In welchen Fällen und wie viel wird aus dem Verkauf von Immobilien im Jahr 2024 bezahlt werden müssen, wer hat Steuervorteile, in welchen Fällen muss es nicht bezahlt werden, und andere Nuancen - erzählt RBC-Real Estate
Ab 2025 wird Russland einen progressiven Tarif für das persönliche Einkommen einführen (persönliche Einkommensteuer). Die Änderungen werden sich auf Immobilientransaktionen auswirken. Derzeit zahlen Privatpersonen beim Verkauf von Immobilien eine Steuer in Höhe von 13%. Sie wird jedoch nicht aus dem gesamten Verkaufserlös, sondern aus der Differenz zwischen den Kauf- und den Verkaufskosten gezahlt.
Wir sagen Ihnen, wann die Pflicht zur Zahlung der Einkommensteuer entsteht, in welchen Fällen keine Umsatzsteuer gezahlt werden muss, wie sich die Steuersätze ab 2025 ändern und wie Sie die Steuer berechnen und reduzieren können.
Inhalt:
Regeln für die Zahlung der Steuer auf den Verkauf einer Wohnung im Jahr 2024
Berechnung der persönlichen Einkommensteuer bei Immobilientransaktionen
In diesem Jahr ändern sich die Regeln für die Entrichtung der Grunderwerbsteuer für Privatpersonen nicht. Nach dem Verkauf der Wohnung müssen Sie bis zum 30. April des nächsten Jahres eine Einkommensteuererklärung für drei Personen abgeben. Sie können dies online über Ihr persönliches Konto auf der FTS-Website tun. In der Erklärung werden die Einnahmen aus dem Verkauf und die Höhe des Abzugs angegeben. Wenn der Abzug die Steuer nicht abdeckt, muss sie bis zum 15. Juli nachgezahlt werden.
Der Steuersatz für natürliche Personen im Jahr 2024 ist Standard - 13%, aber im Jahr 2025 wird es zu erhöhen und belaufen sich auf:
"Die Steuer wird nicht aus dem gesamten Verkaufserlös gezahlt, sondern aus der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufskosten. Daher versuchen einige Bürger zu betrügen und schreiben nicht den vollen Betrag der Transaktion in den Vertrag, um die Steuer zu reduzieren. Das darf man nicht tun. Denn die Steuerprüfer vergleichen die Kosten für den Verkauf von Wohnungen mit ihrem Katasterwert", so Elvira Mityukova, promovierte Wirtschaftswissenschaftlerin und geschäftsführende Gesellschafterin der Academy of Successful Business Group.
Im Jahr 2024 kann, wie in den Vorjahren, ab 2022 das Einkommen aus dem Verkauf von Immobilien nicht in der 3-Personen-Einkommenssteuererklärung angegeben werden, wenn Sie es für weniger als drei oder fünf Jahre besessen haben, vorausgesetzt, dass das Einkommen aus dem Verkauf nicht mehr als 1 Million Rubel, und für andere Eigenschaft (Garagen Autos , etc.) - 250 Tausend Rubel. Dies gilt sowohl für eine große Anlage als auch für mehrere kostengünstige Anlagen. Die Hauptsache ist, dass die Grenze nicht überschritten wird.
Wenn die Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien den Freibetrag übersteigen, müssen Sie weiterhin eine Einkommensteuererklärung für drei Personen abgeben. Auch im Jahr 2025 werden diese Regeln weiterhin gelten.
Vorteile für die Aktionäre
Im Jahr 2024 werden die im Jahr 2022 eingeführten Steuervorteile für Anteilseigner - Käufer von Wohnungen in Neubauten, Teilnehmer an Wohnungs- und Baugenossenschaften (HBC) sowie für diejenigen, die eine Wohnung durch Abtretung von Ansprüchen im Rahmen eines Kapitalbeteiligungsvertrags (DDA) erworben haben - weiterhin gelten. Für diese Teilnehmer am Bau mit Kapitalbeteiligung wird die Eigentumsdauer ab dem Zeitpunkt der vollständigen Zahlung der DDU gerechnet. Bisher begann die Zählung der Eigentumsdauer einer Wohnung ab dem Zeitpunkt der Eintragung des Eigentums an der Wohnung.
