Hypothek beim Verkäufer's Rate: Wie man ein Darlehen unter dem Marktpreis erhält

Theoretisch ist es möglich, eine gesicherte Immobilie unter teilweiser Beibehaltung der Bedingungen eines Hypothekendarlehens bei einer beliebigen Bank zu erwerben (z. B. zu einem Zinssatz von 12% pro Jahr statt der marktüblichen 20%). In der Praxis ist dies jedoch nur schwer möglich

Auf Immobilien-Websites finden Sie Anzeigen, in denen der Verkäufer anbietet, eine Wohnung mit einer Hypothek zu seinem eigenen Zinssatz zu belegen. Zum Beispiel kann es ein Wohnungsbaudarlehen bei 12-14%, und manchmal 10% pro Jahr sein. Angesichts der durchschnittlichen Markthypothekenzinsen, die im Juli 20% erreichen, scheint ein solches Angebot sehr rentabel.

Gemeinsam mit Experten untersuchen wir, worum es bei diesem Mechanismus geht und ob es realistisch ist, ein solches Darlehen zu gewähren.

Hypothek zum Zinssatz des Verkäufers

Eine Hypothek mit einem festen Zinssatz für den Käufer wurde nach der Einführung von Schutzzinsen für Standard-Hypothekenprogramme im Frühjahr 2022 aktiv als Instrument zur Aufrechterhaltung der Nachfrage eingesetzt. Sberbank hat ein solches Programm jetzt, es erschien vor etwa zwei Jahren, sagt Ruslan Syrtsov, Managing Director von Metrium.

Unterm Strich blieben für den Immobilienkäufer alle Bedingungen des Wohnungskredits des Verkäufers, einschließlich des Zinssatzes, erhalten. Der Verkäufer hat den Wert der Immobilie selbständig ermittelt. Verkaufte er beispielsweise eine Wohnung für 10 Millionen Rubel und hatte eine Hypothekenschuld von 6 Millionen Rubel, so musste der Käufer die Differenz von 4 Millionen Rubel an den Verkäufer zahlen. "Die Bank hat das bestehende Hypothekendarlehen des Verkäufers an den Käufer unter Beibehaltung der Vertragsbedingungen, einschließlich des Zinssatzes, neu vergeben, und der Käufer hat den verbleibenden Schuldbetrag weiterhin an die Bank gezahlt", erklärte Tatjana Reschetnikowa, stellvertretende Leiterin der Hypothekenabteilung des föderalen Unternehmens Etagi.

Allerdings ist das Programm jetzt begrenzt - nur Verwandte des Kreditnehmers können es in der Sberbank nutzen, erklärte Tatjana Reschetnikowa. "Aber in diesem Fall prüfen die Banken die Transaktion selbst sorgfältiger, vor allem wenn verschiedene Arten von Subventionen und Zertifikaten beim Kauf verwendet werden", so die Expertin. "Obwohl diese Möglichkeit für eine beträchtliche Anzahl von Kunden in Frage kommt, vergibt die Sberbank solche Kredite aufgrund der schwierigen Bedingungen für die Kreditvergabe nur selten", fügte Ruslan Syrtsov hinzu.

Theoretisch ist es jedoch möglich, eine gesicherte Immobilie unter teilweiser Wahrung der Hypothekarkreditkonditionen in jeder Bank zu erwerben, es gibt keine rechtlichen Einschränkungen, so der stellvertretende Leiter der Abteilung des Bundesunternehmens "Floors". "Unter den gegenwärtigen Bedingungen der hohen Marktzinsen ist dies einerseits für den Käufer eine ausgezeichnete Alternative zu einer teuren Hypothek und andererseits für den Verkäufer ein guter Mechanismus für den Verkauf von durch die Bank gesicherten Immobilien", so der Experte.

Doch jetzt ist es für die Banken unrentabel, eine solche Hypothek zu vergeben, da der neue Kreditnehmer eine Hypothek zum alten, niedrigeren Zinssatz aufnehmen muss, erklärte Alexander Chernokulsky, CEO von Zhilfond. "Bei den derzeitigen Hypothekenzinsen und angesichts der drohenden erneuten Erhöhung des Leitzinses ist eine solche Dienstleistung für die Bank wahrscheinlich finanziell uninteressant geworden. Daher sind solche Transaktionen jetzt buchstäblich ein Stück Ware", so der Experte. Außerdem würden sich nicht viele derjenigen, die eine Wohnung mit einer Hypothek von 10% pro Jahr gekauft haben, jetzt davon trennen, fügte er hinzu.

Feinheiten des Programms

Foto: Freepik

Eine Hypothek zum Satz des Verkäufers hat seine eigenen Merkmale. Erstens, in diesem Fall nahm die Bank eine einmalige Provision in Höhe von 1% des Hypothekensaldos, sondern im Bereich von 12 Tausend bis 30 Tausend Rubel. Zweitens, ein Hypothekendarlehen vom Verkäufer sollte nach einem Standard-Programm ausgestellt werden, und nicht eine bevorzugte und Corporate ein, erklärte Tatyana Reshetnikova. "In diesem Fall ist eine Bewertung des Objekts nicht erforderlich, da es bereits an die Bank verpfändet ist. Aber die Versicherung der Fazilität und des neuen Kreditnehmers muss erneut durchgeführt werden", fügte die Expertin hinzu.

