Wo ist es Ausländern verboten, Immobilien zu kaufen? Liste der Länder mit Bedingungen und Einschränkungen

In vielen Ländern gibt es unterschiedliche Schwierigkeitsgrade für Ausländer, die versuchen, dort Immobilien zu erwerben. An manchen Orten ist dies für Ausländer grundsätzlich unmöglich, irgendwo muss man eine Reihe von Bedingungen für den Kauf erfüllen, in manchen Ländern gibt es bestimmte Gebiete, in denen man keine Wohnimmobilien kaufen kann, und so weiter. Wir haben eine Liste von Ländern zusammengestellt, in denen es schwierig sein kann, Wohnungen und Häuser zu kaufen, und haben die wichtigsten Details in jedem Fall dargelegt.

Österreich

Um eine Immobilie in Österreich zu kaufen, müssen Ausländer eine der folgenden Voraussetzungen erfüllen:

• Sie müssen die Staatsangehörigkeit eines der EU-Länder, der Schweiz, Islands, Norwegens oder Liechtensteins besitzen. Bürger dieser Länder benötigen beim Kauf keine zusätzlichen Genehmigungen.
• Sie haben eine österreichische Aufenthaltsgenehmigung. Für den Kauf mit einer Aufenthaltsgenehmigung müssen Sie bei der örtlichen Landkommission eine Genehmigung einholen.
• Einen Kauf für eine juristische Person tätigen in der EU registriert. 

Ausnahmen sind möglich, hängen aber von den Merkmalen einer bestimmten Immobilie ab. In einigen österreichischen Bundesländern gibt es beispielsweise Beschränkungen für den Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken durch Ausländer.

Ungarn

Ausländer müssen für den Erwerb von Immobilien in Ungarn eine Genehmigung der örtlichen Behörden einholen. Sie wird vom Landkomitee ausgestellt, und um sie zu erhalten, ist es notwendig, einen Anwalt einzuschalten, der die Transaktion begleitet. 

Eine Genehmigung ist nicht erforderlich, wenn der Kauf über ein in Ungarn oder in der EU eingetragenes Unternehmen (juristische Person) erfolgt. Allerdings können auch in diesem Fall je nach Art des Unternehmens und seiner Tätigkeit zusätzliche Dokumente erforderlich sein.

Ausländern ist es verboten, in Ungarn zu kaufen: militärische und strategische Einrichtungen, nationale Denkmäler sowie Objekte in Naturschutzgebieten. Der Kauf der Kurorte Balaton und Heviz wird fraglich sein - die Behörden werden möglicherweise keine Genehmigung erteilen. 

Vietnam

Kategorien von Ausländern, die in Vietnam Wohnungen kaufen dürfen:

• Ausländer, die in die vietnamesische Wirtschaft investiert haben oder leitende Positionen in einem in Vietnam tätigen Unternehmen innehaben;
• Ausländer, deren Beitrag vom vietnamesischen Präsidenten oder Premierminister anerkannt wurde; 
• Ausländer mit Hochschulbildung, die im sozioökonomischen Bereich tätig sind, oder solche, die über spezielle, für dieses Land wichtige Kenntnisse verfügen; 
• Ausländer, die mit vietnamesischen Staatsbürgern verheiratet sind; 
• Unternehmen mit ausländischem Kapital, die in Vietnam tätig sind, bei denen es sich nicht um Immobilienunternehmen handelt und die Wohnraum für ihre Mitarbeiter benötigen. 

Beschränkungen. Ausländische Privatpersonen können Wohnungen für maximal 50 Jahre besitzen, ausländische Unternehmen für den Zeitraum, der in ihrer Investitionsbescheinigung angegeben ist.

Zu beachten ist auch, dass in Vietnam erworbene Wohnimmobilien von Ausländern nicht untervermietet werden dürfen.

Griechenland

Ausländern, die nicht Bürger der EU oder des EWR (Europäischer Wirtschaftsraum) sind, ist der Kauf von Immobilien in Griechenland untersagt: Immobilien in der Nähe von Militärstützpunkten und Staatsgrenzen, insbesondere in einigen Regionen Nordgriechenlands, auf Kreta und Rhodos, den östlichen Ägäischen Inseln und dem Dodekanes-Archipel.

Dänemark

Ein Ausländer kann in Dänemark nur Immobilien für seinen Hauptwohnsitz oder sein Unternehmen kaufen. 

