IHS-Upgrade: Marktteilnehmer und ihre Kunden schlagen vor, das Segment umzugestalten

Auf Anfrage von BFM.ru haben zwei große Ausstellungen für Wohnungsbau und kommunale Dienstleistungen eine Untersuchung durchgeführt, bei der die Befragten aufgefordert wurden, eine Reihe von finanziellen Fragen zu beantworten. Die wichtigste Schlussfolgerung ist, dass die Kreditobergrenze für Familienhypotheken im Segment des individuellen Wohnungsbaus zu niedrig ist - sowohl Bauherren als auch Käufer lehnen sie ab

Nach den Berechnungen der Experten der Abteilung "CYANOGEN.Analytics "*, die die Daten der Zentralbank der Russischen Föderation untersucht haben, wurden in der ersten Hälfte des Jahres 2024 landesweit 226,2 Tausend Hypothekarkredite für den Erwerb und die Schaffung von Wohnraum vergeben (83,9 Tausend im ersten Quartal und 142,3 Tausend im zweiten Quartal). Dies entspricht etwa 30% der Gesamtzahl der in diesem Zeitraum vergebenen Hypotheken (29,1% bzw. 30,2%). Darüber hinaus wurden 72% aller Wohnbauhypotheken für den Bau von Häusern ausgestellt und nur 28% für den Kauf; das heißt, dass die Bevölkerung es häufiger vorzieht, ihre Häuser selbst zu bauen, da sie offensichtlich entweder keine vorgefertigten Optionen findet, die für einen bestimmten Wunsch geeignet sind, oder deren Qualität nicht vertraut oder mit dem vorgeschlagenen Transaktionsbetrag nicht zufrieden ist.

Und noch ein struktureller Hypothekenindikator: In der ersten Hälfte dieses Jahres belief sich der durchschnittliche Betrag eines Kredits für den Bau oder Kauf eines Hauses auf 2,6 Millionen Rubel. Dies ist weniger als der Durchschnittsbetrag aller im gleichen Zeitraum vergebenen Wohnungsbaudarlehen (3,7 Millionen Rubel). Mit anderen Worten, nach den Berechnungen von "CYANOGEN.Analysts" nehmen die Kreditnehmer einen geringeren Betrag für den Bau von Wohnungen und kommunale Dienstleistungen auf als für den Kauf einer Wohnung.

Die Abschaffung der Vorzugshypotheken, die Verschärfung der Bedingungen für Familien- und IT-Hypotheken - es ist klar, dass all dies den Markt ernsthaft beeinträchtigt hat und, wie CIAN-Experten sagen, die Hypothekenstatistik aus dem Gleichgewicht gebracht hat. So wurden nach ihren Schätzungen* im Juli nur 107,2 Tausend Hypotheken in Russland vergeben - das sind 47% weniger als im Juni. Im Segment der Neubauten sank der Indikator sofort um 78%, im sekundären Sektor - um 9%. Im Segment der Wohngebäude wurde ein Rückgang von 19% verzeichnet: wenn im Juni 2024 Kreditnehmer 59,3 Tausend Darlehen ausgestellt, dann im Juli - nur 43,4 Tausend, was verständlich ist, da auch eine Großfamilie Hypothek wurde nicht in der ersten Dekade des Juli ausgestellt, und die IT-Hypothek wurde in der Regel "eingefroren" den ganzen Monat.

Wer heute ein eigenes Haus bauen oder kaufen will und gezwungen ist, dafür einen Kredit zu beantragen, muss sich entweder auf klassische Bankprodukte konzentrieren (die bei den derzeitigen Zinssätzen einfach nicht verfügbar sind) oder auf Vorzugsprogramme, von denen das größte eine bis 2030 verlängerte Familienhypothek ist. Im Basisszenario kann ein Vorzugsdarlehen zu 6% von Familien mit Kindern unter sechs Jahren sowie von Familien, die ein minderjähriges Kind mit einer Behinderung aufziehen, in Anspruch genommen werden.

Darüber hinaus können Bürger bestimmter Regionen und Städte eine Familienhypothek erhalten, insbesondere Familien mit zwei minderjährigen Kindern, die in Kleinstädten mit bis zu 50.000 Einwohnern (mit Ausnahme der Gebiete Moskau, St. Petersburg, Moskau und Leningrad) oder in Regionen mit einem geringen Neubauvolumen leben.

