Familienhypothek: neue Regeln vor dem Hintergrund der Marktbedingungen

Dank der Neuerungen bei den Hypotheken im Juli können Familien mit zwei minderjährigen Kindern, die in Kleinstädten und Regionen mit geringem Wohnungsbau leben, eine Vorzugshypothek aufnehmen. Das ist nur, wie es zu nehmen, wenn von 809 kleinen Städten in Russland, nur 71 haben neue Gebäude, und 35 Regionen auf der Vorzugsliste sind nur 13% des Landes neuen Wohnungen

Wie oft haben sie es der Welt schon gesagt... Aber wenn wir es noch einmal wiederholen, wird es nicht schlechter: Seit diesem Juli hat sich das System der Vorzugshypotheken in Russland dramatisch verändert. Die staatlich geförderten Hypotheken, die lange Zeit die Kreditzinsen im Neubausegment auf einem extrem niedrigen Niveau hielten, gibt es nicht mehr, und hier ist im Allgemeinen alles klar. Jetzt müssen wir nur noch abwarten, wie stark der Umsatzrückgang ausfallen wird (und er wird ausfallen - gehen Sie nicht zum Wahrsager, manche sprechen nur von minus 10-15%, andere von minus 65-70%) und wie schnell sich der Primärmarkt und seine Kunden auf die neuen Spielregeln einstellen werden.

Auch bei einer Familienhypothek, die bis 2030 verlängert wird, gibt es im Allgemeinen keine Probleme. Sie können ein zinsgünstiges Darlehen zu 6% aufnehmen:

• Familien mit einem Kind unter sechs Jahren (das Alter wird zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrags berücksichtigt, und bis das Kind sieben Jahre alt ist, gilt es als "Hypothekennehmer");
• Familien, die behinderte Kinder aufziehen (unabhängig von ihrem Alter);
• Familien mit zwei minderjährigen Kindern zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrags für Kinder - für den Bau eines Einfamilienhauses.

Die vielleicht interessanteste Neuerung betrifft die Möglichkeit für Familien mit zwei minderjährigen Kindern, mit Hilfe einer Vorzugshypothek eine Wohnung statt eines Hauses zu erwerben. Leider steht diese Möglichkeit nicht allen zur Verfügung, sondern nur den Bewohnern bestimmter Gebiete des Landes. Dazu gehören erstens Kleinstädte mit bis zu 50 000 Einwohnern (traditionell - mit Ausnahme der Kleinstädte in den Regionen Moskau, St. Petersburg, Moskau und Leningrad). Es ist zu beachten, dass die Einwohnerzahl der Stadt nach den Daten von Rosstat zu Beginn des Jahres vor dem Jahr des Abschlusses des Darlehensvertrags ermittelt wird.

Zweitens umfasst die Vorzugsliste Regionen mit individuellen Entwicklungsprogrammen (Altai, Altai-Territorium, Republik Marij El, Republik Chakassien, Region Pskow usw.). Schließlich wurden drittens Regionen mit geringem Wohnungsbauvolumen in die Liste aufgenommen. Insgesamt gab es also 35 Regionen, deren Bewohner, wie gesagt, bis 2030 das Recht haben, ein zinsgünstiges Darlehen sowohl für Wohnungen und kommunale Dienstleistungen (unter bestimmten Bedingungen) als auch für den Kauf einer Wohnung in einem neuen Gebäude zu beantragen.

Experten des Unternehmens "CYANOGEN.Analytics" haben den Markt für Neubauten in diesen 35 Regionen untersucht und herausgefunden, welchen Anteil er am Gesamtmarkt des Landes ausmacht, wie sich das Volumen der Wohnungsinbetriebnahme, die Nachfrage und das Angebot unterscheiden*. Hier sind einige Schlussfolgerungen, zu denen die Studie gekommen ist.

Im Jahr 2023 und von Januar bis Mai 2024 wurden in den untersuchten Regionen nur etwa 13% aller neuen Wohnungen im Land von Bauträgern in Auftrag gegeben. Besonders niedrig sind die Raten im Jüdischen Autonomen Bezirk, in der Region Magadan, in den Autonomen Bezirken der Nenzen und Tschukotka, in der Region Murmansk und in der Republik Altai - weniger als 0,1% des gesamten Inputvolumens. Und 0,2% des Transbaikalischen Territoriums, der Region Kurgan oder der Republik Komi sind etwas mehr. Die einzigen Ausnahmen sind vielleicht nur drei Regionen, die in der Liste aufgeführt sind: die Region Nischni Nowgorod (sie liegt in der gesamtrussischen Rangliste bei der Inbetriebnahme von Wohnungen in den letzten anderthalb Jahren auf Platz 14), Dagestan (Platz 22) und Tschuwaschien (Platz 26).

"Im Allgemeinen leben in diesen Regionen etwa 35 Millionen Menschen, das sind 24% der Gesamtbevölkerung des Landes. Aber der Anteil am Volumen des aktiven Angebots auf dem Immobilienmarkt in diesen Regionen ist deutlich geringer als an der Bevölkerung: nur etwa 5% der Wohnungen auf dem Neubaumarkt der Russischen Föderation sind hier konzentriert", so CIAN weiter.Analytics". Und sie betonen, dass das Angebotsvolumen extrem ungleichmäßig verteilt ist: 20% aller Grundstücke befinden sich in der Region Nischni Nowgorod, weitere 12% in der Region Altai, 9% in der Republik Adygea, 7% in der Region Omsk, 6% in der Region Saratow (d.h. mehr als die Hälfte des Gesamtangebots ist in fünf der 35 Regionen konzentriert). Weitere 46% aller Grundstücke befinden sich in 24 Regionen, in denen im Allgemeinen ein aktives Angebot auf dem Markt besteht.