Sonstige Änderungen bei der Besteuerung des Vermögens von Privatpersonen
Leistungen und Neuberechnung
Ende 2020 ändern sich die Regeln für die Neuberechnung der zuvor berechneten Grundsteuer für Privatpersonen. In erster Linie gilt dies für Rentner, Behinderte, Kriegsveteranen und andere Kategorien von Begünstigten. Gemäß Artikel 407 des Steuergesetzes sind sie von der Zahlung der Grundsteuer befreit. Das Gesetz sieht fünf Arten von Immobilien vor, für die eine Vergünstigung gewährt werden kann, darunter eine Wohnung (Zimmer), ein Wohnhaus und eine Garage. Die Begünstigung wird nur für ein Objekt jeder Art gewährt.
Mindestdauer des Eigentums
Im Jahr 2024 wurden Änderungen in Bezug auf die Mindestdauer des Eigentums an Immobilien beschlossen, sagte Anastasia Eliseeva, Partnerin der Anwaltskanzlei Mokrov and Partners.
- Für ein Grundstück, von dem ein Teil für staatliche Zwecke entnommen wird (zum Beispiel für den Bau einer Eisenbahn). Ab 2024 wird die Dauer des Eigentums an einem neuen Grundstück, das während der Teilung erworben wurde, ab dem Zeitpunkt des Eigentums an dem alten Grundstück betrachtet, und nicht wie bisher an dem neuen.
- Bei der Veräußerung von Wohnräumen oder eines Anteils daran, die durch Teilung, Sanierung oder Umbau entstanden sind, wird die Eigentumsdauer der entstandenen Wohnräume ebenfalls ab dem Zeitpunkt der Eintragung des Eigentums an der ursprünglichen Immobilie berechnet.
- Verkauf eines Anteils an einer Immobilie, die mit Hilfe von Mutterkapital erworben wurde. Zum Beispiel wurde die Wohnung mit einer Hypothek von der Mutter, der Eigentümerin des Zertifikats, gekauft. Nach Abzahlung der Hypothek wurden dem Kind und dem Vater des Kindes Anteile zugeteilt. Der Zeitraum, in dem der Vater und das Kind Eigentümer der Anteile sind, wird nun ab dem Datum der Eintragung dieses Objekts in das Eigentum der Mutter berechnet.
So berechnen Sie den Steuerbetrag
Die Steuer auf den Verkauf einer Wohnung wird nach einer einfachen Formel berechnet: (EINKOMMEN AUS DEM VERKAUF EINER WOHNUNG IST 1 Million Rubel.) *13% = PERSÖNLICHE EINKOMMENSTEUER. 1 Million Rubel. - der Höchstbetrag des Steuerabzugs, um den die Einkünfte aus dem Verkauf von Wohngebäuden, Wohnungen, Zimmern, Häuschen, Gartenhäusern, Grundstücken sowie Anteilen an dem genannten Vermögen reduziert werden können.
Die Bemessungsgrundlage ist das Maximum von zwei Werten:
Gleichzeitig wird der Katasterwert am 1. Januar des Jahres ermittelt, in dem die Wohnung zum Verkauf steht.
Zum Beispiel kaufte der Bürger Petrov eine Wohnung für 5 Millionen Rubel und verkaufte sie für 5,5 Millionen Rubel. So:
5 500 000 - 1 000 000 = 4 500 000.
Persönliche Einkommensteuer: 4 500 000*13% = 585 000 rub .
Abzug in Höhe der Ausgaben für den Kauf einer Wohnung
In diesem Fall wird die Steuer tatsächlich nur auf den Gewinn aus dem Wiederverkauf erhoben. Dabei werden die tatsächlichen (dokumentierten) Ausgaben, die direkt mit dem Kauf zusammenhängen, berücksichtigt. In manchen Situationen ist eine solche Lösung vorteilhafter als ein Vorsteuerabzug.
Zum Beispiel hat Petrov eine Wohnung für 5 Millionen Rubel verkauft (gekauft für 4,5 Millionen Rubel). Die Berechnung der Umsatzsteuer sieht dann wie folgt aus:
5 000 000 - 4 500 000 = 500 000.
Persönliche Einkommensteuer: 500 000 * 13% = 65 000.
