In den letzten Jahren hat sich der griechische Wohnungsmarkt wie ein Sirtaki beschleunigt, aber seit dem zweiten Quartal 2024 hat sich sein Wachstumstempo leicht verlangsamt; wie sieht es aktuell mit Verkäufen und Preisen aus? Müssen Investoren Angst vor den Beschränkungen der Kurzzeitvermietung haben? Was hat es mit dem goldenen Visum und dem Visum für digitale Nomaden auf sich? Wir haben mit Experten von erfahrenen russischsprachigen Immobilienagenturen darüber gesprochen.
Im Jahr 2024 werden ausländische Investitionen auf dem griechischen Wohnungsmarkt erreicht einen historischen Höchststand von 2,75 Milliarden Euro, wobei sich das letzte Quartal als das produktivste erwies.
Für diesen Erfolg gibt es wichtige wirtschaftliche Gründe:
1. Anziehend Steuerregelung für nicht ständige Einwohner des Landes (100.000 Euro für alle Einkünfte, die 15 Jahre lang im Ausland erzielt wurden, vorbehaltlich einer Investition von 500.000 Euro oder mehr in Immobilien oder Vermögen) und vermögende Rentner (fester Satz von 7%).
Laut der New World Wealth-Studie wird es in Griechenland im Zeitraum 2022-2024Etwa 1.200 Millionäre aus verschiedenen Ländern ließen sich nieder dort.
2. Das Programm zur Erlangung der Aufenthaltsgenehmigung eines Landes für Investitionen in Quadratmeter ist das "Goldene Visum". Seit September letzten Jahres haben die Behörden das Programm reformiert und die Mindestanforderungen an die Kosten für die Anlage erhöht. Um eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, muss man nun ein Haus im Wert von 800.000 Euro in Athen, Thessaloniki, auf den Inseln Mykonos und Santorin, von 400.000 Euro in anderen Regionen und von 250.000 Euro bei der Umwandlung von Wohnungen aus ehemaligen Geschäftsgebäuden kaufen, unabhängig vom Standort.
Jedes zehnte der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses an einen Ausländer im vergangenen Jahr mit der Teilnahme des Käufers am Golden Visa Programm verbunden.
3. Die durchschnittlichen Immobilienpreise sind im Vergleich zu anderen europäischen Ländern niedriger. Während des Krisenzeitraums von 2009 bis 2016 fielen die Immobilienpreise um 45% oder mehr, und Anfang 2025 hatten die Preise gerade wieder das Niveau von 2008 erreicht und mancherorts, z. B. in Attika, überschritten. Zum Vergleich: In Portugal sind die Preise für Wohnungen und Häuser in 15 Jahren um 140% gestiegen, in Deutschland um 77%, im Vereinigten Königreich um 65%.
4. Der Aufwärtstrend der Preise ist seit 2017 ungebrochen. Im Jahr 2024 werden die Wohnungspreise in Griechenland erhöht um durchschnittlich 8,7%, aber es gab einen spürbaren Rückgang Verlangsamung der Wachstumsraten seit dem zweiten Quartal des vergangenen Jahres.
Griechenland steht, wie viele andere Länder auch, vor einem Knappheit von Langzeitmietwohnungen aufgrund der Ausbreitung von Tagesmietwohnungen in Tourismusregionen. Die Behörden haben bereits den Kampf gegen die "Kurzzeitmiete" angekündigt, aber die Methoden sind noch recht milde. steuerliche Anreize für Eigentümer, die Wohnungen über einen längeren Zeitraum vermieten, und Beschränkungen für die Anzahl der von einem Eigentümer gemieteten Einrichtungen.
Fragen zu den Chancen und Risiken des griechischen Marktes richten wir an unsere Experten.
Wie sah das Jahr 2024 auf dem griechischen Immobilienmarkt aus, und welche Trends sind für 2025 absehbar?
Svetlana Yuvchenko, Dionisiou Immobilienexpertin: Im Jahr 2024 wuchs der Immobilienmarkt auf der Chalkidiki trotz erheblicher Preissteigerungen stetig. Traditionell waren preiswerte Wohnungen am stärksten gefragt - bis zu 150.000 Euro.
