Müssen wir mit einem Einbruch auf dem Immobilienmarkt rechnen?

Auf dem Wohnimmobilienmarkt ist jegliche Aktivität erloschen, Wohnungen in Neubauten sind größtenteils unverkauft, und Regierungsbeamte deuten ganz offen an, dass es an der Zeit ist, die Preise pro Quadratmeter zu senken.

Der Autor des Artikels "Der Boden unter den Neubauten bebt" äußert die Befürchtung, dass aufgrund solcher Hinweise von Gesetzgebern und Branchenführern die Blase auf dem Wohnimmobilienmarkt platzen und die Preise drastisch sinken könnten.

Ein solcher Effekt ist nämlich möglich: Wenn sich herausstellt, dass der Marktpreis einer mit einer Hypothek gekauften Wohnung niedriger ist als die Restschuld, dann wird der Kreditnehmer versucht sein, die Wohnung an die Bank zu verschenken, und die Restschuld wird durch den Konkursmechanismus einer Einzelperson beglichen. Wenn sich eine solche Praxis durchsetzt, werden die Banken große Verluste erleiden, was zu Konkursen im Finanzsektor führen kann.

Diesem Standpunkt können wir nicht zustimmen: Unserer Meinung nach ist es unter russischen Bedingungen nicht notwendig, einen erheblichen Rückgang der Immobilienpreise zu erwarten, der durch eine massive Verweigerung der Bedienung von Hypothekendarlehen verursacht wird. Lassen Sie uns das genauer erklären.

Theoretisch kann es zu einem Preisverfall kommen, wenn eine sich selbst ausdehnende Spirale in Gang gesetzt wird, die im Wesentlichen wie folgt abläuft. Sinkende Preise führen dazu, dass einige Kreditnehmer (nämlich diejenigen, deren Marktpreis der Immobilie unter die Restschuld gefallen ist) sich weigern, ihre Hypothekendarlehen zu bedienen, die Wohnungen der Schuldner werden versteigert und lösen dadurch weitere Preissenkungen aus, woraufhin ein neuer Teil der Kreditnehmer in eine Situation gerät, in der es für sie rentabel ist, die Bedienung ihres eigenen Kredits einzustellen und die Wohnung an die Bank zu geben, und so weiter im Kreis.

Etwas Ähnliches geschah 2007-2008 in den Vereinigten Staaten, und dies war der Beginn der globalen Finanzkrise. Aber die Situation in den Vereinigten Staaten unterschied sich damals grundlegend von der aktuellen Situation in Russland.

Vor der Krise haben die amerikanischen Banken jahrelang ohne Rücksicht auf die Risiken Hypotheken vergeben. Eine Hypothek, und zwar ohne Anzahlung, konnte von Menschen aufgenommen werden, die weder Arbeit noch Ersparnisse haben. Solche Kredite wurden offiziell als Subprime-Kredite bezeichnet, und im Volksmund wurden sie als Ninja-Kredite tituliert - von den Anfangsbuchstaben des englischen Ausdrucks no income, no job, no assets.

Um weitere Anreize für Hypothekarkredite zu schaffen, entwickelten die amerikanischen Banken ein Vermarktungsmodell mit variablem Zinssatz: In der ersten Zeit des Kredits (in der Regel drei Jahre) war der Zinssatz sehr niedrig und die monatliche Zahlung rein symbolisch, aber dann stieg der Zinssatz stark an und damit auch die monatliche Zahlung.

Genau solche Kredite waren es, die die oben beschriebene Preisverfallsspirale in Gang setzten: Als die Frist für die massenhafte Umstellung auf eine höhere monatliche Rate kam, konnten viele Ninja-Kreditnehmer dies trotz ihres Willens einfach nicht überwinden, und die Banken begannen, ihnen ihre Immobilien wegzunehmen.

Der Preis sank, und da ein erheblicher Teil der Hypotheken mit einer geringen oder gar keiner Anzahlung gewährt wurde, führte schon ein geringer Preisrückgang dazu, dass es für viele profitabel wurde, die Hypothek aufzugeben und das Haus an die Bank zu verschenken. Die Spirale begann sich zu drehen.

Es ist klar, dass es im heutigen Russland nichts dergleichen in der Nähe gibt. Der Hauptunterschied besteht darin, dass unsere Banken in letzter Zeit so gut wie keine Hypotheken mit einer geringen Anzahlung vergeben haben. Nach den staatlich geförderten Programmen, die nach dem Beginn des Zinserhöhungszyklus Mitte letzten Jahres den Löwenanteil am Gesamtvolumen der Hypothekendarlehen ausmachen, ist die Mindestanzahlung ab Anfang 2024 zu leisten. Sie beträgt 20%, aber in der Praxis verlangen die Banken mehr.

Bei Darlehen mit staatlicher Unterstützung, die vor 2024 vergeben wurden, lag die anfängliche Mindestzahlung bei 15%, aber es muss auch berücksichtigt werden, dass es dem Darlehensnehmer in mehr als einem Jahr gelang, einen (wenn auch kleinen) Teil der Schuld zu tilgen.

Die oben beschriebenen Anforderungen an die Anzahlung bedeuten, dass bei einem Preisrückgang von 15% oder sogar 20% der Marktwert der Immobilien für die meisten Kreditnehmer immer noch höher sein wird als die verbleibenden Schulden, was bedeutet, dass es für sie rentabler sein wird, weiter zu zahlen.

Und selbst wenn der Marktpreis der Wohnung geringfügig unter den Restbetrag der Schulden fällt, ist es für den Kreditnehmer merkwürdigerweise immer noch rentabler, weiter zu zahlen.

Tatsache ist, dass ein solcher Kreditnehmer nach einer Zahlungsverweigerung und einem Privatkonkurs eine weitere Wohnung nur mit voller Zahlung kaufen kann, da die Hypothek für ihn aufgrund seiner schlechten Kreditgeschichte praktisch unerreichbar (oder unerschwinglich, auch nach Senkung des Leitzinses) wird.

Für Kreditnehmer mit staatlich geförderten Hypotheken ist dieses Argument sogar noch stärker: Denn viele von ihnen fallen nach dem 1. Juli 2024 nicht mehr unter die Vorzugskonditionen, so dass sie ihre glückliche Chance besonders schätzen sollten!

Aus all dem Gesagten folgt, dass selbst wenn die Immobilienpreise zu sinken beginnen, es keinen lawinenartigen Zusammenbruch geben wird - zumindest solange sie nicht um 20-25% fallen. Außerdem muss man wissen, dass 20-25% in Rubel, also im Nennwert, angegeben sind. Und wenn man die Inflation berücksichtigt, dürfte die Tiefe des Rückgangs, die ausreicht, um eine Spirale auszulösen, noch größer sein.

Und bis diese kritische Tiefe des Rückgangs erreicht ist, wird der Prozess, wenn er denn einsetzt, recht langsam verlaufen, und die Behörden werden sicherlich genug Zeit haben, um Maßnahmen zu ergreifen, die dazu beitragen, ihn aufzuhalten, bevor er einen kritischen Punkt erreicht.

Sie können zum Beispiel ein Programm auflegen, um billige Wohnungen vom Markt aufzukaufen und in einen Mietfonds zu überführen, um sie dann zu Vorzugsbedingungen an die Bedürftigsten zu vermieten. Mit Hilfe eines solchen Programms könnten wir die Lebensbedingungen vieler Familien verbessern, und zwar ohne eine Vorzugshypothek, für die unser Haushalt dreimal aufkommt.

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