Steuer-Rechner
Wenn das Einkommen aus dem Verkauf einer Wohnung nicht besteuert wird
Die Einkommensteuer wird vom Einkommen und nicht vom Erlös aus dem Verkauf von Immobilien berechnet und wird in den folgenden Fällen nicht erhoben:
wenn ein solcher Gegenstand während der Mindestbesitzzeit im Besitz war. In den meisten Fällen sind dies fünf Jahre. Bei Vererbung, Schenkung und Privatisierung - drei Jahre. "Gleichzeitig können die Subjekte die Höchstdauer des Eigentums bis auf Null reduzieren (Artikel 217.1 Absatz 6 des Steuergesetzbuchs der Russischen Föderation). Wenn dies in Ihrer Region geschieht und die Bedingungen mit dem Verkauf Ihrer Immobilie übereinstimmen, müssen Sie auch keine Einkommenssteuer zahlen", erklärt Elvira Mitjukowa.
Ab dem 1. Januar 2022 sind Familien mit zwei oder mehr Kindern beim Verkauf von Wohnimmobilien von der Einkommenssteuer befreit, unabhängig davon, wie lange diese in ihrem Besitz waren. Die Neuerung gilt auch für die Fälle, in denen ein minderjähriges Kind aus einer solchen Familie Einkünfte aus dem Verkauf eines Immobilienobjekts erhält. Lesen Sie hier mehr darüber.
In allen anderen Fällen wird die Einkommensteuer auf die Einkünfte aus dem Verkauf einer Wohnung erhoben.
Foto: Kirill Kukhmar/TASS
Wie man die Steuer auf den Verkauf einer Wohnung reduziert
Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, erhalten Sie aus der Sicht des Staates ein Einkommen. Wenn Sie die Immobilie vor Ablauf der Mindestbesitzzeit verkauft haben, müssen Sie die Umsatzsteuer zahlen. Die russische Gesetzgebung sieht Vergünstigungen vor, die die Steuerbemessungsgrundlage - den Betrag, den Sie für eine Wohnung bezahlt haben - erheblich verringern können. Die Steuer muss nicht aus dem gesamten Erlös aus dem Verkauf der Wohnung gezahlt werden, sondern aus der Differenz zwischen dem Kauf und dem Verkauf. Auf diesen Betrag wird die 13%-Steuer gezahlt. Grundlage: Artikel 220 Absatz 2 Satz 2 des Steuergesetzbuchs der Russischen Föderation.
Das Steuergesetzbuch der Russischen Föderation sieht mehrere Abzugsmöglichkeiten vor. Um sie zu nutzen, müssen Sie die Kosten für den Kauf einer Wohnung nachweisen. Zum Nachweis der Ausgaben werden in der Regel folgende Dokumente vorgelegt: der Kaufvertrag und die Annahme- und Überweisungsurkunde, Bareingangsaufträge, Waren- und Bareingangsbelege, Kontoauszüge, Zahlungsanweisungen, Quittungen des Verkäufers über den Erhalt von Geldern und andere.
Der Immobilienabzug ermöglicht es Ihnen, die Steuerbemessungsgrundlage um den Betrag der Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien für ein Kalenderjahr zu verringern. Das Steuergesetzbuch der Russischen Föderation legt die Obergrenze für den Abzug auf 1 Million Rubel fest.
Das heißt, wenn Sie in einem Jahr eine Wohnung für 10 Millionen Rubel verkauft haben, können Sie die Steuerbemessungsgrundlage auf 9 Millionen Rubel reduzieren. Wenn Sie zwei Wohnungen verkaufen (eine für 5 Millionen Rubel, die andere für 10 Millionen Rubel), beläuft sich das zu versteuernde Einkommen auf insgesamt 14 Millionen Rubel (5 Millionen Rubel + 10 Millionen Rubel - 1 Million Rubel = 14 Millionen Rubel). Wenn Ihr Einkommen aus dem Verkauf einer Wohnung weniger als 1 Million Rubel beträgt, brauchen Sie keine Einkommensteuer zu zahlen.
Alexandra Stirmanova, Anwaltskanzlei S&K Vertical:
- Das Steuergesetzbuch der Russischen Föderation sieht zwei Abzugsmöglichkeiten vor.
1. Anwendung eines festen Abzugsbetrags
Es ist zu bedenken, dass ein fester Steuerabzug auf den Eigentümer und nicht auf die Immobilie angewandt wird. Wenn der Eigentümer beispielsweise im Laufe des Jahres mehrere Immobilien verkauft hat, wird der maximale Abzugsbetrag auf alle Objekte zusammen und nicht auf jedes einzelne angewendet. Um den Abzug in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie spätestens am 30. April des Jahres, das auf das Jahr des Verkaufs folgt, bei der Föderalen Steuerbehörde Ihres Wohnsitzes eine Steuererklärung und Unterlagen einreichen, die den Verkauf von Immobilien bestätigen, sowie Dokumente, die Sie zur Inanspruchnahme des Abzugs berechtigen.
