Was die Stornierung der Hypothek Vorteile ist die Vorbereitung für St. Petersburg - wir sind mit dem Entwickler Umgang

Foto: zur Verfügung gestellt vom Pressedienst des Unternehmens "Unistroy".

Eines der am meisten diskutierten Themen ist derzeit die Abschaffung der Vorzugshypotheken ab dem 1. Juli 2024. Die Staatsduma diskutiert, wie das Programm verlängert werden kann - Wladimir Putin hat die entsprechende Anweisung gegeben. Es wird erwartet, dass die Vergünstigungen gezielter, zielgerichteter eingesetzt werden, aber sie sollen dennoch beibehalten werden. Iskander Yusupov, stellvertretender Generaldirektor des Unternehmens "Unistroy", erklärt, welche Änderungen die Entwickler erwarten und wie sich diese auf die Käufer auswirken könnten.

- Sagen Sie mir bitte, wie hat sich der Vorzugstarif auf Bauträger, Käufer und den Markt insgesamt ausgewirkt? Welche Auswirkungen der Vorzugsprogramme spüren Sie jetzt?

- Wenn wir über Vorzugsprogramme im Allgemeinen sprechen, haben sie den Markt sicherlich stark stimuliert und ihn in schwierigen Zeiten unterstützt - das sehen wir an den Verkäufen.

Die ersten Vorzugshypothekenprogramme begannen während der COVID und wurden fortgesetzt, als der Markt und die Wirtschaft insgesamt unruhig waren und der Leitzins stieg. Uns liegen Statistiken vor, wonach derzeit 1-1,5% der Transaktionen zu Leitzinsen stattfinden, ohne dass es irgendwelche staatlichen Anreizmaßnahmen gibt.

Als der Leitzins bei 7,5% und die Markthypothek bei 9,5% lag, existierten sie friedlich nebeneinander. Jetzt müssen die Bauträger den Zinssatz anregen, subventionieren und auf eigene Kosten weiter senken, um den Wohnraum erschwinglicher zu machen.

Was wollen die Entwickler?

- Der Staat hat nicht mehr das Geld, um massive Leistungen zu unterstützen. Wenn doch, dann werden sie gezielter und zielgerichteter sein. Was sind die Wünsche der Entwickler?

- Einst wurden diese Programme geschaffen, um die Baustelle zu unterstützen. Aber die Zeit hat sich geändert, und die Baustelle hat ihre Ziele sogar irgendwo überschritten. Jetzt ist es wahrscheinlich vor allem notwendig, die Demografie zu fördern.

Es gibt Nischenprogramme: Fernost-Hypothek, Arktis-Hypothek und IT-Hypothek. Die ersten beiden sind eher geografisch gebunden, und die IT-Hypothek ist nur für einschlägige Spezialisten gedacht und läuft bis Ende des Jahres. Für die Familienhypothek wurde jedoch grünes Licht gegeben, wobei ab der zweiten Jahreshälfte geringfügige Verschärfungen vorgenommen werden - und sie wird ernsthaft unterstützt werden.

Natürlich möchten die Entwickler das Förderprogramm nicht deaktivieren. Ich denke, der wichtigste Wunsch wäre, es zu differenzieren. Entweder sollten die Zinssätze in Regionen, in denen Wohnraum teurer ist, niedriger sein, oder der maximale Kreditbetrag sollte erhöht werden. Irgendwo reichen vielleicht vier Millionen aus, aber irgendwo, wie in Kasan oder St. Petersburg, muss man ihn auf 7-9 erhöhen. Das würde sowohl die Käufer als auch die Bauträger stimulieren. Wenn ein Bauträger einen Nachfragerückgang feststellt, baut er weniger, und das wirkt sich dann auf das gesamte Wohnungsangebot aus.

- Jetzt gibt es eigene Finanzinstrumente und Programme von Entwicklern. Inwieweit können sie die Nachfrage ausgleichen?

- Mit der Erhöhung der anfänglichen Zahlung, der Verschärfung der Hypothekenbedingungen mit staatlicher Unterstützung, sehen wir eine ziemlich deutliche Zunahme des Anteils der Ratenzahlungen von Bauherren. Früher gab es diese Programme nur in Ansätzen, aber jetzt werden sie immer weiter verbreitet. In unserem Unternehmen ist der Anteil der Ratenzahlungen von 7% auf 12% gestiegen und wird weiter zunehmen.

