Ein Sekundärmarkt, auf dem jeder auf etwas wartet

Das soll nicht heißen, dass die russische Sekundärkultur ins Koma gefallen ist. Aber dass sie fröhlich und heiter in den Herbst gegangen ist, ist auch nicht zu sagen. In der Tat warten alle: Verkäufer auf eine Erholung der Nachfrage, Käufer auf einen Rückgang der Preise. Und die zweiten Chancen zu warten sind deutlich mehr, sagen Analysten

"Der Anstieg der Hypothekenzinsen ermutigt Sie nicht, etwas zu kaufen. Man muss schon ein sehr großer Abenteurer oder Optimist sein, um jetzt eine Wohnung auf dem Sekundärmarkt zu kaufen. Und ein weiteres Wachstum wird dazu führen, dass der Markt, der sich praktisch schon auf dem Sekundärmarkt befindet, sich, wie man so schön sagt, fest aufstellt" - so die Meinung von Schamil Kotschekajew, Direktor der Hauptgeschäftsstelle des Unternehmens BEST-Real Estate, der in der Zeitung Kommersant zitiert wird.

Wir werden abwarten und sehen, aber zunächst einige statistische Berechnungen zur Ausrichtung im August. Jeder möge seine eigenen Schlussfolgerungen ziehen.

Es wurde mehr als einmal gesagt, dass die Immobilienpreise trotz der Erhöhung des Leitzinses, der Überarbeitung der Hypothekenvorzugsprogramme, des Rückgangs der Verkaufszahlen usw. keine Eile haben, zu fallen. Außerdem steigen sie in den meisten entwickelten Märkten weiter an. Gleichzeitig sind nach den Schätzungen des föderalen Portals "World of Apartments "* im August 2024 in den 70 größten Städten des Landes die Preise für Wohnungen auf dem Sekundärmarkt stärker gestiegen als die Preise für Neubauten, und der Preisanstieg war in mehr Städten zu verzeichnen als im Primärmarkt.

Insbesondere stieg der Quadratmeter in 53 von 70 Städten, fiel im Preis in 15, und nicht in zwei zu ändern. Das größte Wachstum, nach den Berechnungen der "World of Apartments", trat in Krasnodar (+4,4%), Leningrad Region (+2,6%), Nowosibirsk (+2.1%), Tomsk (+2,1%), Toljatti (+2%), Woronesch (+2%), Kasan (+1,8%), St. Petersburg (+1,7%), Stawropol (+1,7%) und Jekaterinburg (+1,7%).

Natürlich ist an einigen Orten der Preis für ein Quadrat gesunken; vor allem in der Region Moskau (-2,2%), Ivanovo (-0,4%), Sotschi (-0.4%), Chabarowsk (-0,3%), Belgorod (-0,3%), Volzhsky (-0,3%), Orel (-0,2%), Kemerovo (-0,2%), Samara (-0,2%) und Surgut (-0,2%). Der nationale Durchschnitt für August erhöht die Kosten pro Quadratmeter um 0,7% (bis zu 116.078 Rubel). Wie für Moskau, haben die Preise um 0,3% gestiegen: jetzt, im Durchschnitt der Hauptstadt Platz kostet 341.344 Rubel.

Bei den durchschnittlichen Lospreisen ist die Situation fast dieselbe: Sie stiegen in 54 Städten, sanken in 15 und blieben in einer Stadt gleich. Die aktivste positive Dynamik wurde in Krasnodar (+5,6%), Tomsk (+5,2%), Tscheboksary (+4,6%), Nowosibirsk (+4.4%), Izhevsk (+3.9%), Grozny (+3.6%), Vladimir (+3.4%), Tyumen (+3.2%), Ufa (+2.7%) und Chelyabinsk (+2.6%).

Am deutlichsten war der Rückgang in der Region Moskau (-2,8%), St. Petersburg (-1,8%), Rjasan (-1,5%), Ulan-Ude (-1,4%), Lipezk (-1,4%), Jakutsk (-1,1%), Samara (-0,8%), Belgorod (-0,8%), Surgut (-0,6%) und Saransk (-0,4%). Im Durchschnitt betrug der Zuwachs in allen untersuchten Städten 1%, und Ende August kostete das durchschnittliche Grundstück auf dem Sekundärmarkt 6.126.400 Rubel. In Moskau stieg der Preis für eine Wohnung um 0,2% und belief sich auf 19.957.352 Rubel pro Objekt.

"Mit der Streichung von Vorzugshypotheken auf dem Primärmarkt begann der Anstieg der Preise für Zweitwohnungen den Anstieg der Preise für Neubauten zu übertreffen, wo im August der Platz um 0,6% und das durchschnittliche Grundstück - um 0,4% gestiegen ist. Es wird erwartet, dass sich dieser Trend fortsetzen wird, weil Neubauten nicht mehr den Trumpf billiger Hypotheken haben und ihre Preise höher sind. Die Käufer verzichten zunehmend auf den Kauf von Wohnungen, die sich noch im Bau befinden, und interessieren sich für Häuser, die bereits fertiggestellt sind. Außerdem kann man auf dem Sekundärmarkt eine Wohnung mit fertiger Renovierung mieten, während man für die Fertigstellung eines Neubaus viel Geld ausgeben muss", sagt Pavel Lutsenko, Generaldirektor des föderalen Portals "World of Apartments".

