Wie man eine Immobilie in Thailand kauft: ein detaillierter Leitfaden für Investoren

Die Zahl der Immobilientransaktionen in Thailand ist im Jahr 2023 um fast 50% gestiegen - für welche Objekte ist die Nachfrage besonders deutlich gestiegen? Lesen Sie über den Umsatz von Transaktionen, Eigentumsformen, den Wert von Immobilien in verschiedenen thailändischen Städten sowie vielversprechende Bereiche für Investitionen in unserem großen Leitfaden mit Analysen und Expertenkommentaren.

Eigentumsformen in Thailand

In Thailand können Ausländer Immobilien in zwei Formen besitzen: Freehold (Volleigentum) und Leasehold (langfristige Pacht). Und hier gibt es Nuancen: Ein Ausländer kann eine Wohnung im Volleigentum (Freehold) nur in einer Eigentumswohnung erwerben (in diesem Fall hat jede Wohnung ihren eigenen Eigentümer, aber das gemeinsame Gebiet ist Gemeinschaftseigentum); wenn es um den Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus geht, dann steht Ausländern nur langfristiges Pachtrecht zur Verfügung. 

Wenn das Ziel darin besteht, eine Villa mit Grundstück zu kaufen, dann kann ein Ausländer nur das Haus (Gebäude) vollständig besitzen. Ein Grundstück kann von einer ausländischen Person nur in Form eines langfristigen Pachtvertrags für einen durchschnittlichen Zeitraum von bis zu 90 Jahren vergeben werden.
Um Land zu besitzen, können Sie in Thailand ein Unternehmen gründen, da es in diesem Fall erlaubt ist, Grundstücke zu besitzen. Der Anteil der ausländischen Beteiligung an dem Unternehmen sollte 49% oder weniger betragen. 

Und eine weitere Möglichkeit: Ausländer können mindestens 40 Millionen Baht (1.127.714 USD) in ein von der Investitionsbehörde genehmigtes Projekt investieren. Damit haben sie das Recht, bis zu 1.600 Quadratmeter Land zu erwerben.

Die Anzahl der Transaktionen und die durchschnittlichen Kosten für Immobilien in Thailand

Nach Angaben der thailändischen Zentralbank (Bank of Thailand) belief sich der Geldumsatz aus dem Kauf und Verkauf von Immobilien im Jahr 2023 in Thailand auf 951.540,99 Millionen Baht ($26,6 Milliarden), das sind 20% mehr als im Vorjahr. Der höchste Geldumsatz wurde in der zentralen Region des Landes verzeichnet, und der größte Zuwachs fand im Osten statt - um das 1,5-fache.

Im gleichen Zeitraum stieg die Zahl der Transaktionen um 43% und überstieg 150.000. Wohnimmobilien dominiert in der Struktur der Transaktionen - 93% der Gesamtzahl der Immobilientransaktionen. Allerdings ist es erwähnenswert, die erhöhte Nachfrage nach kommerziellen Einrichtungen - Transaktionen mit ihnen wurden 7,6-mal häufiger als im Jahr 2022 gemacht. Die Zahl der Grundstückstransaktionen hat sich ebenfalls erhöht - um mehr als das 2-fache in einem Jahr.

Die Nachfrage in der thailändischen Immobilienmarkt wird von Russen und Investoren vom chinesischen Festland und aus Hongkong gebildet. Weitere wichtige Investoren sind Einwanderer aus den Vereinigten Staaten, Singapur, Taiwan, Japan und dem Vereinigten Königreich. 

Hier ist die Kosten für thailändische Immobilien am Beispiel von drei Städten:

* am 15.03.2024

Quelle: Numbeo. 

Immobilienerwerb in Thailand in Schritten

Hier erfahren Sie Schritt für Schritt, was Sie tun müssen, um eine Immobilie in Thailand zu kaufen: 

1. Beauftragen Sie einen Anwalt für Immobilienrecht

Da diese Branche in dem Land noch nicht reguliert ist, kann Ihnen ein Rechtsanwalt mehr Sicherheit bieten als ein Immobilienmakler. 

