Die Bauträger bieten eine Reihe von Programmen an, um die Nachfrage zu stützen und die Rabatte zu erhöhen. Eigentümer von Zweitwohnungen sind ebenfalls bereit, die Preise zu senken
Im Januar 2024 registrierte die Abteilung Rosreestr der Hauptstadt 7,85 Tausend Hypothekarkreditverträge, der Rückgang bis August - dem letzten Monat vor dem Beginn des Zyklus zur Anhebung des Leitzinses der Zentralbank - fiel fast doppelt so hoch aus.
Wir haben mit Experten darüber gesprochen, wie Bauträger auf die gesunkene Nachfrage reagieren und welche Sonderangebote sie für potenzielle Käufer vorbereiten.
Hypotheken verlieren an Nachfrage
Selbst unter Berücksichtigung des saisonalen Faktors, so die von der Redaktion von RBC-Real Estate befragten Marktteilnehmer, ist ein gravierender Rückgang der Hypothekennachfrage offensichtlich. Dies gilt sowohl für den Sekundärmarkt als auch für Neubauten - auf dem Primärmarkt gibt es zwar weiterhin staatliche Vorzugsprogramme, doch deren Änderungen haben das Interesse der Käufer in der Metropolregion abgekühlt.
Und das ist verständlich: Die Kosten für die Bedienung eines Hypothekendarlehens in Moskau sind im Laufe des Jahres erheblich gestiegen, betont Ruslan Syrtsov, Geschäftsführer von Metrium. Nehmen wir eine Wohnung im Wert von 12 Millionen Rubel. Wir nehmen 18% als den derzeitigen Marktkurs und 11% für Februar 2023. Die anfängliche Zahlung hat sich von 20% auf 30% erhöht. Die Laufzeit des Darlehens beträgt 30 Jahre. Die Art der monatlichen Zahlungen ist eine Annuitätenzahlung", erklärt der Experte. - Wenn im Februar letzten Jahres die monatliche Zahlung unter diesen Bedingungen etwa 91,4 Tausend Rubel betragen hätte, dann waren es im Februar 2024 bereits 126,6 Tausend Rubel pro Monat."
Die geänderten Bedingungen der staatlichen Programme wirkten sich auch auf das Interesse potenzieller Kreditnehmer aus. Es geht nicht nur um die Senkung der Obergrenze für den staatliches Programm für NeubautenEs gibt praktisch keine Wohnungen, die für die Begrenzung von Vorzugshypotheken in den alten Grenzen der Hauptstadt geeignet sind, die meisten dieser Angebote befinden sich in Neu-Moskau.
"Im Rahmen der Vorzugsprodukte mussten die Bauträger ihre Preise erhöhen, um an den Vorzugsprogrammen teilnehmen zu können, da viele Banken zu den obligatorischen Subventionssätzen übergegangen sind. Im Durchschnitt lag die Erhöhung bei 10-15%", erklärt Alexey Novikov, Direktor der Abteilung für Hypothekenkredite bei Est-a-Tet. Nach Angaben der Zentralbank ist die Hypothekennachfrage im ganzen Land im Vergleich zum Vorjahr um etwa ein Viertel zurückgegangen, und die Kredite im Rahmen der Vorzugsprogramme lagen im Februar bei der Hälfte des durchschnittlichen Monatswerts für das zweite Halbjahr 2023.
Nach Angaben von Ruslan Syrtsov war der Rückgang der Verfügbarkeit von Hypotheken unter anderem der Grund für den Übergang von etwa 20% der Nachfrage aus dem Wohnungskaufmarkt auf dem Mietmarkt. Wenn früher, mit niedrigen Hypothekenzinsen, Mietpreise waren fast mit der monatlichen Hypothekenzahlung vergleichbar. Nach dem Anstieg der Hypothekenzinsen wurde die Mietoption für einige Marktteilnehmer attraktiver, um das Wohnungsproblem zu lösen", sagt Artur Akhmetov, Leiter der Abteilung Hypotheken und Versicherungen bei Avito.
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Ratenzahlungen anstelle von Hypotheken
Der Rückgang der Nachfrage nach teureren Wohnungsbaudarlehen auf dem Neubaumarkt der Hauptstadt wird von einer zunehmenden Beliebtheit von Ratenkrediten begleitet. Nach Angaben von Marktteilnehmern werden solche Programme inzwischen für mehr als 40% des Angebots in der Hauptstadt angeboten. Bei Transaktionen mit Neubauten schwankt der Anteil der Ratenzahlungen je nach Unternehmen zwischen 10% und 30%.
"Vor dem Hintergrund der Einschränkungen bei den staatlichen Programmen, der zusätzlichen Provisionen, die zu einer Verteuerung der Grundstücke führen, und des Rückgangs der Verkaufsraten wird die Ratenzahlung zu einer guten Alternative zur Hypothek", sagt Yulia Ibragimova, Leiterin des Hypothekenzentrums der Miel-Gruppe. - Der Anteil der Ratenzahlungsangebote hat im letzten Monat zugenommen. Wir haben die Daten eines der größten Bauträger analysiert und können feststellen, dass seit Dezember in einer Reihe seiner Moskauer Wohnkomplexe der Anteil der in Raten angebotenen Grundstücke auf einmal um ein Drittel gestiegen ist - von etwa 70% auf 100%."
Incom-Real Estate stellt fest, dass im Februar 2024 60% mehr Ratenzahlungen in der Praxis des Unternehmens getätigt wurden als im Februar 2023.
