Änderungen in der spanischen Steuergesetzgebung können die Taschen von Immobilienkäufern belasten

Изменения в налоговом законодательстве Испании могут ударить по карману покупателей недвижимости

Bevor Sie sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien entscheiden, sollten Sie prüfen, welche Grunderwerbssteuer Sie zahlen müssen.

Seit diesem Jahr verwenden die spanischen Steuerbehörden eine neue Formel zur Berechnung der Grunderwerbssteuer, die Käufer beim Kauf einer Wohnung in Spanien zahlen müssen. Dies kann ausländische Investoren überraschen und führt in einigen Fällen zu einer erheblichen Erhöhung dieser Steuer. Glücklicherweise gibt es eine Möglichkeit, die Höhe der Steuer vor dem Kauf zu erfahren, und außerdem betreffen diese Änderungen keine Immobilien in Neubauten.

Spanische Grunderwerbsteuer - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Beim Kauf einer Zweitimmobilie in Spanien (im Gegensatz zu Neubauten) zahlt der Käufer eine Steuer auf die Übertragung des Eigentums. Diese Steuer variiert je nach Region auf dem spanischen Festland (auf den Kanaren gibt es ein anderes System) und kann in Regionen wie Katalonien und Valencia bis zu 10% betragen. Früher basierte sie auf dem erklärten Wert des Verkaufs - dem Betrag, den der Käufer dem Verkäufer gezahlt hat. Dieser Betrag wurde in der Verkaufsurkunde (escritura) angegeben.

Seit Anfang 2022 ziehen die Steuerbehörden den größten der folgenden Werte heran: entweder den an den Verkäufer gezahlten Betrag oder - und das ist eine Neuerung - den Katasterwert. Wenn also der Katasterwert höher ist als der im Kaufvertrag angegebene Betrag, zahlen Sie am Ende mehr Steuern.

Der Katasterwert basiert theoretisch auf den Marktpreisen in jedem Bezirk. Es wird davon ausgegangen, dass er jedes Jahr in jeder Gemeinde Spaniens auf der Grundlage von notariell beglaubigten Immobilienverkäufen aktualisiert wird, was bedeutet, dass er von der Anzahl der Verkäufe in jedem Gebiet abhängt. Es ist leicht vorstellbar, wie dieser Referenzwert in einem so heterogenen Bereich wie dem Immobilienmarkt von den tatsächlichen Marktpreisen abweichen kann. Und je weniger Verkäufe es in einer Region gibt, desto größer kann der Fehler bei der Berechnung des Katasterwerts sein.

Nach den neuen Vorschriften wird die Grunderwerbsteuer auf der Grundlage des Katasterwerts gezahlt, wenn dieser höher ist als der Betrag, den Sie an den Verkäufer gezahlt haben. Gleichzeitig ist es zulässig, den Steuerbetrag um 10% zu verringern (d. h. der Katasterwert wird mit 0,9 multipliziert).

Die Besonderheiten der Immobilie, die Sie kaufen, spielen überhaupt keine Rolle. Sie können ein Bußgeld zahlen, wenn sich herausstellt, dass die gezahlte Steuer auf der Grundlage des im Kaufvertrag angegebenen Betrags niedriger ist als die Steuer, die auf der Grundlage des Katasterwerts zu zahlen gewesen wäre.

So überprüfen Sie den Katasterwert für die Berechnung der Grunderwerbsteuer

Wie überprüfe ich den steuerpflichtigen Wert von Zweitimmobilien? Dies sollte Ihr Anwalt für Immobilienrecht tun, aber wenn Sie eine Ausländer-Identifikationsnummer (NIE) haben, können Sie dies auch selbst überprüfen. Gehen Sie dazu auf die Website des spanischen Katasteramtes und klicken Sie auf der Hauptseite auf die Schaltfläche "Valor de Referencia" (Referenzwert), dann auf "Consulta de valor de referencia" (Referenzwertabfrage) und geben Sie Ihre NIE-Nummer und Ihre Hilfsnummer (ebenfalls auf dem NIE-Dokument) ein. Auf der nächsten Seite wählen Sie "Efectos informativos", das aktuelle Datum und geben die Katasternummer der Immobilie ein, die Sie überprüfen möchten. Wenn alles korrekt ist, wird der Katasterwert auf der nächsten Seite angezeigt und Sie haben die Möglichkeit, die Bescheinigung herunterzuladen. Ist der Katasterwert höher als der mit dem Verkäufer vereinbarte Preis, wird dieser Wert zur Berechnung der Grunderwerbssteuer herangezogen.

Ein Beispiel: Beim Kauf einer Immobilie in Barcelona mit einem vereinbarten Preis von 500.000 Euro und einem Katasterpreis von 600.000 Euro beträgt die Grunderwerbssteuer 54.000 Euro (600.000 Euro x 0,9 = 540000 Euro und wir nehmen 10% von diesem Betrag).

Das neue System zur Berechnung der Grunderwerbssteuer könnte einige ausländische Käufer abschrecken, die lieber in Immobilien in anderen Ländern investieren würden. Und da die Änderungen nicht für den Erwerb von Wohnungen in Neubauten gelten, die weiterhin der Mehrwertsteuer in Höhe von 10% des Verkaufspreises unterliegen, könnte sich das Interesse der Käufer von sekundären Liegenschaften für neue Gebäude.

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