Treuhandkonten sind für die Wohnungswirtschaft endlich "ihr eigenes" Konto geworden

Ein Gesetzentwurf, der den Bau von Eigenheimen mit Hilfe von Treuhandkonten ermöglicht, wurde von der Staatsduma angenommen und soll im März nächsten Jahres in Kraft treten. Die Marktteilnehmer hoffen, dass die verbleibende Zeit ausreichen wird, um alle Einzelheiten des neuen Mechanismus auszuarbeiten

Der vom Bauministerium vorbereitete Gesetzentwurf über die Verwendung von Treuhandkonten im Bereich des individuellen Wohnungsbaus wurde von der Staatsduma in dritter Lesung angenommen (es handelt sich um den Gesetzentwurf Nr. 471420-8 "Über den Bau von Wohngebäuden im Rahmen von Bauverträgen mit Treuhandkonten"). Dieses Ereignis kann als ein lang erwartetes bezeichnet werden. In der offiziellen Pressemitteilung des Bauministeriums* heißt es: "Der im neuen Gesetz vorgesehene Mechanismus sieht die Einwerbung von Geldern von Bürgern für den Bau von Privathäusern im Rahmen von Bauverträgen unter Verwendung von Treuhandkonten bei Abrechnungen mit einer Organisation, die sich mit einem solchen Bau befasst, sowie die Regelung der Rechtsbeziehungen vor, die sich aus dieser Einwerbung von Geldern ergeben."

"Wir haben einen bedeutenden Rechtsrahmen entwickelt, der darauf abzielt, einen Mechanismus für die Verwendung von Treuhandkonten bei Abrechnungen mit Organisationen zu schaffen, die im Rahmen von mit Privatpersonen abgeschlossenen Verträgen am Bau einzelner Wohngebäude beteiligt sind. Wir bemühen uns, die Interessen der Bürger und der Unternehmen in Einklang zu bringen: Die Verabschiedung des Gesetzes wird die Gelder der Bürger vor den Risiken der Nichterfüllung von Verpflichtungen durch die Auftragnehmer schützen, die Möglichkeit einer unvollständigen Errichtung der Anlage minimieren, die Verfügbarkeit von Eigenheimen erhöhen und eine garantierte Nachfrage für Unternehmen schaffen. All dies zielt darauf ab, dass mehr Familien ihre Lebensbedingungen verbessern können", so der Staatssekretär und stellvertretende Minister für Bau- und Wohnungswesen der Russischen Föderation Juri Mutsenek.

Wie im Falle von Mehrfamilienhäusern gewährleistet die Verwendung eines Treuhandkontos den Schutz der Gelder der Bürger, da der Bauunternehmer die Zahlung erst nach Abschluss der Bauarbeiten erhalten wird. Darüber hinaus wird dieses Konto von der Deposit Insurance Agency Group of Companies in Höhe von bis zu 10 Millionen Rubel versichert.

Es ist wichtig, dass der Bau von Häusern, die unter das neue Gesetz fallen, unter Verwendung von Hausbausätzen oder eines Standardprojekts durchgeführt werden sollte. Das Bauministerium ist zuversichtlich, dass dieser Mechanismus die Nachfrage nach Wohnraum unter den Bürgern erhöhen wird, und die Verwendung von Standardprojekten oder Hausbausätzen wird zur Schaffung von Sicherheiten beitragen, die für die Gläubiger verständlich sind, was wiederum zu einer neuen Phase in der Entwicklung des Hypothekenmarktes für Wohnimmobilien führen wird. Darüber hinaus wird das Inkrafttreten des Gesetzes (es wird davon ausgegangen, dass dies am 1. März 2025 geschieht) die Produktion von Hausbausätzen anregen, was zu einer zusätzlichen Entwicklung der heimischen Holz- und Metallverarbeitungsindustrie führen wird.

"Die Nachfrage nach Eigenheimen wächst, in den ersten fünf Monaten dieses Jahres betrug der Anteil der Kredite für den Kauf und die Errichtung von individuellen Wohngebäuden 17,8% des gesamten Hypothekenvolumens. Mit der Verabschiedung dieses Gesetzes werden die Banken über klare Sicherheiten verfügen, es wird einfacher sein, eine Hypothek im Rahmen eines der staatlich geförderten Hypothekenprogramme aufzunehmen, der Markt wird sich zivilisieren, und die Zahl der Kredite wird steigen. Gemeinsam mit dem russischen Industrie- und Handelsministerium entwickeln wir den industriellen Wohnungsbau in diesem Segment: Neben dem Einsatz von Treuhandkonten werden wir die Nachfrage durch den Einsatz von Standardprojekten und Hausbausätzen so weit wie möglich "weißeln". Dadurch wird der private Wohnungsbau für die Menschen, die Bauträger und den Bankensektor verständlicher", sagt Nikita Stasishin, stellvertretender Leiter des Bauministeriums.