Dazu muss der Käufer eine der Voraussetzungen erfüllen:

• zuvor mindestens fünf Jahre lang in Dänemark gelebt haben;
• Er ist EU-Bürger und arbeitet in Dänemark; 
• Er ist Bürger eines Nicht-EU-Landes mit einer gültigen Aufenthalts- oder Geschäftserlaubnis.

Für Bürger aus EU-Ländern wurde der Immobilienerwerb stark vereinfacht.

Kanada

Seit dem 1. Januar 2023 gilt in Kanada ein Verbot für den Erwerb von Wohnraum durch Ausländer. Es wurde bis zum 1. Januar 2027 verlängert, was bedeutet, dass es für weitere vier Jahre gelten wird, nicht nur für zwei, wie ursprünglich geplant.

Aber es gibt auch Ausnahmen.Ausländer, die in diesem Land eine Wohnung kaufen können, können das auch:

• eine Arbeitserlaubnis in Kanada haben. Gleichzeitig können Sie nicht mehr als eine Wohnimmobilie kaufen;
• Sie kaufen unbebaute Grundstücke zum Zwecke der Wohnbebauung und gemischten Bebauung;
• sie kaufen Wohnraum zum Zwecke der Entwicklung. Dies gilt auch für öffentliche Unternehmen mit Sitz in Kanada, die jedoch von ausländischen Unternehmen kontrolliert werden. 

Internationale Studenten und einige andere Kategorien von Ausländern sind ebenfalls berechtigt, Immobilien zu erwerben, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind, z. B. ein langer Aufenthalt im Land.

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Zypern

Nicht-EU- und EWR-Bürger benötigen für den Erwerb von Immobilien in Zypern eine offizielle Genehmigung des Ministerrats des Landes. In der Regel wird sie für den Kauf eines Hauses oder eines Grundstücks mit einer Fläche von höchstens 4014 m2 erteilt. In einigen Fällen kann eine Genehmigung auch für größere Grundstücke erteilt werden, je nach den besonderen Umständen.

Darüber hinaus können Ausländer, die keine Bürger der EU- und EWR-Länder sind, nur ein Objekt besitzen. Und gewerbliche Immobilien können nur von juristischen Personen erworben werden, die in Zypern registriert sind.

UAE

Bürger dieses Landes sowie Ausländer aus Ländern des Nahen Ostens wie Saudi-Arabien, Oman, Bahrain, Kuwait und Katar haben das Recht, Immobilien überall in den VAE als Volleigentum zu erwerben. Auch Unternehmen, die in diesen Ländern registriert sind, haben diese Möglichkeit.

Ausländer nichtarabischer Herkunft können Wohn- und Gewerbeimmobilien nur in bestimmten Freihandelszonen der VAE erwerben. In Freihandelszonen gelegene Objekte werden als vollständiges Privateigentum registriert und können verkauft, vermietet, verschenkt oder vererbt werden. 

In den Jahren 2006 bis 2008 wurden Beschlüsse gefasst, mit denen die Liste der Freizonen in Dubai, Umm Al-Quwain, Ras Al-Khaimah und Ajman genehmigt wurde. Seit 2019 können Ausländer auch in Abu Dhabi Wohneigentum erwerben. In Dubai zum Beispiel gibt es derzeit mehr als 60 Freizonen.

In den Vereinigten Arabischen Emiraten gibt es auch Leasingregionen, in denen Immobilien als Langzeitpacht verkauft werden (die maximale Laufzeit beträgt 99 Jahre). Nach Ablauf dieser Frist muss der Mieter das Objekt an den Eigentümer zurückgeben, aber es ist möglich, den Vertrag für sich selbst oder für Verwandte um einen ähnlichen Zeitraum zu verlängern. Außerdem kann das Objekt vor Ablauf der Mietzeit verkauft werden, wobei die verbleibende Mietzeit auf den Käufer übergeht. Diese Art von Eigentum ist nur für Bürger arabischer Länder verfügbar.

