Sparen oder verdienen: welche Immobilieninvestoren in St. Petersburg und der Region Leningrad wählen

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Die meisten Privatanleger haben nicht viele Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren: Wohnungen, Appartements, vorstädtische Anlagen und eingebaute Geschäftsräume - mit mehr ist wegen der hohen Einstiegsschwelle kaum zu rechnen. Aufgrund externer Faktoren wie dem Leitzins der Zentralbank und den Hypothekenzinsen, Änderungen des Gesetzes über die Anteilseigner, einer schwierigen geopolitischen Lage ändert sich die Attraktivität der Segmente, aber eines bleibt konstant: Es ist immer noch einfacher, Geld in Beton in der einen oder anderen Form zu investieren als in andere Instrumente.

Welche Möglichkeiten für Immobilieninvestitionen sich heute entwickeln und mit welchen Erträgen gerechnet werden kann, erzählten die Teilnehmer des Fontanka-Rundtischs.

Wohnungen als Zeichen der Zeit

Zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien - d. h. denjenigen, die direkt zur Erzielung von Einkünften erworben werden - gehören jetzt vor allem Wohnungen.

- Nach unserer Dynamik, Umsatz für dieses Jahr, wenn mit der Vergangenheit verglichen, um 20% erhöht, - sagte Kirill KudinowGründer und Inhaber des Investitions- und Bauunternehmens Inreit. - Dieses Format gewinnt weiter an Dynamik und nimmt einen Teil der Anleger, die seit langem aus Trägheit in Wohnungen investieren, mit.

Das Wachstum der Touristenströme spielt den Appartementbesitzern in die Hände: Wenn es 2021 6 Millionen Menschen waren, so werden 2024, optimistischen Prognosen zufolge, 13-15 Millionen Touristen erwartet. Aufgrund dieses Wachstums ist für die Hotelkette Port Comfort in diesem Jahr eine durchschnittliche Rentabilität von 14% geplant, während es im letzten Jahr etwa 12% waren, Kirill Kudinow hinzugefügt.

Gleichzeitig sind auch neue Instrumente aufgetaucht: Flipping, Untervermietung und Vorstadtimmobilien im Anlageformat.

- Im Gegensatz zu Moskau ist dieser Markt noch nicht so umkämpft, und es gibt und wird interessante Angebote mit guter Rentabilität geben. Wohnimmobilien treten allmählich in den Hintergrund, und Wohnungen mit ihrer Vereinheitlichung für alle möglichen Aufgaben treten in den Vordergrund: das sind Übernachtungen, Tages- und Langzeitvermietungen", sagt Artjom TschugaiLead Partner Manager bei Maslov Group Development.

Das Unternehmen plant beispielsweise die Erweiterung des Angebots durch eine multifunktionale Anlage, in der es im Erdgeschoss Einzelhandelsflächen, im zweiten und dritten Stock Büroflächen und darüber vier Stockwerke mit Wohnungen geben wird. Er erklärte, dass konservative Menschen die Idee der Tagesmiete nicht gut finden, für sie ist es wichtiger, Geld aus dem Gebiet zurückzuholen.

Seit dem letzten Jahr, nach ihm, die Richtung der Vorstadt-Immobilien hat sich für Investitionen beliebt: Grundstücke für den Bau von Hütten, sowie Vorstadt-Erholungszentren.

- Das neueste Produkt ist ein Novum für unseren Investitionsmarkt", sagt Artem Chugainicht jeder versteht, wie es funktioniert, was es wert ist, darauf zu achten. Aber jede Saison wird das Angebot mehr und mehr populär und besetzt bereits seine Nische.

In jedem Fall sind Immobilien nach wie vor eines der wichtigsten Instrumente für Investitionen.

- Die Kunden ziehen nach wie vor Wohnungen, Appartements und Geschäfte in Betracht, um Geld zu sparen und zu investieren, - kommentiert Tatjana ChalilowaDirektor der Verkaufsabteilung bei GloraX.Allerdings hat sich das Verhältnis in den letzten Jahren stark verändert. Früher, zu Beginn des Verkaufs von Wohnprojekten, beobachteten wir durchweg etwa 20% an Investitionskäufen. Jetzt sind dies Einzelfälle: Der Großteil derjenigen, die in Immobilien investieren wollen, ist in das Segment der Gewerbe- und Eigentumswohnungen, insbesondere der Hotelimmobilien, geflossen.

Gewerberäume werden ebenfalls für Investitionen in Betracht gezogen, aber da die Einstiegskosten in diesem Segment höher sind, erscheinen Wohnungen als fertiges Vermietungsgeschäft für viele vielversprechender: Dies ist sowohl eine geringere Prüfung als auch eine verständlichere Amortisationszeit. 2-3 Jahre nach dem Start werden Hotels in der Regel immer beliebter, und man kann mit einer gewissen Lücke aussteigen oder die Wohnung als Quelle eines dauerhaften passiven Einkommens behalten, erklärte der Experte.

- Es gibt praktisch keine Alternative zu Wohnungen in Bezug auf die Größe der Eingangsschwelle, - stimmt zu Konstantin StoroschewCEO der Valo Service Management Company, Vorsitzender des Expertenrates für Apart-Hotels und Service-Apartments der RGUD. - Gleichzeitig werden die Anleger immer professioneller: Sie analysieren eine große Menge an Informationen und formulieren ihre Ziele viel klarer. Für diejenigen, die langfristig investieren, ist es von entscheidender Bedeutung, was in 5-10 Jahren passieren wird, wie viel der Vermögenswert an Liquidität beibehalten und Betriebseinkommen bringen wird.

Er stellte einen positiven Trend fest: immer mehr Marktteilnehmer entscheiden sich für eine zentrale Verwaltung der Anlagen, da die Einbindung von Fachleuten die Risiken im Vergleich zu der Situation, in der viele einzelne Eigentümer damit beschäftigt sind, verringert.

- Es besteht die Möglichkeit, nicht auf der Stufe der jede Art von Reparaturen, Investitionen, etc. zu vereinbaren, - erklärt er. - Und wenn die Ziele nicht spekulativ sind - zu kaufen und zu verkaufen, dann werden solche langfristigen Perspektiven wichtig.

