Ländermarkt: Im Sommer sind die Hauspreise in Russland leicht gesunken, die Grundstückspreise jedoch gestiegen

Mehr aus den Segmentnachrichten: St. Petersburg überholt Moskau in Bezug auf den Durchschnittswert von Vorstadtimmobilien, und das neue Gesetz verpflichtet die Eigentümer, Privathäuser sofort nach Fertigstellung zu registrieren

Nach der Analyse der Anzeigen für den Verkauf von Häusern auf Domklick, die für September 2024 relevant waren, berechneten die Analysten der Sparabteilung* die mittleren Kosten pro Quadratmeter des Angebots und ermittelten so, wie viel Vorstadtimmobilien in den Regionen kosten, in denen sich die größten Städte des Landes befinden. Bemerkenswert ist, dass Moskau und das Moskauer Gebiet als eigenständige Teilnehmer in der Studie auftauchen, während St. Petersburg ebenfalls in einer eigenen Zeile erwähnt wird, das Leningrader Gebiet jedoch nicht, woraus man schließen kann, dass die Analysten beschlossen haben, sie zusammenzufassen.

Kurzum: Den billigsten "Zaun" kann man in der Region Wolgograd kaufen. Und der teuerste ist nicht in Moskau.

Ich muss sagen, dass, obwohl die Region Wolgograd wurde der September Führer der Bewertung von Domclick präsentiert, hat es nicht zu einem verrückten Abstand von den "Verfolger". Seine 44,1 Tausend Rubel pro Land Quadratmeter ist nur geringfügig weniger als der Indikator der Perm Territory (50,7 Tausend Rubel) oder der Region Omsk (51,5 Tausend Rubel). Das Gebiet Krasnojarsk (53,3 Tausend Rubel) und die Region Tscheljabinsk (53,9 Tausend Rubel) sind ebenfalls in die Top 5 der Regionen mit dem günstigsten Angebot aufgestiegen.

Nach Ansicht der Analysten, die höchsten Preise für Landhäuser stellte sich heraus, in Tatarstan (69,9 Tausend Rubel pro Quadratmeter), der Region Moskau (78,7 Tausend Rubel), der Region Krasnodar (81,8 Tausend Rubel), Moskau (die den zweiten Platz mit einem Indikator von 126.4 Tausend Rubel, obwohl die offizielle Pressemitteilung nicht erklären, welche es ist die Moskauer Immobilien in Domklick, die als Vorstadt) und St. Petersburg (offenbar, zusammen mit der Region Leningrad, die für ein paar erreicht die Marke von 132,3 Tausend Rubel pro Quadratmeter).

Im Allgemeinen fasst die Ergebnisse dieses Sommers in den Vorort-Immobilienmarkt, die Experten der Abteilung "CIAN.Analytics "* betonen: seine Marktaktivität war niedriger als vor einem Jahr. Zum Beispiel, Indikatoren für die potenzielle Nachfrage (die Anzahl der Anzeigenaufrufe auf der Website cian.ru ) sind schlechter als im letzten Jahr um ein Viertel und sind somit auf dem Niveau des Sommers 2022, und keine spürbaren Schwankungen in der Nachfrage Dynamik für Juni - August wurden aufgezeichnet.

Es gab auch keinen einheitlichen Preistrend, obwohl in den meisten Regionen (53 von 82 untersuchten "CYAN.Die durchschnittlichen Kosten für Häuser stiegen weiter an, vor allem aufgrund höherer Preise für Baumaterialien, eines Mangels an Arbeitskräften und eines schnelleren Verkaufs preiswerter Grundstücke (nicht überraschend, in letzter Zeit war alles so wie immer). In 11 weiteren Regionen blieben die Kosten nahezu unverändert (sie stiegen oder sanken innerhalb von 1%), in 18 Regionen war die Dynamik negativ.

