Eine Hypothekenrefinanzierung hilft, durch eine Verkürzung der Laufzeit oder der Höhe der monatlichen Rate erheblich bei den Zinszahlungen zu sparen. Wir sagen Ihnen, wann es sich lohnt, eine Hypothek zu refinanzieren und wann nicht
Nachdem die Zentralbank Ende Juli dieses Jahres den Leitzins auf 18% pro Jahr angehoben hat, wird die Popularität der Hypothekenrefinanzierung stetig abnehmen. Schließlich wurden in den vergangenen Jahren Hypothekendarlehen zu niedrigeren Zinssätzen vergeben, und niemand wird zu einer neuen Bank mit einem höheren Zinssatz wechseln, um zu viel zu zahlen.
In den letzten zwei Jahren ist der Refinanzierungssatz erheblich gestiegen. So, nach dem Unified Housing Information System (UISWS), am Ende Juli 2024, die durchschnittliche Hypothek Refinanzierungssatz für 20 führende Hypothekenbanken im Land war 19,55%. Ende Mai lag der durchschnittliche Refinanzierungssatz bei 17,56%, Anfang dieses Jahres - 17,08%, Ende Juli letzten Jahres - 11,37%, und Ende Juli 2022 - 10,2%. Und wenn Sie ein zu einem niedrigeren Zinssatz aufgenommenes Darlehen refinanzieren, werden die monatlichen Hypothekenzahlungen des Kreditnehmers nur steigen.
Wir sagen Ihnen, wann es sich lohnt, eine Hypothek zu refinanzieren, wie man es macht und in welchen Fällen es sich nicht lohnt.
Das Inhaltsverzeichnis:
- Was bedeutet das?
- Jetzt eine Hypothek refinanzieren
- Wann lohnt sich eine Refinanzierung?
- Wann eine Refinanzierung sinnvoll ist
- Ist es möglich, eine Hypothek bei der gleichen Bank zu refinanzieren?
- Welche Bank ist profitabler?
- Was bei der Refinanzierung zu beachten ist
- Dokumente für die Refinanzierung von Hypotheken
- Wann lohnt es sich nicht, eine Hypothek zu refinanzieren?
- Gründe für ein mögliches Scheitern
Was bedeutet es, eine Refinanzierung durchzuführen?
Die Refinanzierung oder Umschuldung eines bestehenden Kredits ist die gleiche Hypothek. Sie ermöglicht die vollständige oder teilweise Rückzahlung eines bereits gewährten Kredits zu Lasten eines neuen Kredits zu günstigeren Bedingungen. Dank der Refinanzierung kann der Kreditnehmer den Kreditzins senken, die Rückzahlungsdauer der Hypothek verkürzen oder verlängern und den monatlichen Zahlungsbetrag reduzieren.
Wann lohnt sich die Refinanzierung eines Kredits?
Foto: Kirill Kukhmar / TASS
Es ist ratsam, den Kredit nur dann zu refinanzieren, wenn dadurch der Zinssatz um mindestens 1,5% gesenkt werden kann, so der Pressedienst der VTB. Sberbank stellt fest, dass es profitabel ist, eine Hypothek zu refinanzieren, wenn die aktuelle Rate des Kunden ist mindestens 1% höher und es gibt mehr als ein Jahr zu zahlen links. Nach Angaben der Immobilienmakler von Best-Novostroy kann dieses Verfahren vorteilhaft sein, wenn Sie vor kurzem eine Hypothek aufgenommen haben, der Zinssatz um etwa 2% vom derzeitigen abweicht und sich Ihr Einkommen nicht verändert hat.
Die Refinanzierung von Hypotheken ist derzeit irrelevant
Das Refinanzierungsprogramm fiel in eine Zeit, in der die Hypothekenzinsen sanken. Dies war in der ersten Hälfte der gesamten Darlehenslaufzeit von Vorteil, als der größte Teil der monatlichen Zahlung aus Zinsen bestand. Es war ratsam, ein Hypothekendarlehen zu refinanzieren, wenn die Zinsdifferenz mindestens 1,5-2% betrug, sagt Nadezhda Stadnyuk, Leiterin der Hypothekenabteilung bei Best-Novostroy. Laut der Expertin ist das Refinanzierungsprogramm unter den Bedingungen eines hohen Leitzinses der Zentralbank und steigender Hypothekenzinsen in der überwiegenden Mehrheit der Fälle nicht relevant.
