Marktübliche Hypotheken, deren Mindestsätze über 20% pro Jahr liegen können, werden für die meisten Russen weiterhin unerreichbar bleiben.
Auf der nächsten Sitzung am Freitag erhöhte die Zentralbank den Leitzins auf einen Schlag um 2 Prozentpunkte auf 18% pro Jahr. Die heutige Erhöhung war die erste im Jahr 2024. Das letzte Mal hatte die Zentralbank ihren Leitzins im Dezember letzten Jahres um einen Prozentpunkt von 15% auf 16% pro Jahr erhöht. Danach blieb der Zinssatz unverändert.
Wir arbeiten mit Experten zusammen, um herauszufinden, wie sich eine starke Erhöhung des Leitzinses auf den Wohnungsmarkt auswirkt und welche Folgen dies für den Hypothekenmarkt haben wird.
Marktbasierte Hypotheken werden noch unerschwinglicher werden
Experten gehen davon aus, dass nach der Entscheidung der Zentralbank die marktüblichen Hypothekenzinsen natürlich steigen werden, so dass derartige Hypothekendarlehen für die Bürger noch weniger erschwinglich sein werden. Wenn bei einem Leitzins von 16% für eine reguläre Markthypothek die Bankzinsen bei 18% pro Jahr begannen und manchmal 20% überstiegen, dann werden bei einem Leitzins von 18% die Mindesthypothekenzinsen mindestens 20% betragen, und viele Banken werden die Zinsen auf 22-23% pro Jahr anheben, so die von der Redaktion von RBC-Real Estate" befragten Experten.
Die realen Zinssätze der marktüblichen Hypothekenprogramme lagen vor der Sitzung der Zentralbank bei etwa 20%, wodurch Kredite für Kunden, die die Kriterien der übrigen Vorzugsprogramme nicht erfüllen, praktisch unzugänglich waren. Weitere Zinserhöhungen werden die Nachfrage zusätzlich unter Druck setzen, aber unter den derzeitigen Bedingungen haben viele Kreditnehmer eine abwartende Haltung eingenommen, da die Kosten für Kredite fast unerschwinglich sind, sagt Ksenia Yakushkina, Direktorin für Bankenbewertungen bei Expert RA.
Leiter des analytischen Zentrums "Real Estate Market Indicators IRN.RU "Oleg Repchenko glaubt, dass trotz der Erhöhung des Leitzinses auf 18% und Zinsen für Kredite auf 20-22%, wird nichts grundlegend in den Wohnungsmarkt zu ändern. Die Preise waren beide unerschwinglich für die meisten Kreditnehmer, und sie blieben, Repchenko bestätigt die Worte von Kollegen.
Rustam Azizov, Direktor für den Verkauf von Hypotheken und die Implementierung von Finanzinstrumenten bei der A101-Gruppe, vertritt denselben Standpunkt. Ihm zufolge werden die Hypothekenzinsen in naher Zukunft auf unerschwingliche 22-23% steigen, Bauträger können sie höchstens bis 15% subventionieren. Allerdings zeigt unsere Praxis, dass die Käufer im Prinzip nicht psychologisch bereit für die Preise über 13% sind, fügt der Experte hinzu.
Bild: Mikhail Tereshchenko / TASS
Denis Vasiliev, Leiter der Novoslobodskoye Büro von Inkom-Real Estate, sagt auch, dass nichts grundlegend auf dem Markt ändern wird. Nach Ansicht des Experten gibt es keinen Unterschied, ob eine Hypothek auf 18% oder 20% pro Jahr zu nehmen, in beiden Fällen der Markt Hypothek ist sehr hoch, die meisten potenziellen Kreditnehmer einfach nicht in der Lage sein, es sich leisten.
