Ergebnisse des ersten Halbjahres im Baugewerbe: trauriger Optimismus

Die Statistiken für die ersten sechs Monate des Jahres 2024 zeigen, dass die Bauträger im Allgemeinen ihr Bestes gegeben haben: Das landesweite Volumen der Wohnungsneubauten ist im Vergleich zum letzten Jahr gestiegen. Aber wie immer steckt der Teufel im Detail

Die Entwicklungsergebnisse des Monats Juli und des gesamten ersten Halbjahres im Segment der Mehrfamilienhäuser entpuppen sich als eine Art... Nein, es scheint alles in Ordnung zu sein, aber es wird durch die Tatsache getrübt, dass sich die Berechnungen auf die Gültigkeitsdauer einer Vorzugshypothek auf Neubauten beziehen, die es jetzt nicht mehr gibt. Und so wirken die Statistiken zwar fröhlich, aber in vielerlei Hinsicht wenig verheißungsvoll, mit einem Hauch von Traurigkeit.

Das Portal "Unified Resource of Developers" berichtet, dass in diesem Juli, Entwickler auf den Markt gebracht 43% mehr MCD als ein Jahr zuvor, und nur 1% weniger als im Juni: die Juli 567 Objekte von 214 Entwicklern sind 73,5 Tausend Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 3,64 Millionen Quadratmetern, und die Fläche von Wohnungen im Vergleich zu seit Juli 2023, hat es um 8,4% erhöht. Seit Anfang des Jahres sind 3408 Objekte auf dem Markt erschienen (25,7% mehr als im gleichen Zeitraum von 2023), das heißt, 557 Tausend Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 27,28 Millionen Quadratmetern.

"Im Durchschnitt wurden seit Januar 2024 täglich 2.615 Wohnungen auf den Markt gebracht, das sind 3% weniger als im Jahr 2023. Bei Beibehaltung des gleichen Tempos werden in einem ganzen Jahr 957 Tausend Wohnungen vom Markt genommen. Die meisten Objekte sind im Laufe des Monats in der Republik Baschkortostan (89), im Gebiet Rostow (64) und im Gebiet Nowosibirsk (43) entstanden. In Bezug auf die Fläche der neuen Einrichtungen, Moskau (0,26 Millionen Quadratmeter), der Region Rostow (0,24 Millionen) und der Republik Baschkortostan (0,22 Millionen) sind in der Führung," teilt die Details der ERZ.RF.

Nach Angaben von "Dom.Russia "* haben Bauträger im Zeitraum Januar-Juni 2024 24 Millionen Quadratmeter in Betrieb genommen (plus 14% im Vergleich zum Vorjahr). Infolgedessen erreichte das Portfolio der im Bau befindlichen Wohnungen 115 Millionen Quadratmeter (plus 8% seit Anfang des Jahres).

"In der ersten Jahreshälfte beschleunigte sich das Wachstum der Projektfinanzierungsindikatoren für Bauträger: in sechs Monaten überstieg das Volumen der offenen Kreditlinien 19 Billionen Rubel, die Stichprobe der Limits - 7,3 Billionen Rubel. Nach den Ergebnissen des Halbjahres erhielten die Bauträger über 1,5 Billionen Rubel von den offengelegten Konten (zusätzlich zu den 3,7 Billionen, die sie in einem Rekordjahr 2023 erhielten). Der Mittelzufluss auf Treuhandkonten belief sich in der ersten Jahreshälfte auf 2,5 Billionen, und die kumulierten Guthaben stiegen um eine Billion auf 6,7 Billionen Rubel. Der Deckungsgrad der Stichprobe von Darlehensmitteln von Bauträgern durch Treuhandkonten blieb hoch (85% zum 1. Juni 2024). Der akkumulierte Verkaufsrückstand wird es den Bauträgern ermöglichen, die Fertigstellung von Projekten mit einem nahen Inbetriebnahmedatum zu garantieren, auch trotz der erwarteten Verlangsamung der Nachfrage", betonen die Analysten von Dom.RF.

Nach ihren Schätzungen, bei der Fertigstellung des Baus eines Hauses mit dem Projekt-Finanzierungsmodell, ist es genug für den Entwickler, um 70% der Wohnungen in der Bauphase zu verkaufen (weitere 30% wird in einem bereits abgeschlossenen Projekt implementiert), aber die erhöhte Nachfrage (vor allem am Vorabend der Fertigstellung der Vorzugshypothek Programm für neue Gebäude) führte zu der Tatsache, dass die Häuser in der ersten Hälfte des Jahres in Auftrag gegeben hatte einen Verkauf 78%. Nach Angaben des Leiters des analytischen Zentrums "Dom.Die Russische Föderation" von Mikhail Goldberg, 65% des Raumes ist bereits in Projekte für die Fertigstellung im Jahr 2024 geplant verkauft worden, und etwa 40% im Jahr 2025. "Mit anderen Worten: Der Plan ist bereits abgeschlossen, und die erwartete Senkung der Hypothekenzinsen wird das Verkaufsmodell für Projekte, die kurz vor der Fertigstellung stehen, nicht beeinträchtigen. Sollten jedoch die hohen Zinssätze für Anlagen mit späterer Inbetriebnahme bestehen bleiben, könnten zusätzliche Maßnahmen zur Unterstützung der Projektfinanzierung erforderlich sein", betont Dom.RF.

