Büros zum Verkauf in Moskau sind jetzt auf dem Höhepunkt der Nachfrage von Unternehmen, die Quadratmeter in neuen Geschäftszentren benötigen. Aber warum nicht über das Mieten nachdenken?
Die Anmietung eines Klasse A Büro in Moskau kostet durchschnittlich 36 Tausend Rubel pro 1 qm. m pro Jahr, zu Beginn des Jahres 2024 in der Maklerfirma Core.Xp berechnet. Büros kosten fast den gleichen Betrag (35,5 Tausend Rubel pro 1 qm.) vor einem Jahr, zu Beginn des Jahres 2023. Bis zum Ende dieses Jahres wird die Miete unter dem Einfluss der inflationären Prozesse nur um 3,5% steigen, stellte Core.Xp klar. Das technische Wachstum der Preise für Büros in Moskau wurde auch von der Redaktion in den Maklerfirmen NF Group, Nikoliers, IBC Real Estate, Entwickler Stone, Gals Development und Pioneer bestätigt.
Einerseits spricht eine solche Marktsituation für das Gleichgewicht auf dem Moskauer Büromarkt, andererseits für den Mangel an Handlungsspielraum für Entwickler und Investoren. An einer Reihe von Standorten und in einzelnen Geschäftszentren steigen die Preise jedoch schneller als der Markt. Zusammen mit anderen Gewerbeimmobilien Experten, in diesem Artikel sprechen wir über die Möglichkeiten für diejenigen, die Büroräume mieten oder den Kauf von Flächen in neuen Geschäftszentren für sich oder ihr Unternehmen in Betracht ziehen.
Wo die Mieten teurer werden
Erstens verzeichnen die Analysten einen Anstieg der Raten über dem Marktniveau an Standorten mit unzureichender Bürofläche. "Der Angebotsmangel kann in Bezug auf die folgenden Kategorien festgestellt werden: 1) bezugsfertige Büros in beliebten Lagen; 2) große Büroflächen (mehr als 5 Tausend Quadratmeter) in beliebten Lagen", sagt Victoria Guseva, Direktorin der Nikoliers Büroimmobilienabteilung. Ihr zufolge gehören zu den beliebten Bürostandorten gut etablierte Geschäftscluster im Norden und Westen Moskaus sowie in der Nähe des TTK. Ekaterina Belova, Mitglied des Verwaltungsrats und Leiterin der IBC-Abteilung für Büroimmobilien, fügt hinzu, dass der Mietmarkt in Bezug auf die Preise heterogen ist. "In der Regel schauen wir alle auf den Durchschnittspreis und vergessen dabei den Maximalwert in den besten Geschäftslagen, wie z. B. in der Moskauer City oder im belarussischen Geschäftsviertel. In Zukunft wird sich die Kluft durch die Einführung neuer hochwertiger Flächen in solchen Lagen nur noch vergrößern", so der Experte abschließend.
Auch die Preise steigen in neuen Geschäftszentren mit einer entwickelten Infrastruktur. Wie Irina Khoroshilova, Senior Director von CORE.XP, erklärt, "wird erwartet, dass die Preise in neuen Geschäftszentren vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage nach hochwertigen Flächen und dem Mangel an Angebot steigen werden." "Es ist wichtig zu verstehen, dass es etablierte Geschäftsbezirke gibt, in denen die durchschnittlichen Mietpreise 10-15% höher sind als die durchschnittlichen Klassenpreise. Und es ist auch offensichtlich, dass die Preise in neuen Geschäftszentren der Klasse A, die gerade für die Inbetriebnahme vorbereitet werden, unter Berücksichtigung der verschiedenen Schnitte in ihnen von kleinen Parzellen (ab 70 qm), die im Allgemeinen auf dem Markt rar sind, noch höher sein werden. Dieser Trend macht sich bereits in den bestehenden Anfragen von Mietern bemerkbar, da es nur wenige hochwertige Flächen gibt, die für einen Mieter bereitstehen, und der Wettbewerb um diese Flächen zunimmt", erklärte Kristina Nedrya, Direktorin des Commercial Management bei Stone.
Außerdem wird der Mietpreis positiv beeinflusst durch die qualitative Merkmale des Geschäftszentrums. Die positive Dynamik des Mietpreises wird vor allem bei Projekten mit modernen technischen Systemen, hochwertigen Planungslösungen, günstigen Säulenabständen und durchdachter Landschaftsgestaltung zu beobachten sein. "All diese Faktoren werden erfolgreiche Projekte in der Zukunft prägen, die wahrscheinlich einen positiven Trend bei den Mietpreisen vor dem Hintergrund veralteter Geschäftszentren ohne diese Attribute aufweisen werden", sagt Ekaterina Petrova, Direktorin für Analysen und Marketingkonzepte bei Pioneer.