2. Abwarten des Ablaufs der Mindestbesitzzeit
Als zusätzliche Option zur Minimierung der Steuerlast können wir die dritte Möglichkeit in Betracht ziehen. Die häufigste Frage, die sich Steuerzahler stellen, lautet: Wann kann ich beim Verkauf einer Wohnung die Steuerzahlung vermeiden? Die Antwort: Beim Verkauf einer Wohnung, die länger als die in der Abgabenordnung festgelegte Mindestbesitzzeit in Ihrem Besitz war, fällt keine Einkommensteuer an. In der Regel beträgt die Mindestbesitzdauer fünf Jahre. Es ist jedoch zu beachten, dass es in bestimmten Situationen Ausnahmen gibt. Wenn das Eigentumsrecht beispielsweise durch Erbschaft oder Schenkung von einem Familienmitglied und/oder einem nahen Verwandten des Steuerpflichtigen erworben wurde, gilt eine dreijährige Eigentumsdauer.
Verschiedene Nuancen bei der Anwendung und Berechnung der Steuer auf den Verkauf einer Wohnung
Bei der Berechnung der Steuer auf den Verkauf einer Wohnung können verschiedene Nuancen bei der Berechnung, der Gültigkeitsdauer, den Vorteilen und anderen Regeln auftreten. Am Beispiel einiger Fälle analysierte der Anwalt die Regeln für die Berechnung und Anwendung der Einkommensteuer auf Immobilien von Privatpersonen.
Alexandra Voskresenskaya, Rechtsanwältin bei Yukov & Partners:
Steuer auf den Verkauf einer geerbten Wohnung
- Artikel 228 Absatz 2 Satz 1 des Steuergesetzbuchs der Russischen Föderation sieht vor, dass natürliche Personen bei der Veräußerung von Immobilien, die sie geerbt haben, Steuern zahlen müssen. Zu den steuerpflichtigen Gegenständen gehören auch Immobilien. Gleichzeitig sieht Artikel 217 des Steuergesetzbuchs der Russischen Föderation vor, dass Bürger von der Zahlung der Grundsteuer befreit sind, wenn das betreffende Objekt während der Mindestfrist, die derzeit drei Jahre beträgt, in ihrem Besitz war.
Das Schreiben des Finanzministeriums vom 30. Juli 2020 Nr. 03-04-05/66879 stellt klar, dass diese Frist für Erben ab dem Datum der Eintragung ihrer Rechte im EGRN (auf der Grundlage des Erbscheins) beginnt, unabhängig davon, wie lange sich die Immobilie zuvor im Besitz des Erblassers befand. Gemäß Artikel 220 des Steuergesetzbuchs der Russischen Föderation haben die Bürger bei der Veräußerung von Immobilien nach dem 1. Januar 2019 Anspruch auf einen Steuerabzug in Höhe der nachgewiesenen Ausgaben für den Erwerb von Immobilien, jedoch nicht mehr als 1 Million Rubel.
Für die Erben gibt es eine Einschränkung: Sie können die Ausgaben, die der Erblasser für den Erwerb von Immobilien getätigt hat, von der Steuer absetzen, wenn der Erblasser selbst zu Lebzeiten kein solches Recht ausgeübt hat.
Foto: Dmitry Feoktistov/tass
Muss ein Rentner beim Verkauf einer Wohnung Steuern zahlen?
Ein Rentner muss wie jeder andere Bürger beim Verkauf einer Wohnung Einkommensteuer zahlen (Artikel 214.10 des Steuergesetzbuchs der Russischen Föderation). Die Einkünfte aus dem Verkauf einer Wohnung unterliegen der Einkommenssteuer nach dem festgelegten Verfahren und sind nicht vom Status des Wohnungseigentümers abhängig (ob er Rentner ist oder nicht). Gleichzeitig haben Rentner einige Eigentumsvorteile.
Wie man den Verkauf einer Wohnung steuerlich absetzen kann
Der Grundsteuerabzug im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien kann auf unbegrenzte Zeit in Anspruch genommen werden. Es gibt jedoch eine Einschränkung - der maximale Abzugsbetrag beträgt 1 Million Rubel oder 250 Tausend Rubel im Steuerzeitraum.
Um das Recht auf einen Vorsteuerabzug geltend zu machen, muss der Steuerpflichtige:
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