Kann der Zinssatz für die aktuelle Hypothek mit dem Wachstum der Haupthypothek steigen? In welchen Fällen kann der Zinssatz im Rahmen des Vorzugsprogramms erhöht werden? Lesen Sie die Antworten auf diese und andere Fragen in unserem Material
In den meisten Fällen wird der Hypothekenzins für die gesamte Laufzeit des Kredits festgelegt. Es gibt aber Situationen, in denen der Zinssatz steigen kann. Zusammen mit Experten wissen wir, in welchen Fällen dies möglich ist.
Allgemeine Regeln
Nach geltendem Recht kann die Bank den Zinssatz im Rahmen des abgeschlossenen Hypothekenvertrags nicht einseitig ändern, die Laufzeit des Kredits verkürzen oder das Zahlungsverfahren ändern. Dies ist in Artikel 29 des Föderalen Gesetzes Nr. 395-1 "Über Banken und Banktätigkeiten" festgelegt", sagt Anastasia Eliseeva, Partnerin in der Anwaltskanzlei Mokrov and Partners.
Daher werden die meisten Verträge mit einem festen Zinssatz abgeschlossen, und z.B. bei einer Erhöhung des Leitzinses ändern sich die Konditionen für eine bereits aufgenommene Hypothek nicht. Allerdings gibt es auch hier Ausnahmen. Solche Fälle sind in der Regel im Darlehensvertrag selbst oder in anderen Rechtsakten (z. B. über vergünstigte Kredite) festgelegt.
"Hypothekenverträge sind oft komplex. Zum Beispiel kann es eine zusätzliche Senkung des Zinssatzes bei Abschluss einer Lebensversicherung, einer Sachversicherung oder Rabatte für einen Mitarbeiter der Bank selbst geben. Aber wenn der Kreditnehmer irgendwann die Vertragsbedingungen nicht mehr erfüllt, hat die Bank das Recht, die Bedingungen seiner Hypothek zu überprüfen und alle Rabatte zu streichen", erklärt Mikhail Lavrukhin, Leiter des Bereichs Gewerbe- und Wohnimmobilien bei der Anwaltskanzlei Intercession.
Schauen wir uns einige solcher Situationen an. Bevor die Bank den Zinssatz erhöht, muss sie den Kreditnehmer darüber informieren.
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1. Verzicht auf Versicherung
Die Zinsen für das Hypothekendarlehen können sich erhöhen, wenn der Darlehensnehmer sich weigert, die Versicherung zu bezahlen. Der Basissatz der Bank für Hypothekarkredite beträgt beispielsweise 20% pro Jahr, aber mit einer jährlichen Lebensversicherung sinkt er um 1 Prozentpunkt. "Wenn der Kreditnehmer später die Versicherung ablehnt, wird sein Zinssatz der Basissatz von 20% sein", so Michail Lawrukhin.
Die Höhe des Zinssatzes muss in diesem Fall ebenfalls im Hypothekenvertrag festgelegt und dem Verbraucher bei der Vertragsunterzeichnung zur Kenntnis gebracht werden, andernfalls besteht die Gefahr, dass diese Bedingung des Vertrags ungültig wird, stellte Anastasia Eliseeva klar.
2. Kein Gehaltskunde mehr
Ein möglicher Grund für den Anstieg des Hypothekenzinssatzes kann die Beendigung des Gehaltsprojekts sein, dank dem der Kreditnehmer einen niedrigeren Zinssatz für ein Hypothekendarlehen erhielt, fügte Regina Dydalina, Geschäftsführerin des Bundesunternehmens "Floors", hinzu.
Fast alle Banken bieten heute eine solche Option an - einen reduzierten Zinssatz für einen Gehaltskunden. Ein Beispiel: Ein Kreditnehmer erhält ein Gehalt von einer bestimmten Bank und hat dort eine Hypothek aufgenommen. Aber später kündigt er. In diesem Fall kann sein Zinssatz um den Rabattbetrag erhöht werden (in der Regel 1-2 Prozentpunkte). Diese Bedingung muss jedoch im Darlehensvertrag festgehalten werden, so der Experte.