Foto: Alexander Ryumin/TASS

Am wichtigsten ist, dass eine Reihe von Bedingungen für die Ausstellung einer Familie Hypothek wurden überarbeitet, aber die maximalen Kreditbeträge geblieben sind: für die Bewohner von Moskau und der Region Moskau, St. Petersburg und der Region Leningrad - 12 Millionen Rubel, für die Bewohner der anderen Regionen - 6 Millionen Rubel. Auf Anfrage von BFM.ru haben Experten von zwei großen russischen Wohnbauausstellungen - Open Village und Low-Rise Country - eine Untersuchung durchgeführt und die Befragten gebeten, eine Reihe von finanziellen Fragen zu beantworten. Hier sind die Ergebnisse:

"Wie viel wollen Sie für den Kauf / Bau eines Privathauses zu zahlen?" 37% der Teilnehmer an der Umfrage von "Low-Rise-Land" sagte, sie würden gerne 5 Millionen Rubel zu erfüllen, und weitere 38% - in Höhe von 5 Millionen bis 10 Millionen Rubel; 15% zustimmen, die Ausgaben im Bereich von 10 Millionen bis 15 Millionen Rubel, 6% - von 15-20 Millionen, 2% - von 20-30 Millionen oder mehr als 30 Millionen Rubel.

Das Open Village hat eindeutig ein wohlhabenderes Publikum, daher ist die Preisverteilung hier etwas anders: bis zu 5 Millionen Rubel - 13%, bis zu 10 Millionen Rubel - 32%, 10-15 Millionen Rubel - 28%, 15-20 Millionen Rubel - 18%, 20-30 Millionen Rubel - 7%, mehr als 30 Millionen Rubel - 2%. Aber wie auch immer, am Ende, der Betrag in der Region von 10 Millionen Rubel erwies sich als die beliebteste für alle sein.

"Sind Sie der Meinung, dass das derzeitige Kreditlimit für eine Familienhypothek (12 Mio. Rubel für Moskau, das Moskauer Gebiet, St. Petersburg und das Leningrader Gebiet und 6 Mio. Rubel für alle anderen Regionen) erhöht werden sollte, oder ist dieses Geld völlig ausreichend?" Die unpopulärste Antwort auf diese Frage ist, dass es sogar sehr viele dieser Beträge gibt, der Balken kann weggelassen werden: nur 2% der Befragten des Offenen Dorfes und nur 7% der Befragten des "Flachlandes" wählten diese Option. In beiden Studien gewann die Antwort "Der Kreditrahmen muss erhöht werden" (70% bzw. 63%), und die Antwort "Gerade genug, nichts muss erhöht werden" erhielt 28% bzw. 30% der Stimmen.

Aber wenn es vorgeschlagen wird, den Höchstbetrag der Darlehen von den derzeitigen 6 Millionen und 12 Millionen Rubel zu erhöhen, dann wie viel genau? Dies ist, was die Teilnehmer der Umfrage der Ausstellung "Low-rise Land" denken: bis zu 9 Millionen und 15 Millionen Rubel - 38%, bis zu 12 Millionen und 18-20 Millionen Rubel - 30%, bis zu 15 Millionen und 22-25 Millionen Rubel - 15%. Und weitere 17% haben sich für die Option entschieden, bei der alle russischen Regionen bei den Kreditrechten gleichgestellt sind und die Messlatte für alle auf 18-20 Millionen Rubel festgelegt wird.

Bei der Beantwortung derselben Frage teilten sich die Befragten von Open Village wie folgt auf: bis zu 9 Millionen und 15 Millionen Rubel - 29%, bis zu 12 Millionen und 18-20 Millionen Rubel - 40%, bis zu 15 Millionen und 22-25 Millionen Rubel - 21%. Die Option, die Kredithürde landesweit auf 18-20 Millionen Rubel festzusetzen, erhielt hier 10% der Stimmen.

Foto: Natalia Kohanova/Lori Photo Bank

Entwickler, die in der Wohnimmobilienmarkt in der Nähe von Moskau, mit denen ich sprach BFM.ru Wir sind uns einig: die Kredit-Bar sollte erhöht werden. "Wir sind uns einig, dass die Kreditobergrenze von 12 Millionen Rubel in unserer Region Moskau auf 25 Millionen Rubel angehoben werden sollte. Denn bei den derzeitigen Baupreisen von 12 Millionen Rubel ist der Betrag eindeutig unzureichend. Dies ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass sich die Baukosten in den letzten Jahren fast verdoppelt haben. Dementsprechend sollten die Grenzen im Verhältnis zum Preisanstieg überprüft werden", sagt Ekaterina Krapivina, Verkaufsdirektorin von Villagio Realty, der Handelsabteilung von Villagio Estate.

