Bevor er in ein bestimmtes Land investiert, kalkuliert ein kompetenter Investor immer die Länderrisiken. Nikolay Trifonov, Akademiker der International Academy of Engineering, erklärte, was dies bedeutet und warum die Prämie für Länderrisiken nicht nur für Investoren, sondern auch für normale Immobilienkäufer nützlich sein kann.
Was ist die Länderrisikoprämie und wie wird sie berechnet?
Die Länderrisikoprämie (engl. country risk premium, CRP) ist eine Prämie für das Risiko der Investition ausländischer Gelder in ein Investitionsprojekt in einem bestimmten Land, das mit einem (vollständigen oder teilweisen) Wertverlust dieses Projekts aufgrund allgemeiner wirtschaftlicher, finanzieller und sozio-politischer Faktoren in diesem Land verbunden ist.
- Die Kenntnis der Höhe des Länderrisikos eines bestimmten Landes hilft einem Investor, die Aussichten von Investitionen in eine bestimmte Richtung zu beurteilen, - sagte Nikolai Trifonov. - Indikatoren für die Länderrisikoprämie sind in den Formeln für die Bewertung der Effektivität von Investitionsprojekten sowie für die Beurteilung des Wertes von Vermögenswerten in diesem Land, vor allem von Unternehmen, enthalten.
Für einen normalen Immobilienkäufer ist es wichtig, die Höhe der Länderrisikoprämie zu kennen, um um den tatsächlichen Wert einer Wohnung oder eines Hauses in einem bestimmten Land auf dem internationalen Immobilienmarkt zu ermitteln. Und wenn er plant, diese Immobilie in der Zukunft zu verkaufen, dann hilft ihm dieser Indikator bei der Einschätzung, wie wahrscheinlich es ist, dass er bei einem solchen Verkauf ins Plus kommt.
Die Höhe des Länderrisikos für Belarus
Die öffentliche Vereinigung "Belarussische Gesellschaft der Gutachter" berechnet seit 2004 die Prämie für das Länderrisiko für Belarus.
- Seit fast 20 Jahren analysieren und berechnen wir jeden Monat die Investitionsattraktivität von Belarus. Die Prämie für das Länderrisiko ist einer der wichtigsten Indikatoren in diesen Berechnungen". erklärt Nikolai Trifonow. - Vereinfacht ausgedrückt, wird das Länderrisiko auf der Grundlage der Notierungen von Staatspapieren auf den internationalen Märkten berechnet. Weißrussland emittiert seine fünfzehnjährigen Eurobonds (eine Art langfristiger Wertpapiere - Anm. d. Red.), die einst in Europa notiert wurden.
Zuvor hatte Bloomberg Informationen über den Wert dieser Wertpapiere auf den internationalen Märkten an das belarussische Finanzministerium verkauft (und auch die belarussische Gesellschaft der Gutachter erhielt diese Zahlen). Außerdem haben wir offene Daten über die langfristigen Schatzanweisungen der US-Regierung vom US Federal Reserve System untersucht - dies ist wichtig, weil die Prämie gegen den US-Dollar berechnet wird. Folglich wurde das Länderrisiko für Belarus grob gesagt als Rendite belarussischer Wertpapiere abzüglich der Rendite amerikanischer Wertpapiere mit derselben Laufzeit berechnet. Tatsächlich wird das Risiko nach einer etwas komplizierteren Formel berechnet, die oben angegeben ist, aber diese Erklärung reicht aus, um das Gesamtbild zu verstehen.
Interessant ist, dass das Jahr 2020 praktisch keine Auswirkungen auf die Höhe des Länderrisikos für Belarus hatte. Zu diesem Zeitpunkt wurde die Länderrisikoprämie auf etwa 8% geschätzt. Dies ist zwar nicht der beste Indikator, aber durchaus akzeptabel - Bloomberg stuft solche Länder hinsichtlich des Risikoniveaus in die Kategorie B ein. Zum Vergleich: Im Vereinigten Königreich liegt dieser Wert bei etwa 1-2%, und das ist Kategorie A. Und in den USA ist die Länderrisikoprämie für den Dollar gleich Null, weil dort Dollar gedruckt werden.