Sergej SofronowKaufmännischer Direktor der PSK-Gruppe,Er hält Wohnungen auch für eine optimale Alternative zum Wohnungskauf, wenn man Geld mit einer angemessenen Rendite anlegen möchte. Die Nachfrage nach Mietwohnungen in St. Petersburg steigt von Jahr zu Jahr, und die Einstiegsschwelle ist ebenfalls relativ niedrig: 5-6 Millionen Rubel pro Wohnung.

Für etwa den gleichen Betrag (ab 6 Millionen Rubel), können Sie Angebote in Bürozentren zu finden. Und wenn Sie nicht auf dem Sekundärmarkt, wo Einrichtungen erfordern Renovierung, können Sie auch Optionen in Apartment-Hotels zu prüfen. Eine weitere Möglichkeit sind Einzelhandelsflächen. Dem Experten zufolge bieten sie eine hohe Rentabilität und erfordern praktisch keine zusätzlichen Investitionen, da die Mieter selbst Reparaturen vornehmen, Geräte installieren usw. Allerdings ist hier die Einstiegsschwelle hoch, wenn man die große Fläche und den hohen Quadratmeterpreis berücksichtigt - und je besser die Lage, desto höher die Kosten.

- Verschiedene Arten von Lagerhallen und Industrieanlagen aus der Sicht eines privaten Investors mit Beträgen vergleichbar mit den Kosten für eine Wohnung kann nicht in Betracht gezogen werden - hier sind wir über Dutzende von Millionen von Rubel sprechen, - hinzugefügt Sergej Sofronow. - Eine Ausnahme bilden die Plattformen für gemeinsame Anlagen, die mit weniger Geld zugänglich sind. Aber sowohl die Auswahl als auch die Analyse ihrer Angebote erfordern ein gewisses Maß an Erfahrung und Wissen nicht nur über Investitionen, sondern auch über die Besonderheiten einer bestimmten Art von Immobilien und deren Verwaltung.

Ein bestimmter Prozentsatz

Bei den Wohnungen gibt es zu Beginn des Verkaufs noch einen gewissen Anteil an Investoren, Tatjana Chalilowa Anmerkungen. Es ist nicht vergleichbar mit dem 20%, das vor dem Übergang zu Treuhandkonten bestand - als die Leute in der Ausgrabungsphase kauften und vor der Inbetriebnahme der Anlage verkauften.

- Aber immer noch, wenn der Entwickler bietet einen guten Preis am Anfang, dann die Wahl zwischen kurzfristigen und langfristigen Investitionen in den Wohnungsbau, die Menschen immer noch wählen Sie die "Baustelle", - sagt sie. - Wir, wie jeder Entwickler, haben ein Verständnis davon, wie viel die Kosten für eine Wohnung wird während der Bauzeit zu erhöhen, und Käufer können auch diese Zahlen zu berechnen.

Die Rückzahlungsdauer von Geldern, die in Wohnimmobilien investiert werden, nimmt zu.

- Das klassische Modell - Kauf in der Ausgrabungsphase und Verkauf nach Inbetriebnahme - funktioniert nicht mehr, - stimmt zu Maria OrlowaKaufmännischer Direktor der A101-Unternehmensgruppe in St. Petersburg. - Wohnungen werden als Investitionen hauptsächlich mit einem Renditehorizont von 4-6 Jahren gekauft. Und der Kostenanstieg ist hier mit der Entwicklung von Stadtteilen und der Schaffung eines hochwertigen städtischen Umfelds in ihnen verbunden, was einen wesentlichen Beitrag zum Preisanstieg leistet. Daher ist es logisch, sich bei der Wahl von Wohnraum als Investition auf Projekte zur integrierten Entwicklung des Gebiets zu konzentrieren.

Sie wies auch darauf hin, dass in den letzten Jahren eine neue Kategorie von Investoren aufgetaucht ist: Sie erwerben Immobilien als komfortablen Wohnraum für Eltern im Ruhestand oder als erste Wohnung für Kinder, die vermietet wird, aber noch nicht gefragt ist. Bei solchen Transaktionen werden häufig Mutterschaftskapital oder Militärzertifikate eingesetzt. Bei A101-Projekten erreicht der Anteil solcher Transaktionen 20-30%.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist laut Maria Orlova die traditionell hohe Attraktivität von St. Petersburg als Zuzugsort aus den Regionen. In dieser Hinsicht ist die Agglomeration St. Petersburg nur Moskau unterlegen.

- Wohnimmobilien sind teilweise eine Investition, aber nicht in vollem Umfang das Verständnis und die Lösung der Aufgaben des Investors, - Sergej Sofronow glaubt. - Im Allgemeinen gibt der Name bereits einen Hinweis darauf, wo man suchen muss. Kommerziell dafür und kommerziell - impliziert eine angemessene Rendite im Verhältnis zur Inflation oder übersteigt sie deutlich.

Wohnimmobilien sind seiner Meinung nach geeignet, um Geld zu sparen oder Probleme in besonderen Fällen zu lösen: zum Beispiel, um eine Wohnung für Kinder zu kaufen. Und während sie heranwachsen, kann man eine Wohnung mieten und zusätzliches Geld bekommen - als Option, für Tutoren. Gleichzeitig hat es eine ganze Reihe von Nachteilen.

- Wohnungen selbst sind teurer als Appartements. Außerdem sind Reparaturen erforderlich (wenn sie nicht inbegriffen sind), Möbel, aber das Wichtigste ist die unabhängige Verwaltung, d. h. Sie müssen selbst nach Mietern suchen und alle Probleme mit ihnen lösen", sagt Sergej Sofronow. - Es gibt Unternehmen, die solche Dienste anbieten und es Ihnen ermöglichen, durch saisonale Tagesmiete mehr aus dem Objekt "herauszuholen". Aber auch hier muss der Eigentümer selbst nach solchen Leuten suchen und mit ihnen interagieren. Aber auch bei diesem Managementmodell wird der Mietpreis aufgrund des Mangels an Dienstleistungen und Hotelinfrastruktur niedriger sein als in Apartmenthotels. Und eine höhere Einstiegsschwelle beim Kauf eines Apartments wird die Amortisationszeit der Investitionen erheblich verlängern.