Ratenzahlungen machen es möglich, eine Wohnung zu kaufen, ohne die vollen Kosten zu tragen. Und der Bauträger erhält das Geld - wenn auch nicht sofort. Aber es gibt auch Nachteile: Der Kunde muss einen großen Betrag in kurzer Zeit abschließen. Die Hypothek ermöglicht eine Laufzeit von 15-20 Jahren, die Raten müssen in wenigen Monaten zurückgezahlt werden.

In St. Petersburg haben sich vor allem Ratenzahlungen entwickelt, bei denen die Abschlusszahlung nicht bei der Inbetriebnahme des Hauses, sondern erst nach mehreren Jahren erfolgt. Es gibt sogar noch exotischere Formen: zum Beispiel unsere Bauspargenossenschaft. Ihr Wesen besteht darin, dass der Kunde eine Anfangszahlung von 30 bis 50% leistet, ein Drittel oder die Hälfte der Zähler in der Wohnung festlegt und den Rest innerhalb von 5-7 Jahren tilgt. Warum ist das gut? Es gibt keine Zinsen, der Kunde muss sein Einkommen nicht nachweisen, er muss nicht einmal Bürger der Russischen Föderation sein. Aber unbezahlte Zähler werden nach dem Markt indexiert, und der Preis kann steigen.

Aber aus geschäftlicher Sicht, aus der Sicht der Effizienz, sind diese Programme nicht sehr gut. Nach der Inbetriebnahme sammelt der Bauträger das Geld ein (zieht es von Treuhandkonten ab - Hrsg.), und wenn er mit solchen Programmen flirtet, bekommt er möglicherweise nichts - er schuldet der Bank immer noch etwas. Daher sollten solche Methoden vorsichtig eingesetzt werden.

Diese Programme können den Nachfragerückgang, der nach dem ersten Juli eintreten kann, teilweise ausgleichen, jedoch nicht bis 100%.

- Indem sie ihre eigenen Finanzinstrumente entwickeln, treten die Entwickler an die Seite der Banken. Das heißt, es handelt sich um parallele Kreditprodukte, bei denen sie mit der Bank um den Käufer konkurrieren.

- Ausgehend von der Erfahrung einer engen Kommunikation mit den Banken denke ich, dass wir ihnen kein Brot wegnehmen - es handelt sich immer noch um kleine Mengen. Sie wären froh, wenn die Vorzugsprogramme fortbestehen und sich dem Kunden zuwenden würden. Auch für sie ist es ein Geschäft. Irgendwo mag es weniger rentabel sein, irgendwo mehr, aber es ist offensichtlich, dass die Banken an Hypothekarkrediten interessiert sind.

Sekundärer Nutzen: Wo liegt das Problem?

- Jetzt wird über eine Hypothek für Zweitwohnungen diskutiert. Inwieweit könnte eine solche Lösung den Primärmarkt stimulieren?

- Wir sagen immer, dass unser Hauptkonkurrent nicht andere Bauträger sind, sondern ein zweitrangiger. Denn der Kunde hat oft die Wahl zwischen einer fertigen Wohnung und einer im Bau befindlichen. Heutzutage haben die Bauträger jedoch oft ein Portfolio von fertigen Wohnungen, einschließlich renovierter Wohnungen. Hier können wir direkt konkurrieren.

Aber auch Ihre Meinung, dass das Sekundäre das Primäre stimuliert, ist richtig. Die wenigsten Menschen haben heute einfach so 7-8 Millionen in der Tasche, die für eine erste Zahlung ausgegeben werden können. In der Regel handelt es sich entweder um eine Erbschaft, oder man verdient sehr gut, oder es ist - in den meisten Fällen - der Verkauf von Sekundärimmobilien. Und dieser Prozess regt alle Vorzugsprogramme an.

Warum werden diese Fragen nicht so gerne diskutiert? Weil es schwieriger ist, die gleichen Mechanismen mit einem zweiten zu starten. Wenn es sich um ein neues Gebäude handelt, d.h. um eine verständliche juristische Person mit einer klaren Geschichte, treibt das 214. Beide Banken und der Zentralbank Die Bank hat hier weniger Fragen. Es gibt eine Projektfinanzierung, einen Bauunternehmer, der tatsächlich von der Bank zugelassen ist - die Risiken sind minimal.

Eine Wohnung auf dem Sekundärmarkt kann 15-20 Vorbesitzer haben - es ist ziemlich schwierig, alle Nuancen zu erfassen. Ich denke, das ist der Punkt, der es schwierig macht, Förderprogramme für den Sekundärmarkt zu starten.

