Für die Bewohner des Landes wird es von Jahr zu Jahr schwieriger, eine eigene Wohnung zu kaufen: Das Wachstum der Haushaltseinkommen hält nicht mit dem Anstieg der Wohnungspreise Schritt, und für die meisten Bürger wird der Kauf einer Immobilie auf unbestimmte Zeit verschoben.
Experten zufolge sind Wohnungen in Russland in den letzten Jahren immer weniger erschwinglich geworden. "In Bezug auf das, was wir derzeit bauen, sind wir an einem absoluten Tiefpunkt angelangt. Es war noch nie so schlecht, was das angeht, was sich ein normaler Mensch leisten kann, wenn man Hypotheken und alle Subventionen berücksichtigt". Mikhail Matovnikov, Chefanalyst der Sberbank, Leiter des Financial Analytics Center der Banksagte er neulich. Er liefert die folgenden Daten. In den letzten vier Jahren ist die Zahl der Quadratmeter, die ein Russe mit einer Hypothek für ein mittleres Gehalt kaufen kann, um 6 "Quadrate" gesunken. Wenn es also im Jahr 2020 möglich war, 31,8 m² auf dem Primärmarkt zu kaufen, sind es heute nur noch 25,8 m². Auf dem Sekundärmarkt ist die Situation noch trauriger. Dort sind die Möglichkeiten um 9 "Quadrate" gesunken.
IMMOBILIENPREISE DURCH VORZUGSPROGRAMME IN DIE HÖHE GETRIEBEN
Es gibt Gründe für das Problem des Immobilienerwerbs, oder besser gesagt, für die Verringerung der Verfügbarkeit des Immobilienerwerbs. Der Anstieg der Preise für Neubauten in den Jahren 2020-2021 hat die Hypothekenvorzugsprogramme deutlich beflügelt. Einerseits trugen sie dazu bei, den Baukomplex in Schwung zu halten und den Erwerb von Wohnraum im Vergleich zu 2019 erschwinglicher zu machen, andererseits führten sie zu einem Anstieg der Immobilienpreise. Nach Angaben der die Chefin der Zentralbank, Elvira NabiullinaSeit Anfang 2020, als es massive Hypothekenprogramme mit staatlicher Unterstützung gab, und bis Anfang 2023 haben sich die Preise auf dem Primärimmobilienmarkt verdoppelt. Es stellt sich als Teufelskreis heraus: Die Verfügbarkeit von Vorzugshypotheken hat eine riesige Nachfrage nach Wohnungen in Neubauten erzeugt und zu einem Anstieg ihrer Kosten und der Kreditwürdigkeit der Russen geführt. Infolgedessen hat sich das Programm, das es den Russen ermöglichen sollte, erschwinglichen Wohnraum zu erwerben, ins Gegenteil verkehrt. Im Großen und Ganzen hat die staatliche Unterstützung die Hypotheken für die Russen erschwinglicher gemacht, nicht aber die Wohnungen selbst.
DIE EINKOMMEN DER RUSSEN HALTEN NICHT MIT DEM PREISANSTIEG FÜR "QUADRATE" MIT
Ein weiterer wichtiger Grund für den Rückgang der Erschwinglichkeit von Wohnraum ist die Höhe der Gehälter. Obwohl sie in den letzten vier Jahren gestiegen sind, sind sie sicherlich nicht so warm wie die Quadratmeter. Von Januar 2020 bis Mai 2024 stiegen die Preise für Neubauwohnungen im Durchschnitt um 111%, für Zweitwohnungen um 77%, und die Gehälter stiegen im gleichen Zeitraum laut Statistik um durchschnittlich 71%. Um mit den Wohnkosten wenigstens ein wenig gleichzuziehen, müssten die Gehälter um mindestens 30% steigen, was, wie Sie sich denken können, unrealistisch ist. Hinzu kommt, dass die alles andere als üppigen Einkommen der Bürger mit großem Appetit von den steigenden Verbraucherpreisen für Produkte, Waren und Dienstleistungen aufgefressen werden.
Vergessen Sie nicht die anderen Faktoren, die den Wert von Immobilien beeinflussen. Heute liegen die Baukosten in einem Drittel der russischen Regionen bei 81,3-156,7 Tausend Rubel pro 1 qm. Die endgültigen Kosten des "Quadrats" werden nicht nur durch die ständig steigenden Preise für Bau- und Installationsarbeiten und Baumaterialien beeinflusst, sondern auch durch die Kosten für Grundstücke, die Kosten für den Anschluss an die Kommunikationsnetze, die Verpflichtungen zum Bau von Einrichtungen der sozialen Infrastruktur, die Zinsen für Kredite, das Defizit an Baufachleuten und infolgedessen die Erhöhung ihrer Löhne und schließlich den Gewinn der Bauträger selbst (ihre Einnahmen aus dem Verkauf von Wohnungen in nur fünf Monaten dieses Jahres stiegen im Jahresvergleich um fast ein Drittel - auf 1,9 Billionen Rubel).
Wie wird es mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum weitergehen? Es ist schwer vorherzusagen, aber es wird sich auf jeden Fall etwas ändern, denn am 1. Juli laufen die beiden wichtigsten Vorzugsprogramme aus. Und wenn die Familienhypothek unter neuen Bedingungen weiterlaufen kann, so wird eine Hypothek für Neubauten mit staatlicher Unterstützung in Höhe von 8%, die jeder nutzen konnte, nicht mehr zur Verfügung stehen. Es wird nur noch gezielte Programme geben - Arktis-, Fernost-, Land- und IT-Hypotheken.
Ökonomen erwarten die Auswirkungen der Streichung von Vorzugshypotheken erst ab Mitte Herbst, wenn die Preise auf dem Primärmarkt voraussichtlich allmählich sinken werden. Aber das Institut für Wirtschaftswissenschaften der Stadt glaubt, dass der Abschluss eines Vorzugshypothek für die primäre kann zu einem Rückgang der Verfügbarkeit von Wohnraum mit geliehenen Mitteln führen. Die Experten machen jedoch einen Vorbehalt: Alles wird von der Höhe der Inflation, dem Leitzins der Zentralbank und den Realeinkommen der Bevölkerung abhängen. Da es bisher keine Voraussetzungen dafür gibt, dass die ersten beiden Positionen sinken und die dritte wachsen, ist es unwahrscheinlich, dass das Wohnen für die Russen in absehbarer Zeit erschwinglicher wird.
Elena Khakimova
Foto: LEGION-MEDIA
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