2. Ein Objekt buchen

Die Reservierungsvereinbarung enthält detaillierte Angaben zu den Vertragsparteien, wichtige Informationen über das Objekt sowie Angaben zu den Parteien und den Zahlungsterminen.

Der Käufer zahlt 1% des Wertes des Objekts als Anzahlung an den Verkäufer, was dazu führt, dass das Objekt vorübergehend aus dem Verkauf genommen wird. Die Kaution kann in bar gezahlt oder auf das Konto des Verkäufers überwiesen werden.

3. Prüfen Sie die rechtliche Zuverlässigkeit der Transaktion

Ein zugelassener Rechtsanwalt wird Ihnen hier besonders nützlich sein. Er wird folgende Aspekte prüfen: den Bauträger, den Zustand des Objekts, das Vorhandensein von Lasten, Arresten, Pfandrechten und die Rechte Dritter.

4. Einen Vertrag abschließen

Kurz nach der Anzahlung ist es an der Zeit, sich mit dem Kauf- und Verkaufsvertrag vertraut zu machen. Er enthält folgende Informationen: die Bedingungen für den Kauf des Objekts und die Art seiner Eintragung, die mit der Transaktion und der anschließenden Instandhaltung des Objekts verbundenen Kosten, die Sanktionen bei Verletzung der Vertragsbedingungen. 

5. Bezahlen Sie für die Transaktion

Dort Es gibt zwei Möglichkeiten, in Thailand für eine Transaktion zu bezahlen:

Beim Kauf eines Neubaus kann die Zahlung durch Überweisung auf die im Vertrag angegebenen Daten des Bauträgers erfolgen. Dies kann von einem Konto in einem beliebigen Land aus geschehen, vorausgesetzt, das Konto ist auf den Namen des Käufers registriert. Es ist auch möglich, von einem Konto einer juristischen Person zu zahlen, deren Gründer der Käufer ist.

Wenn Sie auf dem Sekundärmarkt kaufen, müssen Sie ein Konto bei einer thailändischen Bank eröffnen und Geld von Ihrem Konto in einem anderen Land auf dieses Konto überweisen. Bei der Registrierung von Immobilien bei der Landbehörde schickt der Käufer dem Verkäufer einen Scheck über den angegebenen Betrag.

Das ist wichtig. Bei der Eintragung einer Immobilie im Volleigentum (Freehold) ist es wichtig, dass die Mittel aus dem Ausland stammen. Diese Tatsache wird vom Land Department bei der Eintragung der Transaktion überprüft. Im Falle der Eintragung von Liegenschaften in Form eines langfristigen Pachtvertrags (Erbpacht), so kann die Berechnung auf jede verfügbare Weise vorgenommen werden.

Beachten Sie auch, dass Sie in Thailand sogar mit Kryptowährungen legal ein Haus kaufen können. 

6. Registrierung des Eigentumsrechts

Nachdem alle Zahlungen im Rahmen des Vertrages geleistet wurden, erfolgt die Eintragung der Eigentums- oder langfristigen Pachtrechte bei der Landbehörde. Bei der Eintragung müssen Vertreter des Bauträgers (Verkäufer) und des Käufers anwesend sein.

Der Abschluss eines Geschäfts dauert in der Regel 30 bis 60 Tage. 

Ähnliche Ausgaben beim Kauf einer Immobilie in Thailand

Zu den zusätzlichen Kosten, die Sie zu tragen haben, gehören:

• Die Übertragungsgebühr beträgt 0,01%-2,00% (vom Käufer zu zahlen).
• Das Honorar des Immobilienmaklers beträgt 3%-5% (vom Verkäufer bezahlt).
• Die Quellensteuer beträgt 1% des angegebenen Betrags oder des geschätzten Werts der Immobilie, je nachdem, welcher Betrag höher ist (vom Verkäufer zu zahlen). Der Satz kann je nach Art der Immobilie und den Umständen des Verkaufs variieren.
• Die Stempelgebühr beträgt 0,50%. Sie wird bei der Registrierung der Transaktion erhoben und kann je nach Vertragsbedingungen sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer gezahlt werden.
• Eine besondere Gewerbesteuer beträgt etwa 3,30% des Wertes der Immobilie. Diese Steuer gilt, wenn die Immobilie weniger als 5 Jahre nach dem Erwerb verkauft wird. Hinzu kommt eine Gemeindesteuer von 10% des Betrags der Sondersteuer. 
• Die Registrierungsgebühr beträgt 2% (in der Regel vom Käufer bezahlt).
• Die Kosten für juristische Dienstleistungen sind verhandelbar.

