Die Vorzugshypothek ist vorbei - bringen Sie eine neue. Wie stellt sich der Immobilienmarkt auf ein Leben ohne "State Support 2020" ein?

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Die Monate Mai und Juni 2024 waren in letzter Zeit die aktivsten auf dem St. Petersburger Markt: mehr als 44 Tausend Transaktionen wurden abgeschlossen. Das Warten auf die Beendigung der staatlichen Unterstützung und die Änderungen der Bedingungen für die Familienhypothek ermöglichte es den Bauträgern, die Nachfrage zu sammeln, die sich in einer ruhigen Zeit über den ganzen Sommer oder sogar den Herbst hingezogen hätte. Aber der Markt ist im Juli nicht gestorben: Natürlich ist die Zahl der Transaktionen zurückgegangen, aber bis zum Herbst erwarten die Bauträger eine Wiederbelebung dank gemeinsamer Programme von Banken und Bauträgern zur Subventionierung von Raten, Tranchenhypotheken sowie neuen Raten.

Die Teilnehmer des runden Tisches von Fontanka sprachen darüber, was sich die Akteure des Immobilienmarktes und die Banken in der neuen turbulenten Zeit einfallen lassen werden.

Mai und Juni: Erwarteter Umsatzanstieg

Im Mai und Juni setzten die Bauunternehmer darauf, die Defizite der ersten Monate auszugleichen und den Plan zu erfüllen. Nach Angaben des St. Petersburg Real Estate Consulting Center, in der ersten Hälfte des Jahres 2024, die Nachfrage nach neuen Gebäuden stieg eineinhalb Mal im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres.

- Von Januar bis Juni wurden mehr als 44 Tausend Transaktionen abgeschlossen, insgesamt wurden etwa 1,8 Millionen Quadratmeter verkauft, was fast 50% des Umsatzvolumens im Jahr 2023 ist, - sagte Olga KobjakowaKaufmännischer Direktor von St. Petersburg Real Estate (Setl Group holding). - Die Zahl der Transaktionen wuchs von Monat zu Monat: von 4,9 Tausend Transaktionen im Januar bis zu einem Maximum von 9-9,5 Tausend im Mai-Juni dieses Jahres. Diese Dynamik wurde durch die Erwartung des Abschlusses des Hypothekenprogramms der staatlichen Unterstützung und Änderungen bei Familienhypotheken gewährleistet. Natürlich wuchs auch der Anteil der Hypothekentransaktionen: am Ende des Halbjahres erreichte er Spitzenwerte von 85-90%.

- Wir haben nicht umsonst Wetten für den Zeitraum Mai-Juni abgeschlossen - sie waren völlig gerechtfertigt. Die Kunden versuchten, so schnell wie möglich zu reservieren und eine Hypothek zu bekommen. Natürlich halfen uns die etablierten Beziehungen zu den Banken, die es uns ermöglichten, die Transaktionen schneller durchzuführen", erinnert sich Tatyana Khalilova, Leiterin der Verkaufsabteilung von GloraX.

- Die stärkste Nachfrage war gleichmäßig auf Mai und Juni verteilt, - sagte Maria OrlowaKaufmännischer Direktor der A101-Gruppe in St. Petersburg. - In diesem Jahr hat sich eine einzigartige Situation auf dem Markt entwickelt: die traditionelle Rezession Anfang Mai war nicht spürbar, und infolgedessen übertraf der letzte Frühlingsmonat die Zahlen vom April in Bezug auf die Anzahl der Transaktionen deutlich. Betrachtet man die Verteilung nach Programmen, so entfielen in der A101-Unternehmensgruppe 55% auf Familienhypotheken, 35% auf staatliche Unterstützung 2020, 5% auf IT-Hypotheken und 6% auf Militärhypotheken, wobei in einigen Monaten 15% erreicht wurden.

- Im Juni wurden im Lande Hypotheken in Höhe von 615 Milliarden Rubel vergeben. Dies ist 28% aller Darlehen für sechs Monate - das heißt, von 2,1 Billionen Rubel," Maria Orlova hinzugefügt. - Zum Vergleich: Im Mai wurden 423 Milliarden Rubel ausgegeben, das sind 45% weniger. Es stellt sich heraus, dass der Juni der erfolgreichste Monat für einen bestimmten Pool von Entwicklern war.

- Wie erwartet war die Nachfrage am Vorabend des Abschlusses der Vorzugshypotheken im Mai und Juni sehr hoch, - weiter Swetlana DenisowaLeiter der Verkaufsabteilung bei BFA-Development CJSC. - In Russland als Ganzes betrug das Umsatzwachstum bis Juni 2023 62%, und dies ist der dritte Platz unter den "heißesten" Monaten in 3,5 Jahren. In unserem Unternehmen wurde der erste Sommermonat zu einem Rekord, noch vor August, September, November und Dezember 2023. Dies hat das bescheidene erste Quartal mehr als wettgemacht und uns erlaubt, eine Reserve für die zweite Jahreshälfte zu schaffen.

Gleichzeitig war es leider nicht möglich, alle Transaktionen mit denjenigen durchzuführen, die den letzten Wagen noch erwischen wollten, fügte der Experte hinzu. Noch vor Ablauf der Frist gingen den führenden Banken die Limits für IT-Hypotheken aus, deren Ausgabe bis heute nicht wieder aufgenommen wurde.

Entsprechend erfolgreich war der Juni auch für die Banken. So erhielten die Einwohner von St. Petersburg in der Sparkasse im ersten Sommermonat Hypothekendarlehen in Höhe von 27,7 Milliarden Rubel, sagte Alexey Ushenin, geschäftsführender Direktor der Sberbank in St. Petersburg Branche. Das sind 30% mehr als im gleichen Zeitraum des letzten Jahres.