Der im Gesetz vorgeschriebene Mechanismus wird jedoch fakultativ sein. Mit anderen Worten, es wird nicht berauben die Bürger die Möglichkeit zu kaufen, und die Auftragnehmer zur Durchführung der Bau von Wohnanlagen in den aktuellen Möglichkeiten, ohne Verwendung exrou Konten.

"Wichtig ist auch ein weiterer Gesetzesentwurf, der demnächst in zweiter Lesung verabschiedet wird und Änderungen im Steuergesetzbuch der Russischen Föderation vorsieht. Demnach werden die Leistungen von Auftragnehmern für den Bau von Einzelhäusern unter Verwendung von Treuhandkonten nicht der Mehrwertsteuer unterliegen, ähnlich wie die Tätigkeit von Bauträgern, die sich mit dem Bau von Mehrfamilienhäusern beschäftigen", berichtet das Bauministerium weiter.

"Die gesetzliche Regelung der Besonderheiten der Verwendung von Treuhandkonten bei der Vertragsmethode für den Bau von Privathäusern ist sicherlich ein wichtiger Schritt zur Entwicklung eines zivilisierten Marktes. Ein verständlicher Mechanismus der Interaktion zwischen allen wichtigen Beteiligten - Bürgern, Bauunternehmern und Banken - wird die Transparenz des privaten Wohnungsbaus erhöhen. Die Gelder werden geschützt, die Bauunternehmer können dank der Bankfinanzierung ihre Geschäftsentwicklung planen. Die Banken wiederum können aufgrund eines besseren Kreditrisikomanagements Kreditfazilitäten zu akzeptablen Zinssätzen bereitstellen", teilt der stellvertretende Generaldirektor von Dom.RF" Alexey Nidens* seine Meinung.

Die digitale Basis für die Umsetzung des Gesetzes wird das Portal stroim.dom.rf sein, das die Interaktion aller an der Transaktion Beteiligten in einem Online-Format ermöglicht. Auf der Plattform ist bereits ein Register von mehr als 1.200 Bauunternehmen und mehr als 1.500 Hausprojekten verfügbar. 60 Bauunternehmen sind bereits bereit, ihren Kunden den Bau von Häusern in mehr als 270 Projekten über ein Treuhandkonto anzubieten.

"Die Entwicklung des privaten Wohnungsbaus ist eine unserer nationalen Prioritäten. Dank der Einführung des Treuhandmechanismus und der Digitalisierung des Prozesses wird sich ein zuverlässiger geschäftlicher Ruf der Unternehmen herausbilden, was vorher nicht der Fall war. Dies wiederum wird es den Bürgern ermöglichen, einen bestimmten Bauunternehmer sorgfältiger auszuwählen, und wird dazu beitragen, dass skrupellose Bauunternehmen allmählich vom Markt verdrängt werden. Ich möchte gesondert darauf hinweisen, dass die angenommenen Änderungen auch die Möglichkeit vorsehen, Mutterschaftsgelder für den Bau eines Privathauses im Rahmen eines neuen sicheren Systems zu verwenden", betont Sergej Pakhomov, Vorsitzender des Staatsduma-Ausschusses für Bau- und Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen.

Foto: Yuri Morozov / Lori Photo Bank

Laut Alexey Nidens sind die Umfragen von "Home.The Russian Federation" überzeugt: Dank der Einführung eines neuen Mechanismus wird sich der Anteil der Bürger, die den Bau eines Privathauses unter Einbeziehung eines professionellen Bauunternehmens bevorzugen, verdreifachen - von derzeit 13% auf 39%. "Darüber hinaus wird nach unseren Untersuchungen, die wir gemeinsam mit VTSIOM durchgeführt haben, die potenzielle Nachfrage nach Wohnraum in den nächsten fünf Jahren etwa 1 Million Eigenheime pro Jahr betragen. Mit der Beteiligung professioneller Bauunternehmen können also jährlich etwa 400 Tausend Häuser gebaut werden", meint Alexey Nidens.