Naila Abaidulina, Leiterin der Abteilung für städtische Immobilien bei Point Estate, stellt fest, dass Ratenzahlungen im High-Budget-Segment schon immer üblich waren, aber jetzt haben sich ihre Parameter geändert. "Jetzt bieten alle Bauträger des Premiumsegments Ratenzahlungen bis zum Ende der Bauzeit an, oft ist dies eine kostenlose Option, im Gegensatz zu früher: Ratenzahlungen waren entweder gering, wurden bezahlt oder fehlten ganz", erklärt die Expertin.
Tranche Hypothek
Alexey Novikov weist darauf hin, dass eines der wichtigsten Instrumente, mit denen derzeit Neubauten realisiert werden, eine Ratenhypothek ist, die auch als Tranche bezeichnet wird: Das Darlehen wird sowohl in der Höhe als auch in der Laufzeit in Teile aufgeteilt, was eine Aufteilung der monatlichen Zahlung ermöglicht. "Tranchenhypotheken sind bei der Sberbank eines der wichtigsten Produkte neben den Subventionen", sagt Novikov.
"Das Tranchenzahlungsprogramm ist zurückgekehrt, wenn es ausreicht, 15% der Anfangszahlung zu leisten, dann 10% monatlich, und der Rest kann nach der Inbetriebnahme des Hauses bezahlt werden oder in eine Hypothek übergehen", bemerkt Valery Kochetkov, Direktor der Abteilung für Neubauten bei Inkom-Real Estate. Der Experte stellt fest, dass die letztgenannte Option bei den Käufern gefragt ist, die auf diese Weise die Zeit der hohen Marktzinsen abwarten wollen.
Akkreditiv-Hypothek
Ruslan Syrtsov erwähnt die Akkreditivhypothek als ein zunehmend beliebtes Verkaufsinstrument für neue Gebäude. Bei diesem Verkaufsmodell wird die Vereinbarung über die Kapitalbeteiligung geändert: Ein Teil der Mittel des Anteilseigners wird wie beim Standard-DDA auf ein Treuhandkonto und ein Teil auf ein Akkreditiv gelegt, so dass der Bauträger über dieses Geld verfügen kann, ohne auf die Lieferung des Hauses zu warten. Um das Produkt für die Kreditnehmer attraktiv zu machen, wird ihnen ein Hypothekenrabatt auf Kosten der zusätzlichen Rentabilität für das Bauunternehmen angeboten. Die Zentralbank hat sich kürzlich für diese Verkaufsmethode interessiert - die Regulierungsbehörde weist darauf hin, dass die Verwendung eines Akkreditivs Risiken für den Kreditnehmer birgt: Im Falle eines Konkurses des Bauträgers kann ein Teil der Gelder verschwinden, da das Konto im Gegensatz zum Treuhandkonto nicht versichert ist.
Nach Alexey Novikov, in verschiedenen Varianten, Akkreditive für den Verkauf von DDA im Durchschnitt auf dem Markt kann nun in 20-25% von Transaktionen beteiligt sein.
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Inzahlungnahme, Miete bei Kauf, Rabatte
"Der Rückgang der Hypotheken wird durch andere Verkaufsinstrumente ersetzt", sagt Valery Kochetkov. - Zum Beispiel erinnerte man sich wieder an die Inzahlungnahme - sogar der Kauf einer alten Wohnung mit der Möglichkeit, dort zu wohnen, bevor man die Schlüssel für eine neue Wohnung erhält, wird praktiziert." Es gibt auch Mietangebote auf dem Markt für den Kauf von Neubauten - zum Beispiel bietet der Bauträger GK FGC eine solche Zahlungsoption in einem seiner Wohnkomplexe an.
Meter für Meter: Wie sich der Immobilienhandel entwickelt
"Neben Tranchen- und Akkreditivhypotheken sowie verschiedenen Arten von Ratenzahlungen bieten Bauträger Inzahlungnahmen an, um Kunden anzulocken, auch mit Wohnraum", sagt Ruslan Syrtsov, Geschäftsführer von Metrium.
Auf dem Sekundärmarkt wird auch der Tausch einer Wohnung gegen eine andere unter den Bedingungen prohibitiver Hypothekenzinsen immer beliebter. "Diejenigen, die nicht bereit sind, auf den Kauf zu verzichten, ziehen alternative Angebote in Betracht, d.h. den Tausch von Wohnungen mit oder ohne Zuzahlung mit anderen Eigentümern. Und trotz der Tatsache, dass Alternativen oft verwirrend sind und die Suche nach Teilnehmern lange dauert, ist die Nachfrage danach recht hoch: Etwa 60% der Transaktionen mit fertigen Immobilien in unserem Unternehmen finden in diesem Format statt", sagt Tatjana Podkidyschewa.
Der Experte fügt hinzu, dass diese Form der Transaktionen nur teilweise den Nachfragerückgang kompensieren kann. "Nach Angaben unseres Unternehmens haben etwa 15% der Eigentümer, die den Verkauf von Immobilien geplant hatten, sich auf die Vermietung des Objekts konzentriert, um während einer Flaute auf dem Markt zumindest einige Einnahmen zu erzielen, und nach der Normalisierung der Situation haben sie bereits verkauft", sagt Tatjana Podkidyschewa. Ihr zufolge hat auch der Anteil der Verkäufer, die bereit sind, zu handeln, auf dem Sekundärmarkt zugenommen. "Diejenigen Eigentümer, die so schnell wie möglich verkaufen wollen, senken den Preis und bieten große Rabatte an, weil sie Angst haben, die Wohnung in Zukunft noch billiger zu verkaufen", erklärt sie.
Entwickler geben auch Rabatte, um die Nachfrage aufrechtzuerhalten, stellt der geschäftsführende Gesellschafter bnMAP.pro , der Gründer des Unternehmens "Best-New Building" Irina Dobrokhotova. "Viele Entwickler kehren zu subventionierten Programmen zurück und arbeiten auch daran, die Rabatte zu erhöhen", sagt sie.
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