Zum Vergleich: Das größte Wachstum wurde in den Regionen Inguschetien, Tscheljabinsk, Iwanowo und Smolensk verzeichnet (um 10-12% in drei Monaten), der größte Rückgang in den Regionen Archangelsk und Murmansk (um 10-11%). Die meisten Regionen mit negativer Preisdynamik befinden sich im Nordwestlichen Föderalbezirk, d.h. in den nördlichsten Regionen (Karelien, Komi, Archangelsk und Murmansk), in denen der Vorortmarkt noch nicht sehr weit entwickelt ist, sowie im Leningrader Gebiet und in St. Petersburg.

"Es ist bemerkenswert, dass in der Region Moskau, die durchschnittlichen Kosten für Häuser hat auch im Sommer gesunken (-5%), und dies ist nicht das erste Mal, dass negative Preisdynamik in der Vorstadt-Markt wurde in der Metropolregion registriert. Eine ähnliche Situation gab es in der Region Moskau bereits im vergangenen Jahr und in Moskau im Jahr 2022: Aufgrund eines sehr hohen Preises begannen die Käufer, die Nachbarregionen in Betracht zu ziehen, woraufhin die Verkäufer in der Hauptstadt aufhörten, die Preise zu erhöhen. Außerdem hat sich die Struktur des Angebots geändert - in Moskau und der Region Moskau sind mehr kleinflächige Objekte auf den Markt gekommen, was bedeutet, dass sie günstiger sind", so die Experten.

Eine negative Preisdynamik wurde übrigens auch in der Region - dem Spitzenreiter bei der Zahl der zum Verkauf stehenden Landhäuser - in der Region Krasnodar (-6%) verzeichnet. Zu den Regionen mit positiver Preisdynamik gehören hingegen die Gebiete um Moskau und St. Petersburg, wo sich die Nachfrage von teuren Standorten weg verlagert, sowie die Subjekte des Wolga-Föderationskreises, des Urals und Sibiriens mit einem hohen Industrieanteil in der Wirtschaftsstruktur, in denen die Einkommen der Bevölkerung in den Jahren 2023-2024 deutlich steigen.

"Da die Preisdynamik in den Regionen mit dem größten aktiven Angebot auf dem Vorstadtmarkt negativ war, ist der durchschnittliche russische Wert in den drei Sommermonaten ebenfalls leicht gesunken. Wenn Ende Mai die durchschnittlichen Kosten für ein Landhaus in der Russischen Föderation 10,6 Millionen Rubel betrugen, so waren es Ende August 10,4 Millionen Rubel. Im vergangenen Jahr, in diesem Zeitraum, die durchschnittlichen Kosten für ein Landhaus in der Russischen Föderation sank auch um 1,1%," CIAN schätzt.Analytics".

Aber Grundstücke steigen weiterhin systematisch im Preis. Von Juni bis August verteuerten sich die Grundstücke im Land durchschnittlich um 7,7% (diese Daten beziehen sich auf Grundstücke von 5 bis 50 Hektar). Darüber hinaus stehen die Grundstücke den Fertighäusern in puncto Beliebtheit in nichts nach: Immer mehr Menschen ziehen es vor, den Bau in Eigenregie durchzuführen oder sogar selbst zu bauen.

In diesem Sommer gab es etwas untypisch für den Vorort-Markt: das Volumen des Angebots um 7% erhöht, und das Wachstum war typisch für die meisten Regionen (67 von 82 analysiert). "Dies ist eine untypische Situation für den Markt, in der Regel die Wahl in der Sommerzeit abnimmt, da es während der warmen Jahreszeit, dass die meisten Transaktionen stattfinden ist. Eine ähnliche Dynamik wurde in den Jahren 2020 und 2022 beobachtet, als externe Marktereignisse die Nachfrage begrenzten, was zu einer Anhäufung von Losen im aktiven Angebot führte. In diesem Jahr war ein solcher "externer Faktor" (wenn auch von geringerer Stärke) das, was auf dem Neubaumarkt passiert", glaubt CIAN.Analytics".

