Bild: Alexey Belkin/Business Online/Global Look Press
Es wird keine billigen Hypotheken mehr geben - sicherlich in den nächsten Jahren, aber es macht keinen Sinn, heute schon längerfristig zu planen. Außerdem können diejenigen, die bereits Kredite - nicht nur für den Erwerb von Immobilien - zu einem Zinssatz von weniger als 10,66% pro Jahr haben, diese sofort auf etwa dieses Niveau verteuern. Es ist noch etwas verfrüht, darüber zu sprechen, aber eine Reihe von Kategorien russischer Bürger haben bereits begonnen, "einen Bleistift zu nehmen".
"Wenn die Zentralbank im Februar 2024 voraussagte, dass der durchschnittliche Leitzins bis zum Ende des Jahres 13,5-15,5% pro Jahr betragen und 2025 auf 8-10% sinken würde, wird der "Schlüssel" laut der April-Prognose 2024 auf dem Niveau von 15-16% bleiben und 2025 nur auf 10-12% sinken.
In Anbetracht der Tatsache, dass Zinssätze von nicht mehr als 12% pro Jahr für Hypothekennehmer mehr oder weniger akzeptabel sind, was bei einem Leitzins von unter 10% möglich ist, bietet die Zentralbank in der Tat an, sich von der Hoffnung auf eine erschwingliche Hypothek in absehbarer Zeit zu verabschieden. Vielleicht kehrt die Hypothek im Jahr 2026 zu uns zurück, wenn der Leitzins nach den Erwartungen der Zentralbank auf 6-7% sinken wird. Aber das ist nicht richtig.
Und auf jeden Fall wird der Immobilienmarkt noch mindestens anderthalb Jahre lang ohne günstige Hypotheken auskommen müssen. Auf den ersten Blick nur sekundär, weil die primäre hat Vorzugsprogramme, die Sätze für die nicht auf die Politik der Zentralbank abhängen.
Das Problem ist, dass bei einem Leitzins von 16% eine Vorzugshypothek für den Fiskus zu teuer ist, weshalb die Behörden den Kurs eingeschlagen haben, die Subventionierung der Zinssätze zu verweigern oder jedenfalls die Bedingungen für deren Gewährung erheblich zu verschärfen". Oleg Repchenko, Leiter des Analysezentrums für Immobilienmarktindikatoren (IRN), schreibt in seiner Untersuchung.
Zur Zeit wird die "Markt"-Hypothek ab 18% pro Jahr angegeben, de facto - ab 20% und mehr. Es ist merkwürdig, dass alle Banken und andere Organisationen haben die so genannten "Hypothekenrechner" von ihren Websites entfernt, jetzt ist es vorgeschlagen, Ihre Telefonnummer zu verlassen, damit das Darlehen Programm für Sie berechnet werden. Individuell. Das war's, die Standardisierung ist weg und wird anscheinend auch nicht wiederkommen.
Mehr oder weniger Standard ist jetzt nur eine erste Zahlung, ohne die sie nicht einmal mit Ihnen sprechen - von 30% des Wertes der Immobilie. Und in einigen Fällen, und es gibt mehr und mehr von ihnen - von 50%. Darüber hinaus ist es genau, dass "von", Kredit-Antragsteller, die genau diesen Mindestbetrag auf ihre Hände haben erforderlich sind am häufigsten abgelehnt.
Die Vorzugshypothek ist wirklich tot. Aber das Problem liegt gar nicht in den großen Ausgaben des Staates, hier irrt der Leiter der IRN.
Der Staat muss zwar mehr geben, aber das ist nicht der Punkt. Die Banken übernehmen das Risiko, dass der Markt zusammenbricht und die Sicherheiten in Form von Immobilien "zu einem Kürbis werden".
Und die Behörden - sie zahlen den Kreditinstituten nur eine gewisse Differenz zwischen Markt- und "Vorzugssätzen", sie riskieren nichts. Es ist also nicht der Staat, der die "Vorzugshypothek" abschließt, sondern das Unternehmen - das ist allerdings gefährlich!
Aber auch viele Bürger, die gültige "Vorzugshypothekenverträge" haben, fühlen sich jetzt äußerst unwohl.
Ab 2024 entfällt nämlich die Einkommensteuerbefreiung für materielle Vorteile aus der Zinsersparnis bei Darlehen mit einem Zinssatz von weniger als 2/3 des Refinanzierungssatzes. Wussten Sie das nicht? Und die Behörden haben dies nicht angekündigt - der Föderale Steuerdienst (FTS) hat alle erst Mitte Februar 2024 damit "beglückt".