Nur die Refinanzierung im Rahmen des Familienhypothekenprogramms ist jetzt noch relevant und interessant. Wenn der Kunde ursprünglich einen Kredit im Rahmen des Standardprogramms beantragt hat und sich dann sein Familienstand geändert hat und ein Kind geboren wurde, dann kann der Kunde seinen Kredit refinanzieren, vorausgesetzt, dass das Verhältnis der ersten Rate und des Kredits 20 zu 80 ist, der Kreditbetrag nicht mehr als 12 Millionen Rubel beträgt und der Kauf der Immobilie gemäß dem DDA oder dem PREP vom Bauträger ausgestellt wurde, fügt Alexe Novikov, Direktor der Abteilung für Hypothekenkredite der Immobilienagentur Est-a-Tet, hinzu.
Die Bedeutung der Refinanzierung wird sich nach der Senkung des Leitzinses zeigen
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Experten glauben, dass man über die Wiederaufnahme des Interesses an der Refinanzierung im Rahmen von Marktprogrammen sprechen kann, wenn die Zentralbank beginnt, den Leitzins zu senken, und die Hypothekenzinsen sinken. Mit anderen Worten: Wir müssen den Moment abwarten, in dem die neuen Hypothekenkonditionen deutlich besser sind als die bisherigen.
Die Chefin der Zentralbank, Elvira Nabiullina, schließt jedoch nicht aus, dass der Leitzins nach einiger Zeit gesenkt wird. Und dann können Kreditnehmer, die jetzt zu hohen Zinssätzen Hypotheken auf dem Markt aufnehmen, ihre Kredite refinanzieren und weniger dafür bezahlen.
Beispiel für eine Refinanzierung
Est-a-Tet gibt ein Beispiel für die Refinanzierung einer Hypothek: Bei einem aktuellen Kredit von 20%, einer Hypothekenschuld von 3 Millionen Rubel und einer Kreditrückzahlungsdauer von sieben Jahren beträgt die monatliche Zahlung 66,62 Tausend Rubel.
Bei der Refinanzierung dieses Kredits mit einer Senkung des Zinssatzes auf 18% pro Jahr sinkt der Betrag der monatlichen Zahlung auf 63,05 Tausend Rubel. Der Betrag der monatlichen Zahlung bei einem Zinssatz von 18% pro Jahr anstelle von 20% verringert sich also um 3,56 Tausend Rubel, und der Gesamtbetrag der Überzahlung auf das Darlehen wird um 300,9 Tausend Rubel geringer sein.
Ist es möglich, eine Hypothek bei der gleichen Bank zu refinanzieren?
Sie können bei der Bank, bei der das Hypothekendarlehen ursprünglich aufgenommen wurde, eine Senkung der Zinsen beantragen. Die Prüfung des Antrags kann bis zu 90 Arbeitstage dauern. Eine Änderung der Bedingungen der derzeitigen Bank wird als Umstrukturierung und nicht als Refinanzierung bezeichnet. Häufig weigern sich die Banken jedoch, die Bedingungen des bestehenden Hypothekenvertrags zu ändern. Lehnt die Bank dies nicht ab, ist es für eine Senkung der Raten nicht erforderlich, alle Unterlagen erneut zusammenzutragen und eine Versicherung abzuschließen.
Hypothekenrefinanzierung - 2024: Welche Bank ist profitabler?
Ende Juli 2024 beträgt der durchschnittliche Hypothekenrefinanzierungssatz der 20 größten russischen Hypothekenbanken 19,55%.
Sberbank bietet Refinanzierung von 19,8% pro Jahr. Die Kreditlaufzeit beträgt bis zu 30 Jahre, der Höchstbetrag bis zu 30 Millionen Rubel. Die Refinanzierung gilt für Hypothekendarlehen, die sowohl durch fertige Anlagen als auch durch im Bau befindliche Immobilien gesichert sind.
In VTB, ist das Programm zu einem Satz von 19,5%, in Dom Bank.RF" - 20,3%, in Alfa-Bank - 20,19%, in T-Bank - 18,9%, und in Sovcombank - 20,99%.
Refinanzierungen sind bei der Uralsib Bank zu 18,99% pro Jahr, bei der Absolut Bank zu 20,05%, bei der Moscow Credit Bank zu 19,25% und bei der Kuban Credit Bank zu 20,9% möglich.
Was zu beachten ist
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Die Entscheidung zur Refinanzierung eines Hypothekendarlehens sollte gut überlegt und abgewogen sein. Dabei sind auch die Kosten für die Durchführung der Transaktion selbst zu berücksichtigen und mit den künftigen Vorteilen der Refinanzierung zu vergleichen. Da es sich in der Tat um ein neues Darlehen handelt, muss der Kunde einen Immobilienbewertungsbericht, eine Lebens- und Krankenversicherung sowie die Eintragung des Eigentums an Immobilien neu ausstellen.
