Die Familienhypothek gewinnt an Dynamik, und es gibt Vorschläge, wie dieses Programm auf das Niveau von "fast perfekt" gebracht werden kann. Gleichzeitig erklärte die Zentralbank einen echten Krieg gegen unangemessene Systeme, die Entwickler und Banken im Zusammenhang mit der Beendigung der Vorzugshypotheken auf neue Gebäude zu verwenden begann
Obwohl die offiziellen Dokumente noch nicht unterzeichnet sind, ist die Regelung der Vorzugshypotheken, die ab dem 1. Juli 2024 in Kraft treten wird, schon jetzt für jedermann klar: Die Hypothek auf Neubauten wird in ihrer bisherigen Form auslaufen, aber gezielte staatliche Förderprogramme, vor allem Familienhypotheken, werden weiter an Stärke gewinnen. Die Teilnehmer der jüngsten XXII. gesamtrussischen Konferenz "Hypothekarkredite in Russland" haben eine Reihe von Vorschlägen zur Vertiefung und Erweiterung dieses Programms gemacht.
Insbesondere Rustam Azizov, Direktor für den Verkauf von Hypotheken und die Implementierung von Finanzinstrumenten bei der A101-Gruppe, wies noch einmal auf die Notwendigkeit hin, eine Jugendhypothek auszugeben, die sich in erster Linie an Ehepartner unter 30 Jahren richtet, die nach dem 1. Januar 2020 geheiratet haben. "Nach unseren Berechnungen sollte die Anfangszahlung für eine solche Hypothek 15% betragen, und ein Teil des Beitrags kann durch das so genannte Zertifikat der Jungvermählten (in Höhe von 500 Tausend Rubel) zurückgezahlt werden. Die maximale Darlehenslaufzeit beträgt 50 Jahre, der Höchstbetrag 15 Millionen Rubel in Moskau und St. Petersburg und 12 Millionen Rubel in anderen Regionen des Landes. Und das Wichtigste ist, dass der Zinssatz für die Jugendhypothek 3% nicht überschreiten darf", erklärte der Experte.
Nach den Berechnungen der A101-Unternehmensgruppe zahlen die Inhaber einer Jugendhypothek in dieser Situation beispielsweise in Moskau nach dem Kauf einer Wohnung für 12 Millionen Rubel etwas weniger als 33 Tausend Rubel pro Monat für ein Darlehen, während sie für eine Standardhypothek mit staatlicher Unterstützung etwas weniger als 62 Tausend Rubel zahlen müssten. Ähnliche Berechnungen für eine Wohnung mit einem Preis von 7 Millionen Rubel in St. Petersburg oder dem Leningrader Gebiet machen aus den monatlichen fast 36 Tausend Rubel viel attraktivere 19 Tausend für junge Leute.
Parallel dazu schlug der Leiter des analytischen Zentrums "Immobilienmarktindikatoren IRN.RU" Oleg Repchenko vor, eine "Flächenqualifikation" in die Familienhypothek einzuführen und in Zukunft Vorzugsdarlehen nur für Wohnungen mit einer Fläche von beispielsweise mindestens 50 Quadratmetern zu vergeben. Seiner Meinung nach würde dies spekulative Investoren aus dem Programm ausschließen, für die es nicht gedacht ist, und gleichzeitig die Aufmerksamkeit von Bauträgern und Käufern auf Familienwohnungen lenken und nicht auf Studios und Ein-Zimmer-Wohnungen, in denen es, wie jeder weiß, selbst für die kleinste Familie nicht einfach ist, unterzukommen. Die Frage, woher die Familien das Geld für die Abzahlung der 50-Meter-Darlehen nehmen können, wurde in den Klammern ausgelassen.
Übrigens: Nach den Ergebnissen einer aktuellen Studie, die VTSIOM-Chef Valery Fedorov auf der Konferenz vorstellte, glauben 83% der Befragten, dass die ideale Wohnung für eine junge Familie eine Zwei- oder Dreizimmerwohnung mit einer Fläche von 55-80 Quadratmetern ist. Handelt es sich jedoch um ein eigenes Haus, ändern sich die Parameter merklich: Hier ist das Ideal ein zweistöckiges Häuschen mit vier oder mehr Zimmern und einer Fläche von 110-125 Quadratmetern.
Und da wir gerade von jungen Familien sprechen: Anfang April machte die erste stellvertretende Vorsitzende des Bildungsausschusses der Staatsduma, Yana Lantratova, einen Vorschlag, jungen Familien ein zinsloses Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu 25 Jahren für den Kauf oder Bau von Wohnraum zu gewähren.
Laut der von der "Iswestija" zitierten Expertin versteht man unter einer jungen Familie eine Familie mit einem oder mehreren Kindern unter 18 Jahren, in der das Alter der Ehegatten, der Bürger der Russischen Föderation oder eines Elternteils in einer Einelternfamilie 35 Jahre nicht überschreitet. Nach Ansicht von Yana Lantratova wird eine solche Maßnahme dazu beitragen, die demografische Situation im Land zu verbessern, die Geburt eines zweiten Kindes in der Familie zu fördern und die Zahl der kinderreichen Familien weiter zu erhöhen.