- Wir haben selbst erlebt, wie die Nachfrage nach Neubauten gestiegen ist. Dies wurde natürlich durch den Abschluss des staatlichen Förderprogramms im Juli und eine Änderung der Bedingungen für eine Familienhypothek ausgelöst". Alexej Uschenin hinzugefügt. - Von allen staatlichen Programmen wurde die Familienhypothek am meisten nachgefragt - auf sie entfielen 48% aller Transaktionen. Gleichzeitig gibt es weitere Förderprogramme, die ebenfalls von Menschen genutzt werden können, die den Erwerb einer Wohnung planen. Daher erreichte der Anteil der vergünstigten Kredite im Juni 87%. Und wir sehen, dass die Bewohner des Nordwestlichen Föderalen Bezirks diese Instrumente aktiv nutzen

- Aus Sicht der Verbrauchertätigkeit war der Juni ein fruchtbarer Monat, aber der Hauptanstieg der Verbrauchertätigkeit fand im Mai und in der ersten Juniwoche statt, - kommentierte Olga KusnezowaStellvertretender Generaldirektor der Immobilienagentur Glavstroy. - Dies ist vor allem auf die frühe Schließung der Anträge von den größten Banken und das Fehlen von Grenzen für die Ausgabe, sowie die Beendigung der Rückzug der bereits genehmigten Kreditnehmer auf die Transaktion. Und da der Prozess der Kauf einer Hypothek erfordert eine gewisse Zeit, in der zweiten Hälfte des Juni, realisiert Entwickler die Reste der Nachfrage.

- Die kumulierten Ergebnisse der ersten Jahreshälfte können als sehr gut bezeichnet werden: Im Durchschnitt wurde der Verkaufsplan um mehr als 10% übertroffen, - sagt Kirill KudryavtsevLeiter der Abteilung für Hypothekarkredite der PSK-Gruppe. - Der Juni war der erfolgreichste und endete mit einer Überschreitung des Verkaufsplans um 45%. Zur gleichen Zeit, sahen wir nicht viel Nachfrage nach ausgehenden nicht-gezielte Vorzugshypotheken im Juni. Dies war im Allgemeinen zu erwarten, da die neueste Version - der Zinssatz von 8%, die Darlehensgrenze von 6 Mio. Rubel und das Verbot, dieses Programm für kombinierte Darlehen zu nutzen - nicht mehr so massiv ist. Mit anderen Worten, das Spektrum der potenziellen Kreditnehmer unter diesen Bedingungen war nicht groß.

Gleichzeitig stellte der Experte fest, dass sich die Situation in Bezug auf Familienhypotheken und IT umgekehrt hat - hier kann man von einem Hype sprechen.

- Im Zusammenhang mit der bevorstehenden Überarbeitung der Bedingungen gab es viel mehr Menschen, die bereit waren, diese Programme zu nutzen, als dies unter den üblichen Vorzugsbedingungen der Fall war. Die Nachfrage war sehr groß, es gab ein Rekordvolumen an Transaktionen". Kudrjawzew hinzugefügt.

Es gab viele Menschen, die bereit waren, eine Vorzugshypothek in Anspruch zu nehmen, trotz der Änderungen der Bedingungen und Einschränkungen, die seit Ende 2023 regelmäßig eingeführt wurden, bestätigte Ekaterina NemtschenkoKaufmännischer Direktor der RST-Holding.

"Trotz der frühzeitigen Ankündigung der Beendigung der Programme hatte nicht jeder Zeit, sie zu nutzen", stellte sie fest. - Leider war der Markt Ende Juni mit einem Mangel an Mitteln konfrontiert, die für die Programmgrenzen bereitgestellt wurden.

Im Juni war das Volumen der Verkäufe in der RST Holding vergleichbar mit November 2023 - etwa 400 Transaktionen insgesamt für alle Einrichtungen. Der Anteil der Hypotheken im Juni erreichte 91,5% der Gesamtzahl der Transaktionen, während während des Halbjahres lag diese Zahl im Bereich von 70-85%, fügte sie hinzu. In der Struktur der Hypotheken-Transaktionen in der ersten Hälfte des Jahres, die beliebtesten waren Familie Hypotheken (35-45% der Transaktionen) und IT-Hypotheken (20-35%). Hypothek in Tranchen war traditionell in der Nachfrage: ihr Anteil war 20-25% der Zahl der Hypotheken-Transaktionen des Betriebs.

- Wir schätzen die erste Jahreshälfte sehr gut ein: Wir haben unsere Pläne erfüllt und sogar übertroffen", bestätigt Angelika Alshayeva, Generaldirektor der Immobilienagentur der KVS-Gruppe. - Unser Verkaufsvolumen in der ersten Hälfte des Jahres 2024 ist fast doppelt so hoch wie in der ersten Hälfte des Jahres 2023. Der Anteil der Hypotheken in der ersten Jahreshälfte beträgt fast 80%, was im Prinzip ähnlich ist wie 2023 - plus oder minus, je nach Halbjahr.

Die übermäßige Nachfrage nach staatlich geförderten Hypotheken in den letzten Monaten war auch bei der Aquilon-Gruppe zu beobachten: Der durchschnittliche Umsatzanstieg im Mai und Juni betrug 53% im Vergleich zu den vorangegangenen vier Monaten.

