Im großen Stil: Warum Bauunternehmer in St. Petersburg lieber Block für Block als Punkt für Punkt bauen

Nahaufnahme von bunten Blumen in einer sonnigen Gartenumgebung

В большом масштабе: почему девелоперы в Петербурге предпочитают квартальную застройку точечной

Foto: iStockphoto.com / Kirill Sirotiuk

    Die großen Wohnbauprojekte, die 2007 in St. Petersburg begonnen haben, sind heute nicht nur nicht in den Hintergrund getreten, sondern haben sich auch weiter entwickelt: 75% der Nachfrage entfallen auf sie. Der Spot-Bau ist nach wie vor hauptsächlich im Premium-Segment angesiedelt, da derartige Bauten für die Bauträger immer teurer werden.

    Komplexe mit einer Fläche von 100 Tausend Quadratmetern oder mehr gelten in der Agglomeration St. Petersburg als groß. Nach Angaben von St. Petersburg Immobilien (Setl Gruppe)In der Agglomeration St. Petersburg - in der nördlichen Hauptstadt und ihren Vororten - werden derzeit Wohnungen in 115 solcher Projekte zum Verkauf angeboten. Davon befinden sich 65 solcher Komplexe in St. Petersburg und 50 in der Region Leningrad. Im Jahr 2023 wurden in diesen Komplexen 2,76 Millionen Quadratmeter Wohnraum verkauft. Projekte mit einer Größe von weniger als 100 Tausend Quadratmetern machen heute nur noch ein Viertel des Verkaufsvolumens aus.

    Von einer weißen Weste

    "Wenn es sich um neue Stadtviertel handelt, die "auf freiem Feld" gebaut werden, dann können dort nur Projekte der integrierten Entwicklung von Gebieten durchgeführt werden", sagt er.Natalia Kukushkina, Leiterin der Produkt- und Analyseabteilung der CDU-Fraktion. “Dies ist die einzig mögliche Form in solchen Gebieten, da Wohnraum, soziale Infrastruktur und Straßen an dem neuen Standort bereitgestellt werden sollten.

    Olga Trosheva, Direktorin des St. Petersburg Real Estate Consulting Center (Setl Gruppe)Das ERZ-Portal stellt fest, dass St. Petersburg und das Leningrader Gebiet historisch gesehen zu Standorten geworden sind, an denen nach 2007 Großprojekte entwickelt wurden. Laut dem ERZ-Portal nehmen die Wohnkomplexe in der nordwestlichen Region - "Clear Sky" und "Sunny City" der Setl-Gruppe - den zweiten und dritten Platz in Russland ein, was den Umfang der Entwicklung betrifft. Derzeit werden in der nördlichen Hauptstadt und ihren Vororten 39 integrierte Entwicklungsprojekte mit einer Fläche von mehr als 300 Tausend Quadratmetern zum Verkauf angeboten. Die meisten von ihnen befinden sich in den Außenbezirken von St. Petersburg, und nur 13 liegen in den Vororten des Leningrader Gebiets.

    Das Auftauchen solcher Projekte zu einer bestimmten Zeit war auf viele Faktoren zurückzuführen. Erstens der Mangel an Baulücken in der Stadt: Mit dem Verbot der so genannten "versiegelten" Bebauung sind die Möglichkeiten der Bebauung in bewohnten Stadtvierteln praktisch zum Erliegen gekommen. Zweitens gab es in den Außenbezirken von St. Petersburg eine große Anzahl landwirtschaftlicher Flächen, die nicht mehr für den vorgesehenen Zweck genutzt wurden und nach und nach in die Hände der Großgrundbesitzer gelangten. Gleichzeitig fanden die Transaktionen zu für beide Seiten vorteilhaften Bedingungen statt: Die Kosten für das Land waren wesentlich geringer als innerhalb der bewohnten Gebiete. Drittens ermöglicht die umfassende Erschließung, die großen Unternehmen zur Verfügung steht, Einsparungen bei der Größe. Das heißt, die Wohnungen in solchen Projekten werden zumindest in der Anfangsphase billiger verkauft als in kleinen Komplexen.