Ekaterina Krapivina, Verkaufsdirektorin von Villagio Realty, der Handelsabteilung von Villagio Estate: "Immobilien in Vororten sollten sorgfältig ausgewählt werden. Es ist notwendig, die Bequemlichkeit des Zielortes, die Verkehrsanbindung, die aktuelle und geplante soziale Infrastruktur in der Nähe zu analysieren - all dies wirkt sich auch auf den Kaufpreis aus. Es kommt häufig vor, dass Kunden, nachdem sie mit der Suche begonnen haben, nicht vollständig verstehen, wie sich die Preise für Immobilien zusammensetzen. Sie beobachten Websites wie CIAN und Avito, wo es Angebote mit Preisen sowohl von Eigentümern als auch von Maklern gibt, und orientieren sich daran als eine Art Mittelwert. In der Praxis beginnen die Kunden, wenn sie in den Markt der aktuellen Angebote eintauchen, die Preisgestaltung besser zu verstehen und gezielte Anfragen zu formulieren. Es gibt keine einheitlichen Standards für ihre Wünsche, aber die beliebtesten lassen sich identifizieren. Bei den Elite-Immobilien in den Vorstädten ist dies zum Beispiel ein schlüsselfertiges Haus für bis zu 200 Millionen Rubel oder ein Grundstück für bis zu 50-60 Millionen Rubel. Jetzt ist die Zeit für eine aktive Umgestaltung und ein schnelles Wachstum des Vorstadtmarktes gekommen. In den nächsten ein bis zwei Jahren werden neue Projekte im Wohnungssegment auf den Markt kommen, und die Infrastruktur (sowohl im Verkehrs- als auch im Sozialbereich) wird sich weiter entwickeln. All dies wird die Nachfrage ankurbeln und sich folglich auf die Preisentwicklung auswirken - auch sie wird nicht stillstehen."

"Aus der Sicht des Bauträgers wäre es für uns natürlich von Vorteil, die Kreditobergrenze auf 30 Millionen Rubel anzuheben. Das würde die Nachfrage nach großen Häusern mit einer Fläche von 200-250 Quadratmetern erhöhen", fährt Ekaterina Kogan, Leiterin der Marketingabteilung bei FGC Family, im Gespräch fort.

Ekaterina Kogan, Direktor der Marketing-Abteilung der FGC Familie, "In den letzten drei Jahren wurde der Anteil der Hypotheken in der Wohnung Markt mehr als 85%, und in der Wohnimmobilienmarkt begann schnell zu wachsen nur im letzten Jahr und belief sich auf 60%. Daher ist in unserem Segment, die Höhe der ersten Zahlung ist höher, aber dennoch versuchen die Kunden in der Höhe von 16,5-20 Millionen Rubel passen. Zur gleichen Zeit, die Preise für Wohnungen und Stadthäuser wachsen wird, jetzt gibt es keine Voraussetzungen für die Verringerung ihrer Kosten. Dieses Segment ist unterbewertet, so erwarten wir nur Wachstum in der nahen Zukunft."

Laut der Ende Juli veröffentlichten Statistik des Analysezentrums INCOM-Immobilien* werden auf dem primären Vorstadtmarkt des Moskauer Gebiets 7,3 Tausend Häuser und Grundstücke mit Vertrag (USP) in 215 Projekten angeboten. Vor einem Jahr belief sich das Angebot dieses Formats auf 4,6 Tausend Grundstücke in 171 Projekten - das ist ein Anstieg von 59% bzw. 26%.

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"Die durchschnittlichen Kosten für ein Ferienhaus liegen derzeit bei 24,3 Millionen Rubel im Vergleich zu 25,8 Millionen Rubel vor einem Jahr, ein Rückgang von 6%. Das Angebot wird durch Siedlungen von großen Entwicklern aufgefüllt, und daher kann das durchschnittliche Preisniveau leicht sinken: in jedem neuen Projekt gibt es Objekte mehr budgetfreundlich als der Marktdurchschnitt. In naher Zukunft werden mögliche Preisschwankungen mit Veränderungen in der Zusammensetzung und dem Umfang des Angebots an primären Bauprojekten verbunden sein", prognostizieren die Analysten von INKOM-Real Estate.

Zusammen mit dem Anstieg des Angebots, ist das Volumen der Verkäufe zu erweitern, sagt das Unternehmen. Seit Anfang dieses Jahres hat das Segment der primären Hütten 28% im Verkauf hinzugefügt; die Zahl der Transaktionen im ersten Quartal war 47% mehr als im ersten Quartal 2023, das zweite Quartal zeigte einen Anstieg von 44% im Vergleich zum Vorjahr.

"In der zweiten Jahreshälfte erwarten wir eine Fortsetzung der Aktivitäten, sofern es keine negativen Veränderungen im makroökonomischen Umfeld gibt - der Immobilienmarkt reagiert empfindlich auf alle wirtschaftlichen und politischen Ereignisse. Unter ruhigen Bedingungen, zumindest ohne Verschlechterung und plötzliche Bewegungen, hat das Vorstadtsegment gute Aussichten", ist INKOM-Real Estate zuversichtlich.

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