Im Sommer 2024 gab es einen sprunghaften Anstieg des Interesses an Objekten mit einem Preis von 250.000 bis 300.000 Euro. Dies war auf Änderungen im Golden Visa Programm zurückzuführen - seit September wurde die Mindestinvestitionsschwelle von 250.000 auf 400.000 Euro erhöht. Infolgedessen waren in Chalkidiki buchstäblich alle guten Immobilien in dieser Preisklasse ausverkauft!
Der Beginn des Jahres 2025 war durch einen weiteren Preisanstieg gekennzeichnet. In beliebten Küstenorten erreichen die Kosten für Zweitimmobilien 3.000 Euro pro Quadratmeter und nähern sich damit bereits den Preisen für Neubauten an. Vor diesem Hintergrund ging die Konsumtätigkeit zurück.
Angesichts des begrenzten Angebots und der steigenden Preise haben viele potenzielle Käufer ihr Augenmerk auf Grundstücke für den Eigenbau gerichtet, da sie dies für eine rentablere Alternative halten.
Natalia Tsiro-Ruva, Gründerin und Geschäftsführerin von Hellas Consult Solutions: Natürlich war das Jahr 2024 für alle "goldenen" Investoren ein ziemlich nervöses Jahr, denn es gab Änderungen im beliebten Golden Visa Programm. Diese Änderungen sorgten für Aufregung, da diejenigen, die zu den gleichen Bedingungen an dem Programm teilnehmen wollten, Zeit haben mussten, um ein Objekt auszuwählen, die Transaktion abzuschließen und auf ihre Bescheinigungen zu warten, die den Status eines Einwohners der Europäischen Union bestätigen. Viele Investoren versuchten, mit der niedrigsten Investitionsschwelle in das Programm einzusteigen, d.h. mit dem Kauf einer Immobilie für 250.000 Euro. Heute müssen Investoren, die ein einfaches Haus für sich selbst kaufen und an dem Programm teilnehmen wollen, ein Objekt mit 120 Quadratmetern wählen, dessen Kosten je nach Region 400.000 oder 800.000 Euro betragen sollten.
Das Jahr 2024 hat uns aber auch eine weitere einzigartige Möglichkeit gegeben, die ich als den Hauptbonus des Goldenen Visums betrachte. Ab dem 1. September 2024 ist es erlaubt, eine besondere Art von Immobilien, nämlich zu Wohnzwecken umgestaltete Gewerbeimmobilien, für 250.000 Euro zu kaufen. Wenn man diesen Betrag investiert, erhält man neben dem Status eines Residenten auch schöne Wohnungen, die auch vermietet werden können.
Ab April 2025 haben wir festgestellt, dass das Interesse am goldenen Visum nicht abgenommen, sondern im Gegenteil zugenommen hat. Warum? Weil die Spanier, unsere Nachbarn in der Europäischen Union, die die Vorreiter des Golden Visa-Programms waren, es geschlossen haben. Das portugiesische Programm hat sich geändert, und es ist nicht mehr möglich, direkt in Immobilien zu investieren. Das griechische "Goldene Visum" ist das effizienteste, verständlichste, einfachste und heute sehr, sehr beliebt.
Sind Ausländer aktiv? Aus welchen Ländern kommen die Käufer? Gibt es unter ihnen viele russischsprachige Käufer? Zu welchen Zwecken werden Immobilien gekauft?
Swetlana Juwtschenko:90% der Käufer auf der Chalkidiki sind Ausländer. Die überwiegende Mehrheit von ihnen ist traditionell in den Balkanländern (Serbien, Nordmazedonien, Bulgarien, Rumänien) ansässig. Es gibt nur wenige russischsprachige Käufer, und meist handelt es sich um Bürger mit ständigem Wohnsitz außerhalb des postsowjetischen Raums.
Sie kaufen Immobilien hauptsächlich zu zwei Zwecken: zur Eigennutzung oder zur kurzfristigen Vermietung. Es gibt jedoch auch Käufer, die ihre Häuser renovieren und zu einem höheren Preis weiterverkaufen wollen, aber das sind nicht viele.