- Dies ist aufgrund der Tatsache, dass der Anteil der präferenziellen Hypotheken-Programme war etwa 80%, die Hälfte davon waren Hypotheken im Rahmen des staatlichen Programms, - sagt Maxim Turta, Leiter der Verkaufsabteilung der Aquilon-Gruppe in St. Petersburg und LO. - Wie wir uns erinnern, haben einige bekannte Banken zu Beginn des Jahres eine Provision für vergünstigte Hypotheken eingeführt. Danach haben wir die Zusammenarbeit mit allen Banken fortgesetzt, um den Kunden eine Auswahl zu bieten. Außerdem haben wir eine Tranchenhypothek, das Programm "Wir verzinsen uns selbst", zinslose Ratenzahlungen und eine Reihe anderer Aktionen eingeführt. Auf diese Weise konnten wir den Umsatz auf gleichem Niveau halten.

Da sich die Nachfrage beschleunigte, begannen die Preise in ganz Russland im zweiten Quartal zu steigen. Maria Orlowa Sie stellte fest, dass St. Petersburg und das Leningrader Gebiet nicht abseits stehen: Wohnungen stiegen im Preis um 3% auf 250 Tausend Rubel pro m2 und um 4,5% auf 155 Tausend Rubel pro m2. Der durchschnittliche Grundstückspreis im Leningrader Gebiet betrug 7,2 Millionen Rubel, in St. Petersburg - 12,9 Millionen Rubel.

Nach Angaben von Swetlana DenisowaDa die Fremdmittel nicht nur für den Kunden, sondern auch für den Entwickler der Projektfinanzierung teurer werden, ist nicht mit einem Preisrückgang zu rechnen - sie werden bis zum Jahresende stabil bleiben und mit der Verbesserung der Lage auf dem Hypothekenmarkt im Jahr 2025 weiter steigen.

Juli: Flaute und Anpassung auf dem Markt

Im Juli änderte sich die Marktsituation: Die Kunden hatten es nicht mehr eilig, ein Geschäft abzuschließen.

- Im Juli ist natürlich ein Rückgang zu verzeichnen. Das ist durchaus zu erwarten und vorhersehbar - das passiert immer nach großen Veränderungen. Alle Marktteilnehmer müssen sich an die Veränderungen anpassen. Im Allgemeinen sehen wir keinen Rückgang bei der Anzahl der Anfragen, aber was die Qualität angeht, so handelt es sich um Kunden, die noch ganz am Anfang des Trichters stehen", sagt Tatjana Chalilowa.

Ihr zufolge wird der Markt im Juli voraussichtlich um 30-40% gegenüber dem Vorjahreszeitraum zurückgehen, der August wird ebenfalls "ruhig" sein, und im September wird eine Belebung einsetzen, da sich alle an die neuen Bedingungen anpassen.

- In der ersten Dekade des Monats Juli wurden die neuen Bedingungen der Familienhypothek nicht offiziell bekannt gegeben, so dass sich die Vorbehalte häuften, - sagt Swetlana Denisowa. - Im Moment haben wir ein riesiges Reservierungsvolumen für den Wohnkomplex "Lights of the Bay", und wir beobachten ein gleich großes Interesse sowohl an fertigen Wohnungen als auch an der beginnenden vierten Phase. Die hohe Inflation und die ständig steigenden Inflationserwartungen zwingen die Menschen, nach einem "sicheren Hafen" für ihr Geld zu suchen - und das sind Immobilien.

Nach ihr, der Hauptunterschied zwischen Familie Hypotheken seit Juli ist, dass in St. Petersburg jetzt, um an dem Programm teilnehmen, muss eine Familie mindestens ein Kind unter sechs Jahren oder ein behindertes Kind. Und selbst auf dem Höhepunkt, die IT-Hypothek nicht mehr als 6% der Ausgabe auf dem Markt.

- Die Arbeit mit diesem Produkt nicht verderben Stabilität: Banken wurden aus der Grenzen, Gerüchte über die bevorstehende Schließung des Programms waren spannend den Markt, - sagte Swetlana Denisowa. - Ist es klar, die Spezialisten: nur Familie und IT-Hypotheken wird nicht genug sein, um die Nachfrage auf dem aktuellen Niveau zu halten. Es wird dazu beitragen, das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage zu halten, dass das Volumen der Wohnungen im Bau in St. Petersburg abnimmt, und die Aktivität der Entwickler hat sich auf die nächsten regionalen Länder verlagert.

- In der aktuellen Situation mit dem aktuellen Schlüssel und Markt Hypothekenzinsen, sowie die Kosten für Wohnraum in St. Petersburg, ist der Markt für eine Phase der Transformation warten. Die Entwickler müssen sich an das begrenzte Niveau der Nachfrage zu gewöhnen, - sagt Olga Kusnezowa. - Heute wird der Markt von den Markthypothekenzinsen beeinflusst, die 20-22% erreichen. Die Entwickler erwarten, dass die Grenzen für IT-Hypotheken zu erhöhen, ohne die Bedingungen zu ändern, und sind auch auf Ratenzahlungsprogramme, die in der Nähe der Bedingungen der zuvor bestehenden staatlichen Förderprogramm sind zu arbeiten.

Sie stellte fest, dass die Verlängerung des Familienhypothekenprogramms bis 2030 positiv bewertet wird. Die Begrenzung des Alters eines Kindes auf 6 Jahre schränkt jedoch die potenzielle Zielgruppe ein, die das Programm nutzen könnte.

