Das Bauministerium glaubt, dass die aktive Phase des Preiswachstums für neue Gebäude vorbei ist

Nach den Prognosen des Ministeriums werden die Preise für Neubauten moderat um 4-5% pro Jahr steigen. Was passiert mit der Nachfrage auf dem Primärmarkt nach der Abschaffung der Vorzugshypotheken und wie sieht es auf dem Sekundärmarkt aus?

Das Bauministerium kündigte den Abschluss der aktiven Phase des Preiswachstums für neue Gebäude an. In Zukunft wird die Wachstumsrate 4-5% nicht überschreiten, sagte der stellvertretende Leiter der Abteilung Nikita Stasishin gegenüber Reportern. Ihm zufolge verlangsamt sich das Tempo des Preisanstiegs auf dem Primärmarkt nach dem Höhepunkt im dritten Quartal des vergangenen Jahres aufgrund der übermäßigen Nachfrage. Der Preis für Neubauten stieg im zweiten Quartal um 0,6%, und die Kosten für Wohnungen auf dem Sekundärmarkt sanken um fast ein Prozent, sagte Stasishin.

Zuvor hatte der Leiter des Duma-Ausschusses für den Finanzmarkt, Anatoli Aksakow, erklärt, dass einigen Schätzungen zufolge die Immobilienpreise in der zweiten Jahreshälfte aufgrund der Streichung von Vorzugshypotheken um bis zu 40% sinken könnten. Das Bauministerium schließt sich solchen Schätzungen nicht an und erwartet für die Zukunft einen moderaten Preisanstieg von bis zu 5% pro Jahr.

Konstantin Barsukov, Generaldirektor der Immobilienagentur Relight-Real Estate, kommentiert:

Konstantin Barsukov, CEO des Immobilienbüros Relight-Real Estate: "Jetzt sind wir in einer Situation, in der die Entwickler die Preise nicht senken werden. Wir haben so etwas wie eine Projektfinanzierung, und die Banken geben den Entwicklern Geld, und sie mischen sich im Allgemeinen in die Prozesse ein. Wenn ein Bauträger zu ihnen kommt, kommt er nicht einfach, nimmt Geld von der Bank und das war's, sondern die Bank sieht sich das Projekt an, einschließlich der Art und Weise, wie das Projekt verkauft werden soll, welche Verkaufsprognosen es gibt und zu welchen Preisen es verkauft werden soll. Der Bauträger versteht auch die menschliche Psychologie. Jemand, der ein neues Gebäude kauft, ist bereit zu warten, er braucht die Wohnung nicht jetzt, sondern in ein oder zwei Jahren. Er kauft ruhig auch 2026-28 und sogar 2029 gebaute Wohnungen in Häusern, also sind sie bereit zu warten. Nun stellen Sie sich vor, der Bauträger hat begonnen, die Preise zu senken, die Person, die kommt, was wird er sagen? Er wird sagen: "Dann warte ich eben, bis die Preise weiter fallen, und wenn sie ganz fallen, dann kaufe ich das, was ich jetzt brauche, ich brauche heute keine Wohnung, ich kaufe sie später." Der Bauträger weiß, dass er die Nachfrage abwürgt, wenn er beginnt, die Preise zu senken. Außerdem haben die Bauträger heute ein solches Modell aufgebaut, obwohl sie im Allgemeinen die Preise nicht nur nicht senken, sondern auch ein wenig anheben sollten, damit die Nachfrage aktiver wird. Wenn das Bauministerium uns also sagt, dass die aktive Wachstumsphase vorbei ist und nun eine passive Wachstumsphase folgt, spüren Sie das? Er hat nicht gesagt, dass es einen Rückgang geben wird, dass die Preise stagnieren werden, er hat gesagt: Es wird eine inaktive Wachstumsphase geben, aber Wachstum, 4-5% pro Jahr. Er gibt die Hoffnungen der Bauherren tatsächlich unumwunden wieder, und das Bauministerium ist seit langem in der Position, die Bauherren zu unterstützen, ja, sie unterstützen die Bauherren mit solchen Aussagen. Und ich habe volles Vertrauen in diese Prognose, denn meiner Meinung nach handelt es sich nicht wirklich um eine Prognose, sondern um eine Art konsolidierte Meinung der Bauunternehmen."

Auch die Situation auf dem Sekundärmarkt ist schwierig. Einerseits ist die Zahl der Käufer zurückgegangen, und es gibt nur noch wenige Angebote. Auf der anderen Seite wollen die Verkäufer die Preise noch nicht senken. Dmitry Taganov, Leiter des INCOM-Immobilien-Analysezentrums, fährt fort:

Dmitry Taganov, Leiter des INCOM-Real Estate Analytical Center: "Die Nachfrage nach Sekundärgütern ist um etwa ein Viertel niedriger als im letzten Jahr, stellen wir fest. Aber gleichzeitig stellen wir bei flüssigen Objekten, d.h. beim größten Teil der Objekte, mit denen wir handeln, eine fehlende Dynamik in Bezug auf die Expositionszeit fest. Dies deutet darauf hin, dass flüssige Objekte tatsächlich verkauft wurden und immer noch verkauft werden. Das heißt, dass die Objekte in unserem Unternehmen im Durchschnitt 60 Tage lang in der Datenbank verbleiben, danach werden sie verkauft. Wahrscheinlich gibt es unterschiedliche Situationen auf dem Markt, wenn Wohnungen hängen bleiben und so weiter, weil es wirklich weniger Käufer gibt, das ist spürbar. Aber dort, wo der Preis den qualitativen Merkmalen des Objekts angemessen ist, beträgt die Verweildauer im Durchschnitt etwa 60 Tage, so wie vor einem Jahr, so bleibt es auch jetzt. Warum senken die Verkäufer auf dem Sekundärmarkt die Preise nicht? Das liegt daran, dass die Besonderheiten des Sekundärmarktes so beschaffen sind, dass es sich um eine Art Masse von Menschen handelt, die auf der Grundlage dessen handeln, was sie um sich herum sehen. Das heißt, sie sehen zwar keine allgemeine Preisbewegung in den offenen Datenbanken, denken aber, dass sie es wahrscheinlich noch ein wenig länger aushalten können, und verkaufen plötzlich. Und solche Indikatoren wie die Expositionszeit für die tatsächlich verkauften Wohnungen, die Anzahl der Aufrufe für die zu verkaufenden Objekte, sind für einen normalen Verkäufer auf dem Sekundärmarkt nicht verfügbar, so dass er natürlich nicht weiß, was er tun soll. Aber in Wirklichkeit ist die Situation natürlich schon lange so, dass man die Preise senken und dem Käufer irgendwie entgegenkommen muss, wenn es wirklich darum geht, die Wohnung zu verkaufen, und nicht ein Jahr lang darauf sitzen bleiben, aber viele Verkäufer verstehen das nicht."

Das Bauministerium teilte außerdem mit, dass die Inbetriebnahme von Wohnungen in Russland in diesem Jahr etwa 100 Millionen Quadratmeter betragen wird.

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