Bei einem solchen Leitzins werden Hypotheken hauptsächlich von Kreditnehmern vergeben, die 2-3 Millionen Rubel benötigen. Und sie werden solche Kredite schneller zurückzahlen, um nicht zu viel Zinsen zu zahlen. Es wird einige Kreditnehmer geben, die nur für sechs Monate oder ein Jahr einen neuen Kredit benötigen, fügt Oleg Repchenko hinzu. Dem Experten zufolge erwartet ein großer Teil der potenziellen Kreditnehmer eine Senkung sowohl der Schlüssel- als auch der Hypothekenzinsen. "Aber das sind noch Träume", resümiert er.
Irina Dobrokhotova, die Gründerin des Unternehmens Best-Novostroy, weist darauf hin, dass auch der Zinssatz für die Überschreitung der Obergrenze für eine vergünstigte Familienhypothek steigen wird. Das bedeutet, dass ein Käufer, der eine Wohnung erwirbt, deren Kreditbetrag den im Programm für Vorzugshypotheken vorgesehenen Kreditbetrag übersteigt, den Restbetrag zu einem höheren Marktzins aufnehmen muss.
Frühere starke Anstiege des Schlüssels
In den vergangenen 29 Monaten hat die Zentralbank den Leitzins bereits dreimal drastisch angehoben. Das erste Mal geschah dies Ende Februar 2022, als die Regulierungsbehörde in einer außerplanmäßigen Sitzung den Leitzins von 9,5% pro Jahr auf einen Rekordwert von 20% in der Geschichte des Marktes anhob. Dies führte zu einem Anstieg der Hypothekenzinsen auf 22-25% pro Jahr, die Markthypotheken wurden für die meisten potenziellen Kreditnehmer unzugänglich und die Kreditvergabe kam praktisch zum Erliegen. Der zweite starke Anstieg erfolgte Mitte August 2023, als der Leitzins um 3,5 Prozentpunkte - von 8,5% auf 12% - erhöht wurde. Die dritte Erhöhung fand Ende Oktober letzten Jahres statt, als der Satz um 2 Prozentpunkte - von 13% auf 15% - angehoben wurde.
Die Nachfrage nach Wohnraum wird nachlassen
Die von RBC-Real Estate befragten Experten kamen zu der allgemeinen Meinung, dass die Nachfrage nach Wohnraum in naher Zukunft abnehmen wird, und es ist verfrüht, Prognosen über die Möglichkeit eines Wachstums zu machen.
Die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt hat nachgelassen und wird in naher Zukunft zurückgehen, prognostiziert Oleg Repchenko. Dem Experten zufolge ist dies nicht nur auf die Erhöhung des Leitzinses zurückzuführen, sondern auch auf die Beendigung des staatlich geförderten Vorzugshypothekenprogramms. In den letzten Jahren wurde die hohe Nachfrage auf dem Markt gerade durch dieses Programm aufrechterhalten, und nach dessen Beendigung sind viele noch nicht bereit, ihr Eigenheim zu kaufen, weil die Zinsen hoch sind und die Hypotheken zu hoch sind, sagt Repchenko.
Aufgrund der geringen Verfügbarkeit von Hypotheken ist ein Rückgang der Wohnungsnachfrage um etwa 50% nicht auszuschließen, meint Rustam Azizov. Schließlich gefährdet ein hoher Leitzins das Entstehen neuer gezielter Programme mit staatlicher Unterstützung, erklärt der Experte. "Der Abstand zwischen den Zinssätzen für Vorzugshypotheken und dem Leitzins wird sich deutlich vergrößern - bei einer Familienhypothek beträgt dieser Abstand jetzt 12 Prozentpunkte. In der gegenwärtigen Situation ist zu erwarten, dass gezielte Vorzugsprogramme die Bedingungen verschlechtern werden", meint Asisow.