"Auf die Finger": Nehmen wir an, Sie haben eine Vorzugshypothek zu 6% pro Jahr, 2/3 des aktuellen Zinssatzes der Zentralbank der Russischen Föderation beträgt 10,66% pro Jahr. Ihr "Einkommen" beträgt 4,66% pro Jahr, davon zahlen Sie bitte 35% Steuern. Das heißt, aus 6% pro Jahr werden etwa 8% pro Jahr, oder sogar mehr - wie die Zöllner dann rechnen werden... Die obige Methode ist bei weitem nicht die einzige.
In der oben erwähnten Erklärung des Föderalen Steuerdienstes steht geschrieben, dass Sie nur dann nicht zahlen können, wenn der Steuerabzug aufgrund dieser Kosten erlischt. Das heißt, dieser Abzug ist für Sie "verbrannt", und zwar umsonst. Wegen der "begünstigten" Hypothek.
Es scheint, dass es früher ein Schreiben der Abteilung für Steuerpolitik des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 3. November 2020 Nr. 03-04-05/95889 "Über die Besteuerung der persönlichen Einkommensteuer in Form von materiellen Vorteilen aus der Einsparung von Zinsen für die Verwendung von geliehenen (Kredit-)Mitteln" gab, in dem einige Punkte erläutert werden. Der Text ist jedoch äußerst zweideutig und undeutlich - man kann ihn in beide Richtungen auslegen.
Zum Beispiel bedeutet dies, dass "die entsprechenden geliehenen (Kredit-) Mittel vom Steuerzahler von einer Organisation oder einem Einzelunternehmer erhalten wurden, die als eine voneinander abhängige Person des Steuerzahlers anerkannt sind oder mit denen der Steuerzahler ein Arbeitsverhältnis hat." Das heißt, sie gaben ein gewinnbringendes Darlehen bei der Arbeit - Lohn.
Oder so: "Solche Ersparnisse sind tatsächlich eine materielle Unterstützung oder eine Form der Gegenleistung einer Organisation oder eines Einzelunternehmers für eine Verpflichtung gegenüber dem Steuerpflichtigen, einschließlich der Zahlung (Vergütung) für vom Steuerpflichtigen gelieferte Waren (geleistete Arbeit, erbrachte Dienstleistungen)." Das kann man im Allgemeinen so auslegen, wie man will. Der Staat hat Ihnen ein "zinsgünstiges" Darlehen gewährt, also ist es nicht einfach so. Bezahlen Sie.
Darüber hinaus hat das Finanzministerium in dem Schreiben des Föderalen Steuerdienstes vom Februar nichts erwähnt, da es offenbar bereits seine Gültigkeit verloren hat. Allerdings ist dies nichts weiter als eine Erklärung, die von einem bestimmten stellvertretenden Direktor der Abteilung geschrieben wurde, Viktor Saschtschew. Er könnte sich geirrt haben...
"Ich habe einen gültigen Hypothekenvertrag, "vorteilhaft". Die Bank hat uns alle bereits im Winter auf diese Weise umgeschrieben, aber bisher wurde noch niemand gezwungen, etwas zu zahlen. Sie sagen, dass die Behörden das Problem lösen - sie werden es vertuschen. Wenn sie es können... und anscheinend nicht alle von ihnen. Im Allgemeinen ist das sehr beunruhigend", sagt Dmitry, ein IT-Spezialist bei einem sehr großen Kreditinstitut.
Sie mögen abgedeckt sein, aber es gibt Millionen von "Begünstigten" und diejenigen, die 2019-2020 einfach eine "marktübliche" Hypothek zu 7-8% pro Jahr aufgenommen haben, dann gab es eine solche Gelegenheit. Wenn all diejenigen mit Hypotheken und allen anderen Krediten, einschließlich Autokrediten, anfangen zu kneifen - und das sind Millionen von Menschen! - dann wird alles zusammenbrechen. Der Immobilienmarkt steht an erster Stelle.
Im Allgemeinen ist dort nicht mehr alles gut. Bislang gibt es keine offenkundige "Notfall"-Analytik, aber negative Trends müssen leider festgestellt werden. Um nicht eine ganz dreiste Lüge zu verbreiten. So wurde nach Angaben des Beratungsunternehmens SRG im April in 14 russischen Städten ein Rückgang der Preise für Zweitwohnungen verzeichnet, im März dagegen nur in fünf. Die Zahlen zum Preisrückgang sind auch lustig, aber niemand schenkt ihnen Beachtung. Dennoch ist der Trend offensichtlich. Und die Banken sind darüber sehr besorgt.
Und wenn der Föderale Steuerdienst auch noch eine neue Norm einführt, dann wird es bestimmt niemandem auffallen. Anscheinend schaltet sie sich deshalb nicht ein. Aber aus irgendeinem Grund kam die Februar-"Erinnerung" heraus, denn alles wird wahrscheinlich aus einem bestimmten Grund getan.
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