Wir werden sehen, wie sich die Ereignisse weiter entwickeln werden. In der Zwischenzeit werden alle Teilnehmer der Reihe "Leben außerhalb der Stadt" nicht daran gehindert, sich mit den Bestimmungen des Gesetzentwurfs Nr. 633966-8 "Über die Änderung einiger Gesetze der Russischen Föderation (zur Regelung bestimmter Fragen im Bereich der Bodengesetzgebung) "* vertraut zu machen.

Der Telegrammkanal "Baugesetze "* erläutert das Wesen des Dokuments und verweist auf einige seiner wichtigen Bestimmungen. Insbesondere führt der Gesetzentwurf die Verpflichtung ein, die Rechte an gebauten Häusern (sowie an Räumlichkeiten, Parkplätzen in solchen Gebäuden, Strukturen) zu registrieren. Bürger, die sich der Eintragung entziehen, werden verwaltungsrechtlich zur Verantwortung gezogen.

Laut der Erläuterung des Gesetzentwurfs haben die Ergebnisse der Analyse ergeben, dass es auf dem Territorium jedes Subjekts der Russischen Föderation zwischen eintausend und fünftausend einzelne Wohngebäude gibt, die von den Bürgern tatsächlich genutzt werden. Gleichzeitig sind diese Häuser nicht im staatlichen Kataster eingetragen und die Rechte an ihnen sind nicht registriert. Diese Situation stellt einerseits eine Bedrohung für den Schutz der Rechte der Bürger dar, die den Bau auf eigene Kosten durchgeführt haben, da sie in Ermangelung einer staatlichen Registrierung nicht Eigentümer von Immobilien sind, und andererseits ermöglicht sie den Kommunalverwaltungen keine zuverlässigen städtebaulichen Informationen über den Wohnungsbau auf dem Gebiet der Gemeinde, ermöglicht keine ordnungsgemäße statistische Erfassung des Wohnungsbaus und führt zu Einnahmeausfällen in den lokalen Haushalten, da Wohngebäude bis zur Registrierung der Rechte an ihnen nicht steuerpflichtig sind.

Darüber hinaus werden Änderungen am Städtebaugesetzbuch vorgenommen, die die Verpflichtung von Eigentümern und Pächtern von Grundstücken, auf denen sich Kapitalbauanlagen befinden, verankern, diese Grundstücke entsprechend dem festgelegten Zweck und der VRI zu nutzen. Die Tatsache, dass Gebäude auf dem Boden für den individuellen Wohnungsbau nicht als Lager oder touristische Stätte genutzt werden können, scheint jeder zu wissen oder zumindest intuitiv zu verstehen. Das Fehlen von Normen, die im Gesetzbuch verankert sind, führt jedoch zu zahlreichen Verstößen: Im Zeitraum 2020-2023 wurden im Föderalen Register der staatlichen Statistik 4.238 Verstöße festgestellt.

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Und mehr. Wie die Verfasser des Gesetzentwurfs betonen, ist das Hauptmerkmal eines Grundstücks als unbewegliche Sache die Lage seiner Grenzen. Das Fehlen dieser Information im Einheitlichen Staatlichen Liegenschaftsregister ermöglicht es dem Staat nicht, eine ordnungsgemäße Buchführung über die Bodenressourcen zu gewährleisten, vor allem in Bezug auf die Fläche der Grundstücke, die sich im Besitz von Privatpersonen und im Besitz des Staates oder der Gemeinde befinden. Daher heißt es in dem Gesetzentwurf: Wenn die angegebenen Informationen nicht in das EGRN eingetragen werden, wird die Transaktion, auf deren Grundlage die staatliche Eintragung von Rechten, Einschränkungen von Rechten und Belastungen des Grundstücks erfolgt, ausgesetzt.

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