Ein weiterer Faktor für die Vermietung Wachstum ist der Anstieg der Preise für den Verkauf von Büroflächen. "Nach unseren Prognosen, in 2024-2025, wird der durchschnittliche Anstieg der Büromieten auf dem Moskauer Markt 5-7% sein. Der Anstieg der Kosten für Büroflächen, zusätzlich zu der Verknappung des Angebots und der Lage der Anlage, wird auch durch einen Anstieg der Kosten für den Bau beeinflusst werden, und bestimmte Elemente von Materialien und Lösungen - von mehr als 30%", sagt Svetlana Mazur, Direktor der Abteilung für Vermietung und Verkauf von kommerziellen Liegenschaften bei der Gals-Development Group.
Eine weitere Prognose für das Wachstum der RatenEkaterina Belova kündigte die neuen Büros an: "In den Jahren 2022-2023 waren vollständig fertiggestellte, ausgestattete, praktisch neue Räumlichkeiten von ausländischen Unternehmen, die den russischen Markt verlassen haben, bei den Mietern besonders beliebt. Aufgrund der hohen Nachfrage ist ein solches Angebot im Moment tatsächlich ausgetrocknet, und wenn einzelne Angebote in diesem Segment auftauchen, könnten die Eigentümer ernsthaft in Erwägung ziehen, die Kosten für die Anmietung solcher Räumlichkeiten zu erhöhen. Und auch aufgrund der Tatsache, dass ein solches Angebot begrenzt ist, werden die in diesem Jahr neu eingeführten Geschäftszentren bei der bestehenden Knappheit an verfügbaren Mietflächen (ein Teil wurde vom Unternehmen für den Endnutzer aufgekauft) einen Anstieg der Durchschnittspreise um mindestens 10% des durchschnittlichen Marktes aufweisen."
Sammari: Die Gründe für die Erhöhung der Raten in Geschäftszentren der Klasse A mit einer Frist bis 2024 und später
Zusätzlich zu Standortder traditionell ein Schlüsselfaktor bei der Bildung von Mietpreisen ist, ist heute ein ebenso wichtiger Einfluss:
Möglichkeiten
Der technische Anstieg der Büromietpreise heute bedeutet nicht, dass diese Situation für immer anhalten wird. Der Büromarkt "zum Verkauf" ist jetzt auf dem Höhepunkt seiner Popularität, und die Verknappung des Angebots an hochwertigen Geschäftszentren der Klasse A zur Miete wird zu einem weiteren Anstieg der Preise führen. "Unter den Bedingungen von Marktvolatilität und wirtschaftlicher Instabilität kann die Vermietung von Büros die bevorzugte Option für Investoren bleiben, die Büros als schützende Anlage betrachten", sagte Maria Zimina, Partnerin und Leiterin der Abteilung für Büroimmobilien bei der NF Group. "Das Vermietungsmodell ist immer eine längerfristige Investition, da die Rückzahlung erst nach Abschluss der Bauarbeiten und der Fertigstellung der Büros beginnt und sich über einen längeren Zeitraum erstreckt", fügte Ekaterina Petrova hinzu. Wie Stone feststellte, denken erfahrene und weitsichtige Investoren im Hinblick auf die schnellste Kapitalrendite im Voraus an die Durchführung von Reparaturen, um das Objekt für den Mieter attraktiver zu machen.
Außerdem ist der Kauf von Büros aufgrund des geringen Inputvolumens vorteilhafter als Investitionen in den Wohnungsbau, bei dem Millionen von Quadratmetern gebaut werden. "Nach unseren Prognosen werden im Jahr 2024 in Moskau 728 Tausend Quadratmeter Bürofläche in Betrieb genommen, davon sind 76% der Anteil der Flächen mit einer Verkaufsstrategie. Fast 80% des geplanten Volumens (728 Tausend Quadratmeter) können bis zum Ende des ersten Quartals dieses Jahres realisiert (verkauft und vermietet) werden. Zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme wird also ein erheblicher Teil der Büroflächen für den freien Markt nicht mehr zur Verfügung stehen", erklärte Ekaterina Belova.