- Es wurde davon ausgegangen, dass das Programm je nach Alter der Kinder in der Familie differenziert werden würde, - Olga Kusnezowa erinnert. - Gibt es beispielsweise zwei Kinder in der Familie, die älter als 6 Jahre sind, so wird eine Familienhypothek zu einem höheren Zinssatz als 6% angeboten. Jetzt kann diese Kategorie von Käufern eine Hypothek nur zum Marktzins aufnehmen, der nach wie vor unerschwinglich ist.

- Seit dem 1. Juli haben wir praktisch ohne Hypothek gelebt: Es gab nur Stückgeschäfte, die seit Juni abgeschlossen wurden, plus einen kleinen Teil von IT-Hypotheken bei den Banken, die noch Limits hatten, - sagte Angelika Alshayeva. - Der Großteil der Transaktionen erfolgte in Raten. Vor kurzem wurde ein Dekret erlassen - wir konnten Transaktionen über Familienhypotheken abschließen, die Banken begannen, Anträge anzunehmen und Darlehen zu vergeben. Wir hoffen wirklich, dass die IT-Hypothek zurückkehren wird, aber im Moment können wir nur hoffen.

Sie wies darauf hin, dass die Nachfrage im Juli und August zurückgehen und im Herbst eine gewisse, aber unbedeutende Belebung eintreten wird.

- Natürlich ist die 20% Rate scheint unerschwinglich, und unsere Aufgabe ist es nun, eng mit Finanziers und Banken zu arbeiten, um neue Programme, die bequem für die Kunden zu entwickeln. Subventionierte Programme mit einer Rate vergleichbar mit staatlicher Unterstützung sind bereits erschienen, eine Tranche Hypothek wird auch als eine gute Alternative, sowie Akkreditive, bevor das Projekt gestartet wurde, gesehen, - sagte Tatjana Chalilowa. - All dies könnte der Grund für die Verkäufe im Juli und August sein.

- Natürlich hat die Streichung des umfangreichsten staatlichen Förderprogramms zu einer erhöhten Unruhe auf dem Hypothekenmarkt geführt. Aber man kann nicht erwarten, dass alles auf einmal passiert - es braucht eine gewisse Zeit, bis alle Prozesse in Einklang gebracht sind", fuhr er fort Alexej Uschenin. - Für unseren Teil, so dass die Nachfrage nach Wohnraum nicht stark fallen, entwickeln wir und bieten unsere eigenen Produkte auf den Markt, die die Kreditbelastung zu reduzieren. Dabei handelt es sich um verschiedene Rabatte, und wir arbeiten ständig mit Bauträgern zusammen, um die Raten zu subventionieren. Zum Beispiel können Sie hier eine Tranchenhypothek beantragen. Es gibt noch weitere Punktprogramme. Vergessen Sie nicht, dass die Familienhypothek nach wie vor in Kraft ist - und das ist eine ziemlich große Hilfe für Familien mit kleinen Kindern. All dies zusammen sollte dem Markt mit einem hohen Leitzins helfen.

- Natürlich spüren wir jetzt einen Nachfragerückgang, aber darauf haben wir uns gut vorbereitet, - Maxim Turta kommentiert. - Wie von den Analysten der Aquilon-Gruppe erwartet, blieb die Familienhypothek bestehen, obwohl ihre Bedingungen angepasst wurden. Jetzt ist die Zeit für neue gemeinsame Programme zwischen Banken und Entwicklern. Zum Beispiel bieten wir unseren Kunden im Juli eine "Family Combo": ein Rabatt von bis zu 30% zu einem Zinssatz von 6%. Darüber hinaus gewähren wir einen zusätzlichen Rabatt bei Verwendung einer Familienhypothek oder eines Mutterschaftskapitals, der sich auf weitere 1% des Grundstückswerts beläuft. Tranchenhypothekenprogramme, subventionierte Programme, die es den Kunden ermöglichen, die monatlichen Zahlungen zu reduzieren, werden weiterhin angeboten.

- Der Rückgang der Einsprüche und Verkäufe im Juli war ganz offensichtlich, - Kirill Kudryavtsev Kommentare. - Und es geht nicht mehr um die Abschaffung der so genannten Massenvorzugshypothek. Im Moment fällt dieses Ereignis mit der Überarbeitung der Bedingungen der Familienhypothek und der IT zusammen. Bei der Familie haben wir im Allgemeinen ungefähr das bekommen, was wir erwartet haben. Mit Ausnahme vielleicht des Ausschlusses von Käufern mit zwei minderjährigen Kindern aus dem Kreis der Kreditnehmer, es sei denn, der Käufer wohnt in einer Stadt mit einer Bevölkerung von bis zu 50 Tausend Menschen. Die Logik, die hinter einer solchen Entscheidung steht, ist im Allgemeinen einfach: Ein Teil der Nachfrage soll in den Regionen, in den Kleinstädten bleiben.

Generell sei es nicht sehr gut, wenn die Bedingungen für den Erwerb bestimmter grundlegender Kategorien, wie z.B. Immobilien, durch die Kreditpolitik reguliert würden: Dies helfe weder dem Markt noch den Käufern. Der Markt steht unter Druck durch hohe Zinsen nicht nur im Rahmen der Verbrauchertätigkeit, sondern auch durch die Baukosten, d.h. Überbrückungskredite, Projektkredite und viele zusätzliche Kosten.

Maria Orlowa darauf hingewiesen, dass die Verlängerung der Familie Hypothek auf 6% mit einer Grenze von 12 Millionen Rubel für St. Petersburg ist ein gutes Zeichen, vor allem bis 2030: eine solche langfristige Planung ist nicht genug auf dem Markt. Wie für Juli, ist der Rückgang der Nachfrage zum Teil auf die Tatsache zurückzuführen, dass es bereits im Mai-Juni gesammelt wurde.