Malta

Um eine Immobilie in Malta zu erwerben, muss ein Ausländer:

• Einholung einer behördlichen Genehmigung - Acquisition of Immutable Property Act (AIP-Genehmigung). Eine AIP-Genehmigung ist für den Erwerb von Immobilien in jedem Gebiet erforderlich, mit Ausnahme von ausgewiesenen Gebieten - Special Designated Areas (SDA). EU-Bürger, die in den letzten fünf Jahren auf der Insel gelebt haben, sowie deren Ehepartner, die nicht die europäische Staatsbürgerschaft besitzen, benötigen keine Genehmigung; diese Ausnahmeregelungen gelten auch für EU-Bürger, die Immobilien erwerben, um dort Geschäfte zu machen oder Dienstleistungen zu erbringen.
• Kauf eines Objekts, dessen Wert einen bestimmten, von den Behörden festgelegten Mindestbetrag übersteigt (ca. 150.000 € für eine Wohnung und 250.000 € für Häuser und Villen). Dieser Betrag wird in regelmäßigen Abständen überprüft.
• Ausländer können in Malta nicht mehr als eine Immobilie pro Familie kaufen (mit Ausnahme von SDA, wo diese Beschränkung nicht gilt).

Mexiko

Als Ausländer ist es Ihnen nicht gestattet, innerhalb von 100 km (62 Meilen) von der internationalen Grenze oder 50 km (31 Meilen) von der mexikanischen Küste entfernt Eigentum zu erwerben. Diese Beschränkungen können jedoch legal umgangen werden: entweder durch den Kauf eines Objekts über den mexikanischen Land Trust (fideicomiso) oder über eine mexikanische Gesellschaft. 

Ein weiterer Punkt: Ejidos (Land, das den indigenen Völkern Mexikos von der Regierung zugewiesen wurde) können nicht Ausländern gehören.

Polen

Um ein Haus mit Grundstück zu erwerben, müssen Ausländer, die keine EU- oder EWR-Bürger sind, eine Genehmigung des Innenministeriums einholen. Eine solche Genehmigung wird denjenigen erteilt, die eine Verbindung zu Polen nachweisen können: eine befristete oder unbefristete Aufenthaltsgenehmigung, polnische Herkunft, Heirat mit einem Bürger des Landes. Für den Kauf einer Wohnung brauchen Sie keine Genehmigung. 

Auch für den Erwerb von Immobilien im Grenzgebiet wird eine Genehmigung erforderlich sein.

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Saudi-Arabien

Ein Ausländer kann in Saudi-Arabien eine Immobilie besitzen, ohne das Recht, sie weiterzuverkaufen.

Das Land hat auch das Programm "Premium Residency" eingeführt, das ausländischen Investoren erweiterte Rechte einräumt.

Es gibt zwei Möglichkeiten, daran teilzunehmen: 
a) Als Immobilieninvestor:

• Es erfordert den Kauf von Fertighäusern im Wert von 4 Millionen saudischen Riyals (etwa $ 1 Million).
• Der Kauf muss ohne die Inanspruchnahme von Hypothekendarlehen erfolgen.
• Es ist notwendig, den Wert des Objekts durch anerkannte Gutachter bestätigen zu lassen.

b) Als privilegierter Einwohner:

• Der Nachweis der finanziellen Lebensfähigkeit ist erforderlich.
• Zahlung der Gebühren: - Bis zu 5 Jahre: 100.000 Saudische Riyals (etwa $26.500). - Unbegrenzte Laufzeit: 800.000 Saudische Riyals (ca. $212.000).

Beschränkungen. Ausländern ist es verboten, in den Städten Mekka und Medina Wohnraum zu erwerben - sie können ihn nur erben.

Einschränkungen gelten für Ausländer auch in Bezug auf das Recht, über Eigentum zu verfügen. So ist beispielsweise der Verkauf eines erworbenen Objekts erst nach fünf Jahren möglich.

Es ist erwähnenswert, dass das Königreich derzeit ein neues Gesetz zur Förderung ausländischer Investitionen ausarbeitet, das 2025 in Kraft treten soll.

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Slowenien

Bürger Sloweniens, der Länder der Europäischen Union und der OECD (Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung) haben das Recht, im Lande frei Immobilien zu erwerben. Für Staatsangehörige anderer Länder wurde ein anderes Verfahren eingeführt: Sie müssen eine juristische Person auf dem Staatsgebiet registrieren lassen.

Das Verfahren zur Gründung eines Unternehmens umfasst die Erlangung einer Arbeitserlaubnis. Dazu muss eine der folgenden Bedingungen erfüllt sein:

1. Investition von mindestens 50.000 Euro unmittelbar nach der Eintragung des Unternehmens.
2. Bestätigung des monatlichen Einkommens des Unternehmens von mindestens 10.000 Euro für die ersten sechs Monate der Geschäftstätigkeit.

Ausländische Staatsbürger können in den meisten Regionen Sloweniens verschiedene Arten von Immobilien erwerben, darunter Wohnungen, Häuser und Grundstücke. Nur für den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen gelten besondere Anforderungen.

