Nach 30 Jahren hat sich auf dem primären Wohnungsmarkt der russischen Großstädte wieder eine Situation entwickelt, in der man mit dem Erlös aus einem verkauften Premium-Auto eine Wohnung kaufen kann
Aufgrund des erheblichen Preisanstiegs bei Autos liegen viele Modelle inzwischen in der gleichen Preiskategorie wie Wohnungen in russischen Großstädten. Und es ist nicht auszuschließen, dass der Wohnungsmarkt in naher Zukunft wieder auf Praktiken aus den 1990er Jahren treffen wird, so die von der Redaktion von RBC-Real Estate befragten Experten.
RBC-Real Estate hat in Zusammenarbeit mit Autonews.ru herausgefunden, wie viel Wohnungen in Neubauten in russischen Städten heute im Durchschnitt kosten (laut Domclick) und welche Autos man für das gleiche Geld in heimischen Ausstellungsräumen kaufen kann (laut Autohändlern). Experten erinnerten auch daran, dass es in den 1990er Jahren möglich war, nach dem Verkauf eines Autos mit diesem Geld eine Wohnung zu kaufen.
Die Kosten einer Wohnung im Vergleich zu denen eines Autos
Nach Angaben der Analysten von Domclick lagen die durchschnittlichen Kosten für eine Wohnung in einem neuen Gebäude der Komfortklasse in Nowokusnezk Ende Februar 2024 bei 12,2 Millionen Rubel und damit an der Spitze der russischen Großstädte. Eine Wohnung in Nowokusnezk ist etwas teurer als ein neuer Porsche Macan, der 11,8 Millionen Rubel kostet.
Porsche Macan (Foto: Porsche.com )
Für einen Porsche Macan können Sie eine Komfortwohnung in Sewastopol kaufen, für die Sie 11,7 Millionen Rubel bezahlen müssen, oder eine Wohnung in Moskau, deren Durchschnittspreis auf 11,4 Millionen Rubel festgelegt ist.
In Kasan, das in der Rangliste der Städte in Bezug auf die durchschnittlichen Kosten von Komfortwohnungen auf dem Primärmarkt an vierter Stelle steht, wird das Grundstück 9,5 Millionen Rubel kosten. Das ist weniger als die Kosten für das Auto Voyah Passion EV, dessen Preis 9,8 Millionen Rubel beträgt. Für das gleiche Auto, können Sie eine Wohnung in Tomsk, die einen Durchschnitt von 9,2 Millionen Rubel kostet, und Nischni Nowgorod (9,1 Millionen Rubel) zu kaufen. Für Voyah Free im Wert von 7,9 Millionen Rubel, können Sie eine Wohnung kaufen in Krasnodar und Krasnojarsk, wo die durchschnittlichen Kosten im Februar 2024 auf 7,8 Millionen Rubel festgelegt sind.
Avatar 11 (Foto: Shutterstock)
Für 7,5 Millionen Rubel, die für den neuen Avatar 11 bezahlt werden müssen, kann man eine Wohnung in Irkutsk, Omsk und St. Petersburg kaufen, stellt Domklik klar.
Das Auto Mazda CX9 im Wert von 7 Millionen Rubel kann gegen eine Wohnung in Jekaterinburg (7 Millionen Rubel) eingetauscht werden, und das Auto Aito M7 kostet 6,6 Millionen Rubel. - Das sind genau die gleichen Preise wie für Wohnungen in Städten wie Kemerowo und Nowosibirsk. Für ein Exceed RX-Auto für 4,5 Millionen Rubel kann man Besitzer einer Wohnung in der billigsten der großen Städte werden - Orenburg, wo man durchschnittlich 3,7 Millionen Rubel für ein Grundstück zahlen muss, so die Studie.
Wie sich Immobilien- und Autopreise verändert haben
Die Preise für Neubauten begannen nach der Einführung von Vorzugshypotheken im Jahr 2020 stark zu steigen. Wenn am Ende des Jahres 2019 die Kosten für 1 qm. m in neuen Gebäuden in Russland, nach Rosstat, belief sich auf 71,5 Tausend Rubel, dann bis zum Ende des Jahres 2023 der Preis für die "Quadrat" hat fast verdoppelt - auf 140,3 Tausend Rubel.
Auch die Kosten für Autos steigen ständig. Bis Ende 2023 wird der Durchschnittspreis für neue Pkw in Russland laut Autostat 2,96 Millionen Rubel betragen. Das sind 24% mehr als im Jahr 2022. Gleichzeitig ist er im Zeitraum von 2019 bis 2023 um etwa die Hälfte gestiegen (vor vier Jahren - 1,57 Millionen Rubel).
Der Wohnungsmarkt in den 1990er Jahren
Bis in die 1990er Jahre gab es im Land keinen Wohnungsmarkt und kein Konzept des Eigentums. Alles änderte sich 1990, als das Gesetz "Über das Eigentum in der UdSSR" verabschiedet wurde, und bereits 1992 trat das Bundesgesetz über die Privatisierung des Wohnungsbestands in Kraft. Wohnraum konnte privatisiert und nach eigenem Ermessen weiterverkauft werden - vererbt, verschenkt, verkauft. Auf diese Weise begann sich in Russland die Institution des Eigentums und der Immobilienmarkt zu bilden.
In den Jahren 1990-1992 lautete eine beliebte Anzeige in der Zeitung Vechernyaya Moskva: "Ich tausche mein Zimmer gegen ein Auto." Es wurden ganz normale Wohnungen zum Tausch angeboten, und das Auto bedeutete "Zhiguli", erinnert sich Sergey Shloma, Leiter der Abteilung Sekundärmarkt bei Inkom-Real Estate. Dem Experten zufolge nahm der Immobilienmarkt in unserem Land zu dieser Zeit gerade erst Gestalt an, der Prozess der freien Privatisierung von Wohnraum war im Gange. Wohnungen von den Eigentümern begann zum Verkauf erscheinen, aber das Eigentum war extrem unterbewertet, fügt Shloma.