Konstantin Storoschew ist auch der Meinung, dass Wohnungen zumeist zum Erhalt gekauft werden - und dann eher aus Gewohnheit, da es nur sehr wenige Spekulationsmöglichkeiten gibt.

Roman AbramowLeiter der regionalen Verkaufsabteilung von St. Petersburg Real Estate (Setl Konzernbeteiligung),Er stellt fest, dass Investitionen in Wohnungen eine grundlegende Ebene darstellen. Auf einer fortgeschritteneren Ebene investieren die Menschen in Service-Wohnungen, und professionelle Investoren entscheiden sich für Gewerbeimmobilien.

- Jetzt gibt es mehr Leute, die die Investitionsmöglichkeiten längst erkannt haben und ihr berufliches Niveau anheben, - sagt er. - St. Petersburg ist die Hauptstadt der Wohnungen überhaupt genannt. Aber zur gleichen Zeit, Wohnimmobilien ist immer noch in der Nachfrage, da ein solcher Kauf ermöglicht es Ihnen, Geld zu sparen.

- Zu unseren Kunden gehören sowohl private Investoren, die kleine Wohngrundstücke für den Weiterverkauf auswählen, als auch Investmentgruppen, die sich auf Gewerbegebiete konzentrieren", - sagt Maxim Turta, Leiter der Verkaufsabteilung der Aquilon-Gruppe in St. Petersburg und LO. - Privatanleger machen oft nur die ersten Schritte, und ihre Investitionsbudgets sind nicht so groß. Profilinvestoren hingegen verwalten manchmal Budgets in Milliardenhöhe.

Das Gebiet ist wichtig

Ausschlaggebend für die Wahl eines Investitionsobjekts ist oft das Gebiet oder sogar eine engere Lage, die dem Käufer am rentabelsten erscheint.

- Wenn wir über Wohnungen sprechen, die zur Miete gekauft werden, glauben viele immer noch, dass das Zentrum von St. Petersburg Manna vom Himmel ist, wo man eine Menge Geld verdienen kann. Ja, das ist in dieser Saison wirklich der Fall", sagt Artjom Tschugai. - Aber aus irgendeinem Grund berücksichtigen sie in ihren rosigen Berechnungen nicht die restlichen 9 Monate des Jahres, in denen der Kampf um die Touristen im Zentrum beginnt. Und aufgrund des großen Angebots sind einige Einrichtungen gezwungen, wegen der hohen Betriebsbelastung mit Verlust zu arbeiten.

Ihm zufolge ist das interessanteste Gebiet, das jetzt aktiv entwickelt wird, der "graue Gürtel" um das Zentrum, wo es noch nicht so viele Beherbergungseinrichtungen gibt, aber gleichzeitig eine ziemlich hohe Durchlässigkeit und Anziehungspunkte: zum Beispiel große Bildungseinrichtungen.

Kirill Kudinow Ich habe nicht über die Unrentabilität der Apartment-Hotels im Zentrum während des Rückgangs der touristischen Aktivität zustimmen. Ihm zufolge gibt es in der Tat eine Nebensaison, und die Last wird von 95-97% auf 75-80% reduziert, aber im Allgemeinen, Hotels bleiben in den schwarzen Zahlen und zeigen Rentabilität das ganze Jahr über. Und wenn es im Sommer 25% sind, dann sind es im Winter 6,7%, was im Durchschnitt etwa 12% pro Jahr ergibt.

- Können Hotels auch außerhalb des Zentrums operieren? Das können sie auf jeden Fall, vor allem, wenn es in der Nähe einige Anziehungspunkte gibt, wenn das Objekt ein interessantes Konzept hat", sagt er. - Aber unser Modell ist auf das Zentrum ausgerichtet.

Konstantin Storoschew sagt, dass es für die Tourismusbranche wichtig ist, die Logistik zu den wichtigsten Einrichtungen, einschließlich Verkehrsknotenpunkten, Flughäfen, Bahnhöfen und Hauptattraktionen, zu berechnen.

- Der Unterschied ist, dass die Infrastruktur im Zentrum - Cafés, Restaurants, Geschäfte - bereits um das Hotel herum vorhanden ist", fuhr er fort. - Und wenn man ein Objekt in anderen Gebieten baut, dann muss man selbst eine Infrastruktur für die Besucher schaffen. Deshalb haben wir ein ganzes Cluster geschaffen, das es uns ermöglicht, alle Wünsche der Touristen zu erfüllen. Man kann aus dem Zentrum ein gutes Projekt machen, wenn man sehr genau kalkuliert, für welches Zielpublikum dieses Konzept geeignet ist. Dann wird es auch für Investoren erfolgreich sein.

Tatjana Chalilowa ist der Ansicht, dass der wichtigste Attraktivitätsfaktor für Wohnungen in St. Petersburg die gute Verkehrsanbindung ist.

- Je näher die Hotel-Apartmentkomplexe an der U-Bahn liegen, desto schneller werden sich die Investitionen auszahlen, - meint sie. - Ich werde Ihnen ein Beispiel für unser Projekt geben - das GloraX Zanevsky Apart-Hotel in der Nähe des Ladoga-Bahnhofs. Eine gute Lage und die Verfügbarkeit eines umfassenden Dienstleistungsangebots durch die Verwaltungsgesellschaft garantieren eine stabile Rentabilität sowohl beim Kauf als passives Einkommen als auch beim Weiterverkauf der Apartments als fertiges Vermietungsgeschäft.

Preis plus Standort

Bei der Wahl einer Wohnimmobilie ist die Lage neben den Kosten und den Kaufbedingungen immer der wichtigste Faktor gewesen, sagt Roman Abramow. Er identifiziert zwei Bereiche, die für Investitionen attraktiv sind: Standorte, die näher am Zentrum liegen, sind in der Regel punktuelle Gebäude; und sich aktiv entwickelnde Stadtteile, die sich in abgelegeneren Gebieten, manchmal in der Peripherie, befinden.