3. Variabler Zinssatz
Der Zinssatz für eine gültige Hypothek kann steigen, wenn der Vertrag einen variablen Zinssatz vorsieht. "In diesem Fall kann die Bank den Zinssatz auf der Grundlage der Änderung des Zinssatzes der Zentralbank erhöhen. Im Vertrag sollte auch festgelegt werden, inwieweit die Bank die Bedingungen des Darlehens ändern kann", erklärte der Anwalt von Intercession.
Vor dem Hintergrund des Anstiegs des Leitzinses in den letzten Jahren sind solche Darlehen jedoch sehr selten, sagen Experten. Darüber hinaus wurden seit dem 1. September Beschränkungen für Hypotheken mit variablen Zinssätzen eingeführt. Nur noch diejenigen, die bei Banken Beträge ab 15 Millionen Rubel beantragen, können mit solchen Krediten rechnen. "Das heißt, die Regulierungsbehörde hat den Personenkreis absichtlich auf Bürger mit hohem Einkommen beschränkt, die solche Risiken eingehen können", so Michail Lawrukhin.
Was ist ein variabler Kreditzins?
Im Gegensatz zu konventionellen Krediten, bei denen der Zinssatz für die gesamte Vertragslaufzeit festgelegt ist, sind die Zinsen eines variabel verzinsten Kredits dynamisch. Sie hängen von externen Bedingungen ab, die im Wesentlichen im Darlehensvertrag festgelegt sind. Der variable Zinssatz ist nun an den Leitzins der Bank von Russland gebunden, zu dem noch der Bankzins hinzukommt, der 3,50% pro Jahr beträgt. Für den Kreditnehmer ist es von Vorteil, wenn der Leitzins sinkt, für die Bank, wenn er steigt.
4. Das Ende der Schonfrist
Der Hypothekenzins kann sich erhöhen, wenn die Fristen für die Eintragung von Sicherheiten oder die Eintragung eines Hauses mit Baukrediten nicht eingehalten werden. "Selbst wenn der Bauunternehmer und der Bauherr schuld sind", sagte Regina Dydalina.
Nach Ablauf der tilgungsfreien Zeit steigt der Zinssatz ebenfalls an. So gibt es inzwischen Angebote von Bauträgern und Banken, bei denen für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel während der Bauphase) ein reduzierter Hypothekenzins angeboten wird (z. B. 8% pro Jahr). Nach Ablauf dieses Zeitraums wird der Zinssatz jedoch auf den Marktwert angehoben. "Die Bank erhöht den Zinssatz nach Ablauf der tilgungsfreien Zeit auch dann, wenn bei der Beantragung eines Darlehens eine Provision für die Senkung des Zinssatzes für einen begrenzten Zeitraum gezahlt wurde", fügte der Experte für Bodenbeläge hinzu.
Vorrangige Programme
Grundsätzlich gelten für Präferenzprogramme die gleichen Regeln wie für Marktprogramme. Allerdings gibt es Ausnahmen. Schauen wir uns einige von ihnen an.
1. Verstoß gegen den Grundsatz "eine Vorzugshypothek in einer Hand".
Im vergangenen Dezember genehmigte die Regierung die Regelung, dass Vorzugshypotheken nur einmal aufgenommen werden können. Dies gilt für alle Vorzugsprogramme mit staatlicher Unterstützung. Experten erklären diese Entscheidung mit der Tatsache, dass Vorzugsprogramme als Investition angesehen wurden und der Kreditnehmer mehrere Vorzugshypotheken beantragen konnte.