- Wir haben vorausgesagt, dass die Nachfrage um etwa die Hälfte sinken würde: Neben der Verschlechterung der Kreditbedingungen spielten auch die anormalen Verkäufe im Mai-Juni eine Rolle, aufgrund derer der Markt in gewissem Maße "ausgewählt" wurde. Aber schon im Juli sehen wir, dass die Kunden ihr Interesse am Immobilienkauf nicht verloren haben, und unsere Aufgabe ist es, interessante Programme vorzubereiten: Tranchen, subventionierte usw. Wir müssen dies im Modus der höheren Gewalt tun. Wenn es früher 4-5 Monate gedauert hat, bis sich der Markt angepasst hat, schaffen wir es jetzt in ein oder zwei Monaten. Aber nach meinem Gefühl sollte die Nachfrageaktivierung im September beginnen.

- Nun, auf einer Tranche Hypothek, Kreditnehmer haben die Möglichkeit, von 0,11% bis 3% während des Baus zu zahlen, mit einer Familie Hypothek von 6%, 3,5% kann für die gesamte Laufzeit festgelegt werden, - hinzugefügt Maria OrlowaIn jedem Fall warten wir auf zusätzliche gezielte Programme des Finanzministeriums. Uns scheint, dass dies die Unterstützung von Medizinern, Lehrkräften und Forschern sein könnte. Wir sind auch sicher, dass es logisch ist, ein separates Jugendhypothekenprogramm aufzulegen, das unter anderem einen Anreiz zur Erhöhung der Geburtenrate bieten würde. Die Aufgabe, 100 Millionen m2 pro Jahr zu bauen, ist immer noch lohnenswert, und es ist davon auszugehen, dass die Regulierungsbehörde etwas tun wird, um den Markt zu stimulieren, der eine der tragenden Säulen der heimischen Wirtschaft ist.

Kirill Kudryavtsev Hinzu kommt: Familien, die noch nicht unter die Bedingungen des Familienhypothekenprogramms fallen, aber in naher Zukunft Kinder planen, werden die Refinanzierung noch schneller nutzen können. Sie werden die Möglichkeit haben, eine Immobilie im Rahmen des Tranchenhypothekenprogramms zu erwerben, mit einer Senkung des Zinssatzes ohne Preiserhöhung für einen kurzen Zeitraum, und dann, nach der Geburt eines Kindes, eine Refinanzierung über eine Familienhypothek vorzunehmen.

- Es wird erwartet, dass nach einer Welle der überhöhten Nachfrage eine Flaute eintritt, und neue Programme und Bedingungen werden nicht das gewünschte Umsatzniveau bringen, - sagt Ekaterina Nemtschenko. - Gegenwärtig gibt es eine Phase des Nachdenkens, der Analyse und der Festlegung gemeinsamer Maßnahmen von Banken und Bauträgern. Die Banken sind nicht weniger als die Bauträger an der Nachhaltigkeit der Finanzmodelle der Projekte und einem stabilen Absatz interessiert. Um dies zu erreichen, benötigen sie die entsprechenden Instrumente. Bislang war das wichtigste Instrument für den Immobilienmarkt und insbesondere für Neubauten die Hypothek. Unabhängig von der Bezeichnung geht es in erster Linie um die Bedingungen, die Hypothekenprogramme bieten, und um die Möglichkeit, sie zu nutzen.

Doch seit dem 1. Juli warten die Marktteilnehmer auf ein Regierungsdekret über die Bedingungen des Vorzugsprogramms für Familienhypotheken und noch immer auf eine Entscheidung über die für IT-Hypotheken zugewiesenen Limits.

- Banken bieten durch gemeinsame Programme mit Bauherren attraktive Zinskonditionen für die Bauzeit, - Ekaterina Nemtschenko hinzugefügt. - Eines der interessantesten Angebote auf dem Markt kommt von der Sberbank für Projekte, die unter ihre Projektfinanzierung fallen.

Ratenzahlungsprogramme werden auch in der zweiten Jahreshälfte von Bedeutung sein, glaubt sie. Zu den Merkmalen des Marktes gehört auch, dass das Angebot in der Stadt infolge der aktiven Verkäufe in der ersten Jahreshälfte deutlich zurückgegangen ist. Dies macht sich vor dem Hintergrund eines Rückgangs bei der Einführung neuer Projekte bemerkbar.

- In diesem Monat hat unser Unternehmen nicht einen Rückgang der Kunden Interesse gesehen - im Moment haben wir 14% mehr Anfragen als im Juni erhalten, - sagt Olga Kobjakowa. - Dies bestätigt, dass der Wunsch der Käufer, die Wohnungsfrage zu lösen, unverändert besteht. Während der Leitzins immer noch ein hohes Niveau erreicht, ist es besonders wichtig, die Kunden aktiv zu unterstützen, indem attraktive Ratenzahlungs- und Hypothekenprogramme angeboten werden.

Ein Nachfragerückgang nach den Spitzenwerten ist auch ein saisonaler Faktor - im Sommer gibt es traditionell einen Rückgang der Kundenaktivität.

- Es gibt Gründe, den Beginn einer Erholungstendenz im Herbst zu erwarten. Dies kann durch die Ausweitung der Familienhypothek sowie die weitere Unterstützung für gemeinsame Hypothekenprogramme von Bauträgern und Banken erleichtert werden", sagt Olga Kobjakowa. - Das Instrument der Ratenzahlung mit günstigen Konditionen für Käufer ist nach wie vor aktuell.