- Natürlich ist der Kauf einer zentrumsnahen Wohnimmobilie immer eine interessante Strategie für einen Investor, aber es ist eine große Investition. Daher ist es wichtig, all diese Kriterien zu bewerten, die Amortisation zu berechnen und eine fundierte Entscheidung zu treffen", fügte er hinzu.

- Für Investoren, die Wohnungen zum Zweck des Weiterverkaufs erwerben, sind der Ort und die Finanzinstrumente, die für den Kauf verwendet werden, jetzt wichtig. Unter dem Gesichtspunkt der Rentabilität sind Projekte außerhalb der Umgehungsstraße für solche Investitionen besser geeignet, allerdings werden in der derzeitigen Situation die Gewinne während der Bauzeit aufgrund der Inflation sinken, - Tatjana Chalilowa glaubt,

- Jeder Bezirk hat seine eigenen Dominanten, auf die man sich bei Investitionen verlassen kann, - Maxim Turta Kommentare. - Dazu gehören die Verkehrsinfrastruktur, die Bevölkerungsdichte, der Preis pro Quadratmeter und der Mietpreis.

Kommerzielles Interesse

Wenn wir andere Formate von Anlageimmobilien nehmen, dann ist der Querschnitt für den Straßeneinzelhandel wichtiger, daher ist es logischer, in Gebiete mit Wohnneubauten zu investieren.

- In den letzten Jahren hat dieses Segment einen starken Entwicklungsschub erfahren. Aufgrund der massiven Bautätigkeit und der hohen Bevölkerungsdichte in einigen Gebieten am Rande der Agglomeration von St. Petersburg haben die Mietpreise denen am Newski gleichgezogen, und die Amortisationszeit hat sich manchmal auf 7-8 Jahre reduziert, - sagt Maria OrlowaKaufmännischer Direktor der A101-Unternehmensgruppe in St. Petersburg. - Gleichzeitig wächst die "Wachsamkeit" und Professionalität der Investoren: Sie begannen, die Räumlichkeiten sehr sorgfältig auszuwählen, wobei sie sowohl auf das Verkehrsaufkommen und die Qualität des Verkehrs als auch auf das Vorhandensein eines barrierefreien Umfelds, eine Mindestanzahl von Pylonen, große Schaufensterfronten, die richtige Form der Räumlichkeiten und das Vorhandensein von zwei Eingängen achteten.

Sie weist darauf hin, dass es auch wichtig ist, Franchising-Programme zur Verfügung zu haben, die Ihnen helfen würden, sofort Mieter zu finden oder das Profil eines Raumes zu bestimmen, wenn dieser gekauft wird, um Ihr eigenes Geschäft zu eröffnen. "Wir bieten all dies den Käufern an, und deshalb ist der Verkauf von Gewerbeimmobilien in den Projekten der A101-Gruppe in der Region Leningrad deutlich schneller als geplant", fügt sie hinzu.

- Wenn wir von Wohnbereichen und Gewerbe in den Erdgeschossen sprechen, dann sind das fast alle Bereiche der neuen Quartiere, - bestätigt Sergej Sofronow. - Sie siedeln sich schnell an, lassen sich nieder, und nachdem die ersten Warteschlangen abgearbeitet sind, brauchen die Bewohner Dienstleistungen in Gehweite. Unternehmen siedeln sich in solchen Vierteln an und verlangen Miete.

Ihm zufolge lässt sich aufgrund der Vielfalt der Flächen und Grundrisse solcher Räumlichkeiten bereits in der Investitionsphase grob bestimmen, an wen die Räumlichkeiten später vermietet werden sollen: Ob es sich um eine Bestellannahmestelle oder ein Restaurant oder vielleicht einen Supermarkt handelt - alle Mieter haben ihre eigenen Anforderungen. Außerdem ist es gar nicht so schwierig, sich mit ihnen vertraut zu machen - alle Franchiseunternehmen und Großvermieter haben in der Regel Informationen über die Parameter der Räumlichkeiten und die Anforderungen an sie in der Öffentlichkeit.

Tatjana Chalilowa glaubt, dass heute Geschäftsräume haben die meisten verständlich und gute Bedingungen der Cash-Umsatz - etwa 8-10 Jahre.

- Dicht besiedelte, aufstrebende Gebiete wie Devyatkino oder Kudrovo sind gut für Investoren in diesem Segment - hier schwächelt die Nachfrage nach Räumlichkeiten für Geschäfte oder Dienstleistungsunternehmen nicht.

Nun, nach Angaben von Kirill KudinowImmer beliebter werden auch individuelle Lagerhallen, die auch innerhalb von Wohngebieten von Bedeutung sind - "damit die Leute keine Reifen auf dem Balkon lagern können."

- Es ist wichtig, dass das Konzept der Anlageimmobilie mit dem Standort kombiniert wird, - sagt Kirill Kudinow. - Dann wird alles gut werden.

Wir brauchen einen Gravitationspunkt

Wenn wir über Immobilien am Stadtrand sprechen, dann gibt es in unserer Region drei Hauptrichtungen: Norden, Süden und Osten. Im Norden, als Artjom Tschugai merkt, ist die Richtung Priozersk vorherrschend, wo in letzter Zeit viele Hüttensiedlungen gebaut wurden. In der Region Resort ist das Angebot im erschwinglichen Segment sehr gering. Im Süden habe sich Peterhof früher gut verkauft, aber diese Richtung sei zu stark vom Verkehr belastet. Daher wurde als Alternative ein südlicherer Standort gewählt - Pawlowsk, dessen Vorteil das Vorhandensein einer städtischen Aufenthaltsgenehmigung ist.

Interessanterweise ist die nördliche Richtung nicht mehr gefragt, wenn man die Investitionen in Erholungszentren betrachtet, da das Angebot dort übersättigt ist und die Touristen nicht ohne "Chips" dorthin fahren.

- Die Leute wollen irgendeine Art von Highlight: entweder einen See oder einen Strand, oder irgendeine Art von Unterhaltung im Inneren - Themenparks, Animateure. Das ist es im Allgemeinen, was die Leute in ihrem Urlaub wollen", erklärt Artjom Tschugai. - Aus irgendeinem Grund werden die Erholungszentren an der Süd- und Ostseite von St. Petersburg übergangen. Wenn es dort etwas gibt, dann ist es alt und langweilig. Es gibt also ein großes Entwicklungspotenzial, das fast bis nach Moskau reicht. Außerdem sehen wir auch von der Hauptstadt aus Bewegung in unsere Richtung.