Nach den neuen Regeln hat die Bank, wenn sie von der Verfügbarkeit mehrerer Vorzugsprogramme erfährt, das Recht, den Zinssatz auf den Marktzins anzuheben und zusätzliche unbezahlte Beträge hinzuzufügen. Da das Vorhandensein einer zweiten Vorzugshypothek eines Kunden nur vom Betreiber staatlicher Programme bestätigt werden kann, werden die Banken in der Regel erst nach der Kreditvergabe von der Tatsache des Verstoßes erfahren, so der VTB-Pressedienst. "Der neue Zinssatz wird auf der Grundlage des am Tag des Abschlusses des Kreditvertrags geltenden Leitzinses und eines festen Aufschlags berechnet. Die Regel "eine Vorzugshypothek in einer Hand" gilt nicht nur für Kreditnehmer, sondern auch für Mitkreditnehmer und Bürgen", fügte die VTB hinzu.
Mikhail Lavrukhin zufolge gibt es jetzt massive Fälle, in denen Menschen mehrere Hypotheken aufgenommen haben, deren Zinssätze dann erhöht wurden. "Es gibt zum Beispiel einen Fall, in dem ein Kreditnehmer Hypotheken auf seinen eigenen Namen aufgenommen hat, aber die Begünstigten der Vorzugsprogramme waren seine Verwandten, die nicht unter die Bedingungen des Programms fielen (wir sprechen von einer Familienhypothek). Die Bank hat die Konditionen einseitig auf Marktniveau angehoben", so der Anwalt.
2. Entlassung für IT-Spezialisten
Für die Teilnehmer an der IT-Hypothek ist neben dem einmaligen Prinzip auch die Arbeitstätigkeit des Kreditnehmers wichtig. Um einen Kredit zu einem vergünstigten Zinssatz zu erhalten, müssen Sie während der gesamten Vertragslaufzeit für ein zugelassenes Unternehmen arbeiten. Wird gegen diese Bedingung verstoßen, kann sich der Kreditzins erhöhen.
Nach Angaben des Finanzministeriums können die Programmteilnehmer kündigen, ohne eine Vorzugshypothek zu zahlen, müssen aber innerhalb von sechs Monaten eine Stelle in einem Unternehmen finden, das die Bedingungen des Programms erfüllt. "Wenn man ein Unternehmen verlässt, hat man sechs Monate Zeit, um einen Job in einem anderen Unternehmen zu finden. Während dieser Zeit wird der Vorzugssatz beibehalten", hieß es.
Der Kreditzins kann auch erhöht werden, "wenn die Akkreditierung des Unternehmens aufgehoben wurde, es die Zustimmung zur Offenlegung von Steuergeheimnissen nicht rechtzeitig eingereicht hat oder keine Steuervorteile mehr erhält, wird das Unternehmen nicht auf der Liste stehen, die der Föderale Steuerdienst bis zum 25. Mai an das Finanzministerium schickt." In diesem Fall hat der Darlehensnehmer außerdem sechs Monate Zeit, um einen Arbeitsplatz in einem Unternehmen zu finden, das die Bedingungen des Vorzugsprogramms erfüllt.
3. Fehlende Registrierung
Bei Hypotheken im Fernen Osten und in der Arktis sind zusätzliche Faktoren für die Erhöhung des Zinssatzes die fehlende Registrierung des Kreditnehmers im Föderalen Bezirk Fernost und in der Arktis sowie bei Ärzten, Lehrern und Beschäftigten in der Rüstungsindustrie das Fehlen von Beschäftigungsdokumenten, erklärte der Pressedienst der VTB. In diesem Fall kann der Hypothekenzins auch auf Marktwerte steigen.
Es gibt eine ähnliche Bedingung für ländliche Hypotheken. "Kreditnehmer, die dieses Programm in Anspruch nehmen, verpassen oft die obligatorische Eintragung in die gekaufte Wohnung. Nach den Regeln des Programms hat die Bank das Recht, den Kreditzins auf das Niveau des Leitzinses der Zentralbank anzuheben, der am Tag der Vertragsänderung gilt, wenn Sie sich nicht innerhalb von 180 Tagen ab dem Datum der Registrierung des Eigentums im Haus anmelden", warnte Alexander Chernokulsky, Direktor von Zhilfond.
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