Experten stellen auch fest, dass die Verkaufspreise für Büros weiter steigen, und zwar stärker als im Wohnungssektor. "Ausgehend von der Dynamik der vergangenen Jahre und unter Berücksichtigung des Anstiegs der Baukosten werden die Preise für im Bau befindliche Büros weiter steigen - bis Ende 2024 können sie im Durchschnitt zwischen 12% und 15% liegen. Bei einigen Projekten mit dem erwarteten Verkaufsstart im Jahr 2024 ist eine höhere Dynamik möglich, wenn die Nachfrage nach Büroflächen zu Anfangspreisen steigt", erläuterte Jekaterina Belowa.
Die Kosten für den Verkauf von Büroflächen in im Bau befindlichen Geschäftszentren werden ebenfalls von mehreren Marktfaktoren beeinflusst, wobei einer der Schlüsselfaktoren das Stadium der Projektreife ist. "Wir sehen den Mindestpreis immer zu Beginn - zum Beispiel ein paar Monate vor Erteilung der Baugenehmigung, sobald der Bauträger das Projekt auf dem Markt ankündigt. Mit dem Erreichen der einzelnen Phasen (Erteilung der Baugenehmigung, Beginn der Bauarbeiten, Beginn der monolithischen Arbeiten) steigt der Preis stetig an. Der Preis wird auch durch den Verkaufserfolg beeinflusst: Wenn sich das Produkt in einer ausgezeichneten Lage befindet und die Verkäufe zu Beginn über die Pläne des Bauträgers hinausgingen, kann der Preis der Grundstücke außerplanmäßig erhöht werden", so Maria Zimina.
Wo Sie nach neuen Projekten suchen können
Damit sich die Investoren im Büro zurechtfinden ImmobilienmarktRBC veröffentlicht jedes Jahr ein Rating der Entwicklungsgesellschaften, die sich mit dem Verkauf oder der Vermietung von Büroflächen in Russland beschäftigen. Zum dritten Mal in Folge hält Stone den ersten Platz in Bezug auf den Büroverkauf. Pioneer belegte im Jahr 2024 den dritten Platz (in Bezug auf den Umsatz), und Gals-Development den zweiten Platz (unter den auf die Vermietung von Büroimmobilien spezialisierten Bauträgern).
Das Projektportfolio des Entwicklers Stone macht heute etwas mehr als 380 Tausend Quadratmeter aus. m. Wie aus den Ergebnissen des RBC-Ratings hervorgeht, handelt es sich hierbei um das größte Volumen an zum Verkauf stehenden Büroimmobilien in Blöcken, sowohl in Bezug auf die Anzahl der Meter als auch auf die Geographie der Objekte. Das aktuelle Portfolio von Stone umfasst sieben Geschäftszentren, die sich im Bau befinden und für die der Verkauf offen ist. Neulich kündigte der Entwickler Pläne zur Realisierung des achten Objekts in seinem Portfolio an - ein Bürogebäude auf dem Khodynka-Feld "Stone Khodynka 2". Im Jahr 2024 plant der Entwickler die Inbetriebnahme von zwei Bürogebäuden mit einer Gesamtfläche von 80 Tausend Quadratmetern (die zweite Stufe der Stone Towers auf der Belorusskaja und das Bürogebäude Stone Kurskaja). In Anbetracht der Inbetriebnahme eines großen Volumens von Büros auf der Belorusskaja hat das Unternehmen eine Richtung der Mietersuche eingeleitet. Eine der Hauptaufgaben von Stone Realty ist es, die Interessen unserer Investoren zu berücksichtigen und die Mietpreise für ihre Flächen auf Marktniveau und darüber zu halten", sagte Kristina Nedrya.
Pioneer plant, im Jahr 2024 den Bau von zwei Geschäftszentren der Klasse A mit einer Gesamtfläche von mehr als 60 Tausend Quadratmetern abzuschließen - den Ostankino Business Park und ein Geschäftszentrum als Teil des IFC Botanica. "Normalerweise können zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme nur noch einzelne Einheiten zum Verkauf angeboten werden. Zum Beispiel sind im Gebäude 6 des Ostankino Business Park bereits mehr als 90% des Gesamtvolumens verkauft worden", so Ekaterina Petrova.
Ein neues Projekt im Portfolio von Gals-Development ist das Dubininsky Business Center in der Nähe der Metrostation Paveletskaya, das das Unternehmen im dritten Quartal 2025 in Betrieb nehmen will. "Heute gibt es allen Grund zu der Annahme, dass bis zu 100% der Fläche in der Anlage noch vor der Inbetriebnahme verkauft werden", verdeutlichte Svetlana Mazur.
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