Kirill Kudinow vertraten die Meinung, dass die Himmelsrichtung für Erholungseinrichtungen nicht so wichtig ist wie das Vorhandensein von Anziehungspunkten: sei es die erste Strandlinie oder ein Skigebiet in Laufnähe.

- In diesem Fall wird die Anlage Einnahmen generieren, unabhängig davon, in welcher Richtung sie sich befindet", betonte er und fügte hinzu, dass der Komplex nicht mehr als eine Autostunde von der Stadt entfernt sein sollte.

Investieren heißt Risiken eingehen

Ein weiterer Parameter, der bewertet werden muss, bevor Geld in eine bestimmte Immobilie investiert wird, sind die Risiken, die die Rentabilität verringern. Was beispielsweise Wohnungen betrifft, so gab es vor einiger Zeit ernsthafte Bedenken wegen einer Übersättigung des Marktes, aber nicht alle Projekte wurden verwirklicht. Ein weiteres Risiko war die Pandemie, als der Zustrom von Touristen aufgrund der geschlossenen Grenzen stark eingeschränkt war.

- Der Markt ist gesättigt, aber nicht übersättigt - der Wettbewerb nimmt jedoch zu, - Konstantin Storoschew Kommentare, - außerdem konkurrieren Apart-Hotels mit Hotels um Kurzzeitgäste. Und hier kann man nicht mit einem Preis gewinnen - man muss die Qualität der Dienstleistung sicherstellen.

Seiner Meinung nach kann die Dienstleistung nicht erbracht werden, wenn die Technologien nicht von Anfang an festgelegt sind: Es muss eine Trennung der Ströme vorgesehen werden, um die Reinigung, den Wäschewechsel und die Ernährung zu gewährleisten.

Der zweite Kundenstamm des Apart-Hotels sind die Langzeitbewohner. Für diese Kunden ist die Infrastruktur wichtig. Laut Konstantin StoroschewDie durchschnittliche Aufenthaltsdauer beträgt 2,5 Monate.

"Es ist das Vorhandensein von professionell gebauten und professionell verwalteten Komplexen, die die Möglichkeit eines kommerziellen Erfolgs schaffen", erklärte er. - All dies führt zu einer höheren Liquidität der Anlage für diejenigen, die investiert haben. Und je weiter man geht, desto härter wird der Wettbewerb.

In diesem Zusammenhang wies er darauf hin, wie wichtig es ist, die Qualität über einen langen Zeitraum aufrechtzuerhalten - andernfalls besteht die Gefahr einer "Verslumung" der Einrichtungen, weil die teuren Kunden abwandern. Wenn sich das Niveau der Touristen ändert, dann wird die Kapitalisierung fallen.

- In St. Petersburg gehören Immobilieninvestitionen zu den risikoärmsten, - Sergey Sofronov glaubt. - Glücklicherweise haben wir es nicht mit einer depressiven Stadt zu tun, aus der die Bevölkerung abwandert. Im Gegenteil, sie wächst, ebenso wie ihre Wirtschaft, jedes Jahr. Die einzige Bedrohung, die theoretisch besteht, ist ein langfristiger oder sogar unvollendeter Bau. Es gibt Beispiele, vor allem in der Region Leningrad, wo die Rechte der Aktionäre irgendwie geschützt wurden, aber die Käufer von Geschäftsräumen darunter litten. Um sich davor zu schützen, muss man Immobilien wählen, die von großen Unternehmen gebaut werden, die Projektfinanzierung von systemrelevanten Banken erhalten. Es ist nicht schwer, solche Dinge festzustellen, die Informationen sind offen.

- Risiken stehen in direktem Zusammenhang mit Chancen, - Kirill Kudinow Kommentare. - Die Leute kaufen Wohnungen, um Einkommen zu erzielen, und wenn nötig, ist es einfach, das Objekt zu verkaufen. Und wenn das Hotel eine hohe Rentabilität aufweist, es nicht sehr groß ist, es nicht sehr viele Zimmer verkauft, dann kann man die Wohnung recht schnell verkaufen.

Der Hauptwert des Konzepts eines Apartment-Hotels ist daher die Verwaltungsgesellschaft und das Konzept der Positionierung des Objekts selbst.

- Wenn es sich beliebt bei Touristen und bringt seinen Investoren die gewünschte Rendite, in diesem Fall sind die Risiken reduziert, - erklärte der Unternehmer. - Darüber hinaus ist ein schneller Weiterverkauf möglich, da fertige Wohnungen mit nachgewiesener klarer Rentabilität leicht verkauft werden können.

Kirill Kudinow Er fügte hinzu, dass sich die Pandemie als wertvoller Test für die Wirksamkeit des Formats erwiesen habe. Fast der gesamte Hotelsektor war im Niedergang begriffen, aber die Apartments brachten den Eigentümern selbst in einer solch schwierigen Zeit noch Einnahmen. Die Rentabilität des Port Comfort-Netzes betrug 6%, was mit der Rentabilität eines typischen Apartments vergleichbar ist, nur in einem passiven Format.

- Die schwierigste Zeit - die Pandemie - ist bereits vorbei. Wir bauen jetzt natürlich unsere Finanzmodelle auf und blicken auf die Jahre 2020-2021 zurück. Ich kann davon ausgehen, dass das Wachstum der Investitionsnachfrage in Zukunft im Segment der Apartmenthotels liegen wird. Die jüngere Generation ist sehr mobil, sie will schnell den Wohnort, den Bezirk, ja sogar die Stadt wechseln. All dies wird dazu beitragen, die Mietnachfrage aufrechtzuerhalten. Hinzu kommt, dass auch der Inlandstourismus zunimmt, was eine stabile Nachfrage nach Zimmern garantiert. Auch beim Wiederverkauf wird es keine Probleme geben - dieses Produkt wird immer von Investoren nachgefragt werden, die wissen, wie man die finanziellen und zeitlichen Kosten kalkuliert, - Tatjana Chalilowa glaubt

Alle Entwickler sind der Meinung, dass die Risiken jetzt viel geringer sind, und wenn etwas global Schlimmes passiert, dann haben im Prinzip alle Probleme.