Insbesondere im Juli bot die Setl-Gruppe ihren Kunden ein kombiniertes Programm an, das die finanzielle Belastung durch verschiedene Instrumente reduzierte: eine subventionierte Rate von bis zu 3% für die Bauzeit, Ratenzahlungen von drei Raten oder ein Rabatt von 3% auf eine Wohnung. Als Olga Kobjakowa stellte fest, dass dieser Ansatz es ermöglichte, verschiedene Szenarien für den Kauf eines Hauses zu berücksichtigen. "Im August werden wir den Käufer weiterhin unterstützen, indem wir besondere Kaufbedingungen anbieten - verschiedene Ratenzahlungsmodelle ohne Erhöhung der Kosten sowie spezielle Programme, die gemeinsam mit Banken entwickelt wurden, um die monatlichen Zahlungen auf Mindestwerte zu reduzieren", fügte sie hinzu.

Eine bequeme Wette: Wer wird die Subvention bezahlen?

Die Bauherren sind im Allgemeinen bereit, die Preise zu subventionieren, aber es ist schwer zu sagen, in welchem Umfang.

- Bei einem hohen Leitzins sind Hypotheken ohne Subventionen unerschwinglich und die Nachfrage gering, - Ekaterina Nemchenko stellt fest. - Die Bauträger können den Zinssatz nicht aus ihren Gewinnen subventionieren, was bedeutet, dass dies auf den Schultern des Kreditnehmers in Form eines Anstiegs der Kosten für die Wohnung lasten wird. Dieser Mechanismus kann nicht als ideal bezeichnet werden - er ist vielmehr erzwungen.

- Wir betrachten subventionierte Hypotheken mit Vorsicht und versuchen, sie zu minimieren, weil die Banken wollen eine große Provision für diese, und das kann nicht, aber Einfluss auf die Kosten der Wohnung, die bereits hoch ist, stimmt Angelika Alshayeva. - Und das ist ein Teufelskreis, denn wir hören ständig, dass die Wohnungspreise nicht erhöht werden können. Und die Banken selbst versuchen, mit ihrer Bewertung die Kosten zu senken. Deshalb versuchen wir, aus diesem Teufelskreis herauszukommen.

Nach Angaben von Angelika AlshayevaDie Familienhypothek mit Treuhandabschlag ist jetzt gut im Kommen, so dass Sie eine Familienhypothek für die gesamte Kreditlaufzeit zu einem Zinssatz von 4,6% aufnehmen können, was mehr als angenehm ist.

- Die Bauträger sind bestrebt, dass sich die Subventionen nicht auf die Endkosten der Wohnung auswirken, - Kirill Kudryavtsev erklärt. - Daher liegt die Priorität des Programms darin, die Kosten nicht zu erhöhen. Dies begrenzt einerseits die Höhe der Zuschüsse, andererseits führt es den Kreditnehmer nicht in die Überschuldung. Neben einer Tranchenhypothek gibt es weitere Möglichkeiten. Bis hin zu dem Punkt, dass jede einzelne Wohnanlage ihre eigene Reihe von bestimmten Programmen haben kann. Daher hängt die Antwort auf die Frage sehr oft von der gewählten Immobilie ab.

- Nun sind alle Möglichkeiten sehr genau kalkuliert: Es kommt vor, dass selbst im Rahmen eines Bauprojekts eine bestimmte Grenze existiert, unterhalb derer der Bauträger einen bestimmten Satz nicht subventionieren kann, oder die Subventionierung erfolgt auf Kosten des Kunden, - vereinbart Tatjana Chalilowa. - Sie kann von der Frist, dem ursprünglichen Finanzmodell und der Anzahl der zu verkaufenden Wohnungen abhängen. In einem so komplexen Markt hat die Rolle der Maklergemeinschaft natürlich zugenommen, vor allem in der Komfortklasse: Makler helfen den Kunden, Rabatte und Preiserhöhungen auszuhandeln und optimale Programme für jeden spezifischen Fall auszuwählen - daher wächst der Umsatz der Makler für alle Bauträger.

Ein weiterer aufkommender Trend ist die Inzahlungnahme und der schnelle Aufkauf durch Bauträger. Nach Angaben von Tatjana ChalilowaSeitdem sich die Preise auf dem Sekundär- und dem Primärmarkt angenähert haben und die Kunden, die Wohnungen auf dem Sekundärmarkt verkaufen, entgegenkommender sind, ist dieser Bereich zu einem Wachstumsbereich für Bauträger geworden.

- Natürlich sind die Programme für Häuser mit einer Differenz von zwei Jahren beim Schlüsselübergang unterschiedlich, - Maria Orlowa bestätigt. - Gleichzeitig kann aber immer noch eine erschwingliche monatliche Rate gefunden werden. Dieser Parameter ist heute der Schlüssel für eine Kaufentscheidung, und die Kunden verstehen das. Natürlich gibt es verschiedene Lebensszenarien: zum Beispiel, wenn der Kreditnehmer plant, die Hypothek vorzeitig zurückzuzahlen und nicht erst nach 15-30 Jahren. In diesem Fall ist es wichtiger, einen niedrigen Preis festzulegen.

Je nach Aufgabe des Kunden und seinen individuellen Bedingungen muss man manchmal 10 Banken durchgehen, um ein geeignetes Programm zu finden, für das der Kredit genehmigt wird. Makler werden manchmal zu Verhandlungsführern, die bereit sind, für die Käufer zu kämpfen, anstatt Ablehnungen der Bank zu akzeptieren.