Dies erfordert bestimmte Kosten. Zum Beispiel wird die staatliche Gebühr für die Registrierung eines Pfandes 0,5-1 Tausend Rubel, eine Wohnung Bewertungsbericht kostet 5,5 Tausend Rubel (je nach Objekt und seine Lage), müssen Sie etwa 1% des Darlehensbetrags für neue Versicherung, 750 Rubel für einen Auszug aus dem Unified State Register zu zahlen, und für die notarielle Zustimmung des Ehegatten zu der Transaktion - etwa 2,5 Tausend Rubel mehr. Möglicherweise müssen Sie auch für eine Zelle zahlen oder ein Akkreditiv bei einer Bank ausstellen, ein Prozentsatz oder ein fester Betrag kann für die Übertragung von Geldern von einer Bank zur anderen berechnet werden.
Während der Übergangszeit setzt die neue Bank (vor der Eintragung einer neuen Sicherheit) einen erhöhten Zinssatz für den Kreditnehmer fest, indem sie 2% pro Jahr zum aktuellen Zinssatz hinzufügt, geben die Makler von Best-Novostroy ein Beispiel. Dies geschieht, um den Kreditnehmer zu ermutigen, alle Zertifikate und Dokumente schneller zu sammeln, erklären sie.
Ein weiterer Hemmschuh kann der Vermögensabzug und der Zinsabzug sein. Nach einer Neufinanzierung können Sie nur mit einem Abzug im Rahmen des Hauptvertrags und einer Entschädigung für die Zinsen für den bezahlten Zeitraum rechnen. Nach einer erneuten Kreditvergabe wird dies nicht mehr möglich sein, da es sich um eine Hypothek kraft Vertrags handelt - eine solche Option steht ihr nicht zur Verfügung, sagt Irina Dobrokhotova, Gründerin von Best-Novostroy.
Dokumente für die Refinanzierung von Hypotheken
Die Refinanzierung erfolgt nach demselben Verfahren wie die erstmalige Gewährung eines Hypothekendarlehens. Der Darlehensnehmer muss einen Einkommensnachweis und Sicherheiten vorlegen - ein Standardpaket, das für die Genehmigung eines Antrags auf ein Hypothekendarlehen erforderlich ist. Bei der Refinanzierung im Rahmen des staatlichen Programms für Hypothekarkredite an Familien werden bei der Geburt des zweiten und weiterer Kinder Geburtsurkunden der Kinder verlangt.
Für die Bewilligung eines neuen Kredits (Refinanzierung) bei einer anderen Bank benötigen Sie eine Reihe von Standardunterlagen:
Nachdem der Kredit bewilligt wurde, benötigen Sie außerdem:
Wenn die Refinanzierung unrentabel ist
Die Refinanzierung einer Hypothek kann unpraktisch sein, wenn der Kunde bereits mehr als 50% des Darlehens zurückgezahlt hat. Die meisten Banken vergeben heute Hypotheken mit einem annuitätischen Tilgungsplan, bei dem zunächst die Hauptzinsen und dann der Rest des Darlehens gezahlt werden. Es stellt sich heraus, dass je länger Sie das Darlehen zahlen, desto weniger werden Sie bei der Überzahlung von Zinsen sparen. Daher muss berechnet werden, ob die Differenz bei der Überzahlung des Darlehens die Kosten für die Aufnahme einer neuen Hypothek deckt. In jedem Fall (unabhängig vom Zeitpunkt) wird die Refinanzierung dazu beitragen, die aktuelle finanzielle Belastung - die monatlichen Darlehenszahlungen - zu verringern.
Gründe für ein mögliches Scheitern
Die Bank wird die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers prüfen. Wenn das Einkommen in letzter Zeit gesunken ist und nicht ausreicht, um die Hypothekenzahlung zu leisten (die Zahlung sollte im Durchschnitt 40-60% des monatlichen Familieneinkommens nicht überschreiten), kann das Kreditinstitut die Refinanzierung ablehnen. Außerdem prüft die Bank die Wohnung, die durch den Kredit gesichert ist. Ist sie baufällig oder befindet sie sich beispielsweise in einem Notquartier, kann ein Hypothekarkredit ebenfalls abgelehnt werden. Wenn es bei dem aktuellen Darlehen zu Verzögerungen gekommen ist, eine aktuelle Überschuldung besteht oder eine Umschuldung stattgefunden hat, ist dies ebenfalls ein möglicher Grund für eine Ablehnung.
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