Laut Tranio, im ersten Quartal 2024, die gesamte Nachfrage der Russen für den Kauf von Immobilien im Ausland sank um 10,7% im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres, aber die Nachfrage weiterhin in bestimmten Bereichen zu wachsen. Zu Beginn des Jahres stieg das Interesse russischer Käufer an Immobilien in Südostasien, insbesondere in Thailand (Anstieg der Anträge um 95,8%) und Indonesien (+5,5%).
Aufenthaltsgenehmigungsprogramme für Investitionen bleiben der Hauptmotor der Nachfrage auf den europäischen Märkten und im Nahen Osten entstehen neue Anziehungspunkte für internationales Kapital.
Top 10 der beliebtesten Länder bei Immobilienkäufern aus Russland
№
Richtung
Der Anteil der Anwendungen, % der gesamten
Nachfragedynamik, % im Vergleich zum Vorjahr
Mittlere Haushaltsmittel
1
Thailand
17,3%
+95,8%
$151 000
2
Georgien
13,1%
-6,7%
$107 000
3
UAE
8,6%
-25,8%
$256 000
4
Griechenland
7,7%
+6,9%
$268 000
5
Türkei
6,8%
-27,5%
$297 000
6
Spanien
6,6%
-12,0%
$428 000
7
Frankreich
5,6%
-12,1%
$428 000
8
Indonesien (Insel Bali)
3,8%
+5,5%
$206 000
9
Zypern
3,5%
-15,4%
$375 000
10
Deutschland
2,2%
-8,5%
$428 000
Alle Richtungen
100%
-10,7%
$282 000
Der wichtigste Trend Das erste Quartal 2024 ist eine Stärkung der russischen Nachfrage auf dem thailändischen Immobilienmarkt, die direkt mit einem Anstieg der Touristenströme während der Wintersaison korreliert. In diesem Jahr ist Thailand das beliebteste Ziel für den Massentourismus unter den Russen geworden, und in Bezug auf die Zahl der Ankünfte aus Russland hat ein Rekordhoch erreicht.
Nach Angaben von Tranio waren russische Kunden im vergangenen Jahr vor allem in folgenden Destinationen aktiv Phuket (57% von Anträgen auf den Erwerb von Immobilien in Thailand), Pattaya (15%) undKoh Samui (9%). Die Nachfrage nach Immobilien ist ausschließlich für Phuket und auf Koh Samui um 13 bzw. 8% gestiegen. In Pattaya, verlangsamte sich das Nachfragewachstum von 10% nach einem Rekordzufluss von Investitionen im Jahr 2022, obwohl im Jahr 2023 diese Region immer noch an zweiter Stelle in Bezug auf die Anzahl der Anwendungen. Im Jahr 2023 bleibt das vorherrschende Ziel die Kombination aus Vermietung und Freizeit (56% der Anträge), die der Anteil der reinen Investitionsanträge ist gestiegen deutlich: 3,4% der Anträge für den Wiederverkauf im Jahr 2023, während es im Zeitraum 2019-2021 keine Anträge für einen solchen Zweck gab.
Die Zahl der Kaufanfragen und -transaktionen bleibt derzeit hoch, da viele Touristen, die sich während ihres Urlaubs mit den Angeboten auf dem lokalen Markt vertraut gemacht haben, die endgültige Kaufentscheidung nach ihrer Rückkehr treffen. In Thailand gibt es keine Schwierigkeiten mit Banküberweisungen aus der Ferne Immobiliengeschäfte sind in Russland weit verbreitet. Auch auf Bali gab es zu Beginn des Jahres einen leichten Anstieg der Kaufanfragen, allerdings nicht in demselben Umfang wie in Thailand. Dies ist eine Folge des Fehlens von Direktflügen aus Russland und der allgemein geringeren Saison dort.
Mit dem Wachstum der Investitionstransaktionen unter den russischen Käufern, sank der durchschnittliche Scheck. Nach Tranio, der Median Budget für Immobilien-Transaktionen in In Thailand, am Ende des Jahres 2023, verringerte es sich um 23% im Vergleich zu 2022 - auf 150 Tausend Dollar, und in Im ersten Quartal von 2024 bleibt sie auf einem engen Niveau von 151 Tausend Dollar. Der deutlichste Rückgang wurde auf Phuket verzeichnet (-25% im Vergleich zu 2022), wo Käufer Service-Wohnungen in beliebten Ferienorten bevorzugen. Der größte Anteil der Transaktionen mit einer hohen Prüfung fällt auf Koh Samui wo das durchschnittliche Budget der russischen Käufer 257 Tausend Dollar erreicht. In dieser Region ziehen die Kunden eher den Kauf von Villen in Betracht. Ein großer Teil der ausländischen Nachfrage in Thailand wird von Investoren aus China generiert, die Investitionen in Mietwohnungen im Massensegment in Bangkok und in den Ferienorten von Pattaya bevorzugen.
