Hohe Zinssätze und heterogene Veränderungen der Preise für Wohnimmobilien. Wie sieht der kanadische Immobilienmarkt im Jahr 2024 aus?

Der kanadische Immobilienmarkt hat sich seit 2020 stark verändert. Von Rekordverkaufszahlen in den Jahren 2020-2021 zu einer Verlangsamung der Aktivität in den Jahren 2022-2023. Im Jahr 2024 zeigt der Markt Anzeichen einer Erholung, bleibt aber im Standby-Modus. In dieser Analyse werden wir die aktuelle Marktlage, die Wohnungspreise in den Großstädten, die Trends auf dem Mietmarkt und die Auswirkungen der Einwanderung auf den kanadischen Wohnungssektor untersuchen.

Ein Rückblick: Kanadas Immobilienmarkt 2020-2023

Im Jahr 2020 stellte der kanadische Immobilienmarkt einen Rekord für die Anzahl der Kauf- und Verkaufstransaktionen mit Wohnimmobilien auf, und 2021 wurde er gebrochen. Im Jahr 2020 wurden auf dem kanadischen Wohnungsmarkt mehr als 550 Tausend Wohnimmobilientransaktionen getätigt (14-15 Transaktionen pro Tausend Einwohner), und Ende 2021 waren fast 665.538 Wohnimmobilientransaktionen im Land registriert (in Bezug auf eintausend Einwohner sind dies 17-18 Transaktionen).

Es gab mehrere Gründe für die Rekordleistung auf dem Markt, aber der wichtigste war die Senkung der Zinssätze. Im März 2020 senkte die kanadische Zentralbank den Zinssatz dreimal hintereinander: lag er Anfang März noch bei 1,75%, so lag er am Ende bereits bei 0,25%, und das war ein historischer Tiefststand. Diese drastischen Maßnahmen der Bank zielten darauf ab, die wirtschaftlichen Folgen der im Dezember 2019 ausgebrochenen COVID-19-Pandemie sowie den starken Rückgang der Weltmarktpreise für Erdöl zu bewältigen (und das wirtschaftliche Wohlergehen Kanadas hängt weitgehend von den Energieexporten ab).

Die rekordverdächtig niedrigen Zinssätze haben einen beispiellosen Boom auf dem Immobilienmarkt ausgelöst - Kredite wurden wesentlich erschwinglicher, was zu verstärkten Investitionen auf dem Immobilienmarkt und zu einer erhöhten Konsumtätigkeit führte. Und die hohe Nachfrage stimulierte das Angebot auf dem Markt.

Als die Pandemie jedoch zu Ende ging, begann die Inflation in Kanada zu steigen, und die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie gewannen an Dynamik. Die Inflation erreichte im Sommer 2022 ihren Höhepunkt und lag bei 8,1%. Um ihn auf einem akzeptablen Niveau zu halten, begann die kanadische Zentralbank, den Zinssatz zu erhöhen. In einem kurzen Zeitraum - von März 2022 bis Juli 2023 - erhöhte die Zentralbank den Zinssatz auf 5%. Dies ist der höchste Wert seit 2001.

Die Reaktion des Immobilienmarktes war wie folgt: ein Rückgang der Aktivität und damit ein Rückgang des Investitionsflusses in den Wohnimmobilienmarkt sowie ein Rückgang des Bauvolumens. Ende 2023 belief sich die Aktivität auf dem kanadischen Wohnimmobilienmarkt auf 11 Transaktionen pro tausend Einwohner.

Aktuelle Situation: Der kanadische Wohnungsmarkt im Jahr 2024

Ausgehend von den Ergebnissen des ersten Halbjahres 2024 können wir sagen, dass es positive Entwicklungen auf dem kanadischen Immobilienmarkt gegeben hat, aber der Markt selbst kann mit dem Ausdruck "auf Standby" charakterisiert werden. Es sollte hinzugefügt werden, dass die kanadische Zentralbank Anfang Juni den Zinssatz von 5% auf 4,75% gesenkt hat - welche Auswirkungen dies auf den kanadischen Immobilienmarkt haben wird und ob die Zinssätze weiter gesenkt werden, wird erst nach den Ergebnissen des dritten und vierten Quartals bekannt werden.