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Um die Nachfrage aufrechtzuerhalten, gibt es auf dem Markt für Neubauten zumindest eine gewisse Unterstützung in Form von subventionierten staatlichen Vorzugsprogrammen; außerdem gibt es Programme mit subventionierten Raten des Bauträgers, Ratenzahlungen, Rabatte des Bauträgers und vieles mehr, sagt Irina Dobrokhotova. Auf dem Sekundärmarkt gibt es keine Vergünstigungen, die einzige Möglichkeit, den Preis zu senken, ist das Feilschen, aber das hat keinen direkten Bezug zur Hypothek. Und wenn wir die Hypotheken als den Hauptfaktor für Veränderungen in der realen Nachfrage betrachten, wird die Erhöhung des Leitzinses einen größeren Einfluss auf den Sekundärmarkt haben, fügt die Expertin hinzu.
Die Nachfrage auf dem Markt geht allmählich zurück, und die Käufer wechseln vom Markt für Neubauten zum Markt für Zweitwohnungen. "Unter den Bedingungen, wenn die Preise auf dem Primär- und Sekundärmarkt fast gleich sind, versuchen die Kunden, fertige Wohnungen zu kaufen, weil sie in diesem Fall keine zusätzlichen Mittel für Reparaturen und Mietwohnungen ausgeben können, bis das neue Gebäude in Betrieb genommen wird", sagt Ksenia Yakushkina. Der Expertin zufolge ist der Preis für einen Quadratmeter in Neubauten im Durchschnitt fast 1,5-mal höher als auf dem Sekundärmarkt, was auch das Interesse der Kunden am Kauf von Fertighäusern erklärt.
Auch die Preise werden sinken
Unter den derzeitigen Bedingungen werden die Immobilienpreise zu sinken beginnen. Aber es ist falsch zu erwarten, dass der Rückgang der durchschnittlichen Kosten sowohl auf dem Neubaumarkt als auch auf dem Sekundärmarkt sehr bald beginnen wird, sagen Experten. In den kommenden Monaten werden die Preise mehr oder weniger stabil sein, und der Rückgang wird ein wenig später beginnen, sagen die von der Redaktion von RBC-Real Estate befragten Experten voraus.
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Oleg Repchenko stellt fest, dass die hohen Hypothekenzinsen die Preise unter Druck setzen, dass aber das fehlende Angebot die Preise nicht sinken lässt. Dies gilt insbesondere für den Sekundärmarkt, auf dem die Zahl der angebotenen Wohnungen nur sehr langsam steigt. "Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Verkäufer aufgrund der geringen Nachfrage Wohnungen aus dem Verkauf nehmen und sich auf den Mietmarkt konzentrieren. Auf dem Sekundärmarkt wird es eine geringe Nachfrage geben, aber ein aktives Bieten für einen bestimmten Käufer", sagt der Experte.
Auf dem Markt für Neubauten haben die Bauträger in der Zeit der Vorzugshypotheken und der Rekordumsätze Luftsäcke angehäuft, so dass sie die Preise für Primärwohnungen noch nicht stark senken können. Unter Beibehaltung des Status quo auf dem Markt wird die offizielle Preissenkung gegen Ende des Jahres beginnen, aber schon jetzt werden einige Verkäufe mit Hilfe von Werbeaktionen, individuellen Rabatten und Sonderangeboten im Stil von "mehr Fläche für weniger Geld" oder "ein Abstellraum oder ein Parkplatz als Geschenk" durchgeführt werden, sagt Oleg Repchenko voraus.
Denis Vasiliev sagt auch, dass neue Gebäude bereits mit individuellen Rabatten von 15-20% gehandelt werden. Aber weltweit ist es für Entwickler sehr schwierig, die Kosten aufgrund des Anstiegs der Baukosten und der Verschärfung der Projektfinanzierungsbedingungen zu senken, fügt der Experte hinzu. Und auf dem Sekundärmarkt wird sich der Preisverfall laut Vasiliev fortsetzen, bis die Hypothek mindestens das Niveau von 12-13% pro Jahr erreicht oder bis die Wohnungspreise auf ein für den Käufer angenehmes Niveau fallen.
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