Immobilien auf Bali werden in der südostasiatischen Region immer beliebter: Auf diese Insel entfällt die große Mehrheit der Kaufaufträge in Indonesien, die im ersten Quartal 2024 um 5,5% gestiegen sind. Nach den Beobachtungen von Tranio ist Indonesien im vergangenen Jahr erstmals in die Top 10 der bei Russen beliebten Länder aufgestiegen, und Ende Januar-März lag es mit einem Anteil von 3,8% an der Gesamtzahl der Anträge auf Platz 8 der Rangliste. Auch andere Länder dieser Region werden von den russischen Käufern immer mehr nachgefragt. So wird nach den Ergebnissen im ersten Quartal 2024 das Wachstum der Anträge für den Kauf von Immobilien in Vietnam belief sich auf 43%, und das mittlere Budget erreichte 197 Tausend Dollar. Die Aktivität der Russen auf diesem Markt wird auch von anderen Marktteilnehmern beobachtet, die den vietnamesischen Urlaubsort Da Nang neben Phuket und Bali zu den beliebtesten Reisezielen zählen.
Immobilien in Europa mit einer Aufenthaltsgenehmigung: der Aufstieg Griechenlands
Die Nachfrage der Russen nach europäischen Immobilien Anfang 2024 wird immer noch weitgehend von den verfügbaren Programmen für Investitionsaufenthalte bestimmt. Im ersten Quartal 2024 entfielen 23% aller Anträge von Russen auf die Auswahl von Immobilien zur Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung oder eines Reisepasses, gegenüber 35 und 37% der Anträge in den Jahren 2022 bzw. 2023. Man kann also von einem leichten Rückgang der Bedeutung dieses Faktors sprechen, aber er bleibt immer noch einer der führenden Faktoren. Russen können in den meisten der zehn wichtigsten Länder eine Aufenthaltsgenehmigung oder einen Reisepass auf der Grundlage von Immobilieninvestitionen beantragen, aber in den europäischen Ländern ist der Anteil der Anträge auf eine Aufenthaltsgenehmigung im Durchschnitt höher als in den VAE, Georgien und Thailand.
Unter Spanien(6,6% der Anträge) können Russen noch ein "goldenes Visum" für den Erwerb von Immobilien in Höhe von 500 Tausend Euro erhalten, und für Zypern (3,5% der Anträge) - Beantragung eines Daueraufenthalts bei Investitionen in Neubauten ab 300 Tausend Euro. Es ist derzeit nicht möglich, ein "goldenes Visum" zu beantragen für Griechenland (7,7% der Anträge) direkt auf einen Pass der Russischen Föderation oder Weißrusslands, aber die Registrierung für Pässe anderer GUS-Länder ist möglich. Die russischen Kunden von Tranio, die einen zweiten Pass haben oder die Möglichkeit haben, in diesem Jahr einen zu bekommen, ziehen jetzt noch das griechische Programm für ein Budget von 250 Tausend Euro in Betracht, während der Rest sich bereits auf Angebote in Spanien mit einem Budget von 500 Tausend Euro konzentriert.
Das griechische "goldene Visum"-Programm wird tatsächlich geschlossen: In den wichtigsten Gebieten, die bei ausländischen Investoren beliebt sind, wird die Grenze für den Wert von Immobilien für eine Aufenthaltsgenehmigung auf 800 Tausend Euro erhöht, was einen Schutztarif darstellt. In den letzten Monaten haben viele Investoren versucht, ein Geschäft zu machen und eine Aufenthaltsgenehmigung zu den aktuellen Bedingungen zu erhalten, was zu einem Anstieg der Zahl der Anträge für den Kauf von Immobilien um 6,9% im Vergleich zum ersten Quartal des letzten Jahres führte.
Unter den Veränderungen in der Rangliste der beliebtesten Länder ist die Rückkehr Deutschlands in die Top 10 erwähnenswert, auf das im ersten Quartal 2024 2,2% der russischen Anträge entfielen. Obwohl es nicht möglich ist, eine Aufenthaltsgenehmigung in Deutschland auf der Grundlage eines Immobilienerwerbs zu beantragen, ist dieses Land traditionell bei Russen, die Wohnraum für einen Umzug erwerben, sehr gefragt. Einen neuen Anreiz für die Planung eines Umzugs bieten die jüngsten Änderungen des deutschen Staatsbürgerschaftsrechts, die es Zuwanderern ermöglichen, nach fünf Jahren (bisher nach acht Jahren) einen Pass zu beantragen und gleichzeitig ihre erste Staatsbürgerschaft unabhängig vom Herkunftsland nicht aufzugeben (bisher für EU-Bürger). Es wird erwartet, dass Deutschland vor dem Hintergrund dieser grundlegenden Gesetzesänderungen einen neuen Zustrom von Migranten erleben wird, was sich auch auf die Nachfrage nach Wohnraum auswirken wird.
