Der Grad der Monopolisierung des russischen Neubaumarktes hat sich verringert

In 20 der 34 größten Städte des Landes, die in die aktuelle Studie "CYANOGEN.Analysts" einbezogen wurden, erwiesen sich die Primärmärkte als weniger monopolisiert als noch vor einem Jahr. Experten nennen dies einen günstigen Faktor

In der ersten Hälfte des Jahres 2024, in den größten Städten Russlands (mit anderen Worten, in den am weitesten entwickelten Immobilienmärkten des Landes), der Grad der Monopolisierung des Segments der neuen Gebäude belief sich auf 65%. Das heißt, im Durchschnitt entfielen auf die fünf führenden Bauträger der Stadt 65% der ersten Transaktionen. Zu diesem Ergebnis kommen die Experten der Abteilung CIAN.Analytics "*, die die Märkte von 34 russischen Städten mit mindestens 500 Tausend Einwohnern untersucht haben (in der 35. Stadt, Machatschkala, wurden im Jahr 2024 weniger als 10 Geschäfte mit Neubauten von einem Bauträger abgeschlossen, so dass die Hauptstadt Dagestans bei den Berechnungen nicht berücksichtigt wurde).

Hier ein paar Details der Studie. In acht der 34 untersuchten Städte entfiel auf die fünf größten Bauträger weniger als die Hälfte der ursprünglichen Transaktionen, was bedeutet, dass der Markt in diesen Städten stark diversifiziert ist. Zu den genannten acht Städten gehörten außerdem sowohl Millionäre (Nowosibirsk, Jekaterinburg, Krasnojarsk und Ufa) als auch Städte mit einem schnell wachsenden Immobiliensegment (Tjumen, Wladiwostok, Chabarowsk und Jaroslawl).

In den meisten Städten entfielen auf die fünf größten Anbieter zwischen 50% und 80% des Marktes. Übrigens ist die Verteilung innerhalb der Gruppe ziemlich gleichmäßig: in sieben Fällen liegt der Anteil bei 50-60%, in fünf - 60-70%, in sechs - 70-80%. In drei weiteren Städten - Novokuznetsk, Saratov und Sewastopol - liegt die Monopolisierung über 90%. Und in Nowokusnezk im Jahr 2024, hatte nur drei Entwickler Umsatz, so Berechnungen geben hundert Prozent Monopolisierung des Marktes.

"Im Allgemeinen gilt: Je weniger Bauträger verkaufen, desto stärker sind die Märkte monopolisiert. Allerdings gibt es auch Ausnahmen von dieser Regel. In Moskau zum Beispiel haben fünf führende Bauträger einen Marktanteil von 57%, das ist mehr als in 12 Städten. Zur gleichen Zeit, im Jahr 2024, verkauften etwa 100 Bauträger - in keiner anderen Stadt gibt es einen so großen Wettbewerb. Ein solch hoher Grad an Monopolisierung in der Hauptstadt ist in erster Linie auf die Dominanz der drei größten Bauträger (PIK Group, Aeroplane Group und A101 Group) zurückzuführen, auf die fast die Hälfte des gesamten Marktes entfällt", stellen die CIAN-Experten fest.

Im Vergleich zur ersten Hälfte des Jahres 2023 ist der Anteil der fünf größten Entwickler in den meisten Städten zurückgegangen, so dass der Durchschnitt um zwei Prozentpunkte gesunken ist. Dennoch ist es nicht nötig, von einem einzigen Trend zu sprechen. In 20 der 34 untersuchten Städte ist die Monopolisierung des Marktes tatsächlich ins Negative gegangen, insbesondere in Tomsk, Nischni Nowgorod und Krasnojarsk. Aber in Jaroslawl, Ufa, Tjumen, Perm, Irkutsk, generell in 10 Städten (hauptsächlich mit mittlerem und niedrigem Monopolisierungsgrad) ist der Indikator gestiegen, und in vier (Stawropol, Jekaterinburg, Nowokusnezk und Nowosibirsk) hat er sich im Vergleich zum letzten Jahr in keiner Weise verändert.

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"In den meisten Großstädten der Russischen Föderation ist der Grad der Monopolisierung im Segment der Neubauten nicht marktkritisch. Darüber hinaus zeigen Berechnungen, dass der Indikator im vergangenen Jahr an vielen Orten leicht gesunken ist. Einer der Gründe für diese Dynamik sind die Verkaufserfolge des zweiten Quartals: In Zeiten hoher Nachfrage sinkt der Monopolisierungsgrad in der Regel, in Zeiten mit geringem Absatz steigt er hingegen, da große Anbieter krisenfester sind (Käufer entscheiden sich für bekanntere Unternehmen). Ein Rückgang des Monopolisierungsgrades ist ein günstiger Faktor, da ein geringer Wettbewerb nicht weniger gefährlich für den Markt ist als ein Rückgang der Verkäufe, "Überbevorratung" oder die Verlängerung der Fristen für die Fertigstellung von Anlagen", glaubt der Experte.Analysten" Elena Lapshina.

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