Wenn eine Familienhypothek viele Aussichten hat, dann hat eine Vorzugshypothek für Neubauten wiederum keine Aussichten. Daher haben die Bauunternehmer zusammen mit den Banken bereits im Vorfeld mit Umgehungslösungen begonnen, die für die Zentralbank sehr beunruhigend sind. Alexander Kopylow, Leiter des Zentrums für Immobilienmarktanalyse der Abteilung für Bankenregulierung und -analyse der Bank von Russland, wies in seinem Vortrag auf drei unangemessene Systeme hin, die in letzter Zeit am weitesten verbreitet sind.
Die erste besteht darin, dass ein Teil der Mittel des Käufers auf das Akkreditiv eingezahlt wird, bevor das Haus in Betrieb genommen wird. Von z.B. 10 Mio. Rubel werden zunächst nur 2 Mio. auf das Treuhandkonto eingezahlt, die restlichen 8 Mio. werden auf das Akkreditiv überwiesen und erscheinen erst ganz zum Schluss auf dem Treuhandkonto. Nach Schätzungen der Zentralbank läuft der Käufer in diesem Fall Gefahr, im Falle eines Bankausfalls mindestens 8 Millionen zu verlieren, da die Gelder auf dem Akkreditiv im Gegensatz zu Treuhandkonten nicht versichert sind. Nun, weniger Geld auf dem Treuhandkonto ist gleichbedeutend mit einem teureren Projektdarlehen und kann den Bauträger in die Lage versetzen, die Verkaufspreise für das Projekt zu erhöhen.
Bei der Regelung Nr. 2 handelt es sich um den Verkauf einer Wohnung zu einem reduzierten Preis an eine mit dem Bauträger verbundene Person und die anschließende Abtretung der Immobilie an den Käufer zum Marktpreis. Hier ist alles klar: Die zehnmillionste Wohnung wird für, sagen wir, eine Million verkauft, die ehrlich auf das Treuhandkonto überwiesen wird, und dann an den Endkäufer für den vollen Wert abzüglich eben dieser Million weiterverkauft. Auf diese Weise umgeht der Bauträger, wie die Zentralbank betont, das Hauptprinzip von 214-FZ und erhält sofort praktisch das gesamte ihm zur Verfügung stehende Geld, und der Käufer erhält im Falle des Konkurses des Bauträgers keine Wohnung - er erhält nur eine Million vom Treuhandkonto, und er verliert einfach 9 Millionen.
Das dritte Modell schließlich ist die Gewährung einer Hypothek in Raten, wenn der Preis der DDU "in Raten" gezahlt wird. Hier ergeben sich die Hauptrisiken für die kreditgebende Bank: Bis zu dem Zeitpunkt, an dem der gesamte Betrag der DDU auf dem Treuhandkonto gutgeschrieben ist, ist das Darlehen nicht vollständig gesichert; außerdem erhöht sich der Darlehensbetrag mit jeder Tranche, aber der Darlehensnehmer ist möglicherweise nicht in der Lage, ihn nach dem Anstieg der Zahlungen zu bedienen.
Laut Alexander Kopylov hat die Zentralbank Gegenmaßnahmen für jede der Regelungen ergriffen, die bereits angewendet werden oder in naher Zukunft ergriffen werden sollen, und die Versendung von Informationsschreiben an die Banken ist die harmloseste von ihnen. Bald werden die Banken ein weiteres Informationsschreiben erhalten (oder haben es vielleicht schon erhalten), in dem es heißt: Das Darlehen für den Erwerb von Rechten im Rahmen des SPG wird als ungesichert (mit allen Konsequenzen) zurückgestellt, wenn die Mittel nicht auf dem Treuhandkonto gutgeschrieben wurden. Außerdem soll im Zeitraum 2024-2025 eine Norm verabschiedet werden, wonach bei der Berechnung des Beleihungswerts (LTV - Verhältnis zwischen dem Betrag des beantragten Kredits und dem Wert der vom Kreditnehmer als Sicherheit gestellten Immobilie; wird von den Banken bei der Berechnung der Höhe eines möglichen Kredits verwendet) und der Eigenkapitalstandards nicht der Vertragspreis, sondern der Marktwert des Objekts zugrunde gelegt werden soll.
Im Jahr 2024 steht ein wichtiges Ereignis an - die Verabschiedung von Hypothekarkreditstandards, die den Zeitraum für die Hinterlegung von Mitteln auf einem Akkreditiv begrenzen werden. Und bereits im April wird der Regierung ein Vorschlag zur Änderung von 102-FZ und 214-FZ über die obligatorische Gutschrift eines Hypothekendarlehens auf einem Treuhandkonto sowie über die Möglichkeit der Hinterlegung von Geldern vor der Eintragung einer DDU vorgelegt werden.
Schließlich haben die Regierung der Russischen Föderation und das Bauministerium bereits einen Vorschlag zur Änderung der Regeln für die Subventionierung von Hypothekendarlehen vorgelegt. Diese Vorschläge sehen vor, dass der Kauf einer subventionierten Wohnung nur vom Bauträger erfolgen darf und dass der Preis der DDU vollständig bezahlt und auf das Treuhandkonto überwiesen werden muss.
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Die Zentralbank ist sich sehr wohl bewusst, dass die drei oben beschriebenen Systeme bei weitem keine vollständige Liste der vom Markt erfundenen Möglichkeiten darstellen und dass, wenn alte Umgehungsmöglichkeiten blockiert werden, mit Sicherheit neue entstehen werden. Aber die Zentralbank ist entschlossen, auch sie zu bekämpfen, sagte Alexander Kopylov.
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