Als Swetlana Denisowa stellt fest, dass sich die durchschnittliche monatliche Hypothekenzahlung nach dem 1. Juli mehr als verdoppelt hat. Dementsprechend wird sich die Nachfrage auf dem Primärmarkt in billigere abgelegene Gebiete verlagern - für eine Weile. Um den Absatz zu fördern, bieten die Bauträger den Käufern Ratenzahlungen an und vergeben zusammen mit den Banken Hypothekentranchen und subventionierte Kreditzinsen.

- Die Subventionierung der Raten - aber nicht für die gesamte Laufzeit des Darlehens, sondern nur für 1-3 Jahre - ist wahrscheinlich ein Hit auf dem Markt zu werden, - glaubt sie. - Dies ist nur die ungefähre Dauer des Baus und der Zeitraum, in dem die Zinssätze erwartungsgemäß auf akzeptable 12-13% sinken werden, eine Refinanzierung möglich sein wird und die Provision (sprich: Überzahlung nach dem DDA) für diese Art von Darlehen nicht sehr hoch sein wird. Eine Reihe von Banken hat bereits Programme zur Zinsverbilligung für die ersten Jahre der Kreditvergabe angekündigt.

Im Allgemeinen kann die Hypothekarkreditvergabe in Russland nicht als problematisch bezeichnet werden, Kirill Kudryavtsev zur Kenntnis genommen:

- Für Kreditnehmer mit einer hohen Schuldenlast werden zusätzliche Koeffizienten angewandt, die die Bank dazu verpflichten, Mittel in Reserve zu halten - je mehr Kredite sie an solche Kreditnehmer vergeben hat. Das heißt, die Bank reguliert die Zusammensetzung ihres Portfolios selbständig. Nach Schätzungen, die Anfang Juni vorlagen, betrugen die überfälligen Hypothekenkredite in Russland insgesamt auf dem Primärmarkt nur 0,14%. Auf dem Sekundärmarkt sind es mehr - 0,43%.

Der Markt wartet auf langfristige Spielregeln

Die Entwickler haben bereits aufgehört, auf eine Senkung des Leitzinses in naher Zukunft zu warten - und das aus gutem Grund: Am 26. Juli hat die Zentralbank ihn sofort um 2 Prozentpunkte auf 18% erhöht. Dennoch gibt es bestimmte Erwartungen.

- Zunächst einmal brauchen wir langfristig klare Spielregeln, die sich nicht alle ein oder zwei Monate ändern, dann wird es einfacher sein, die Finanzmodelle des Projekts zu berechnen, - sagt Tatjana Chalilowa. - Die Tatsache, dass die Familienhypothek bis 2030 verlängert wurde, ist eine positive Tatsache, aber wir warten sehr auf die Klärung anderer Programme - IT-Hypotheken, Unterstützung für kleine Städte. Generell möchte ich sagen, dass wir mehr als einmal Krisen auf dem Immobilienmarkt erlebt haben - und jedes Mal ist es uns gelungen, Lösungen zu finden. Ich bin sicher, dass diese Periode keine Ausnahme sein wird - und wir werden die besten Optionen für die Kunden finden.

Zur letzten Erhöhung des Leitzinses, Tatjana Chalilowa kommentierte, dass dies ein erwartetes Ereignis sei und die aktuellen Zinssätze bereits hoch seien, so dass ihr Anstieg um ein paar weitere Punkte keine ernsthaften Auswirkungen auf die Marktstimmung habe.

Maria Orlowawiederum festgestellt: der Leitzins von 9-10%, die bequem für den Sekundär-und Primärmarkt ist, wird nicht bald erscheinen:

- Selbst 2025 ist fraglich. Nächstes Jahr können wir von einem Rückgang der Rate auf 12-14% ausgehen", sagt sie voraus. - Und es ist klar, dass die weltweite Nachfrage von diesem Indikator abhängt, und alle Programme sind vorübergehende Maßnahmen, die das Problem nicht vollständig lösen.

- Die staatliche Unterstützung für Hypothekarkredite erwies sich als sehr kostspielig, wenn man bedenkt, dass langfristig ein hoher Leitzins beibehalten werden sollte, - Kirill Kudryavtsev notiert. "Wie auch immer, es geht nur um sie. Wenn sie wieder auf das Niveau der zweiten Jahreshälfte 2020 oder zumindest der ersten Jahreshälfte 2023 zurückkehrt, dann ist eine Kofinanzierung von Immobiliendarlehen durch den Staat überhaupt nicht mehr nötig.

Ihm zufolge kann man sagen, dass bei einem Leitzins von bis zu 7-8% pro Jahr eine marktübliche Hypothek durchaus angemessen sein wird.

- Früher, mit einem Leitzins von 4,5%, war der Anteil der Vorzugshypotheken an der gesamten Verkaufsstruktur im Allgemeinen minimal, da die meisten Käufer Standardangebote wählen konnten, - kommentiert Olga Kobjakowa. - Jetzt haben sich die Einführungsbedingungen geändert, die Inflationsrisiken sind sehr hoch, aber es ist möglich, interessante Bedingungen zu finden. Zum Beispiel bietet unser Unternehmen Kunden Programme, die nicht die Kosten für Wohnungen zu erhöhen und reduzieren die finanzielle Belastung für den Käufer während der Bauzeit. Dies ermöglicht es Ihnen, minimale monatliche Zahlungen und minimale Überzahlung von Zinsen zu erhalten. Zum Beispiel, in unserem Arsenal gibt es Programme, die die Zahlung zu 10 Rubel pro Monat ohne Erhöhung der Kosten zu reduzieren. In Zukunft wird der Leitzins gesenkt werden, und wir werden unseren Kunden helfen, Darlehen zu refinanzieren.