Dubai und die Türkei werden von den Nachbarn im Nahen Osten unter Druck gesetzt
Im Jahr 2023 wird der erste Platz in der Rangliste der bei Russen beliebten Länder ausnahmslos von der Arabische Emirateaber für Januar-März 2024 ging die Zahl der Anträge in den VAE um ein Viertel zurück (-25,8%). Der anhaltende Preisanstieg auf dem Markt von Dubai trägt zum Rückgang der Beliebtheit dieses Landes bei, zusammen mit dem Auftauchen von erschwinglichen Alternativen in der Region: Investitionsprojekte in Katar, Oman und Saudi-Arabien. So verzeichnete Tranio im ersten Quartal 2024 einen Anstieg der russischen Nachfrage nach Immobilien in Saudi-Arabien (ein Anstieg der Anträge um 121%) und Katar (ein Anstieg um 232%). Gleichzeitig bleibt der allgemeine Trend auf dem Markt der Vereinigten Arabischen Emirate aufwärtsgerichtet. Nach Angaben des DLD (Dubai Land Department) stieg die Zahl der Transaktionen auf dem Neubaumarkt in Dubai im Februar 2024 um 39,4% gegenüber Februar 2023.
Das Interesse der Russen am Persischen Golf ist auf die Erfahrungen mit Investitionen auf dem VAE-Markt zurückzuführen, wo die Kunden in den vergangenen Jahren aufgrund des Anstiegs der Kosten für einen Meter sowie der wachsenden Mietnachfrage attraktive Renditen erzielten. Jetzt setzt sich das Marktwachstum in den VAE fort, hat sich aber im Vergleich zu 2022 verlangsamt, und die Investoren setzen auf Kapitalwachstumschancen in den Märkten der Nachbarländer, die sich erst kürzlich für ausländische Käufer geöffnet haben und danach streben, den Erfolg Dubais bei der Anziehung von internationalem Kapital für Entwicklung und Tourismus zu wiederholen.
Im Zeitraum Januar-März 2024 ist das Interesse der Russen an türkischen Immobilien ebenfalls zurückgegangen: Laut Tranio ist die Zahl der Kaufanträge im Vergleich zum Vorjahr um 27,5% gesunken. Gleichzeitig sind russische Bürger immer noch die aktivsten ausländischen Käufer von Liegenschaften in der Türkei. Laut der offiziellen Statistik der TUIK haben Russen im Januar-Februar 950 Immobilien in diesem Land gekauft, was deutlich unter den Spitzenwerten von Anfang 2023 liegt. Langfristig hat die Nachfrage der Russen sogar zugenommen: So stieg die Zahl der Käufe russischer Staatsbürger im Vergleich zu Januar-Februar 2021 um mehr als 83%.
Die Abkühlung des Interesses an türkischen Immobilien steht im Zusammenhang mit der Verweigerung der Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung, auch wenn es in den meisten Fällen um Anträge auf eine touristische Aufenthaltsgenehmigung ging, die auf der Vermietung und nicht auf dem Kauf von Immobilien beruhte. Einschränkungen für Eigentümer entstanden, nachdem der Schwellenwert für die Kosten von Wohnraum im Rahmen einer Aufenthaltsgenehmigung auf 200 Tausend Dollar angehoben wurde, gegenüber der zuvor festgelegten Marke von 50-75 Tausend Dollar, die bis Oktober 2023 gilt.
Diese Art von Aufenthaltsgenehmigung kann nach Erhalt eines Tapu-Zertifikats (Eigentumsrechte) beantragt werden, das in der Türkei nicht nur für fertige Immobilien, sondern auch für im Bau befindliche Objekte ab einem bestimmten Stadium ausgestellt wird. Im vergangenen Jahr empfahlen die Marktteilnehmer den an einer Aufenthaltsgenehmigung interessierten Kunden, die Tapu- und A-Aufenthaltsgenehmigung zu beantragen, sobald sich eine solche Gelegenheit ergibt, ohne die Übergabe des Objekts abzuwarten. Leider haben nicht alle Eigentümer eine solche Entscheidung getroffen oder es geschafft, einen Antrag zu stellen, bevor die Mindestschwelle geändert wurde. Gleichzeitig haben sich die Anforderungen an den Wert der Immobilie für die Teilnahme am türkischen Golden Passport-Programm seit 2022 nicht geändert: Die Anfangsschwelle für die Teilnahme beträgt 400 Tsd. Dollar.
Als Alternative zur türkischen Investitionsbürgerschaft wurde im vergangenen Jahr ein ähnliches Programm in Ägypten eingeführt: In diesem Land können Investoren, die Immobilien im Wert von 300 Tausend Dollar oder mehr erwerben, einen Reisepass beantragen. Nach Angaben von Tranio führte die Einführung des Programms zu einem fast dreifachen Anstieg der Kaufaufträge im Jahr 2023, aber Anfang 2024 war keine hohe Aktivität von Russen auf diesem Markt zu verzeichnen.
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