Gleichzeitig wurde der Februar 2022 zu einem Wendepunkt für die Länderrisikoindikatoren von Belarus. Unseren Berechnungen zufolge stieg dieser Wert in nur einem Monat auf 94,5% (basierend auf Informationen der Frankfurter Börse). Für den Immobilienmarkt bedeutete dies, dass belarussische Immobilien sofort an Wert verloren.
Ab demselben Jahr stellten die europäischen Börsen die Arbeit mit belarussischen Wertpapieren ein, was bedeutet, dass es sehr viel schwieriger geworden ist, Länderrisikoindikatoren für Belarus zu berechnen. Ich habe jedoch begonnen, mich auf die asiatischen Märkte zu konzentrieren, wo Wertpapiere weiterhin notiert werden, wenn auch mit einem großen Abschlag. Auf der Grundlage dieser Daten lässt sich sagen, dass die Länderrisiken für Belarus abnehmen und Anfang 2024 bei 25% lagen. Wir können sagen, dass sich die Situation verbessert, aber wir müssen uns darüber im Klaren sein, dass 25% immer noch ein gefährlicher Indikator ist, der nach Ansicht von Finanzfachleuten eine Ausfallzone darstellt. Um es ganz einfach auszudrücken, kann man in einem solchen Land nur 4 Jahre lang Geld anlegen, und es ist schwer vorherzusagen, was danach passieren wird. Wenn der Indikator 90% oder höher ist, dann ist es gefährlich, Geld für ein Jahr zu investieren.
Welche Faktoren beeinflussen den Wert von Immobilien? Wie wirkt sich das Länderrisiko auf die Bewertung aus? Darüber berichtet Nikolai Trifonov nicht nur in diesem Podcast:
Autor
Nikolaj Jurjewitsch Trifonow REALTING Chef-Berater
Ordentliches Mitglied der Internationalen Akademie der Ingenieurwissenschaften, ausländisches Mitglied der Russischen Akademie der Ingenieurwissenschaften, Ehrengutachter der Republik Kasachstan, Seniormitglied (Fellow) des Royal Institute of Privileged Real Estate Specialists (Großbritannien), außerordentlicher Professor, Kandidat der physikalischen und mathematischen Wissenschaften, Ehrenmitglied der Gesellschaft der kirgisischen Gutachter, des portugiesischen Verbandes der Gutachter für Anlagevermögen, der Osteuropäischen Union der Sachverständigen (Deutschland), Autor der Bücher "Theory of valuation" und "Comprehensive valuation of real estate". 1994 gründete er die Belarussische Gilde der Immobilienspezialisten, in der die größten privaten und öffentlichen Akteure des Immobilienmarktes und der Privatisierung in Belarus zusammengeschlossen sind. In den Jahren 1994, 1995 und 1996 veranstaltete er internationale Immobilienmessen in den GUS-Staaten. Er war einer der Organisatoren der Western Real Estate Exchange. 1996 gründete und leitete Nikolai die öffentliche Vereinigung "Belarussische Gesellschaft der Gutachter" (BOO). Von 1998 bis 2005 wurde er in den Vorstand der Europäischen Immobiliengesellschaft gewählt. Liegenschaften Society (ERES), Direktor mit erweiterten Befugnissen - zuständig für Mittel- und Osteuropa. Im Jahr 2003 wurde er zum Generaldirektor des Rates der Gutachtervereinigungen der GUS (seit 2011 des Rates der Gutachtervereinigungen Eurasiens) gewählt. Von 1994 bis heute ist er Experte in verschiedenen Arbeits- und Expertengruppen der Wirtschaftskommission der Vereinten Nationen für Europa (seit 2014 in der Beratergruppe für den Immobilienmarkt). Von 2010 bis heute ist er Vertreter der BOE im Rat für internationale Bewertungsstandards (IVSC).
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