Nach Angaben des WOWA-Portals.CA wurden in den ersten 5 Monaten des Jahres 2024 192.227 Transaktionen auf dem kanadischen Wohnungsmarkt getätigt, das sind 9,1% mehr als in den ersten 5 Monaten des Jahres 2023. Vergleicht man die Quartalszahlen, so wurden im ersten Quartal 2024 in Kanada 117.081 Wohnimmobilientransaktionen abgeschlossen, das sind 8% mehr als im vierten Quartal 2023 und 27,1% mehr als im ersten Quartal 2023. Für das 2. Quartal 2024 liegen noch keine endgültigen Daten vor. Im April-Mai belief sich die Gesamtzahl der Transaktionen auf 75.146 Transaktionen.

Überblick über die Immobilienpreise nach Bundesländern

Schauen wir uns die aktuelle Preise auf dem kanadischen Wohnimmobilienmarkt nach Provinzen und 5 Großstädten. Alle Preise werden in US-Dollar (USD) pro Wohneinheit angegeben.

Bis Ende Mai 2024 stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohneigentum in fast allen Provinzen im Vergleich zu den Preisen von vor einem Jahr. Diese Schlussfolgerungen lassen sich aus den auf dem WOWA-Portal veröffentlichten Daten ziehen.CA Die größten Anstiege wurden in den Provinzen Neufundland und Labrador (+12,6%), New Brunswick (+8,4%) und Alberta (+8,0%) verzeichnet. In den Provinzen British Columbia und Ontario sanken die Preise um 1,51 bzw. 3,71 TTP.

Bevor wir uns direkt mit den Wohnkosten in den Städten befassen, sollten wir die Arten von Wohnimmobilien bestimmen, die in Kanada gekauft werden können.

Im WOWA-Portal.CA werden 5 Arten von Wohnimmobilien unterschieden:

• Freistehendes Haus (Einfamilienhaus) ist ein freistehendes Wohngebäude, das für das Wohnen mit einer Familie konzipiert ist. Rechtlich gesehen ist ein solches Haus eine einzige Wohneinheit.
• Zweifamilienhaus Startseite (Doppelhaushälfte) - das ist ein freistehendes Wohnhaus, das aus zwei Wohnungen besteht, die durch eine gemeinsame Wand getrennt sind. Jede Wohnung in einem solchen Haus hat einen eigenen Eingang und ein eigenes Grundstück. Die Marktanalyse wird die Kosten für eine Wohnung in einem solchen Haus angeben.
• Stadthäuser - Es handelt sich um einen Komplex von niedrigen Wohngebäuden mit mehreren Wohnungen, die durch eine gemeinsame Wand verbunden sind. Jede Wohnung in den Stadthäusern hat einen eigenen Eingang und ein angrenzendes Grundstück. In der Marktanalyse werden die Kosten für eine Wohnung in einem Stadthaus angegeben.
• Eigentumswohnung (Apartment) - das sind Wohnungen in Eigentumswohnungen. Es handelt sich um Wohnkomplexe mit Gemeinschaftsbereichen wie Fluren, Parkplätzen, Treppenhäusern, Aufzügen und so weiter. Verschiedene Wohnkomplexe können unterschiedliche Gemeinschaftsbereiche haben: So können moderne Wohnkomplexe Fitnessstudios, Fahrradabstellräume, ein gut gepflegtes Hausgebiet mit verschiedenen Aktivitäten umfassen.
• Plexe (Plex-Wohnungen) - das sind mehrstöckige Gebäude mit mehreren separaten Blöcken, in der Regel einer für jedes Stockwerk. Der Eingang zu jedem Block ist in der Regel durch einen Außeneingang zugänglich, und die oberen Etagen sind durch Treppen miteinander verbunden. Die Marktanalyse zeigt die Kosten für einen Wohnblock in einem solchen Haus.

Toronto

Bis Ende Juni 2024 gab es nach Angaben der WOWA beispielsweise 6.213 Wohneinheiten. Immobilienkauf und Verkaufstransaktionen auf dem Immobilienmarkt von Toronto - das sind 11,4% weniger als im Vormonat und 16,9% weniger als im Juni letzten Jahres.

So wurden im Juni 2024 17.964 neue Angebote zum Verkauf gestellt, und das monatliche Verhältnis von verkauften Immobilien zu neuen Angeboten betrug 35% (im letzten Monat waren es 38%). Diese Abwärtsbewegung deutet darauf hin, dass die Nachfrage langsamer wächst als das Angebot an bezahlbarem Wohnraum auf dem Markt. Wenn das Verhältnis von verkauften Immobilien zu neuen Angeboten auf dem Markt unter 40% liegt, dann ist ein solcher Markt ein Käufermarkt.

Struktur des Marktes

Montreal

Bis Ende Mai 2024 wurden in Montreal 4.563 Wohnimmobilientransaktionen registriert, das sind 2,7% weniger als im April dieses Jahres und 3% mehr als im Mai 2023.

