Wie man eine Familienhypothek ohne Kinder bekommt: Schema, Nuancen und Risiken

Wenn es sich bei den Mitkreditnehmern um Familienmitglieder handelt, die die Bedingungen des Vorzugsprogramms erfüllen, kann die Familienhypothek auch für kinderlose Kunden genehmigt werden

Nach der Beendigung des breit angelegten staatlichen Hypothekenprogramms für Neubauten sind Familienhypotheken nach wie vor die wichtigste Triebfeder für die Verkäufe auf dem Markt der Hauptstadt. Doch die Möglichkeiten für ihre Eintragung in Moskau, St. Petersburg, dem Moskauer Gebiet und dem Leningrader Gebiet haben sich seit Juli verengt - nur Familien mit Kindern unter sechs Jahren und mit behinderten Kindern können an dem Programm teilnehmen, während zuvor alle Familien mit minderjährigen Kindern teilnehmen konnten. Es gibt jedoch ein Schlupfloch, das es ermöglicht, eine Familienhypothek zu erhalten, ohne überhaupt Kinder zu haben. Derartige Regelungen sind auf dem Markt nicht weithin bekannt, aber die befragten Experten bestätigten ihre Existenz.

Die Familienhypothek ist der Motor für den Absatz von Neubauten

Der Hauptrückgang bei den Hypothekarkrediten nach dem Abschluss von Vorzugshypotheken und Änderungen im Familienleben trat Mitte Juli ein. In nur einem Monat sank der Anteil der Vorzugshypotheken um 42 Prozentpunkte auf 34%, berechneten die Analysten von Domclick (die Daten beinhalten die Ausgabe eines Sparkontos). Die Führung in der Struktur der Kredite blieb bei der Familienhypothek, die 21% aller Hypothekengeschäfte der Sberbank ausmachte (-16 Prozentpunkte).

Die VTB Bank stellt fest, dass die Hypothekenemission in Russland im August nach vorläufigen Schätzungen mit der vom Juli vergleichbar ist (355 Mrd. Rubel). Die VTB schätzt den Anteil der Familienhypotheken an der Gesamtemission der Banken im August auf 44%, was nicht viel höher ist als die Ergebnisse der ersten Jahreshälfte (36%).

Trotz der Unterstützung durch das Familienprogramm ist die Nachfrage nach Neubauten zurückgegangen, und die Bauträger bieten massiv verschiedene Programme an, um Käufer zu stimulieren.

Eine dieser Optionen ist die Möglichkeit, eine Familienhypothek für Kreditnehmer zu arrangieren, die keine Kinder haben. "Wenn Sie enge Freunde oder Verwandte haben, die das Recht auf eine Familienhypothek haben und bereit sind, als "Spender" aufzutreten, können Sie sie als Mitkreditnehmer aufnehmen", erklärt Alexander Gutorov, Vizepräsident, Leiter des Bereichs Vertrieb und Marketing bei der Strana Development Group. Gleichzeitig sollte ein solcher "Spender" einen Anteil an der erworbenen Immobilie erhalten, stellt der Experte klar. Eigentlich handelt es sich um eine normale Familienhypothek mit Beteiligung eines Mitkreditnehmers, aber die Anteile an der erworbenen Immobilie wurden zugunsten der kinderlosen Kreditnehmer umverteilt.

"Höchstwahrscheinlich bieten auch andere Entwickler solche Designschemata an, aber sie zeigen die Angebote nicht offiziell in der Kampagne an, sie können maximal in den TG-Kanälen schreiben oder das Schema als Informationsleitfaden verwenden", schließt Alexander Gutorov. 

Dmitry Efimov, stellvertretender kaufmännischer Direktor von PIONEER, weist darauf hin, dass eine Familienhypothek mit Beteiligung von "Geldgebern" im Grunde kein eigenständiges Produkt ist, sondern eine der Möglichkeiten, eine Hypothek mit Mitkreditnehmern zu erhalten. "Wenn das Projekt des Bauträgers bei einer bestimmten Bank akkreditiert ist, stehen ihm alle relevanten Programme zur Verfügung und er hat die Möglichkeit, Mitkreditnehmer zu gewinnen", erklärt der Experte. Gleichzeitig hat die Familienhypothek in dieser Form eine Reihe von Eigenheiten und Risiken für beide Seiten der Transaktion, sind sich die befragten Marktteilnehmer einig.

Vorteile und Risiken der Regelung

Der Hauptvorteil für Kreditnehmer, die noch keine Kinder haben oder deren Kinder die Bedingungen des Programms nicht erfüllen, ist die Möglichkeit, eine Hypothek zu einem Zinssatz zu erhalten, der um ein Vielfaches niedriger ist als das durchschnittliche Marktniveau. Es gibt jedoch eine Reihe von Nuancen - angefangen bei der Tatsache, dass ein Teil der Immobilie dem "Geber" gehören wird. "Es ist möglich, einen Mitkreditnehmer zu gewinnen, einige Banken sind sogar bereit, Nicht-Verwandte in Betracht zu ziehen", sagt Nadezhda Stadnyuk, Leiterin der Hypothekenabteilung bei Best-Novostroy. - Diese Person muss jedoch unbedingt sowohl an der Darlehens- und Sicherheitsdokumentation im Darlehensvertrag als auch an der Vereinbarung über die Kapitalbeteiligung beteiligt sein, wobei in Zukunft mindestens 10% Eigentum an dieser Wohnung auf sie eingetragen werden müssen."