Teilweise stimme ich zu, dass die Stimulierung der sekundären Hypothekenprogramme eine gute Wirkung auf die primären haben kann. Warum wurde dies nicht von vornherein getan? Der ursprüngliche Zweck einer staatlich unterstützten Hypothek besteht doch darin, den Bausektor zu unterstützen. Damals waren die Preise noch nicht so hoch, und die Aufgabe bestand gerade darin, dafür zu sorgen, dass die Baustelle während des Bauvorhabens nicht "untergeht". Und dann kam der soziale Aspekt hinzu: der Verbraucher sollte unterstützt werden, nicht der Bauherr.

Ein Blick aus Kasan auf das Gebäude in St. Petersburg

- Sie betreten jetzt den Markt von St. Petersburg, wo ein starker Wettbewerb herrscht und besondere Merkmale für die Einleitung von Entwicklungsprojekten bestehen.Bitte sagen Sie mir, mit welchen Schwierigkeiten Sie in den Regionen, in denen Sie tätig sind, konfrontiert sind? Welche Besonderheiten haben Sie bei der Analyse des Marktes in St. Petersburg festgestellt?

- Es ist gar nicht so einfach, ein Projekt in St. Petersburg zu starten. Es ist sehr wettbewerbsintensiv, man braucht eine ganze Reihe von Genehmigungen, und es gibt viele Punkte, die man berücksichtigen muss. Von allen Regionen, in denen wir arbeiten, ist diese wahrscheinlich die schwierigste, was den Ausstieg und die Fristen angeht. Als wir das Gelände kauften, gingen wir wie üblich davon aus, dass wir das Projekt in etwa anderthalb Jahren starten würden. Es stellte sich heraus, dass ein Komplex drei Jahre später und der zweite vier Jahre später in Betrieb genommen wurde.

Wir haben hier zwei Projekte: das eine haben wir letztes Jahr begonnen, das andere befindet sich in der Endphase. Es handelt sich um den Wohnkomplex Lisino* im Resort-Gebiet. Sie ist ziemlich groß, es gibt weniger als 400 Tausend Quadratmeter Gehäuse. Die erste Stufe von zehn Häusern auf 40 Tausend m2 ist derzeit im Bau - ein Zehntel des Projekts. Arbeiten dort für 12 weitere Jahre.

Und noch etwas ist interessant: Die Petersburger wollen, dass ihnen alles in einem Telefongespräch oder einer Videopräsentation erklärt wird. Ich denke, das liegt zum Teil an der Größe der Stadt: Sie wollen keine Zeit im Stau verschwenden.

Aber wir haben festgestellt, dass der Käufer, wenn er ins Büro kommt, oft bereit ist, einen Vertrag abzuschließen. Offenbar ist der Kunde hier davon überzeugt, dass das Unternehmen vertrauenswürdig ist und das Produkt zu ihm passt.

Wir haben auch ein gewisses Misstrauen festgestellt. Zum Teil lässt sich dies dadurch erklären, dass die Marke "Unistroy" in St. Petersburg noch wenig bekannt ist. Vor dem Hintergrund von Unternehmen, die seit vielen Jahren auf dem Markt der Stadt präsent sind, werden wir mit Vorsicht behandelt.

Aber im Jahr 2026 werden wir 30 Jahre alt - wir sind älter als die meisten Bauträger im Lande. Wir arbeiten in 6 Regionen, wir haben gute Bewertungen: sowohl in Bezug auf die Zuverlässigkeit bei der Auftragsvergabe als auch auf die Kreditwürdigkeit (A). Unter den öffentlichen Bauträgern kann man Unternehmen mit einer solchen Zuverlässigkeit buchstäblich an den Fingern einer Hand abzählen.

- Es liegt auf der Hand, dass die von der Region bereitgestellte begleitende Infrastruktur für den Projektentwickler wichtig ist, insbesondere wenn es sich um eine umfassende Entwicklung des Gebiets handelt. Wie beurteilen Sie den Stand der Bereitschaft in St. Petersburg?

- Unser erstes Upoint**-Projekt, das derzeit zur Vermietung steht, befindet sich in einer relativ belebten Gegend. Von der Infrastruktur her ist es im Prinzip mit allem ausgestattet. Wir haben uns gerade am Bau eines Kindergartens beteiligt.

Die Situation im Wohnkomplex Lisino ist völlig anders. Hier handelt es sich um ein Feriengebiet, in dem es keine solche Infrastruktur in der Nähe gibt wie im Zentrum. Wir müssen sie selbst schaffen. Es wird Schulen, Kindergärten, eine Bibliothek und eine Reihe anderer sozialer Einrichtungen geben. Sie werden den Bedarf dieses recht großen Gebiets vollständig abdecken, wenn es fertig ist.