Im Mai gab es 7005 neue Angebote für Wohnimmobilien auf dem Markt von Montreal. Das monatliche Verhältnis von verkauften Immobilien zu neuen Angeboten betrug 65%. Wenn das monatliche Verhältnis von verkauften Immobilien zu neuen Angeboten mehr als 60% beträgt, dann kann der Markt als Verkäufermarkt bezeichnet werden.

Struktur des Marktes

Calgary

Bis Ende Juni 2024 wurden auf dem Calgaryer Wohnimmobilienmarkt 2.738 Kauf- und Verkaufstransaktionen getätigt, das sind 11,4% weniger als im Vormonat und 13,0% weniger als im Juni letzten Jahres.

Im Juni dieses Jahres gab es in Calgary 3.798 neue Angebote für Wohnimmobilien. Das monatliche Verhältnis von verkauften Immobilien zu neuen Angeboten betrug 72%, was den Markt als Verkäufermarkt charakterisiert.

Struktur des Marktes

Edmonton

Im Mai wurden in Edmonton 3.220 Wohnimmobilien verkauft - 2,9% mehr als im April dieses Jahres und 18,4% mehr als im Mai letzten Jahres. Das monatliche Verhältnis von verkauften Immobilien zu neuen Angeboten betrug im Mai 74%, was darauf hindeutet, dass der Wohnimmobilienmarkt in Montreal ein Verkäufermarkt ist.

Struktur des Marktes

Vancouver

Im Juni wurden in Vancouver 2.418 Kauf- und Verkaufstransaktionen von Wohnimmobilien abgeschlossen, das sind 11,5% weniger als im Mai dieses Jahres und 19,1% weniger als im Juni letzten Jahres.

Die Zahl der neuen Hausverkäufe im Juni betrug 5.723, und das monatliche Verhältnis von verkauften Immobilien zu neuen Angeboten lag im Juni bei 42%. Dies charakterisiert den Wohnimmobilienmarkt von Vancouver als einen ausgeglichenen Markt.

Struktur des Marktes

Kanadas Mietmarkt: Trends und Preise

Werfen wir einen genaueren Blick auf die tatsächliche Höhe der Mieten in Kanada im Mai 2024, basierend auf denselben 5 Städten, auf deren Grundlage die Kaufpreise betrachtet wurden.

Die Daten über die Höhe der Miete sind dem Portal RENTALS.CA entnommen. Die Miete und ihre Veränderungen werden in kanadischen Dollar (CAD) angegeben. Nach Angaben der kanadischen Zentralbank entsprach im Mai 2024 1 kanadischer Dollar 0,7315 US-Dollar.

Die Höhe der Miete für eine Wohnung in CAD hängt von der Anzahl der Schlafzimmer ab:

• 1B ist eine 1-Schlafzimmer-Wohnung.
• 2B ist eine 2-Schlafzimmer-Wohnung.
• 3B ist eine 3-Zimmer-Wohnung.

Einwanderung und ihre Auswirkungen auf den kanadischen Immobilienmarkt

Nach Angaben von Statistics Canada erreichte die Bevölkerung Kanadas am 1. Januar 2024 40.769.890 Einwohner, das sind 1,27 Millionen mehr als am 1. Januar 2023. Zum Vergleich: Im Jahr 2020 lebten etwas mehr als 38 Millionen Menschen in Kanada. Das statistische Amt erklärte auch, dass dies das höchste jährliche Bevölkerungswachstum (+3,2%) in Kanada seit 1957 ist (damals waren es +3,3%).

Dieses hohe Bevölkerungswachstum wurde durch die befristete Einwanderung erreicht. Ohne die befristete Einwanderung, die sich allein auf die dauerhafte Einwanderung und das natürliche Wachstum stützt, wäre das Bevölkerungswachstum Kanadas fast dreimal so hoch gewesen (+1,2%), berichtet das kanadische Statistikamt.

Bis zum Jahr 2023 wurde fast das gesamte Bevölkerungswachstum durch internationale Migration (dauerhaft und vorübergehend) erzielt: Es belief sich auf 97,6%, und die restlichen 2,4% sind ein natürliches Wachstum.

Das kanadische Ministerium für Einwanderung, Flüchtlinge und Staatsbürgerschaft berichtet, dass im Jahr 2023 471.711 dauerhafte Einwanderer Kanada als ihre neue Heimat gewählt haben. Es wird auch berichtet, dass die dauerhafte Einwanderung in allen Provinzen und Territorien Kanadas mit Ausnahme von Nova Scotia und Quebec zugenommen hat.