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Singapur

Ausländer können in Singapur ohne besondere Genehmigung Wohnungen in Apartmenthäusern und Eigentumswohnungen kaufen.

Um ein separates Haus mit Grundstück zu kaufen, benötigt ein Ausländer eine Sondergenehmigung der Regierung des betreffenden Landes. Es ist ziemlich schwierig, diese zu bekommen.

Außerdem ist es Ausländern gänzlich untersagt, Wohnungen des Housing and Development Board (HDB) zu erwerben - dabei handelt es sich um erschwingliche, staatlich subventionierte Wohnungen. Und sie machen einen großen Teil des Wohnungsbestands des Landes aus.

Seit 2011 müssen Ausländer beim Kauf von Wohnimmobilien eine zusätzliche Stempelgebühr (Additional Buyer's Stamp Duty, ABSD) entrichten. Der Satz dieser Gebühr ändert sich in regelmäßigen Abständen.

Gleichzeitig haben die Bürger einiger Länder (z. B. Norwegen, Schweiz, Liechtenstein) die gleichen Rechte auf den Erwerb von Immobilien wie die Bürger von Singapur.

Thailand

Ausländische Staatsangehörige können in Thailand Wohnungen nur in Eigentumswohnungen erwerben, bei denen jede Wohnung einen eigenen Eigentümer hat, die Gemeinschaftsflächen aber im gemeinsamen Eigentum stehen. Ist ein Mehrfamilienhaus nicht als Eigentumswohnung registriert, können ausländische Staatsbürger Wohnungen nur auf der Grundlage eines langfristigen Mietvertrags (Leasehold) erwerben.

Beim Kauf einer Villa mit Grundstück kann ein ausländischer Staatsbürger nur ein Haus als Volleigentum erwerben. Ein Grundstück kann von einer ausländischen Person nur für einen langfristigen Pachtvertrag ausgestellt werden, in der Regel für einen Zeitraum von 90 Jahren. Sie können auch eine thailändische Gesellschaft gründen: Ein Ausländer kann 49% der Gesellschaft besitzen, die das Grundstück kauft.

Türkei

Gebietsfremde können in der Türkei Immobilien erwerben, deren Gesamtfläche 25.000 m2 nicht überschreitet. Die Gesamtfläche der Grundstücke, die ein Ausländer besitzen kann, ist auf 30 Hektar pro Person begrenzt.

Beschränkungen:

• Ab dem 1. Juli 2022 kann ein ausländischer Staatsbürger, der eine Immobilie in einer der 1.169 geschlossenen Regionen erwirbt, sein Eigentum nicht mehr registrieren und bewohnen. Er kann also keine erste Aufenthaltsgenehmigung erhalten und sich offiziell im Land aufhalten. Die gleiche Regel gilt für Vermietungen. Diese Neuerung betrifft jedoch nicht die ausländischen Bürger, die bereits eine Aufenthaltsgenehmigung in diesen geschlossenen Regionen hatten.
• Die türkische Regierung verbietet ausländischen Staatsbürgern den Erwerb von Immobilien in den Grenzgebieten und in Militärgebieten. Außerdem darf jeder ausländische Staatsbürger nicht mehr als 10% an Immobilien in einem bestimmten Gebiet oder einer bestimmten Stadt besitzen.
• Der Erwerb von Immobilien in der Türkei ist ausländischen Stiftungen und Vereinen untersagt, und Bürger aus Armenien, Jemen, Kuba, Nigeria, Syrien und der DVRK können in diesem Land keine Immobilien für eine Einzelperson registrieren lassen.

Gebiete in der Türkei, in denen Ausländer durch den Kauf von Immobilien ein Ikamet erhalten können

Litauen

EU-/EWR-Bürger haben die gleichen Rechte beim Immobilienerwerb wie litauische Staatsbürger, ohne zusätzliche Einschränkungen.

Staatsangehörige von Nicht-EU/EWR-Ländern können Immobilien kaufen, allerdings gibt es Beschränkungen für den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen.