    Je mehr, desto billiger

    "Die Kosten für Wohnungen in punktuellen Objekten sind anfangs höher als bei Häusern, die Teil einer komplexen Siedlung sind, da sie sich in bereits etablierten Gebieten befinden", erklärt Yulia Ruzhitskaya, Generaldirektorin der Immobilienagentur Glavstroy. - Darüber hinaus gibt es oft einen Mangel an neuen Wohnungen in der unmittelbaren Umgebung, aufgrund derer Entwickler erhöhen den Preis für ihr Produkt. Wenn wir ein Gebiet betrachten, in dem ein "Punkt" und eine vierteljährliche Entwicklung in der Nachbarschaft umgesetzt werden, kann der Unterschied in den Kosten der Wohnung in der Anfangsphase 20-30% erreichen. Mit der Umsetzung des Projekts und der Sättigung des neuen Wohnviertels mit Infrastrukturen gleicht sich der Preis allmählich aus."

    Jan Feldman, Marketingleiter von Lenstroytrest Gruppe,Er stellt fest, dass es innerhalb der Ringstraße praktisch keinen Platz mehr für neue Großbauprojekte gibt, mit Ausnahme der Sanierung ehemaliger Industriegebiete. Dies erklärt die Abwanderung vieler Bauträger in teure Segmente - kleine Projekte für maximal 100-200 Wohnungen. In den Vororten sind die Bauträger sehr aktiv und haben viel Spielraum. Die nördlichen Vorstädte werden weiterhin hauptsächlich in Form von mehrstöckigen Gebäuden mit hoher Dichte entwickelt. In den südlichen Richtungen hingegen werden Projekte in Form von niedrigen und mittleren Stockwerken entwickelt. In östlicher Richtung, z. B. in Wsewoloschsk oder Janino, wo das Unternehmen seit langem tätig ist, werden hauptsächlich mittelhohe Gebäude errichtet, deren Dichte jedoch deutlich geringer ist als im Norden.

    Dem Sachverständigen zufolge ist die "punktuelle" Bebauung eher typisch für St. Petersburg oder abgelegene Siedlungen (wo das Auftauchen neuer Objekte sehr selten ist, z. B. Krasnoe Selo, Tosno, Vyborg usw.). Einzelne Punktprojekte tauchen auch in aktiv bebauten Gebieten auf, die durch mehrstöckige, dichte Gebäude gekennzeichnet sind, z. B. Murino.

    In der unmittelbaren Umgebung von St. Petersburg entwickeln sich die meisten Standorte ausschließlich im Format der integrierten Entwicklung von Territorien - dies sind Yanino, Novoselye, Lagolovo, Novosaratovka und andere. Die größte Aktivität der Bauträger ist mit den Bezirken Puschkinskij, Wsewoloschskij und Lomonossow verbunden - hier gibt es noch Möglichkeiten für die Durchführung von groß angelegten Wohnbauprojekten.

    "Integrierte Entwicklungsprojekte haben sich in den letzten Jahren in der Region Leningrad aktiver entwickelt", stimmt Natalia Kukushkina zu. - Dies wird unter anderem durch die umfangreichen Grundstücke in der Region begünstigt. Nur große Bauträger mit guter Projektfinanzierung und bewährten Produktkonzepten können es sich leisten, mit solchen Projekten zu arbeiten. Kleine Bauträger nehmen lieber einzelne Objekte in Angriff.

    Dem Experten zufolge gibt es auf dem Markt Entwickler, die über die notwendigen Kompetenzen verfügen, um mit beiden Formaten zu arbeiten. Es gibt aber auch hochspezialisierte Entwickler. Einige von ihnen arbeiten nur mit kleinen Projekten an überschaubaren Standorten. Andere Unternehmen, vor allem große Bauträger auf Bundesebene, betreiben nur Großprojekte mit einer Fläche von mehreren Hektar.

    Jeder hat seinen eigenen Bewunderer

    Die Punktbebauung an einem guten Standort hat einen offensichtlichen Vorteil - gut entwickelte Verkehrs-, Sozial-, Einkaufs-, Unterhaltungs- und andere Infrastrukturen. Bei einer Block-für-Block-Entwicklung muss all dies von Grund auf neu geschaffen werden. Früher gab es oft Situationen, in denen die Straßen und die soziale Infrastruktur bei großen Projekten offensichtlich hinter dem Bautempo der Wohnungen zurückblieben. Und die Pioniere - diejenigen, die in den ersten Warteschlangen wohnten - mussten zu Kliniken gehen, ihre Kinder in Kindergärten und Schulen bringen und sich in Warteschlangen für den Transport einreihen. Jetzt verbessert sich die Situation dank der Arbeit der Stadtplanungskommission, die den Bau von Häusern ohne Infrastruktur nicht zulässt, und der Tatsache, dass die Bauträger erkannt haben, dass ein solches Produkt schwieriger zu verkaufen ist.