Artjom Tschugai fügte hinzu, dass der Primär- und der Sekundärmarkt stark miteinander verflochten sind.

- Es gibt ein bestimmtes Muster, wenn die Leute zuerst verkaufen sekundären, und dann dieses Geld verwenden, um primäre Wohnungen oder Wohnungen zu kaufen, - sagt er. - Und was heute mit Hypotheken und Leitzinsen passiert, hat Auswirkungen auf den Markt als Ganzes. Das offensichtlichste Risiko beim Kauf einer Wohnimmobilie während der Bauphase besteht beispielsweise darin, dass man keine Zeit hat, aus der Immobilie auszusteigen, bevor man Eigentum erwirbt. Dadurch drohen hohe Steuern, die in Zukunft erhöht werden können.

Der Hauptvorteil der Wohnungen liegt in ihrer Vielseitigkeit: Sie können als Büro, Massageraum oder Schönheitssalon genutzt werden. In der Tat ist dies ein kommerzieller Raum zur freien Nutzung, der aber natürlich seine eigenen technischen Grenzen hat.

Wenn Sie ein Grundstück als Investition in Erwägung ziehen, dann muss das Objekt unter dem Gesichtspunkt der rechtlichen Reinheit bewertet werden, die Partnergesellschaft prüfen, d.h. ihre funktionierenden Projekte untersuchen, um alle möglichen Risiken zu minimieren. Im Bereich der Freizeitgestaltung rät der Experte davon ab, einen Anteil zu kaufen, und zwar nicht eine ganze Partie. Diese Einkommensform ist recht problematisch und instabil. Und im Allgemeinen muss man sich darüber im Klaren sein, dass es keine Investition mit einer 100%-Garantie gibt: Es kann immer Faktoren geben, die nicht vorhergesagt oder berechnet werden können, sagte er.

Für Wohnimmobilien, Roman Abramow sieht das Hauptrisiko in der Berechnung des Finanzmodells bei Investitionen.

- Früher waren Investitionen in Wohnimmobilien recht einfach: Wohnungen stiegen während des Baus des Hauses um 20-30% im Preis, der Investor machte beim späteren Verkauf einen Gewinn. Jetzt kann eine solche Handlungsstrategie zu Enttäuschungen führen", meint er. - Gleichzeitig ist der Erwerb von Wohnimmobilien mit einer Vielzahl von Maßnahmen verbunden. Wenn ein Investor beispielsweise eine Wohnung für den Wiederverkauf kauft, aber am Ende des Baus feststellt, dass er sein finanzielles Ziel nicht erreicht, kann er eine Zeit lang ein Haus mieten und es dann auf dem Höhepunkt des Wachstums wieder verkaufen. Oder, im Gegenteil, wenn Sie eine Wohnung zur Miete gekauft haben, aber es wurde offensichtlich, dass es jetzt profitabler ist, sie zu verkaufen und in ein anderes Objekt zu investieren, können Sie immer einen Schritt zur Seite machen.

CC als Zeichen der Zeit

Es ist nicht nur wichtig, ein Objekt zu kaufen, sondern es auch so zu bewirtschaften, dass der Gewinn gesteigert wird. Und dafür können verschiedene Strategien gewählt werden.

- Wenn es um die Maximierung des Gewinns geht, dann muss der Käufer einer Immobilie diese natürlich selbst verwalten, - Kirill Kudinow glaubt, - aber in diesem Fall handelt es sich nicht mehr um passives Einkommen. Der Anleger muss klar verstehen, was er tut, und über bestimmte Kompetenzen verfügen.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie an eine Verwaltungsgesellschaft zu übertragen. Hier, so der Experte, müssen Sie sowohl das Projekt als auch die Verwaltungsgesellschaft sorgfältig auswählen: Die weitere Rentabilität des Investors hängt von einschlägigen Erfahrungen und realen Statistiken ab.

- Wenn vor 5-7 Jahren der Wettbewerb hauptsächlich auf der Projektebene stattfand - der Investor schaute, wo das interessante Konzept war, wo der Standort besser war -, so stehen jetzt der Ruf, die Kompetenz und die Effizienz der Verwaltungsgesellschaft an erster Stelle, - sagt Kudinow. - Die Hauptaufgabe für den Investor besteht also darin, die richtige Wahl zu treffen. Ich bin froh, dass auch das Niveau der Verwaltungsgesellschaften weiter steigt: Diejenigen, die weitermachen wollen, verstehen, dass es das ist, wonach potenzielle Kunden suchen.

Konstantin Storoschew stellte fest, dass von den 3.600 Wohnungen in sechs Hotels 2.700 zentral verwaltet werden.

- Es gibt so etwas wie Goodwill - Goodwill ist ein immaterieller Vermögenswert, der einen guten Ruf, eine Marke, einen Kundenstamm und andere nicht-physische Vermögenswerte des Unternehmens widerspiegelt. Diese zusätzlichen Kosten für die Anlage werden von einer professionellen Managementgesellschaft geschaffen", betonte er. - Und wenn die Liquidität steigt, steigen auch die Tarife und damit die Rentabilität.

- Im Allgemeinen sind ein Investor und ein Manager, ein Betreiber, unterschiedliche Qualifikationen, - kommentiert Sergej Sofronow. - Das offensichtlichste Beispiel sind Apartment-Hotels: Die Verwaltungsgesellschaft verdient nur, wenn die Apartments vermietet sind. Das heißt, zusammen mit dem Investor. Sie ist daran interessiert, die Rendite des Fonds zu maximieren: hohe Auslastung und durchschnittliche Einnahmen pro Zimmer. Zu diesem Zweck wird sie gegründet und arbeitet. Werbung, Service, dynamisches Tarifmanagement und vieles mehr dienen der Lösung dieser Probleme. Außerdem hat die Verwaltungsgesellschaft Zugang zum Markt der Firmenkunden, d.h. zu Massenbuchungen und langfristigen Beherbergungsverträgen.