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Der Gründer des Expertenclubs "Landentwicklung" Valery Lukinov stellt weiter fest: Nach den Rosstat-Daten für das erste Quartal 2024 wurden 69,9% der Wohnflächen im Land von Wohnungsbauunternehmen in Auftrag gegeben. Und der Wunsch des Staates und der Bankengemeinschaft, den Bereich der Vorstadtimmobilien transparent zu machen und gleichzeitig eine Bewertung der Zuverlässigkeit der im Wohnungssegment tätigen Bauunternehmen zu schaffen, ist offensichtlich.

Valery Lukinov, Gründer des Expertenclubs "Country Development": "Ich würde die Verabschiedung des Gesetzes als zeitgemäß bezeichnen: Der Käufer erhält Garantien für die gezielte Verwendung seiner Mittel und die Qualität der Arbeit des Auftragnehmers. Ein Bauunternehmer kann bei derselben Bank einen Kredit in Höhe von 1% für die Ausführung der Arbeiten aufnehmen, was für alle Parteien sehr vorteilhaft ist. Ich bin der Meinung, dass Vorzugsdarlehen nur über Treuhandkonten vergeben werden sollten: So können wir den Markt von Cash-out-Unternehmen und Eintagsfliegen befreien, die betrogene Käufer und unfertige Häuser hinterlassen. Verbraucherextremismus ist ein Risiko für Bauunternehmen, daher arbeitet das Entwicklungsinstitut "Dom.Die Russische Föderation" seit langem an einer Option für ein unabhängiges System der Abnahme von Arbeitsschritten. Einerseits schützt es die Kunden der Häuser (nicht jeder versteht es, die Qualität der Arbeitsschritte zu überprüfen), andererseits schützt es die Bauunternehmer vor unrechtmäßigen Forderungen der Kunden."

Olga Ivanova, CEO der BN Group, stimmt dem zu: Einerseits wird sich die Verabschiedung des Gesetzes über das Treuhandvermögen für den Wohnungsbau positiv auf die Bauindustrie auswirken, einschließlich des Tempos der Inbetriebnahme von Wohnungen, das in den letzten Jahren Rekorde gebrochen hat. (Es sei daran erinnert, dass im Jahr 2023 in Russland über 110 Millionen Quadratmeter in Auftrag gegeben wurden, von denen mehr als die Hälfte (53%) auf den individuellen Wohnungsbau entfielen). Auf der anderen Seite ist es jedoch sehr wichtig, Mechanismen für die Akkreditierung der Interaktion der Bank mit den Kreditnehmern auszuarbeiten (zu welchem Prozentsatz und zu welchen Bedingungen der Kredit ausgegeben wird, von welchen Banken usw.). Und das ist nur der Anfang der Liste der Aufgaben, von denen der Experte spricht.

Olga Ivanova, CEO der BN Group: "Es gibt zwei weitere wichtige Aspekte: die Baukosten und den Marktwert der Anlagen. Wir können eine Analogie zu Treuhandkonten in mehrstöckigen Wohngebäuden ziehen: Hier stiegen nach der Verabschiedung des Gesetzes über Treuhandkonten im Sommer 2019 die Preise auf dem Markt für neue Gebäude innerhalb von sechs Monaten um etwa 13%. Je nach Größe des Bauträgers und seiner Beziehungen zu Partnerbanken stiegen die Baukosten um durchschnittlich 7-10%, während die Inflation Ende 2019 bei etwas über 3% und der Leitzins der Zentralbank bei etwa 7% lag. Jetzt können die Baukosten um ein Vielfaches steigen, bis zu 20-25%, da der Leitzins der Zentralbank viel höher ist, und die Banken werden sicherlich eine zusätzliche Prämie für das Risiko des Abschlusses von Geschäften mit Privatpersonen verlangen."

Laut dem Interviewpartner BFM.ru All dies kann zu einem weiteren Anstieg der Preise auf dem Vorstadtimmobilienmarkt um 15-20% führen, was wiederum zu einer Abkühlung der Nachfrage um bis zu 30% in den kommenden Monaten führen kann. "Mittelfristig können neue Projekte, wiederum in Analogie zum MKD, die Grundrisse zugunsten von kleinen Häusern (hauptsächlich einstöckige Häuser mit einer Fläche von bis zu 100-120 Quadratmetern) anpassen, um die Endkosten des Grundstücks zu optimieren", prognostiziert Olga Ivanova.

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