- Ich denke, dass der normale und akzeptable Hypothekenzins für die Kunden 12-13% für die gesamte Laufzeit des Darlehens beträgt, - sagt Angelika Alshayeva. - Und sobald wir diese Werte für eine Standardhypothek erreichen, wird sich die Nachfrage normalisieren. Wir warten also auf eine Senkung des Leitzinses sowie auf die Entwicklung neuer Hypothekenprogramme - zum Beispiel für Lehrer, für medizinisches Personal, vielleicht für Teilnehmer der CBO -, die auf dem Gebiet von St. Petersburg und der Region Leningrad funktionieren würden.

- Das von der Regierung unterstützte Programm für vergünstigte Hypotheken wurde während der Pandemie als vorübergehende Maßnahme eingeführt. Dieses Instrument hat sich wirklich positiv auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum ausgewirkt und hat es vielen Familien ermöglicht, ihre Lebensbedingungen zu verbessern, indem sie in geräumigere Wohnungen umziehen und Wohnungen für jüngere Kinder kaufen konnten, - kommentiert Olga Kusnezowa. - Der Markt war sich bewusst, dass das Programm zeitlich begrenzt war, aber es wurde davon ausgegangen, dass es schrittweise und reibungslos eingestellt werden sollte.

Im Allgemeinen ist dies der Fall, glaubt der Experte. Das Programm wurde von der Masse her immer gezielter: erst eine Erhöhung des aktuellen Hypothekenzinssatzes für die staatliche Förderung, dann eine Anpassung der Konditionen. Und wenn sich all diese Schritte nicht mit der aktuellen Wirtschaftslage überschnitten hätten, als der Neubaumarkt einen Sprung der Hypothekenzinsen von 6-8% auf 20-21% machte, wäre das Hypothekenvorzugsprogramm logisch und ohne Schocks für den Markt zu Ende gegangen.

- Das erklärte Ziel, die Erschwinglichkeit von Wohnraum bis zum Jahr 2030 zu erhöhen, wird am Ende des dritten Quartals neue Maßnahmen der Regierung erfordern, einschließlich neuer konzessionärer Kreditprogramme, - Swetlana Denisowa ist sicher. - Der Umfang der Programme wird nicht derselbe sein - nur gezielte Förderprogramme: vielleicht nach Region, Branche, für Beschäftigte des öffentlichen Sektors usw.

Gleichzeitig wirft das Vorgehen der Regulierungsbehörde ihrer Meinung nach Fragen auf: Einerseits wird ein gezielter Ansatz für Vorzugshypotheken erklärt, andererseits werden Programme beibehalten, die dem widersprechen.

- Ohne jegliche Diversifizierung werden die Tarife für den individuellen Wohnungsbau subventioniert. Dies ist eine absolut notwendige Maßnahme für die Provinz, aber unverständlich für große Agglomerationen, - Swetlana Denisowa glaubt. - Wenn wir über Städte mit Millionen von Menschen sprechen, dann bekommen wir eine Situation, in der der Mangel an Arbeitsplätzen subventioniert wird, die Infrastruktur der Stadt sich über große Gebiete erstreckt, die Verkehrsschulter zunimmt und alle diese Gebiete nicht mit sozialer Infrastruktur ausgestattet sind.

Die Bauträger haben auch Änderungen des Bundesgesetzes Nr. 214 auf der Tagesordnung, die es ihnen ermöglichen, DDA mit Ratenzahlungen über die Bauzeit hinaus abzuschließen, fügte sie hinzu. Auch über das Programm für den Bau von Mietwohnungen mit dem Recht, diese nach der Inbetriebnahme auf Mietbasis zu erwerben, wird erneut gesprochen werden.

Was die staatlichen Programme anbelangt, so wünscht sich der Markt eine Ausweitung der Beschränkungen für IT-Hypotheken (seit Juni sind noch immer Transaktionen anhängig) sowie neue gezielte Programme für weitere Bevölkerungsgruppen.

In der Zwischenzeit, so die Maria OrlowaEs lohnt sich, auf Tranchenhypotheken und subventionierte Programme zu achten, die Ihnen helfen, die nächsten zwei Jahre zu überstehen, und nach der Zinssenkung das Darlehen zu refinanzieren.

- Es sollte ein vernünftiger Ansatz entwickelt und Hypothekenprogramme für die allgemeine Bevölkerung vorgeschlagen werden, die es ermöglichen, die Wohnverhältnisse zu verbessern und moderne Wohnungen in neuen, komfortablen Wohnkomplexen zu kaufen, - Ekaterina Nemtschenko glaubt. - Andernfalls wird der Markt mit ernsthaften Problemen konfrontiert, deren Folgen sich negativ auf die Bauindustrie und damit auf die Wirtschaft des Landes auswirken werden.

Zur gleichen Zeit, Maxim Turta Wenn man bedenkt, dass derartige Änderungen die Entwickler dazu ermutigen, mehr an dem Produkt zu arbeiten und durchdachtere und interessantere Projekte zu erstellen.

- Die Abkehr von der Standardklasse ist ein langjähriger Trend, der sich jetzt noch verstärken wird. Bei der Aquilon-Gruppe haben wir uns seit langem auf die Komfortklasse und darüber hinaus konzentriert, um unsere Projekte so komfortabel wie möglich zu gestalten, was uns eine Reihe von Vorteilen und die Möglichkeit bietet, die Krisenzeiten der Branche zu überwinden.

Foto: Sergey Mikhaylichenko /

Источник: www.fontanka.ru