Kauf eines Hauses in Thailand für Hypotheken und Ratenzahlungen

Bis vor kurzem boten thailändische Banken Ausländern nur sehr selten Hypothekendarlehen an, aber jetzt gibt es eine solche Möglichkeit. Dabei ist zu bedenken, dass die Chancen viel größer sind, wenn Sie die folgenden Kriterien erfüllen:

• Es ist legal, in Thailand zu arbeiten, mindestens 1-2 Jahre alt zu sein, bevor man eine Hypothek beantragt und ein stabiles Einkommen von 80.000 THB - 140.000 THB (€2153-3768) zu haben.
• Sie haben die doppelte Staatsbürgerschaft, von denen eine thailändisch ist. Dies kann die Aufnahme eines Hypothekarkredits vereinfachen, ist aber nicht für alle Banken eine Voraussetzung.
• Eine thailändische Aufenthaltsgenehmigung ist ebenfalls von Vorteil.

Dabei liegt die Anfangszahlung in der Regel zwischen 30% -40% des Wertes der Immobilie, und der Restbetrag von 70%-60% kann als Darlehen bei einer Bank aufgenommen werden. 

Der Zinssatz für eine 20-jährige Festhypothek in Thailand beträgt 5,41%. Er kann je nach wirtschaftlicher Lage und den individuellen Bedingungen des Kreditnehmers variieren. 

Es besteht auch die Möglichkeit, einen Ratenzahlungsplan des Bauträgers zu vereinbaren: Während der Bauphase ist er zinslos, danach werden 3-5% pro Jahr auf den Restbetrag der Schulden angerechnet. 

Vielversprechende Gebiete in Thailand für Investitionen 

Alexander Chernokulsky, Direktor des Unternehmens Zhilfond Vor dem Hintergrund des überhitzten thailändischen Inselmarktes interessieren sich die Investoren zunehmend für Immobilien auf dem Festland.

- Thailand ist unter dem Gesichtspunkt der Investitionen aufgrund der stabilen Entwicklung der Immobilienpreise interessant. Wenn Sie während der Bauphase in eine Eigentumswohnung investieren, können Sie bis zur Fertigstellung des Objekts einen durchschnittlichen Wertzuwachs von bis zu 50% erzielen.

Aber auch nach der Übergabe des Objekts oder beim Kauf von Zweitimmobilien können Investoren an der Miete verdienen. Der Vermietungsmarkt in Thailand ist margenstark, wenn auch heterogen. So ist die Rentabilität der Vermietung von Immobilien auf Phuket in der Saison hoch und in der Nebensaison niedrig. In den großen Städten - Bangkok, Pattaya, Chiang Mai - Saisonalität ist nicht so ausgeprägt: in der Saison, können Sie eine Wohnung für eine lange Zeit für 20 Tausend Rubel mieten. Baht pro Monat (ca. $560), und außerhalb der Saison - etwa 15 Tausend. Baht ($420), einfach weil mehr Möglichkeiten auf dem Markt freigegeben werden. 

Dies geht aus der Studie Global Property Guide hervor, im vierten Quartal 2023, In Phuket, die Rendite aus der Vermietung einer Wohnung variiert von 5,45 bis 6,45%je nach Lage und Größe der Immobilie, mit einem Durchschnitt von 5,87%. In Bangkok reicht die Mietrendite von 2,19 bis 9,52% (Durchschnitt - 4,88%), Pattaya - von 3,24 bis 10,04% (Durchschnitt 6,25%), in Chiang Mai - von 5,5 bis 7,28% (Durchschnitt 6,32%).