Natalia Tsiro-Ruva: Es ist kein Geheimnis, dass Griechenland heute ein Magnet für Investoren aus verschiedenen Ländern ist. Galt Griechenland früher nicht als Zielland für ernsthafte Investitionen, so hat sich jetzt alles radikal geändert. Wer investiert also? Ich würde an erster Stelle die Chinesen nennen. Sie wollen hier ihre Unternehmen gründen, ihre Produkte vermarkten und weiter nach Europa, Amerika und in andere Länder ziehen. Die Einwohner von Libyen, Ägypten, Syrien und Pakistan stehen den Chinesen in nichts nach. Überraschenderweise verhalten sich diese Investoren sehr aktiv, entwickeln kompetent Geschäfte, eröffnen Bau- und andere Unternehmen. Auch die Türken sind auf dem griechischen Immobilienmarkt stark vertreten. Sie lassen ihre Unternehmen registrieren und nehmen aktiv am Golden Visa Programm teil. Ich kann nicht umhin, die Israelis zu erwähnen. Sie interessieren sich für das Goldene Visum, Hotels, Unternehmen und das Bauwesen.
Welchen Platz nehmen die russischen Investoren in diesem bunten Bild ein? Er ist ziemlich klein. Der Grund dafür sind Schwierigkeiten bei der Registrierung von Immobilien, beim Abheben von Geld und bei der Beschaffung alternativer Pässe für die Teilnahme am Golden Visa. Dennoch gibt es russische und belarussische Investoren, die über alternative Pässe verfügen, z. B. kirgisische Pässe von Geburt an, Pässe von Armenien, Georgien, Vanuatu und Argentinien. Unter den Russen gibt es eine ganze Reihe von Relocants. Die meisten Kunden aus der Russischen Föderation interessieren sich für das "goldene Visum". Viele brauchen einen EU-Aufenthaltsstatus, um zum Beispiel ein Unternehmen in Europa zu eröffnen.
Wie hat sich die Anhebung der Schwelle für das "Goldene Visum" auf die die Nachfrage nach Wohnraum? Gibt es eine Nachfrage für dieses Programm unter Russen mit zweitem Pass? Gibt es in Ihrem Katalog Angebote in Regionen mit einer Mindestgrenze von 250.000 Euro?
Swetlana Juwtschenko: Ab September 2024 gelten strenge Bedingungen für den Erhalt eines Goldenen Visums auf der Chalkidiki: Die Mindestinvestitionssumme beträgt 400.000 Euro, und die gekaufte Immobilie muss eine Fläche von mindestens 120 Quadratmetern haben. m.
Auf den ersten Blick gibt es viele Objekte auf dem Markt, die diese Kriterien erfüllen. Bei näherer Betrachtung stellt sich jedoch heraus, dass es gar nicht so einfach ist, eine wirklich geeignete Option in der Preisspanne von 400.000 - 450.000 Euro zu finden. Schwierigkeiten ergeben sich aus mehreren Gründen: Viele Bauträger sind nicht bereit, den vollen Wert der Transaktion im Vertrag anzugeben, sondern bevorzugen eine teilweise Barzahlung, was die Erlangung eines "goldenen Visums" unmöglich macht. Außerdem gibt es Objekte mit einer angegebenen Fläche von mehr als 120 Quadratmetern, die bei einer Überprüfung auch Nichtwohnräume (z. B. Keller) einschließen, und solche Objekte erfüllen nicht die Anforderungen des Programms.
Nach der Anhebung des Mindestbetrags ging das Interesse russischer Kunden mit Zweitpässen zurück. Der Hauptstrom der Anträge von ihnen endete im Sommer 2024, bevor die Mindestkosten angehoben wurden. Heute zeigen Bürger der Türkei und Israels sowie in geringerem Maße auch Bürger der Vereinigten Staaten das größte Interesse an dem Programm in der Region.