- Ein weiterer ziemlich schmerzhafter Aspekt ist die Personalfrage. Es gibt wohl keinen Wirtschaftszweig mehr, der nicht mit Einstellungsproblemen konfrontiert wäre. Wie lösen Sie diese?

- Wir haben das Startteam, d. h. die Fachleute, die für den Bau und den Verkauf zuständig sind, von Kasan aus geschickt. Wir versuchen, dies in allen Regionen zu tun. Ihre Aufgabe besteht nicht nur darin, ihre beruflichen Pflichten zu erfüllen, sondern auch den Menschen, die wir in der Region aufnehmen werden, die Kultur und die Werte des Unternehmens zu vermitteln. Der Rest unseres Personals kommt fast ausschließlich aus St. Petersburg. Und die Kompetenzen der Mitarbeiter sind recht hoch.

In der Tat gibt es einen Mangel an Personal. Es gibt eine Reihe von Stellen im Baugewerbe, wo es sehr schwierig ist, Leute zu finden. Das gilt sogar für Bauunternehmer - direkt für diejenigen, die Ziegelsteine legen, Beton gießen. Vielleicht liegt es daran, dass sich die Generation geändert hat: Junge Leute wollen oft, dass alles schnell und sofort klappt - und dass sie sich nicht zu sehr anstrengen. Es ist klar, dass das Unternehmen diese Wünsche nicht immer erfüllen kann. Aber wenn die Jungs verstehen, dass man, um etwas zu erreichen, erst einmal arbeiten muss, kommen sie gut miteinander aus und wachsen.

- Sie kommen nach St. Petersburg auf den Anstieg des Marktes. Doch nach verschiedenen Schätzungen, etwa zwei Drittel der Käufe sind Studios oder Studio-Apartments. Es ist klar, dass sie auf dem Massenmarkt überwiegen. Aber auch in den Bereichen Business, Business Plus und Elite gibt es eine Tendenz zur Verkleinerung der Fläche. Was sind Ihrer Meinung nach die Gründe, warum sich die Vorlieben der Kunden ändern?

- Die Immobilienpreise steigen seit vielen Jahren. Dies führt dazu, dass die durchschnittliche Fläche sinkt: eine Wohnung von 40 m2 ist teurer als eine Wohnung von 35 "Quadraten". Jetzt haben die Entwickler - und auch wir - gelernt, wie man die Grundrisse effektiv gestaltet, so dass eine Einzimmerwohnung von 33 Metern nicht weniger komfortabel ist als die gleiche in 38. Es ist eine Frage der richtigen Raumaufteilung, der Proportionen und der Geometrie.

Aber ich möchte anmerken, dass wir nicht zu einer totalen Reduzierung übergehen - wir bauen keine Häuser, die ausschließlich aus Studios und Einzimmerwohnungen bestehen. Wir haben solche Einrichtungen in keiner Region, da dies nicht die richtige Umgebung und Atmosphäre schafft.

Wir positionieren uns als Bauträger, der Wohnungen für Familien baut. Daher haben wir fast so viele Zwei-Zimmer-Wohnungen wie Ein-Zimmer-Wohnungen, und wir verpfänden nicht mehr als 5% an Studios.

Wir machen auch große Flächen: Wir haben eine Drei-Zimmer-Wohnung von 60 bis 95-100 Meter. Solche Wohnungen werden in der Regel näher an der Inbetriebnahme der Anlage verkauft. Wir sehen es ganz gelassen, dass zu Beginn Einzimmer- und Zweizimmerwohnungen wegfallen und später die großen.

Ich sehe, dass der Kunde hat sich verändert, die Messlatte der Anforderungen wird immer höher. Es ist obligatorisch geworden, dass bis vor kurzem war es ein Vorteil: geschlossene Höfe, frei von Autos, teure Landschaftsgestaltung - Pflanzen nach Farbe und Höhe ausgewählt, Multi-Level-Beleuchtung, verschiedene Formen der Abdeckung auf Spielplätzen, Bildungs-Mafas. Wir können uns nur schwer vorstellen, das Produkt zu vereinfachen, auch wenn es die Kosten senkt. Und wir sind eher zu verkaufen teurer, aber nicht auf die Qualität zu reduzieren.

Sind sie klein oder groß? Spielen mit kommerziellen Räumen

- Der Wohnkomplex besteht nicht nur aus Wohnungen, sondern auch aus Geschäftsräumen. Was sind die Trends beim Kauf und bei der Vermietung?