Im Jahr 2023 wird die Bevölkerung um weitere 804.901 Personen mit dem Status eines nicht ständigen Einwohners Kanadas wachsen. Die meisten von ihnen sind Zeitarbeiter, die den kanadischen Arbeitsmarkt versorgen, gefolgt von internationalen Studenten. Berichten zufolge ist jeder zehnte nichtständige Einwohner ein Asylbewerber.

Bevölkerungsschätzungen besagen, dass am 1. Januar 2024 2.661.784 Nicht-Einwohner in Kanada lebten, von denen 88% Inhaber einer Aufenthaltserlaubnis in Kanada und deren Familienangehörige sind; die restlichen 12% sind Asylbewerber mit oder ohne Arbeits-/Studienerlaubnis.

Die Wachstumsrate der Bevölkerung hat zwangsläufig Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. So stellt das Ministerium für Einwanderung, Flüchtlinge und Staatsbürgerschaft des Landes fest, dass die Wachstumsrate der kanadischen Bevölkerung, die durch die Einwanderung entsteht, das Wachstum der Zahl der erschwinglichen Wohnungen übersteigt.

Dies zeigt sich vor allem auf dem Mietwohnungsmarkt: Die Einwanderung spielt eine wichtige Rolle bei der Belebung der Nachfrage auf diesem Markt in den kanadischen Großstädten. Eine erhöhte Nachfrage bei begrenztem Angebot führt zwangsläufig zu einem Anstieg der Mietpreise.

Die Auswirkungen der Einwanderung sind auch auf dem Markt für den Kauf und Verkauf von Wohnraum spürbar. In vielen kanadischen Städten, in denen die Zahl der Einwohner aufgrund von Neuzuwanderern jedes Jahr steigt, gibt es eine erhöhte Nachfrage nach Wohnraum (die das Angebot deutlich übersteigt).

Es ist auch erwähnenswert, dass das Tempo des Baus und der Inbetriebnahme neuer Wohnungen in Kanada jetzt niedriger ist als in früheren Perioden, und es wird erwartet, dass sie bis zum Ende des Jahres abnehmen werden, und eine Verbesserung im Bausektor wird erst in den nächsten zwei Jahren erwartet. Die gestiegene Nachfrage und ein möglicher Mangel an neuen Wohnungen führen zu höheren Preisen, und die hohen Kreditzinsen verschärfen die derzeitige Situation noch.

Es sollte jedoch hinzugefügt werden, dass die Einwanderung und die erhöhte Nachfrage nach Wohnraum Investitionen in kanadische Immobilien anziehen. Viele Ausländer halten Kanada für einen sicheren Ort, um ihr Geld zu investieren, was sicherlich richtig ist. Wenn jedoch die Kreditzinsen hoch sind, der Bausektor ständig mit bürokratischen Verzögerungen zu kämpfen hat und der Arbeitsmarkt mit einem Mangel an Arbeitskräften konfrontiert ist, weckt dies Bedenken, wie schnell ein bestimmtes Bauprojekt umgesetzt wird und wie schnell sich die investierten Gelder amortisieren.

Die Kanadier selbst reagieren auf den Anstieg der Einwanderung unterschiedlich. Laut einer von CBC NEWS durchgeführten Umfrage sind drei von vier Kanadiern der Meinung, dass die zunehmende Einwanderung die Wohnungskrise verschärft und das Gesundheitssystem unter Druck setzt. Fast zwei Drittel der Befragten sind der Meinung, dass der Zustrom neuer Migranten die Belastung für das Bildungssystem erhöht.

Etwa drei Viertel der Befragten stimmten zu, dass eine verstärkte Zuwanderung zur kulturellen Vielfalt beiträgt, und 63% der Befragten gaben an, dass die Ströme junger Migranten zur Bildung von Arbeitskräften und der Steuerbasis beitragen.

Es ist erwähnenswert, dass Investitionen in Wohnimmobilien in Kanada durch Ausländer ein recht begrenztes Einkommen darstellen. Ausländer können in Immobilien investieren, aber der Erwerb von Eigentum ist für sie verboten. Die Ausnahme sind Ausländer, die eine Arbeitserlaubnis in Kanada haben, Studenten sind, den Flüchtlingsstatus beantragen und bestimmte Kriterien erfüllen.

Autor

Roman Tomashevich Analyst

Ich zeige die Situation auf dem Immobilienmarkt in Diagrammen und Zahlen.

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