Natalia Tsiro-Ruva: Der Siegeszug des griechischen "Goldenen Visums" geht weiter. Seltsamerweise lassen sich die meisten Investoren nicht davon abschrecken, dass die Eintrittsschwelle gestiegen ist. Türkische Käufer sind auf der Suche nach Villen ab 800.000 Euro. Investoren aus Kasachstan kaufen Villen ab einer Million Euro, um ihren Sommerurlaub mit einer großen Familie zu verbringen. Wer ein Sommerhaus auf der Halbinsel Chalkidiki kaufen möchte, kann dies gerne tun, denn die Investitionsschwelle liegt dort nach wie vor bei 400.000 Euro, und es gibt viele hochwertige Angebote für Villen und Wohnungen von Bauträgern.
Das schönste Stück sind die kommerziellen Wohnungen, die zu Wohnzwecken genutzt werden, d. h. sie eignen sich für diejenigen, die an der untersten Schwelle von 250.000 Euro in das Programm einsteigen wollen. Wir können solchen Kunden prächtige Studentencampus, Büros, die in Wohnungen umgewandelt wurden, mit kompletter Renovierung, Fertigstellung und manchmal sogar mit einem Mieter anbieten. Die Nachfrage nach Einrichtungen im Rahmen des Programms ist groß. Viele haben Unternehmen in Europa, und viele haben Kinder, die hier studieren. Manche Eltern kaufen im Namen ihrer Kinder Investmentwohnungen, so dass die ganze Familie den Status eines Einwohners der Europäischen Union erhält.
Ziehen Russen, Ukrainer und Bewohner der GUS-Staaten Griechenland für einen Umzug in Betracht? Ist das griechische Visum für digitale Nomaden immer noch beliebt? Gab es in letzter Zeit irgendwelche Änderungen an diesem Programm?
Swetlana Juwtschenko: Griechenland wird von Russen, Ukrainern und Bewohnern der GUS-Länder traditionell als ein Ort für ein komfortables Leben im Ruhestand angesehen. Es wird weithin angenommen, dass das Land aufgrund der angeblich schwachen Bildungs- und Unterhaltungsinfrastruktur nicht gut für ein Leben mit Kindern geeignet ist. Ich würde dieser Aussage jedoch widersprechen.
Für Familien, die eine vollständige Integration in die griechische Gesellschaft planen, bietet Griechenland ausgezeichnete Privatschulen mit einem hohen Bildungsniveau in griechischer Sprache zu relativ erschwinglichen Preisen. Diese Bildungseinrichtungen bieten eine qualitativ hochwertige Ausbildung und haben oft einen guten Ruf bei einheimischen und ausländischen Familien. Wenn es um Schulen mit Unterricht in Englisch oder anderen Fremdsprachen geht, gibt es nicht wirklich viele von ihnen - sie konzentrieren sich hauptsächlich auf Athen und einige wenige auf Thessaloniki.
Was die Visaprogramme betrifft, so verliert das griechische Visum für digitale Nomaden, das früher das Interesse vieler Expats weckte, heute allmählich an Beliebtheit. Diese Art von Aufenthaltstitel wurde oft als vorübergehende Lösung genutzt, um schnell einen legalen Status zu erhalten, aber in der Folge wechselten viele Inhaber zu stabileren Programmen wie dem Goldenen Visum.
Natalia Tsiro-Ruva: Die erhöhte Nachfrage von Immobilienkäufern ist immer noch mit der Möglichkeit verbunden, einen Aufenthaltsstatus zu erhalten. Natürlich gibt es auch diejenigen, die umziehen wollen. Viele Menschen ziehen nach Griechenland, wenn sie das Rentenalter erreichen und zum Beispiel Amerika, Argentinien oder Kanada verlassen wollen, um näher an Europa zu sein, um näher bei ihren Verwandten zu sein, die in Russland, Weißrussland oder anderen GUS-Ländern leben.
Das Programm für digitale Nomaden ist immer noch in Kraft, und es gibt keine Einschränkungen für Bürger aus Russland und Weißrussland, aber Tatsache ist, dass die Griechen in den letzten zwei Jahren eine Mindestzahl von vorgefertigten Aufenthaltskarten auf dieser Grundlage ausgestellt haben.
