Der russische Präsident Wladimir Putin hat ein Gesetz unterzeichnet, wonach Kreditnehmer, die nicht in der Lage sind, ein Hypothekendarlehen zu tilgen, die im Rahmen des Vertrags verpfändete Immobilie selbständig verkaufen und die Bank auszahlen können. Bislang waren solche Transaktionen mit vielen Schwierigkeiten verbunden.
Heutzutage ist es nicht einfach, Hypothekenwohnungen auf eigene Faust zu verkaufen - in den meisten Fällen übernimmt dies die Bank selbst durch öffentliche Versteigerungen oder Auktionen. Die Hypothekenwohnung ist durch die Bank gesichert, und wenn Probleme mit den Zahlungen begonnen haben, hat sie das Recht, die Schulden durch den Verkauf von Wohnraum einzutreiben.
Die Bank geht vor Gericht, und aufgrund der Entscheidung des Gerichts wird die Wohnung versteigert. Dort wird sie verkauft, und der Gläubiger tilgt die Schulden aus dem Erlös. Wenn das Geld übrig bleibt, wird es an den Kreditnehmer zurückgegeben.
Aber für die Bürger ist das nicht rentabel. Die Banken gehen etwa sechs Monate nach Beginn der Verzögerung vor Gericht. Von diesem Zeitpunkt an vergehen 1-2 Jahre, bevor die Wohnung versteigert wird. Während dieser Zeit fallen weiterhin Geldstrafen und Zinsen für versäumte Zahlungen an. Der Betrag wächst ständig an, und wenn die Wohnung verkauft wird, deckt der Verkaufspreis möglicherweise nicht mehr die aktuellen Schulden. Oftmals werden die Wohnungen zur gleichen Zeit zu den für den Eigentümer unrentabelsten Kosten verkauft.
Die Banker selbst waren mit der derzeitigen Situation nicht zufrieden. "Die Gläubiger wiederum sind nicht immer damit einverstanden, dass der Kunde selbst Sicherheiten verkauft, da sie keine Garantie haben, dass die Schulden nach der Transaktion beglichen werden", erklärte die Zentralbank, die aktiv an der Ausarbeitung des Dokuments beteiligt war, in einer Erklärung.
Um hier Abhilfe zu schaffen, wurde ein neues Gesetz verabschiedet, das die Regeln für den Verkauf von Immobilien festlegt und die Interessen aller Parteien berücksichtigt. "Der Darlehensnehmer kann den Verkauf einer Hypothekenwohnung nicht nur bei Zahlungsverzug, sondern jederzeit selbstständig einleiten", erklärte Wladimir Koschelew, erster stellvertretender Vorsitzender des Staatsduma-Ausschusses für Bau- und Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen.
Wie läuft das Verkaufsverfahren ab? Zunächst unterzeichnet der Kreditnehmer einen Antrag, in dem er sich verpflichtet, die Schulden bei der Bank zu Lasten des Erlöses aus dem Immobilienverkauf vollständig zurückzuzahlen. Es ist verboten, sie für andere Zwecke zu verwenden. Die Bank verpflichtet sich ihrerseits, einen solchen Antrag innerhalb von 10 Arbeitstagen nach Eingang zu beantworten. Sie gibt den Saldo der Schulden an, der am Tag des Ablaufs des unabhängigen Verkaufs der Immobilie berechnet wird, sowie den Mindestverkaufspreis, der diesem entspricht. In diesem Fall sind die Verwalter verpflichtet, die Reihenfolge der Berechnungen genau zu erläutern.
Alle Verfahren dauern vier Monate. In dieser Zeit muss die Eigentumsübertragung registriert und die Rückzahlung der Schulden gemäß der Vereinbarung mit der Bank abgeschlossen werden. Wenn das Kreditinstitut jedoch keine Einwände erhebt, kann die für die Erledigung der Formalitäten vorgesehene Frist geändert werden.
In welchen Fällen ist es unmöglich, eine Hypothekenwohnung selbst zu verkaufen? Befindet sich der Kreditnehmer in einem vorläufigen Insolvenzverfahren oder hat der Kreditgeber bereits eine Rückforderung gestellt, ist der Verkauf nicht möglich. Wenn der Schuldner bereits einen Antrag gestellt hat, die Wohnung aber nicht innerhalb der vorgesehenen Frist verkauft werden konnte, kann er ebenfalls abgelehnt werden.
Das neue Verfahren zum Verkauf von Hypothekenwohnungen wird am 11. September 2024 in Kraft treten.
Natalia Vladimirova.
Foto: LEGION-MEDIA
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