Artjom Tschugai Er fügte hinzu, dass auch die Verwaltungsgesellschaften selbst verschiedene Strategien zur Erzielung von Einnahmen haben können.

- Garantierte Rentabilität ist möglich, garantiertes Einkommen plus die Kesselmethode und nur die Kesselmethode, - erklärt er. - Feste Zahlungen sind die unrentabelste Option, die vor allem für konservative Anleger gedacht ist. Die zweite Möglichkeit besteht darin, dass der Anleger in den ersten beiden Jahren einen festen Gewinn erhält und dann zur Kesselmethode übergeht. Wie die Praxis zeigt, sind diese festen Zahlungen in den Kosten der Wohnungen selbst enthalten, d.h. es handelt sich in der Tat um eine Art Cashback zur "Beruhigung" des Investors: er braucht nicht auf die Förderung des Gebäudes zu warten, um Hotelbewertungen zu erhalten - er beginnt sofort zu verdienen.

Ihm zufolge kann die Kessel-Methode das meiste Geld bringen, aber natürlich, wenn das Objekt im Prinzip bringt Einkommen. Daher, wie oben erwähnt, müssen Sie den richtigen Ort, Format und Management-Unternehmen zu wählen. Und wenn alle Faktoren entwickelt haben, dann wird diese Methode die profitabelste sein.

Tatjana Chalilowa sprach über Programme für Investoren am Beispiel des GloraX Zanevsky Apart-Hotels:

- Wir bieten den Käufern von Grundstücken zwei Rentabilitätsprogramme an - mit garantiertem Einkommen und mit maximalem Einkommen. Ich empfehle Anfängern, die Aufmerksamkeit auf das maximale Einkommensprogramm in unserem Projekt zu richten, da jetzt die Kosten für eine Wohnung, unter Berücksichtigung aller Rabatte, sehr attraktiv sind, und auf lange Sicht ist es eine ausgezeichnete Gelegenheit, passives Einkommen zu erhalten, ohne Zeit zu verschwenden.

In vorstädtischen Erholungszentren werden die Gewinne ähnlich verteilt, aber dort überwiegt immer noch die Option der festen Bezahlung, stellt Artjom Tschugai. Dies ist noch ein neuer Markt - die Leute haben Angst, dass die Datenbank nicht geladen wird.

- Wir planen, neue Standorte nach der Kesselmethode zu errichten, so dass wir ein festes Einkommen mit der Möglichkeit kombinieren können, mehr zu verdienen, - erklärte er. - Nun, wir vergessen nicht, dass man ein Grundstück kaufen, ein Haus oder mehrere Häuser bauen und sie selbst vermieten kann, aber in diesem Fall ist der Eigentümer maximal in die Verwaltung involviert und dies wird ein Job für eine bestimmte Person.

Ihm zufolge gibt es solche Beispiele in den Hüttensiedlungen des Unternehmens. Auf diese Weise können Sie 5-10 Millionen Rubel pro Jahr verdienen, je nach Format und Niveau des Hauses, das vermietet werden soll.

Eine weitere Möglichkeit zur Gewinnmaximierung besteht darin, ein ungewöhnliches Format zu wählen. Artjom Tschugai nannte das Beispiel von Containerlagern in Wohngebieten, die die Maslov-Gruppe regelmäßigen Investoren anbietet. Beim Kauf einer Lagereinheit auf dem Gelände erhalten sie eine feste Rendite von 15%.

Roman Abramow sagt, dass sich im Segment der Wohnimmobilien im vergangenen Jahr neben der Langzeitmiete auch die Tagesmiete aktiv entwickelt hat.

- Man kann das auch alleine machen, aber der Prozess erfordert ständiges Engagement und viel Zeit. Nicht alle Investoren sind bereit, sich auf diese Weise zu engagieren", erklärte er. - Deshalb gibt es auf dem Markt Unternehmen, die solche Funktionen übernehmen. Für viele ist dies ein funktionierendes System - trotz der Notwendigkeit, eine Provision zu zahlen, ist das Einkommen immer noch höher, da der Prozess von professionellen Managern kontrolliert wird.

Im Allgemeinen sollte eine Wohnung vermietet werden, wenn sie ursprünglich gekauft wurde, um Geld zu sparen. Es ist wichtig, dass sie nicht ungenutzt bleibt. Gleichzeitig sollte man nicht mit der Möglichkeit rechnen, leicht einen Gewinn zu erzielen: In diesem Fall beträgt die Amortisationszeit in der Regel 20 Jahre. Roman Abramow zur Kenntnis genommen.

Im Bereich der Wohnimmobilien hat sich ein neuer Trend unter den Investoren entwickelt: das Flipping.

- In der Regel werden attraktive Grundstücke, die nicht die höchsten Kosten pro Quadratmeter verursachen, ein oder zwei Monate vor der Inbetriebnahme gekauft - in der Regel handelt es sich dabei um Zwei-Drei-Zimmer-Wohnungen, - erklärt Tatjana Chalilowa. - Und dann wird die Wohnung mit Hilfe des Designteams "in Szene gesetzt", um sie zu einem höheren Preis zu verkaufen. Die niedrigen Zinssätze für Vorzugshypotheken haben zur Verbreitung dieses Systems beigetragen.

Das Flipping wird auch im Wohnungssegment eingesetzt.

- Die Kunden kaufen Wohnungen in einer prestigeträchtigen Gegend, die wir zu einem recht attraktiven Preis verkaufen. Sie führen komplexe Reparaturen durch und verkaufen dann das fertige Produkt zu einem höheren Preis", sagt Maxim Turta. - Dies ist eine sehr gute Geschichte für Investoren - sie erwerben ein hochwertiges Endprodukt zu einem zusätzlichen Preis.

Langfristige Investitionen

Obwohl die Erstellung von Prognosen eine undankbare Aufgabe ist, sind Experten der Meinung, dass es langfristig einfacher ist, die Marktlage vorherzusehen.