    Generell steigt der Wohnkomfort in Großprojekten - die Zahl der Infrastruktureinrichtungen in Projekten nimmt zu, die Entwickler versuchen, den Prozess zu steuern. So hat die Setl-Gruppe einen neuen Standard für den Bau von Infrastruktureinrichtungen entwickelt - SETL 15". Ausgehend von den Wünschen der Kunden haben wir eine Liste der notwendigen Infrastruktureinrichtungen in fußläufiger Entfernung zusammengestellt. Sie wurden in drei Kategorien eingeteilt: "Konsumgüter", "Bildung und Gesundheit", "Selbstentfaltung und Kommunikation". Die erste Kategorie umfasst Lebensmittel- und Getränkemärkte, Bestellannahmestellen, Geschäfte für Kosmetika und Haushaltschemikalien sowie Tierbedarf. Der zweite Bereich sind Schulen, Kindergärten, medizinische Zentren und Apotheken. Drittens Nachbarschafts- und Kinderzentren, Sporthallen und Fitnessstudios, Cafés und Restaurants, Schönheitssalons. All dies sollte innerhalb von 15 Minuten erreichbar sein, damit die Menschen bequem und komfortabel in ihrem eigenen Gebiet leben können.

    "Die Wahl eines Wohnkomplexes hängt von den individuellen Vorlieben und den finanziellen Möglichkeiten der Käufer ab", sagt Yulia Ruzhitskaya. - Sowohl das punktuelle Bauen als auch die Durchführung komplexer Projekte haben ihre eigenen Merkmale und Schwierigkeiten. Bei der Versiegelung von Gebäuden ist beispielsweise die Frage nach einer ausreichenden Anzahl freier Parkplätze ein akutes Problem für die neuen Siedler und die Bewohner der benachbarten Häuser. Die Besonderheit der integrierten Entwicklung von Gebieten ist der stufenweise Aufbau eines Wohnviertels mit neuen Straßen, Ingenieurnetzen, Schulen, Kindergärten, Polikliniken sowie öffentlichen und reaktionären Zonen. Komplexe Projekte zeichnen sich außerdem durch eine homogene Zusammensetzung der Bewohner aus, was beim Bau eines Hauses in einem Neubaugebiet der Stadt nur schwer zu erreichen ist. Traditionell ziehen junge Familien mit Kindern in solche Projekte ein."

    Natalia Kukushkina zufolge entscheiden sich die Käufer je nach ihren Zielen und Lebensumständen für unterschiedliche Objekte. Auch der individuelle Geschmack ist unterschiedlich. So mag jemand vielleicht kein neues Haus, das von "müden" fünfstöckigen Gebäuden umgeben ist. Ein Häuserblock mit neuen Häusern, der von einem Park mit eigenem Spazierweg umgeben ist, wird dagegen mehr Menschen ansprechen. Vieles hängt von dem konkreten Projekt und seinen Merkmalen ab, von der Durchdachtheit und der Eleganz der verwendeten Lösungen.

    Wenn wir die Meinung von Experten zusammenfassen, dann werden sich in St. Petersburg große Projekte entwickeln, jetzt nachdenklicher als zuvor, aber Entwickler lehnen eine punktuelle Entwicklung nicht ab: Wohnungen in solchen Projekten sind natürlich teurer. "Unter den Bedingungen einer unsicheren Nachfrage werden sich die Bauträger mehr auf die Fortsetzung bereits begonnener Projekte konzentrieren", ist sich Jan Feldman sicher. - Natürlich werden auch weiterhin neue Wohnkomplexe auf den Markt kommen, aber die Entwickler sind jetzt vorsichtig. In St. Petersburg wird es sich bei den Premieren wahrscheinlich um kleine Neubauten in teuren Klassen handeln, seltener in der Komfort+-Klasse. In den Vorstädten werden neue integrierte Entwicklungsprojekte des Unternehmens ebenfalls in kleinen Reihen zum Verkauf angeboten, meist mit jeweils 1-2 Häusern."

    Margarita Yaremenko, insbesondere für

    В большом масштабе: почему девелоперы в Петербурге предпочитают квартальную застройку точечной

    Foto: iStockphoto.com / Kirill Sirotiuk

    Источник: www.fontanka.ru

    Schreibe einen Kommentar

    Wir verwenden Cookies, um Ihnen die bestmögliche Erfahrung auf unserer Website zu bieten. Indem Sie auf "Akzeptieren" klicken, stimmen Sie unserer Verwendung von Cookies zu.

    Akzeptieren
    de_DEGerman