Für weitere Informationen über die Bedingungen des Familienhypothekenprogramms, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gültig sind, lesen Sie den Artikel "Familienhypothek - 2024: Bedingungen, Dokumente, Nuancen".

Nowosibirsk (Foto: Mashkova Polina / Shutterstock / FOTODOM)

"Im Moment gibt es fast keine Kunden, die an einem solchen Programm interessiert sind, weil der Käufer einer Wohnung in der Regel möchte, dass sie vollständig auf ihn eingetragen wird", sagt Alexey Novikov, Direktor der Abteilung für Hypothekarkredite bei Est-a-Tet, über das System mit Mitkreditnehmern - "Gebern". Dies wird von Alexander Gutorov bestätigt, der feststellt, dass der Anteil solcher Transaktionen an der Nachfrage im Unternehmen 1% nicht überschreitet.

Nach der Eintragung des Eigentums kann ein solcher "Spender" seinen Anteil aufgeben, sagte Ilya Bakhilin, Anwalt von Yukov and Partners. "Um den "Schenker" aus der Liste der Miteigentümer und Mitkreditnehmer auszuschließen, muss mit ihm eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden. Wenn sich eine der Parteien entgegen der ursprünglichen Vereinbarung weigert, eine solche Vereinbarung zu unterzeichnen, wird es für die zweite Partei fast unmöglich sein, etwas dagegen zu unternehmen", erklärt der Experte.

Aus Sicht der Familien, die sich bereit erklären, im Rahmen des Programms als Mitkreditnehmer aufzutreten, gibt es auch wichtige Einschränkungen. Die wichtigste ist, dass solche Mitkreditnehmer durch die Nutzung der Möglichkeit, eine Familienhypothek aufzunehmen, die Möglichkeit verlieren, erneut einen Kredit im Rahmen dieses Programms aufzunehmen, bis der Kredit abbezahlt ist oder ein weiteres Kind in der Familie geboren wird, betont Nadezhda Stadnyuk.

Darüber hinaus riskieren die "Geber" eine zusätzliche finanzielle Verantwortung, warnt Ilya Bakhilin. "Die Frage, ob ein solches System für den Enderwerber und den "Geber" Risiken birgt, hängt in erster Linie davon ab, ob zwischen ihnen volles gegenseitiges Vertrauen besteht und ob sie finanziell solvent sind", erklärt der Experte. Beide Komponenten können sich jedoch im Laufe der Zeit ändern. "Für den "Schenker" bestehen in diesem Fall erhebliche Risiken, wenn der endgültige Erwerber vor der Wiedereintragung der Immobilie nicht zahlt. Schließlich hat die Bank in diesem Fall das Recht, beide Eigentümer in Anspruch zu nehmen", sagt Bakhilin. "Es ist auch möglich, dass die Bank, selbst wenn das Darlehen pünktlich bezahlt wird, die finanzielle Situation des Enderwerbers als nicht ausreichend stabil ansieht und dem "Geber" den Rücktritt von der Transaktion verweigert."

Alexey Ageev, Rechtsanwalt und Partner der Anwaltskanzlei Ru.Courts, sieht ein ähnliches Risiko. "Wenn die Hauptkreditnehmer nicht in der Lage sind, ihre Verpflichtungen zur Rückzahlung des Kredits zu erfüllen, können auch die "Geldgeber" Ansprüche auf Rückzahlung des Kredits von jemand anderem geltend machen", betont der Experte. - Im besten Fall sind diese Ansprüche geteilter Natur (wenn die Frage im Darlehens- und Hypothekenvertrag entsprechend geregelt ist). Für die Bank ist dies jedoch nicht vorteilhaft, da es für sie zuverlässiger ist, ihre Forderungen gegenüber allen Schuldnern und in voller Höhe geltend machen zu können."

Darüber hinaus, so Ilya Bakhilin weiter, bestehen Risiken im Falle eines hypothetischen gerichtlichen Konkurses der "Geber"-Kreditnehmer - in einem solchen Fall könnte das Gericht die Vereinbarung, den Anteil an der Wohnung der Hauptkreditnehmer aufzugeben, durchaus anfechten. "Es besteht das Risiko, dass eine solche Vereinbarung für ungültig erklärt wird und der Anteil versteigert wird. Dieses Risiko ist höher, wenn der Konkurs weniger als drei Jahre nach der Transaktion eröffnet wird", so der Anwalt abschließend.

Die Risiken des Entwicklers

Was die Risiken der Regelung für Bauträger betrifft, so sind sich die Experten einig, dass sie minimal sind. "Für den Bauträger sind die Risiken in diesem Fall höchstwahrscheinlich in keinem Szenario vorhanden, da die Nutzung oder Nichtnutzung dieses Systems eine freiwillige Entscheidung der Käufer ist", sagt Ilya Bakhilin von Yukov and Partners.

Im Vergleich zu Kreditnehmern sind die rechtlichen Risiken des Bauträgers gering, sagt Alexey Ageev: "Da er eine starke Vertragspartei ist und über einen Stab von Anwälten verfügt, kann er sie in jedem Fall berechnen und ausgleichen."

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