Laut einer Studie des analytischen Zentrums Domclick* werden ab Mai 2024 die Hypothekendarlehen auf dem Sekundärmarkt auf einem Niveau von 32-35 Tausend Darlehen pro Monat gehalten, und der August war keine Ausnahme: seine 31,8 Tausend Hypotheken sind 8,1% weniger als im Juli, aber ein solcher Abzug kann nicht als kritisch bezeichnet werden. "Nach dem Anstieg, den wir im Juli vor dem Hintergrund der Streichung des staatlich geförderten Hypothekenprogramms und der Einschränkungen für Familienhypotheken gesehen haben, ist der Anteil des Sekundärmarktes im August auf 60,5% (-9,1 Prozentpunkte seit Juli) gesunken", fügen die Experten hinzu. Nach ihren Schätzungen wurde der größte Anteil der Sekundärkredite am Gesamtvolumen der Hypothekarkredite in den Regionen Tschetschenien (90,3%), Magadan (83,3%), Twer (82,7%), Saratow (77,8%) und Kursk (77,3%) verzeichnet. Alle diese Regionen, mit Ausnahme der Region Twer, sind in der Liste der Regionen aufgeführt, die den Bedingungen für Hypotheken für Großfamilien unterliegen, stellt Domklick fest.

Bei der Analyse des Stands der Dinge auf dem Moskauer Sekundärmarkt unterstreicht Rosreestr*, dass der Sekundärmarkt nach wie vor eine Nachfrage aufweist. Im August registrierte die Abteilung 11.167 Übertragungen von Rechten auf der Grundlage von Verträgen über den Kauf und Verkauf (Tausch) von Wohnungen. Der Indikator sank um 15,2% im Vergleich zum Vormonat, in dem es 13.165 Registrierungen gab.

"Wenn jedoch der Juli zum Spitzenwert des Jahres wurde, als die Käufer weiterhin auf Änderungen des Leitzinses und der Bedingungen für die Vergabe von Vorzugsdarlehen reagierten, dann entspricht der August dem durchschnittlichen Jahresindikator für Transaktionen auf dem Sekundärmarkt, der von der Verwaltung im Februar, März, Mai und Juni verzeichnet wurde (etwa 11 Tausend Übertragungen von Rechten pro Monat). Wir können sagen, dass unter Bedingungen, in denen es weniger rentabel wird, in neue langfristige Projekte im Bau mit hohen Hypothekenzinsen zu investieren, wohnfertige oder Mietwohnungen immer noch gefragt sind", sagt Igor Maidanov, Leiter der Rosreestr-Abteilung für Moskau.

Nach Angaben der Abteilung, insgesamt, im Januar - August 2024, 90.313 Übertragungen von Rechten im Rahmen von Verträgen für den Kauf und Verkauf (Austausch) von Wohnungen wurden in Moskau registriert. Diese Zahl ist 18,3% weniger als der Rekord acht Monate des letzten Jahres (110.590), obwohl bis 2022 (85.909) das Wachstum war 5,1%.

Und schließlich: eine weitere schnelle Messung der Verbraucherstimmung durch das analytische Zentrum IRN.ru * durchgeführt, zeigt, dass die Russen nicht die Hoffnung auf einen Rückgang der Immobilienpreise in diesem Herbst zu verlieren. 68,8% der Umfrageteilnehmer sagten, sie erwarten einen Preisrückgang in den nächsten drei Monaten, und eine deutliche Revision der Preise um mehr als 5% wird nun von der Mehrheit der Befragten (43,7%) angegeben. Ihr Anteil ist im Vergleich zur letzten Messung um 7,5 Prozentpunkte gestiegen, und wenn man ihn mit den Ergebnissen einer ähnlichen Umfrage im Frühjahr 2024 vergleicht, dann um 21,1 Prozentpunkte.

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Allerdings werden die Preise nach oben oder unten fast ohne die Teilnahme der Befragten IRN.ru bewegen : nur 20,6% der Umfrageteilnehmer berichtet Pläne, eine Wohnung in den nächsten drei Monaten (-7,5 Prozentpunkte im Vergleich zum Beginn des Sommers zu kaufen). 79,4% derjenigen, die gestimmt haben, planen nicht, eine Wohnung im Moment zu kaufen.

"Bisher sind die Preise trotz eines spürbaren Nachfragerückgangs stehen geblieben, aber sie werden nicht in der Lage sein, diese Positionen für eine lange Zeit zu halten, und die Menschen verstehen das. Die Wohnungen sind heute auf dem Primär- und Sekundärmarkt überbewertet, die Hypotheken sind teuer, die Umsätze sinken. Bislang konnten die Preise nicht umkehren, weil sich das Angebot nur langsam aufbaut und die Verkäufer auf einen Anstieg der Nachfrage im Herbst, mit Beginn der Geschäftssaison, hoffen. Aber höchstwahrscheinlich werden sich diese Hoffnungen nicht erfüllen - nach der Rhetorik der Regulierungsbehörde ist es möglich, auf einen Leitzins unter 10% zu warten, bei dem die Hypothek zum Leben erwacht, nicht früher als 2027", erinnert der Leiter des analytischen Zentrums "Real Estate Market Indicators IRN.ru " Oleg Repchenko.

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