Büroimmobilien in St. Petersburg: in Erwartung einer neuen Klassifizierung

Im Mai 2024 erhielt der Moskauer Büromarkt eine aktualisierte Klassifizierung, die von führenden Beratungsunternehmen, die am Moscow Research Forum teilnehmen, entwickelt wurde. MRF beabsichtigt, im nächsten Jahr eine ähnliche Klassifizierung für das Bürosegment der nördlichen Hauptstadt vorzulegen

Im Jahr 2025 wird den Akteuren des St. Petersburger Immobilienmarktes eine aktualisierte Klassifizierung der Büroimmobilien der Stadt vorgelegt werden. Die größten Immobilienberatungsunternehmen, Mitglieder des Moskauer Forschungsforums (MRF - NF Group, IBC Real Estate, Nikoliers, Commonwealth Partnership (CMWP) und CORE.XP) sowie St. Petersburger Entwickler und Eigentümer von Bürogebäuden sind an der Entwicklung beteiligt.

"Die letzte Aktualisierung der Klassifizierung in der nördlichen Hauptstadt wurde 2018 durchgeführt. Bei der Überprüfung der Methodik können sich die Anforderungen an die Einhaltung bestimmter Kriterien entsprechend den Marktveränderungen ändern. Es ist geplant, Konsultationen mit der relevanten Expertengemeinschaft des St. Petersburger Bürosegments durchzuführen: Beratungs-, Finanz-, Entwicklungs-, Audit- und Managementunternehmen sollen in die Klassifizierung der objektiven und relevanten Parameter einbezogen werden", erklärt der MRF*. Die Arbeitsgruppe wird einen Fragebogen entwickeln, der von interessierten Marktteilnehmern, die mit Büroimmobilien zu tun haben, ausgefüllt werden kann: Die Autoren des Projekts versprechen, dass alle Vorschläge bei Änderungen der Klassifizierung berücksichtigt werden.

Sie basiert auf einer Vielzahl von Parametern: Dazu gehören die Konstruktionsmerkmale des Objekts, die Parameter der technischen Systeme, der Standort und die Qualität der Verwaltung und Instandhaltung des Gebäudes. Die kumulative Bewertung ermöglicht es Ihnen, die Objekte der entsprechenden Klasse zuzuordnen. Wenn die St. Petersburger Klassifizierung der Moskauer entspricht, gibt es nicht die üblichen drei, sondern vier Klassen: Prime, A, B+ und B-.

Es sei daran erinnert, dass die aktualisierte Klassifizierung der Büroimmobilien in Moskau von den MRF-Teilnehmern im Mai dieses Jahres vorgestellt wurde.

Zu den wichtigsten Bestimmungen gehört, dass einige Barrieren in der neuen Klassifizierungsversion leicht gesenkt, andere hingegen entsprechend den modernen Marktrealitäten angehoben werden. An Objekte der neuen Prime-Klasse werden die höchsten Anforderungen gestellt (insbesondere dürfen sie sich nur an drei Standorten befinden - im Bereich des dritten Verkehrsrings, im Moskauer Stadteinkaufszentrum und im Leningrader Geschäftskorridor, und zu den obligatorischen Bedingungen gehören das Eigentum des Objekts an einem Eigentümer, die Zertifizierung gemäß den Normen zur Bewertung der Umwelteffizienz von Gebäuden und die strengere Einhaltung verschiedener technischer Parameter). Alle Gebäude, die die für die vier Klassen festgelegten Kriterien nicht erfüllen, gelten automatisch als Gebäude der Klasse C.

"Den Autoren zufolge gibt die Klassifizierung 2024 den Marktteilnehmern neue Leitlinien an die Hand, dank derer sie die Qualität ihres Angebots verbessern und damit den Komfort und die Sicherheit von Bürogebäuden erhöhen können. Wie Denis Trotsenko, Partner und CEO der CMWP Management Company, in seinem Telegrammkanal bemerkte, ist die neue Klassifizierung "kein fetter Punkt, sondern ein gutes Komma mit einer separaten Klasse. Dies vereinheitlicht den Kosten- und Ertragsmaßstab gut", schrieb er vor dreieinhalb Monaten an BFM.ru.

Wie der Direktor der CORE.XP-Marktforschungsabteilung (MRF-Mitgliedsunternehmen) Vasily Grigoriev in einem Interview mit BFM.ru erklärte, wird die Klassifizierung derzeit von den Marktteilnehmern aktiv genutzt. "Eine Reihe von Einrichtungen hat den Reklassifizierungsprozess durchlaufen, und weitere Geschäftszentren sind auf dem Weg. Die Klassifizierung wird in Beratungsprojekten für die Entwicklung von Konzepten für neue Bürogebäude sowie von Entwicklern verwendet, die ihre ersten Projekte in diesem Immobiliensegment starten, insbesondere von einigen Akteuren des Wohnimmobilienmarktes. Wir sehen keine Veranlassung, an der aktuellen Auflage etwas zu ändern: Die praktische Anwendung bestätigt die Praxistauglichkeit", meint der Experte.

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Nach den Daten, die die Partnerin der NF-Gruppe (MRF-Mitgliedsunternehmen) Olga Shirokova dem Portal mitteilte, sind derzeit nur sieben metropolitane Bürozentren in die neue Prime-Klasse eingestuft: "White Square", "White Gardens", "Tower on the embankment", "Romanov Dvor" (S. 1, 2), Four Winds, AFI2B und "Stone Kurskaya" (die Fertigstellung dieser Anlage ist für 2024 angekündigt). "Wir schließen nicht aus, dass die Liste der Prime-Objekte durch gebaute und im Bau befindliche Gebäude ergänzt werden kann. Der Prozess der Neueinstufung in die Klassen A, B+/B- ist noch im Gange, aber wir erwarten nicht, dass ein signifikanter Anteil der Objekte von der Klasse A in die Klassen B+ und B- wechseln wird: Die Klassifizierungsanforderungen von 2024 wurden im Vergleich zur vorherigen Version von 2013 eher präzisiert und messbar gemacht als stark verschärft", betont Olga Shirokova.

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