Unseren Prognosen zufolge werden im Jahr 2024 die Die beliebtesten Ziele für Investoren werden Städte sein, insbesondere Urlaubsorte. wie Pattaya - die Stadt entwickelt sich aktiv, während der Immobilienmarkt hier noch deutlich demokratischer ist, was die Preise angeht. 

Im Jahr 2026 soll der Bau eines Flughafens in der Nähe von Pattaya abgeschlossen sein - es entsteht ein Verkehrsknotenpunkt, der Bangkok entlastet und den Touristenstrom in Pattaya erhöht. Außerdem wird eine Eisenbahnlinie zwischen Pattaya und dem nur 150 km entfernten Bangkok gebaut, mit der man in nur 30 Minuten von Stadt zu Stadt gelangen kann. Dies wird sich in Zukunft sicherlich auf die Kosten von m2 auswirken, was die Attraktivität von Immobilien hier erhöht.

Die Dynamik der Umverteilung der Nachfrage vom Inselteil Thailands auf das Festland war bereits im Jahr 2023 spürbar. Nach Angaben der thailändischen Zentralbank stieg in den ersten zehn Monaten des Jahres 2023 das Gesamtvolumen der Transaktionen für den Erwerb von Immobilien in der Zentralregion (Bangkok, Ayutthaya, Kanchanaburi), auf die etwa 60% der Nachfrage entfallen, um 17,7% gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. 

In der nordöstlichen Region (Amnat Charoen, Buriram) stieg das Transaktionsvolumen im gleichen Zeitraum um 25%; in der nördlichen Region (Chiang Mai, Lamphun, Lampang) - um 26,4%; in der südlichen Region (Phuket, Koh Samui) - um 46,3%; in der östlichen Region (Chachengsau, Chonburi, Rayong) - um 63%.

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FAQ zum Immobilienkauf in Thailand

Welche Formen des Immobilieneigentums gibt es in Thailand?

Ausländer können in Thailand Immobilien in zwei Formen besitzen: Freehold (Volleigentum an einer Wohnung in einer Wohnanlage) und Leasehold (langfristige Pacht eines Grundstücks oder einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus).

Welche zusätzlichen Kosten können beim Kauf einer Immobilie in Thailand entstehen?

Zu den zusätzlichen Kosten gehören Überweisungsgebühren, Maklergebühren, Eintragungsgebühren, Steuern (einbehaltene Steuern, Sondersteuern, Gemeindesteuern) und Rechtsberatung.

Welche Steuern muss ich zahlen, wenn ich eine thailändische Immobilie kaufe und besitze?

Die Steuern auf den Kauf belaufen sich für den Käufer auf etwa 2-3% der Kosten. Beim Besitz von Wohnimmobilien über 10 Millionen Baht (~$274 Tausend) werden jährlich 0,03% des Wertes gezahlt.

Ist es möglich, in Thailand eine Hypothek oder einen Ratenplan für den Kauf eines Hauses aufzunehmen?

Ja, einige thailändische Banken gewähren Ausländern unter bestimmten Bedingungen (stabiles Einkommen, Aufenthaltsgenehmigung usw.) Hypothekendarlehen. Die Anfangszahlung beträgt in der Regel 30-40%. Der Ratenplan ist während der Bauphase zinsfrei, danach sind 3-5% pro Jahr für die Restschuld zurückzuzahlen. 

Welches sind die vielversprechendsten Bereiche für Immobilieninvestitionen in Thailand?

Nach Ansicht von Experten werden in den kommenden Jahren vor allem die großen Städte und Ferienzentren auf dem Festland - Pattaya, Chiang Mai, Bangkok usw. - bei Investoren beliebt sein.

Wie profitabel ist die Vermietung von Immobilien in beliebten thailändischen Städten?

Den Untersuchungen zufolge lag die durchschnittliche Mietrendite im Jahr 2023 bei: in Bangkok - 4,88%, in Pattaya - 6,25%, in Chiang Mai - 6,32%, auf Phuket - 5,87%.

Autor

Julija Janukowitsch Chefredakteur

Ich bin verantwortlich für die Arbeit der Redaktion. Ich schreibe Experteninterviews und Leitfäden.

Mitverfasser

Anastasia Fomina Analyst

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