Ein neuer Kreditnehmer muss in der Regel eine höhere Anzahlung leisten. Das liegt daran, dass die Eigentümer ihre Wohnungen zu einem höheren Preis verkaufen, als sie sie gekauft haben", erklärt Ruslan Syrtsov. "Die Höhe des bewilligten Kredits im Rahmen dieses Programms entspricht dem Restbetrag des Darlehens des Eigentümers. Um eine solche Hypothek zu erhalten, ist es daher oft notwendig, eine hohe Anfangszahlung zu leisten", so der Experte.

Diese Anträge wurden einzeln geprüft. "Die wichtigste und sehr strenge Bedingung, die den Käufern auferlegt wird, ist die Notwendigkeit, ihr Kreditprofil mit dem der Verkäufer abzustimmen, insbesondere sind ein vergleichbares Einkommensniveau, Alter und eine vergleichbare Kreditlaufzeit erforderlich", fügte der Geschäftsführer von Metrium hinzu.

Experten zufolge unterscheidet sich das Verfahren für den Erhalt einer Hypothek mit einem Wechsel des Kreditnehmers im Allgemeinen nicht von der Standardregelung. Die Hauptsache ist, dass sich Käufer und Verkäufer über den Betrag der Transaktion einigen und die Bank den Kandidaten genehmigt. "Bei der Unterzeichnung eines Darlehensvertrags wird das Eigentum gleichzeitig mit der Aufhebung eines Pfandrechts und der Begründung eines neuen Pfandrechts übertragen - auf dasselbe Objekt und auf einen neuen Eigentümer", erklärt Alexander Tschernokulski. "Die im Rahmen dieses neuen Darlehensvertrags bereitgestellten Mittel werden zur Rückzahlung des alten Darlehens verwendet. Ich denke, dass es technisch recht einfach ist, dies innerhalb einer Bank zu tun", so der Experte.

Vor- und Nachteile des Programms

Sotschi (Foto: Anastasia Dieva / TASS)

Der Hauptvorteil dieser Regelung für den Käufer ist die Möglichkeit, die Hypothek zu einem niedrigeren Zinssatz zu verlängern. "Dies ist eine erhebliche Ersparnis für den Käufer aufgrund der Zinsdifferenz zwischen dem Markt und dem des Verkäufers. Für den Verkäufer ist dies ein guter Wettbewerbsvorteil beim Verkauf seiner Immobilie", so Tatyana Reshetnikova. Eine Hypothek mit einem Wechsel des Kreditnehmers ermöglicht es Ihnen, günstigere Bedingungen zu wählen, fügte Ruslan Syrtsov hinzu. "Wenn Sie den Zinssatz von 20% und 13% mit einer Anzahlung von 20% und einer Laufzeit von 30 Jahren vergleichen, sinkt die monatliche Rate im zweiten Fall um durchschnittlich ein Drittel", gab er ein Beispiel.

Tatyana Reshetnikova, stellvertretende Leiterin der Hypothekenabteilung des föderalen Unternehmens "Floors":

- Zum Beispiel wurde die Wohnung zu einem Zinssatz von 12% pro Jahr gekauft. Jetzt verkauft der Verkäufer diese Wohnung für 8,5 Mio. Rubel mit einem Darlehenssaldo von 6,9 Mio. Rubel für die verbleibenden 29 Jahre. Wenn Sie diesen Betrag heute zu einem Zinssatz von 19,5% nehmen, beträgt die monatliche Zahlung für eine solche Hypothek 113,7 Tausend Rubel, und die gesamte Überzahlung für die gesamte Laufzeit des Kredits wird etwa 32,6 Millionen Rubel betragen. Wenn Sie mit dem Selbstbehalt des Verkäufers kaufen, beträgt die monatliche Zahlung 72 Tausend Rubel, und die Überzahlung für die gesamte Laufzeit des Darlehens wird um 14,5 Millionen Rubel niedriger sein und sich auf etwa 18,08 Millionen Rubel belaufen.

Gleichzeitig sollten die Vorteile individuell berechnet werden, indem man die Differenz zu den aktuellen Marktzinsen und die Höhe der Anzahlung betrachtet. Dies ist nicht immer finanziell sinnvoll, sagt der Geschäftsführer der Firma Zhilfond. Zusammen mit einer höheren Anzahlung, Provisionen und Versicherungen kann sich der Betrag der Überzahlung manchmal den Kosten eines teureren Darlehens annähern, erklärte er.

Nach Ansicht des Geschäftsführers von Metrium bestehen die Nachteile dieses Mechanismus in der Schwierigkeit, die Kriterien zu erfüllen und solche Programme zu genehmigen. Der Nachteil des Programms ist auch die Notwendigkeit, eine erhöhte Anzahlung zu leisten, fügte der Experte hinzu.

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