Aber es gibt sechs Regionen (der Jüdische Autonome Bezirk, die Region Magadan, die Region Murmansk, der Autonome Bezirk der Nenzen, die Republik Inguschetien und der Autonome Bezirk Tschukotka), in denen Experten nicht eine einzige Anzeige für den Verkauf von Primärprodukten auf der Website cian.ru gefunden haben. Natürlich kann davon ausgegangen werden, dass der Verkauf dort über einen anderen Aggregator erfolgt - beispielsweise über Avito - und dennoch scheint die Schlussfolgerung der "CYANOGEN.Analysten" richtig zu sein: In diesen Regionen der Russischen Föderation ist das Familienhypothekenprogramm fast nicht relevant. Obwohl es sich lohnt, daran zu erinnern, dass in Regionen, in denen es keine neuen Gebäude, Familien mit behinderten Kindern können Zweitwohnungen auf eine bevorzugte Hypothek zu kaufen.

Was schließlich die Zahl der Transaktionen betrifft, so liegt der Anteil der 35 aufgeführten Regionen bei 11% des gesamten russischen Marktes. "Die Region Nischni Nowgorod führt mit großem Abstand (14% aller Transaktionen in den untersuchten Subjekten der Russischen Föderation im Jahr 2023 und in der ersten Hälfte des Jahres 2024), das Altai-Gebiet (9%) und Tschuwaschien (8%) sind ebenfalls unter den ersten drei. Auf die zehn Spitzenreiter entfallen 63% aller Transaktionen. Gleichzeitig gab es in vier Regionen (Jüdischer Autonomer Bezirk, Region Magadan, Autonomer Bezirk der Nenzen, Autonomer Bezirk Tschukotka) in diesem Zeitraum keine Transaktionen auf dem Markt für Neubauten, und in Inguschetien und der Region Murmansk wurden in 1,5 Jahren nur 12-14 Wohnungen verkauft", stellt CIAN fest.Analytics".

Etwas früher haben die Experten des Unternehmens eine ähnliche Analyse für Kleinstädte mit bis zu 50 Tausend Einwohnern* vorgelegt. Hier muss man vielleicht nur ein paar Indikatoren kennen, um die Ausrichtung zu verstehen. Von den 1.135 Städten in Russland sind 809 Kleinstädte, d.h. eine klare Mehrheit, aber nur etwa 16,3 Millionen Menschen leben in ihnen, d.h. etwa 11% der Bevölkerung des Landes. Nur in 71 von 809 Städten gibt es überhaupt Neubauten, für die übrigen ist eine bevorzugte Familienhypothek einfach sinnlos (es sei denn, es geht um den Kauf von Wohnungen in städtischen Mehrfamilienhäusern). Im Allgemeinen beträgt das Volumen des primären Angebots an Kleinstädten 1,7%, und wenn man die Regionen Moskau und Leningrad ausschließt - sogar 1,5% der auf dem russischen Markt für Neubauten vertretenen Wohnungen. Genau die gleichen Indikatoren sind für die Zahl der primären Transaktionen: 1,7% des gesamten russischen Marktes oder 1,5% ohne die Städte der Regionen Moskau und St. Petersburg.

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Auf die zehn Städte mit dem größten Angebot auf dem Markt für Neubauten entfallen 75% des gesamten "kleinstädtischen" Angebots. Das heißt, drei von vier Wohnungen auf dem primären Markt in kleinen Städten sind in den folgenden Standorten verkauft: Guryevsk, Zelenogradsk, Svetlogorsk, Pionersky (Kaliningrader Gebiet), Kommunar, Kirovsk (Leningrader Gebiet), Alushta, Sudak (Krim), Temryuk (Krasnodarer Gebiet) und Aksai (Rostower Gebiet). Offensichtlich handelt es sich dabei hauptsächlich um Standorte in Regionen mit hoher Nachfrage von Einwohnern anderer Subjekte der Russischen Föderation.

"Vorzugsprogramme auf dem Primärmarkt (einschließlich Familienhypotheken) sind für die meisten Kleinstädte irrelevant - in ihnen gibt es fast keine Neubauten. Es ist schwierig, das Bauvolumen schnell zu erhöhen, und es ist nicht immer sinnvoll: In vielen Städten geht die Bevölkerung zurück. Die Erfahrung mit der Hypothek des Fernen Ostens zeigt, dass diese Fördermaßnahme in Städten mit hoher Wanderungsattraktivität funktioniert, aber nicht allein die Abwanderung aus den Randgebieten der Regionen stoppen kann: Die Erschwinglichkeit von Wohnraum (insbesondere aufgrund niedriger Hypothekenzinsen) ist nicht der einzige Faktor, der die Attraktivität des Standorts erhöht, wir brauchen auch Arbeitsplätze, eine hochwertige Infrastruktur usw. Für Kleinstädte könnte es effektiver sein, staatliche Förderprogramme auf den Sekundärmarkt auszudehnen und Kredite zu Vorzugskonditionen für den Bau einzelner Häuser zu gewähren - es besteht ein Bedarf für ein solches Bankprodukt, da viele Kleinstädte aus Flachbauten bestehen", meint der CIAN-Experte.Analysten" Elena Lapshina.

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