In den 1990er Jahren waren ausländische Autos auf den Straßen Moskaus keine Seltenheit mehr (Foto: Alexander Katkov / TASS)
Persönliche Erfahrung
Roman Diakonov, Geschäftsmann:
in 1990-e Jahre, war ich in der Automobilbranche tätig, überholte nach Russland aus Deutschland Autos. Audi, BMW und Mercedes in gutem Zustand kosten mindestens $20 Tausend auf dem Markt, wurden sie vor allem von wohlhabenden gekauft Menschen, die bereits hatten ihre eigenen Wohnungen. Aber eines Tages wurde mir angeboten, eine Wohnung in einem der Außenbezirke im Süden von Moskau zu kaufen. Der Preis war sehr verlockend - $ 18 Tausend. Ich hatte nicht so viel Geld zur Verfügung, aber mein damaliges Geschäft half mir. Ich fuhr ein Mercedes-Auto aus Deutschland in ausgezeichnetem Zustand und in einer sehr guten Ausstattung. Ich kaufte es für $8 Tausend und verkaufte es für $ 25 Tausend an einen Käufer, der genau so ein komplettes Set des Autos wollte. So verdiente ich $17 Tausend auf den Wiederverkauf des Autos und, $ 1 Tausend zu diesem Betrag hinzufügen, konnte ich diese Wohnung zu kaufen. Aber das war der einzige Fall in meiner Praxis, ich habe nicht kaufen mehr Wohnungen nach dem Verkauf des Autos.
Ein neuer Volkswagen in einer guten Ausstattung kostete in den 1990er Jahren mindestens $ 15 Tausend. Für so viel Geld konnte man eine Ein-Zimmer-Wohnung in einem Moskauer Wohngebiet kaufen (Foto: Valery Khristoforov / ITAR-TASS)
Eine Wohnung für ein Auto in den 1990er Jahren
Die Produkte der Automobilindustrie wurden in den Köpfen der ehemaligen Sowjetmenschen immer wieder überschätzt, meint Sergei Shloma. Gleichzeitig wurde der Wert von Immobilien in den 1990er Jahren von vielen unterschätzt. Deshalb konnte es zu solchen Transaktionen kommen, wenn eine Person eine Wohnung verkaufte und ein Auto kaufte, fügt der Experte hinzu.
Zum Beispiel kostete 1994 ein 3er BMW etwa $24 Tausend, was den Kosten einer Wohnung in den Bezirken Maryino und Biryulyovo entsprach, erinnert sich Oleg Repchenko, Leiter von Real Estate Market Indicators. Ihm zufolge gibt es zwar Transaktionen, bei denen eine Wohnung gegen ein Auto getauscht wird und umgekehrt, aber das ist noch selten. "Wenn man Wohnungen mit Autos vergleicht, dann sollte man sich auf vergleichbare Marktsegmente konzentrieren. Dann werden sowohl Autos der Economy-Klasse als auch Luxusmarken viel billiger sein als Wohnungen der entsprechenden Klasse", erklärt der Experte.
In der zweiten Hälfte der 1990er Jahre, die durchschnittlichen Kosten für eine Wohnung in einem Wohngebiet war etwa $ 15-20 Tausend. Und in den späten 1990er Jahren, als das Land etwas weg von den Folgen der Zahlungsunfähigkeit bewegt, die Kosten für eine solche Wohnung war $25-30 Tausend, die auf dem damaligen Wechselkurs war 700-800 Tausend Rubel, erinnert sich Marina Zaitseva.
"Das ist der Preis für ein nicht hochpreisiges, aber recht gutes ausländisches Auto. In meiner Praxis kam der Tausch einer Wohnung gegen ein Auto oder umgekehrt nicht vor, aber einige Kollegen befassten sich mit solchen Transaktionen. Und angesichts des starken Preisanstiegs bei guten ausländischen Autos ist nicht auszuschließen, dass der Wohnungsmarkt in naher Zukunft wieder mit der Praxis aus den 1990er Jahren konfrontiert wird", glaubt der Experte.
Preise in Dollar
Eines der charakteristischen Merkmale des Wohnungsmarktes in den 1990er Jahren war, dass die Preise nur in Dollar angegeben wurden. Damals gab es keine statistischen Daten über die Preise, sie wurden oft einfach "aus dem Kopf" vergeben. Dies führte dazu, dass annähernd ähnliche Wohnungen, die sich im gleichen Gebiet oder sogar in der gleichen Straße befanden, für völlig unterschiedliche Beträge verkauft wurden, sagt die Maklerin Marina Zaitseva, die seit 1993 auf dem Wohnungsmarkt tätig ist. Ihr zufolge liegt der Preis bei 1 qm. Der Preis begann bei $200, wenn es sich um Wohngebiete handelte. In der Mitte, Gehäuse Kosten etwa dreimal teurer.
Doch im Vergleich zu den heutigen Preisen seien diese Beträge lächerlich, sagt Zaitseva. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung in einem gewöhnlichen Haus am Kutusowski-Prospekt konnte zum Beispiel für etwa $45 Tausend erworben werden.
Bereits in den Jahren 2002-2003 stiegen die Wohnungspreise um etwa das Eineinhalbfache. Und im Laufe der Jahre, die durchschnittlichen Kosten für eine Wohnung, zum Beispiel in Moskau, hat sich erhöht, wenn Sie in Dollar zählen, um $ 190 Tausend, fügt der Experte.
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