragung der Eigentumsrechte an einer Wohnung in einem neuen Gebäude ist nach Abschluss aller Arbeiten und Inbetriebnahme des Hauses möglich. In der Praxis dauert es nach der Inbetriebnahme des Gebäudes einige Zeit, bis der Bauträger ein spezielles Dokument erhält - die "Nutzungserlaubnis", d. h. die Erlaubnis zur Nutzung.
Die Menschen können bereits in Wohnungen leben, aber sie sind nicht in das Kataster aufgenommen. Viele haben Angst vor dieser Aussicht, und Ausländer versuchen, Optionen aus frischen "sekundären" oder in neuen Häusern, aber für die es eine "Erlaubnis Spalte" zu wählen.
Steuern auf den Erwerb von Immobilien in Serbien
Beim Kauf eines Hauses auf dem Sekundärmarkt zahlt der Käufer eine Eigentumsübertragungssteuer von 2,5%.
Auf dem Primärmarkt wird die Mehrwertsteuer in Höhe von 10% gezahlt. Sie ist in der Regel bereits im Immobilienpreis enthalten.
Der Eigentümer eines Hauses in Serbien ist verpflichtet, eine jährliche Grundsteuer in Höhe von 0,06 bis 0,6% zu zahlen, je nach Wert der Immobilie und ihrer Lage. Um diese Zahlung leisten zu können, muss der ausländische Eigentümer eine individuelle Steuernummer ausstellen, und zwar spätestens 5 Tage nach dem Kauf, indem er sich an die Steuerbehörde wendet.
Einkommensteuer auf Mietwohnungen: 20%.
Zusätzliche Kosten beim Kauf einer Immobilie in Serbien
Vermittlungsprovision: von 1,5 bis 3%.
Dienstleistungen von Rechtsanwälten, Notaren und Übersetzern: etwa 1% des Transaktionsbetrags.
Insgesamt müssen also 5-6% des Immobilienwertes für Steuern und Nebenkosten aufgewendet werden.
Ist es möglich, eine Transaktion aus der Ferne durchzuführen?
Theoretisch ist dies möglich, aber in der Praxis gibt es in Serbien nur sehr wenige solcher Fälle.
Für eine Reise zum Kauf einer Wohnung sollten mindestens zwei Wochen eingeplant werden, vorbehaltlich vorheriger Absprachen.
Ich danke Ihnen für Ihre Hilfe bei der Vorbereitung des Materials:
Yulia Titova, Leiterin der Agentur RENTSALE,
Elena Selibovskaya, Leiterin der serbischen Abteilung der ausländischen Online-Immobilienagentur VRC, Expertin der Agentur MGS.
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