"Die Preise für Wohnimmobilien steigen immer, unabhängig von makroökonomischen Faktoren und der politischen Lage", sagt Roman Abramow. - In verschiedenen Phasen entwickelt sich der Prozess mehr oder weniger dynamisch, mit Phasen der Stagnation. Erinnern Sie sich an die Krisenjahre: 1998, 2008 und 2014 stiegen die Preise, und selbst vor dem Hintergrund einer Pandemie im Jahr 2020 geschah das Gleiche im Jahr 2022. Es ist also durchaus vorhersehbar, dass das Wachstum weitergehen wird, die Frage ist nur, in welchem Tempo. Unter dem Gesichtspunkt des Geldsparens wird der Wohnungsbau immer eine der einfachsten, verständlichsten, zuverlässigsten und leichtesten Anlagemöglichkeiten sein.

- Es gibt keine Alternativen zu Immobilien in Bezug auf ihre Zuverlässigkeit und Krisenfestigkeit - und es ist nicht klar, dass es so etwas geben kann, - stimmt zu Sergej Sofronow. - Im Gegenteil, der Ruf von bisher als zuverlässig geltenden Lösungen wird regelmäßig erschüttert. Zum Beispiel eine Währung im Zusammenhang mit der Art und Weise, wie sie nun gehandelt werden wird. Man kann sagen, dass der Leitzins die Aktivitäten auf dem Immobilienmarkt, und nicht nur dort, einschränkt, und dies wird sich in naher Zukunft nicht ändern. Das heißt, einerseits gibt es einen sehr starken Druck von unten - die Baukosten steigen tendenziell immer weiter. Auf der anderen Seite gibt es einen Preisdruck von oben - auf die Kaufaktivitäten. Und das wird die Preise vorerst stabilisieren. Zumindest im Zusammenhang mit Wohnimmobilien, Wohnungen und darin eingebauten Gewerbeflächen.

- In den letzten 30 Jahren hat sich der Immobilienmarkt entwickelt und wird sich weiter entwickeln, - Maria Orlowa schloss sich den Überlegungen ihrer Kollegen an. - Die Wohnungsfrage ist ein grundlegendes menschliches Bedürfnis, das heute relevant ist und auch in 50-100 Jahren noch wichtig sein wird. Alle anderen Anlageinstrumente, die vielleicht zeitweise höhere Renditen bieten, sind mit einem unvergleichlich höheren Risiko behaftet und hängen auch viel stärker von geopolitischen und makroökonomischen Bedingungen ab.

Konstantin StoroschewEr geht davon aus, dass die Priorität der Nutzung gegenüber dem Besitz von Immobilien zunehmen wird: Die neue Generation entscheidet sich zunehmend für das Wohnen im Mietformat, wobei sie weiß, welche Infrastruktur und welchen Service sie benötigt. Er geht davon aus, dass der Anteil der Wohnungen, die auf mittelfristiges Wohnen ausgerichtet sind, steigen wird, da das Hotelformat schwieriger zu verwalten ist.

- Ich sehe keine Aussichten auf einen starken Anstieg der Touristenströme - solange wir uns auf den Inlandstourismus konzentrieren. Wenn wenigstens mehr Menschen aus befreundeten Ländern zu uns kommen, dann hat die Hotellerie eine Perspektive", kommentierte er.

- Wir leben in einer Zeit, in der die Verkaufspläne jeden Monat neu berechnet werden und wir wöchentlich oder sogar noch öfter neue Informationen von den Banken erhalten - Kommentare Tatjana Chalilowa. - Daher ist es unwahrscheinlich, dass jemand in der Lage ist, genaue Prognosen für die nächsten 5-10 Jahre zu erstellen. Aber die Analyse deutet darauf hin, dass unsere Kinder weniger an ihren Wohnort gebunden sein werden. Gleichzeitig ist die Erhaltung von Geldern "in Beton" immer noch relevant. Und wir warten darauf, dass die Geschichte der hohen Zinssätze für Einlagen, in denen derzeit 43 Milliarden Rubel liegen, zu Ende geht. Das heißt, wir verstehen, dass die Käufer Geld haben, und wenn der Leitzins sinkt, werden sie es in den Immobiliensektor tragen.

Artjom Tschugai Er hält den Bau von multifunktionalen Gebäuden, die Wohnungen, Einzelhandelsgeschäfte und Büros kombinieren, für am vielversprechendsten. Was das Vorstadtsegment betrifft, so ist es offensichtlich, dass die Menschen keine Grundstücke in der SNT mehr kaufen wollen - sie sind nicht mehr daran interessiert, an Orten zu leben, die schlecht mit interner Infrastruktur gesättigt und arm an zusätzlichen Boni von Seiten des Bauträgers sind, und sie suchen immer mehr nach Hüttensiedlungen. Letztere gibt es übrigens in allen Segmenten: von der Wirtschaft bis zur Elite. Ähnliche Tendenzen in Richtung Komfort gibt es auch im Freizeitbereich.

- Der Tourismussektor ist einer der wenigen Sektoren, der von den Auswirkungen nicht so stark betroffen ist: Die Menschen sind aktiver geworden, um innerhalb des Landes zu reisen, und dies spiegelt sich unter anderem in der Nachfrage nach Immobilien in den Vorstädten wider, - sagt Kirill Kudinow. - Und meiner Meinung nach werden touristische Immobilien in verschiedenen Formaten, ob es sich nun um städtische Apartmenthotels oder Vorstadtkomplexe handelt, weiter wachsen. Der Haupttreiber ist dabei die Zahl der Gäste.

Ihm zufolge werden in diesem Jahr 13 Millionen Touristen in St. Petersburg erwartet, das sind doppelt so viele wie im Jahr 2021. Ähnlich ist die Situation in der Region Leningrad - hier werden etwa 5 Millionen Menschen erwartet. Aber wenn es in St. Petersburg 35 Tausend Zimmer in modernen Hotels gibt, dann gibt es im Leningrader Gebiet 15 Tausend, und ihr Zustand ist alles andere als ideal.

- In Anbetracht dieser Umstände haben wir mit dem Bau eines Vorstadterholungszentrums Eco-Port im Bezirk Priozersk begonnen, - fügt der Unternehmer hinzu. - Andere Entwickler bewegen sich heute in die gleiche Richtung. Wie es offensichtlich wird, dass alle Formate im Zusammenhang mit touristischen Immobilien gefragt sein werden.

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Источник: www.fontanka.ru