Ende März 2023 billigte das litauische Parlament in erster Lesung einen Gesetzentwurf über die Einführung eines Verbots des Immobilienerwerbs durch Bürger Russlands und Weißrusslands. Wenig später wurde es ein wenig aufgeweicht. Infolgedessen sieht die Situation in Bezug auf Immobilien nun wie folgt aus:

• Das Verbot des Immobilienerwerbs in Litauen gilt nur für Russen, die keine Aufenthaltsgenehmigung oder keinen ständigen Wohnsitz in Litauen haben. Außerdem können Gebietsfremde keine Immobilien als Erbe annehmen. 
• Die Beschränkungen für Immobilien wurden für belarussische Bürger aufgehoben - Belarussen können Immobilien kaufen. Aber zusätzliche Kontrollen und Papierkram sind offenbar unvermeidlich.

Neuseeland

Sie können in Neuseeland kein Haus kaufen oder bauen, wenn Sie ein Ausländer mit einem befristeten oder Transitvisum (z. B. Studenten-, Arbeits- oder Gastvisum) sind; oder ein Ausländer ohne Visum.

Neuseeländische Staatsbürger und Personen mit ständigem Wohnsitz in Neuseeland, die die Voraussetzungen für "gewöhnliche Einwohner" erfüllen, können ohne Einschränkungen Immobilien kaufen. 

Wenn Sie ein Visum der Residentenklasse haben, aber noch kein "gewöhnlicher Einwohner" sind, können Sie ein Haus kaufen oder bauen, um darin zu wohnen, wenn Sie vor dem Kauf die Zustimmung des Amts für ausländische Investitionen einholen. 

Um den Status eines in Neuseeland ansässigen Bürgers für den Erwerb von Wohnimmobilien zu erhalten, müssen Sie alle vier Kriterien erfüllen: 

• ein Aufenthaltsvisum haben;
• mindestens die letzten 12 Monate in Neuseeland gelebt haben; 
• physischer Aufenthalt im Land von mindestens 183 Tagen in den letzten 12 Monaten;
• in Neuseeland steuerlich ansässig sein.

Wenn Sie Staatsbürger oder ständiger Einwohner Australiens oder Singapurs sind, erhalten Sie bei Ihrer Ankunft in Neuseeland ein Visum der Residentenklasse.

Finnland

Käufer von Immobilien in Finnland von außerhalb der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) müssen eine Kaufgenehmigung vom Verteidigungsministerium des jeweiligen Landes einholen. Sie wird nicht benötigt, wenn die Wohnung im Besitz von Wohnungsbaugesellschaften ist. 

Beschränkungen. Ausländer dürfen auf den Aland-Inseln keine Immobilien kaufen. Dies ist nur möglich, wenn ein Aland-Aufenthaltsrecht besteht, das nur von Kindern der ursprünglichen Bewohner des Archipels und finnischen Staatsbürgern in Anspruch genommen werden kann.

Schweiz

Sie können nur in der Schweiz Immobilien kaufen:

• Schweizer Bürger;
• EU-Bürger mit einem Aufenthaltstitel der Kategorie B und C;
• Personen aus anderen Ländern mit einer Aufenthaltsgenehmigung der Kategorie C (oder B, aber das hängt davon ab, ob die Bank sie genehmigt).

Ausländer brauchen eine Genehmigung, um eine Ferienunterkunft zu kaufen. 

Beschränkungen:

• Nicht-Residenten haben die Möglichkeit, pro Familie nur eine Immobilie zur persönlichen Nutzung zu erwerben, wobei die Wohnfläche des Objekts 200 Quadratmeter nicht überschreiten darf.
• Ausländer können nicht in allen Kantonen eine Ferienunterkunft kaufen, und auch nur dann, wenn es Quoten gibt. Aber sie können dort nicht länger als eine bestimmte Zeit leben.
• Ausländischen Unternehmen ist der Erwerb von Immobilien in der Schweiz untersagt, aber sie können diese über ein an der Schweizer Börse notiertes Unternehmen erwerben. Gleichzeitig darf ein Gebietsfremder nicht mehr als 33% des Aktienkapitals dieser Gesellschaft besitzen.

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Montenegro

Ausländer können in Montenegro keine Immobilien erwerben, die weniger als einen Kilometer von der Staatsgrenze entfernt sind, ebenso wenig wie Objekte auf Inseln und Objekte von strategischer Bedeutung.

Estland

Ausländern ist es untersagt, in den estnischen Grenzgebieten Immobilien zu erwerben. Dies ist nur für Staatsangehörige Estlands, der EU und des EWR sowie für juristische Personen und nur mit Genehmigung der Regierung möglich/

Autor

Julija Janukowitsch Chefredakteur

Ich bin verantwortlich für die Arbeit der Redaktion. Ich schreibe Experteninterviews und Leitfäden.

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