Das System zur Einreichung von Dokumenten ist digitalisiert, und das Prüfungsverfahren ist extrem langsam. Daher ist es wichtig zu verstehen, dass wir, wenn wir dieses Programm beantragen, lange warten müssen. Für diejenigen, die wirklich vorhaben, nach Griechenland zu ziehen, ist es in Ordnung - jede Anwartschaftsbescheinigung ermöglicht es, legal im Land zu bleiben, eine Wohnung zu kaufen und ein Unternehmen zu eröffnen. Ich möchte betonen, dass der Status eines digitalen Nomaden Sie dazu verpflichtet, sich mindestens 180 Tage pro Jahr in Griechenland aufzuhalten. Bei einem Verstoß gegen diese Anforderung können die Behörden die Verlängerung Ihrer Aufenthaltsgenehmigung verweigern.
Am bequemsten ist es, mit einem Touristenvisum (Typ C) nach Griechenland zu kommen und bereits im Land in aller Ruhe eine Aufenthaltsgenehmigung für digitale Nomaden zu beantragen. Sie können auch mit einem D-Visum, einem Visum für digitale Nomaden, einreisen, aber das ist noch keine Aufenthaltsgenehmigung für digitale Nomaden, sondern nur ein Visum, d. h. Sie müssen den Aufenthaltsstatus erneut über einen Anwalt beantragen. Eine Aufenthaltserlaubnis wird zunächst für 2 Jahre erteilt, danach ist eine Verlängerung für weitere 3 Jahre vorgesehen. Das Programm für digitale Nomaden ist eine ideale Option für diejenigen, die nicht die Möglichkeit haben, Immobilien ab 250.000 Euro zu erwerben.
UnterAthen hat kürzlich eine Offensive gegen Kurzzeitvermietungen gestartet. Gibt es eine gesetzliche Verschärfung der Kurzzeitvermietung in anderen Regionen Griechenlands? Welche Einschränkungen gibt es oder wird es geben? Wie wird sich dies auf den Immobilienmarkt auswirken bzw. hat es sich bereits ausgewirkt?
Swetlana Juwtschenko: Der Markt für Kurzzeitmieten in Thessaloniki und Chalkidiki bleibt stabil und funktioniert weiterhin in gewohntem Tempo. Die einzigen Änderungen betreffen die Einführung recht vernünftiger und erwarteter Anforderungen zur Verbesserung der Sicherheit. Dazu gehören der obligatorische Abschluss einer Haftpflichtversicherung, die Installation von Rauchmeldern und andere grundlegende Elemente, die den Komfort und den Schutz der Mieter gewährleisten.
Natalia Tsiro-Ruva: Die Regierung hat beschlossen, den Kurzzeitmietmarkt des Landes zu reformieren. Welche Änderungen warten auf Hausbesitzer?
1. Sie müssen Bescheinigungen von einem Elektriker und der Feuerwehr einholen. Die Bescheinigungen bestätigen, dass die Wohnung belüftet ist, dass die Brandschutzvorschriften eingehalten werden, dass es einen Erste-Hilfe-Kasten und Rauchmelder gibt.
Die Bescheinigungen dürfen nicht in elektronischen Systemen gespeichert werden, sondern müssen sich in den Händen des Eigentümers befinden. Sie müssen bei der Inspektion vorgelegt werden.
2. Die Immobilientypen, die vom Markt für Kurzzeitmieten verschwinden, wurden ermittelt. Es handelt sich um Wohnungen in Kellern und Halbkellern, in Dachböden.
Viele haben Wohnungen gekauft, die in Kellern liegen, ohne Tageslicht, ohne Belüftung, obwohl sie renoviert wurden. Die Eigentümer solcher Einrichtungen werden wahrscheinlich in der Lage sein um sie langfristig zu vermieten.
Der Markt für Kurzzeitmieten wird generell gestrafft und gesäubert, und gute, liquide Objekte werden teurer zu mieten sein.
Alle Änderungen werden im Oktober 2025 in Kraft treten, so dass die Eigentümer genügend Zeit haben, die Bescheinigungen vorzubereiten und auszustellen.