- Im Prinzip verstehen wir, wer in unsere Projekte eintreten wird. Bei den Käufern handelt es sich um 95%-Investoren, die ihre Räumlichkeiten an dieselben Geschäfte, Zahnärzte usw. vermieten werden. Sie nehmen sehr wenig für ihr Geschäft. Ein Start-up-Unternehmen, in der Regel ist nicht bis zum Kauf - sie beginnen mit der Vermietung.

Aus der Sicht des Verkaufs ist das effektivste Angebot Räumlichkeiten von 50-100 Metern, sie gehen "mit einem Knall". Aber in der Regel ist eine solche kleine Fläche kleine Alkoholmärkte, Geschäfte, Kliniken, Zahnärzte, um Pick-up-Punkte. Wenn wir verstehen, dass es einen interessierten Einzelhändler, dann machen wir Räumlichkeiten mit der Möglichkeit der Kombination oder legen Sie große, wo Supermarktketten kommen wird. Es ist klar, dass diese teurer sind, dass sie schwieriger zu verkaufen sind, aber sie müssen sein - und es muss mehrere von ihnen für verschiedene Netzwerke geben.

Street-Food-Formate haben sich inzwischen sehr gut entwickelt: Fast Food ist nicht immer verfügbar, es gibt auch Familienrestaurants.

Zu Beginn, wenn das Projekt gerade vermietet wird, decken viele Mieter den Bedarf derjenigen, die Reparaturen durchführen müssen. Meiner Erfahrung nach verschwinden sie jedoch allmählich, wenn ein Projekt bewohnt ist.

Auch die Nachfrage nach Freizeit- und Bildungsangeboten ist groß: Kinderzentren, private Kindergärten, aber auch kleine Fitnessstudios.

Was erwartet uns?

- Jeder rechnet damit, dass es Ende des Jahres zu einer Senkung des Leitzinses kommen wird, und das wird alle betreffen, auch die Bauträger. Wie schätzen Sie die Nachfrage nach Wohnungen in der nahen Zukunft ein?

- Es wird viel über die Abschaffung der staatlich geförderten Hypotheken ab dem 1. Juli und über die Verschärfung der Familienhypotheken gesprochen: Für Familien mit älteren Kindern wird der Satz von 6 auf 12% steigen. Vor dem Hintergrund solcher Nachrichten steigt die Nachfrage in der Regel in einigen Monaten stark an, und mancherorts kommt es sogar zu einem Aufruhr. Höchstwahrscheinlich werden wir in den nächsten zwei Monaten sehen, dass die Menschen versuchen werden, die Vorteile zu nutzen, bevor sie gestrichen werden.

Was wird als nächstes passieren? Die Hypothek mit staatlicher Unterstützung wird verschwinden, und nach der Verschärfung der Bedingungen beläuft sie sich auf etwa 25% in unserem Portfolio. Aber der Umsatz wird nicht so stark zurückgehen. Einige Kunden werden einen Ersatz für dieselbe Familienhypothek finden oder Ratenzahlungen, Genossenschaften und andere Produkte nutzen.

Teilweise wird der Markt ab Juli sinken. Nach Angaben unseres Unternehmens kann ich schätzen, dass die Transaktionen weniger als 15 Prozent betragen werden. Allerdings zeigt die reiche Erfahrung aus verschiedenen Krisen, dass die Rezession nicht länger als 2-3 Monate dauert. Dann passt sich der Markt an, Ersatzprogramme erscheinen.

Ich denke, das Ende des Jahres wird recht aktiv sein. Ich bin mir nicht sicher, ob die Zahlen den Rekord von 2023 wiederholen werden, der ebenfalls zweideutig begann. Aber es scheint mir, dass 2024 wird vergleichbar mit der Vergangenheit oder ein wenig schlechter zu beenden. Wir blicken optimistisch in die Zukunft und sind uns darüber im Klaren, dass ein kleiner Rückgang für einen kurzen Zeitraum immer noch möglich sein wird.

*Entwickler: LLC Spezialisierte Entwickler "UNISTROYREGION-1". Die Projektdeklaration ist im Einheitlichen Informationssystem für den Wohnungsbau auf der Website von unser.dom.rf.

**Entwickler: LLC Spezialisierte Entwickler "UNISTROYREGION-2". Die Projektdeklaration ist im Einheitlichen Informationssystem für den Wohnungsbau auf der Website veröffentlicht von unser.dom.rf.

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Die Fotos wurden vom Pressedienst des Unternehmens "Unistroy" zur Verfügung gestellt.

LLC "RealtSPb", INN 7806550637

Foto: zur Verfügung gestellt vom Pressedienst des Unternehmens "Unistroy".

Источник: www.fontanka.ru