Aber hier ist, was irgendwie alarmierend: die größten Unternehmen des Landes haben die Einführung neuer Projekte verlangsamt, und nach Berechnungen, "Dom.Die Russische Föderation", das gesamte Wachstum wurde vor allem von Entwicklern außerhalb der Top 10 zur Verfügung gestellt. Natürlich stand auch Krupnyak nicht abseits: Lingonberries hatte zum Beispiel ein Plus von 216% im Vergleich zum Vorjahr, Setl Group ein Plus von 145% und Exactly ein Plus von 75%. Aber viele Marktführer schrieben rote Zahlen: insbesondere der "Flieger" für den Start neuer Projekte fiel um 32%, der PEAK - um 50%, und der Peak - sogar um 53%. Wir müssen herausfinden, was das im Einzelnen bedeutet.

Was die größten Märkte des Landes, Moskau, Krasnodar Territory, Tatarstan, Swerdlowsk, Leningrad, Tjumen Regionen haben in Bezug auf die Einführung neuer Projekte in sechs Monaten erhöht, und einige erheblich: Moskau zum Beispiel hat ein Ergebnis von plus 37%, und die Region Swerdlowsk und Tatarstan - plus 48%. Das Moskauer Gebiet hat jedoch ein Minus von 19%, und St. Petersburg ein Minus von 15%.

Aber im Allgemeinen ist die Situation stabil, so Dom.RF. Um das Bauvolumen zu erhöhen, muss die Zahl der Neubauten das Volumen der in Betrieb genommenen Wohnungen übersteigen. Wenn der Indikator weniger als 100% beträgt, gleichen die Inbetriebnahmen den Input nicht aus, und das Portfolio der im Bau befindlichen Wohnungen wird reduziert. Da die Bauträger in den letzten 12 Monaten 42% mehr neue Projekte auf den Weg gebracht als in Auftrag gegeben haben, lag das Verhältnis Anfang Juli bei 51,5 Millionen zu 36,2 Millionen Quadratmetern, also bei 142%. "Die Bestände an im Bau befindlichen Wohnungen werden ausreichen, um die derzeitige Inbetriebnahme bis 2027 aufrechtzuerhalten, der Verkauf von Wohnungen in neuen Gebäuden ist ausreichend mit neuen Projekten versorgt", folgert Dom.RF.

Die Experten von CIAN*, die die erste Jahreshälfte analysiert haben, sind jedoch nicht so optimistisch und sagen, dass die Ergebnisse der Bauträger viel zu wünschen übrig lassen. Nach ihren Berechnungen ist zum Beispiel das Gesamtvolumen der Inbetriebnahme von Wohnungen in der Russischen Föderation in der ersten Hälfte des Jahres 2024 um 2,5% höher als in der ersten Hälfte des Jahres 2023, aber die Bevölkerung baute 25% mehr, und die Entwickler bauten 28% weniger. "Föderale Städte und Regionen mit Millionen von Einwohnern bleiben die Spitzenreiter im Neubaubereich: Moskau (8,8% des gesamten russischen Inputs), St. Petersburg (8,4%), Gebiet Krasnodar (5,7%), Region Moskau (5,2%), Region Nowosibirsk (4,7%), Region Tjumen (4.3%), Tatarstan (3,8%), Region Swerdlowsk (3,5%), Region Leningrad (2,8%) und Region Nischni Nowgorod (2,5%)", heißt es im Bericht des Unternehmens.

Wie ich bereits auf BFM.ru berichtet habe, haben laut CIAN nur in neun Regionen die Bauträger mehr Wohnungen gebaut als die Bevölkerung - das sind Moskau und St. Petersburg, Tschukotka, Chanty-Mansijsk und die Autonomen Kreise der Jamal-Nenzen, die Region Archangelsk, die Region Nowosibirsk, Tschuwaschien und Nordossetien. Den größten Anteil an Wohnungen und kommunalen Dienstleistungen haben das Jüdische Autonome Gebiet und die Region Magadan - hier wurden alle 100% der in der ersten Jahreshälfte errichteten Wohnungen von der Bevölkerung gebaut. Mehr als 90% entfallen auf den Wohnungsbau im Gebiet Kamtschatka, in Tschetschenien, Kalmückien, Belgorod, Karatschai-Tscherkessien und in der Altai-Republik - hier sind einige der niedrigsten Auftragsvolumina von Bauträgern zu verzeichnen, sagen Experten.

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Und noch ein paar wichtige Zahlen zu Cyanid. Zu den Regionen, in denen das Volumen der Inbetriebnahmen in der ersten Jahreshälfte deutlich unter dem des Vorjahres liegt, gehören die Regionen Moskau (minus 47%), Rjasan (minus 30%) und Lipezk (minus 23%), St. Petersburg (minus 21%) und Sewastopol (minus 42%). In den vier erstgenannten Regionen wurde ein Rückgang sowohl bei der Bevölkerung als auch bei den Bauträgern (in größerem Umfang) verzeichnet, in Sewastopol war die negative Dynamik nur im Bereich der Wohnungs- und Kommunalwirtschaft zu verzeichnen, die Bauträger blieben auf dem Niveau des letzten Jahres. Und im Allgemeinen, wie der Experte vorschlägt, "CYANOGEN.Analysts" Elena Lapshina, die all-russischen Input-Volumen bis Ende 2024 wird vergleichbar mit der Zahl des letzten Jahres sein.

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