Würden Sie Investoren heute Griechenland empfehlen? Wenn ja, welche Regionen und Immobilienarten?
Swetlana Juwtschenko: Meiner Meinung nach ist die Chalkidiki nach wie vor eine der attraktivsten Regionen Griechenlands für Immobilieninvestitionen. Die Preise steigen hier stetig, die Region entwickelt sich, die Infrastruktur verbessert sich und die Nachfrage nach Wohnraum bleibt stabil. Immobilien sind nach wie vor sehr liquide, was Investitionen in dieser Region nicht nur zuverlässig, sondern auch vielversprechend macht.
Natalia Tsiro-Ruva: Wir empfehlen es auf jeden Fall. Zunächst einmal sind große Städte mit entwickelter Infrastruktur vielversprechend für Investitionen. Die Flaggschiffe sind heute Athen und Thessaloniki. Ich würde auch Studentenstädte wie Larissa, Volos und Kavala hervorheben.
Die Inseln sind in erster Linie für Touristenimmobilien gefragt, die kurzfristig vermietet werden können. Bevorzugt werden Inseln, die ein erhöhtes touristisches Interesse auf sich ziehen. Dies sind natürlich Kreta, Rhodos, Korfu, Lefkada, Kefalonia, Zakynthos, Mykonos und Santorin.
Empfehlen Sie Griechenland für einen Umzug heute? Wenn ja, welche Regionen?
Swetlana Juwtschenko: Wenn Sie über ein stabiles Einkommen außerhalb Griechenlands verfügen oder planen, vor Ort ein eigenes Unternehmen zu eröffnen, kann das Leben in Chalkidiki und Thessaloniki sehr angenehm werden. Die Region verfügt über alle notwendigen Infrastrukturen, ein mildes Klima, köstliches Essen und die Möglichkeit, durch ganz Griechenland und Europa zu reisen. Auch hochwertige bezahlte Medizin ist hier verfügbar, und ein reiches kulturelles Leben ist relativ nah.
Wer jedoch eine Anstellung als Arbeitnehmer erwartet, sollte bedenken, dass das Gehaltsniveau im Land selbst in großen Unternehmen recht niedrig ist.
Natalia Tsiro-Ruva: Heute ist Griechenland wahrscheinlich das ruhigste, gemütlichste, sonnigste und gastfreundlichste Land, das alle, die sich bewegen, willkommen heißt.
Viele Umsiedler bevorzugen Inseln. Dort ist es ruhig, aber gleichzeitig gibt es eine hervorragende Versorgung, Fähren und Flughäfen.
Wenn Sie einen Umzug mit kleinen Kindern planen, sollten Sie auf die Schulen und Hochschulen achten. In diesem Fall können wir Athen, die Athener Riviera (Alimos, Glyfada, Voula, Voulianmeni), Kallithea, Paleo Faliro empfehlen. In diesen Gebieten gibt es gute Immobilien in der Nähe von Schulen, Universitäten und Kindergärten.
Neben Athen und Thessaloniki würde ich auch absolut nicht-touristische Städte wie Larissa, Drama, Volos, Kavala, Serres, die Peloponnesische Halbinsel, Korinth, Porto Rafti - ein Gebiet, das noch nicht gefördert wurde, aber sehr vielversprechend ist, mit schönen neuen Häusern - hervorheben.
Die griechische Wirtschaft erholt sich, die kriminelle Situation ist so angenehm wie möglich, die Menschen sind gastfreundlich, die Preise sind angenehm, und die Immobilienpreise gehören immer noch zu den niedrigsten in Europa. Viele Europäer entscheiden sich für Griechenland, um dort ihren Ruhestand zu verbringen - um sich zu entspannen, die Küsten und die saubersten Strände zu genießen, wunderbares Qualitätsessen zu essen und griechischen Wein zu trinken.
Ich danke Ihnen für Ihre Hilfe bei der Vorbereitung des Materials:
Natalia Tsirorova, Gründerin und Geschäftsführerin von Hellas Consult Solutions
Svetlana Yuvchenko, Dionisiou Immobilienexpertin
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