Was sich auf dem lettischen Immobilienmarkt tut. Interview mit einem Experten

Что происходит на рынке недвижимости Латвии. Интервью с экспертом

Auf Häuser aus sowjetischer Zeit entfallen in Lettland mehr als 50% der Transaktionen, aber für kommunale Dienstleistungen muss man dreimal mehr bezahlen als bei neuen Projekten. Wie unterscheidet sich der lettische Immobilienmarkt sonst noch von den Märkten der anderen baltischen Länder? Welche Veränderungen hat es in letzter Zeit auf dem Markt gegeben? Wie sieht es derzeit mit den Immobilienpreisen aus? Dies und mehr erfuhren wir in einem Interview mit Roman Golubev, Herausgeber der lettischen Zeitschrift "Square Meter" und des Portals varianti.lv .

Der lettische Markt hat sich nie unter stabilen Bedingungen entwickelt.

Merkmale des lettischen Immobilienmarktes

Что происходит на рынке недвижимости Латвии. Интервью с экспертом

- Die Immobilienmärkte der baltischen Staaten sind sehr unterschiedlich. Eines der Hauptmerkmale des lettischen Marktes war in der Vergangenheit die ernsthafte und motivierte ausländische Nachfrage nach Aufenthaltsgenehmigungen, hauptsächlich von Russen. Weißrussen gehörten zu den fünf größten Nutzern dieses Produkts. Jurmala gilt seit der Sowjetzeit als Anziehungspunkt für Moskauer. Dieser Trend hielt bis zum Herbst 2014 an, als hier große Festivals wie "New Wave", "Jurmalina" und "The Vocal Kivin" stattfanden.

Es ist anzumerken, dass sich der lettische Markt nie unter ruhigen und natürlichen Bedingungen entwickelt hat. Er wurde ständig von der gleichen zusätzlichen Nachfrage beeinflusst, die dann aus verschiedenen, auch geopolitischen Gründen, zurückging. In den Jahren 2004-2006 erlebten wir zum Beispiel einen Boom bei den Hypothekenkrediten, der sich auf die Preise auswirkte - sie stiegen in die Höhe. Und bereits 2007-2009 ist auf dem lettischen Markt eine Preisblase geplatzt (was mit amerikanischen Derivaten und der Kreditwürdigkeit der einheimischen Bevölkerung zusammenhing), und die Preise fielen in einigen Segmenten um fast 70% - obwohl der lettische Markt zuvor als führend in den baltischen Staaten galt. Die Esten und Litauer sind von solchen Schocks verschont geblieben. 

Im Jahr 2010 begann in Lettland ein Programm zur Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung für Ausländer im Austausch für den Erwerb von Immobilien zu funktionieren - die Nachfrage stieg. Im Herbst 2014 wurden die Regeln für die Erlangung strenger - diese Nachfrage ging deutlich zurück. Dann Kovid, dann Februar 2022. In den zwei Jahrzehnten, in denen ich über den lettischen Immobilienmarkt schreibe, habe ich keine langfristige und dauerhafte Stabilität auf dem Markt erlebt. Die Zeiten der Ruhe waren nur von kurzer Natur.

Wohnungsbestand und wichtigste Markttrends

- Der Hauptwohnungsbestand in Lettland sind Häuser sowjetischer Bauart, auf die 55-60% der Transaktionen entfallen. Aufgrund der finanziellen Möglichkeiten der Käufer sind sie nach wie vor der wichtigste Kaufgegenstand. 

Aber in den letzten zehn Jahren hat auch das Interesse an Neubauten zugenommen, vor allem bei jungen Leuten - wenn sie die Anforderungen der Banken erfüllen, nehmen sie Kredite mit einer Laufzeit von 20-25 Jahren auf und kaufen Wohnungen in neuen Projekten. 

Einer dieser großen Trends, wenn wir von der Rigaer Konglomeration sprechen, ist die aktive Entwicklung des Segments von Privathäusern und Wohnprojekten in Siedlungen und Städten rund um die Hauptstadt Lettlands. Dies trägt natürlich zur Entwicklung der Infrastruktur in diesen Orten bei. Was das Zentrum von Riga betrifft, so versuchen die Behörden und die Bauträger, das Interesse an diesem Gebiet wieder zu wecken. Und das entsteht, wenn die Bauträger ein anständiges Wohnprodukt zu einem vernünftigen Preis anbieten.

Darüber hinaus gibt es eine konstant hohe Nachfrage nach Immobilien in Jurmala. In den letzten Jahren, vor dem Hintergrund der aktuellen Beschränkungen für Käufer aus Russland, wird sie von Einheimischen gebildet. Litauer und Einwohner anderer europäischer Länder kaufen ebenfalls. Von einem Massencharakter der Europäer muss man allerdings noch nicht sprechen. 

Die Hypothekenzinsen in Lettland gehören zu den höchsten in der EU.

Aktuelle Marktbedingungen und Hypothekenzinsen

- In den letzten zwei Jahren hat der Markt sowohl auf dem Sekundär- als auch auf dem Primärmarkt eine negative Preisdynamik erfahren. Viele Bauträger, die in Rigas Stadtvierteln tätig sind, bieten hin und wieder verschiedene Boni an, um Käufer zu motivieren und die Situation auszugleichen. Sie bieten zum Beispiel an, auf eigene Kosten eine Küche einzubauen oder einen Parkplatz zur Verfügung zu stellen; jemand garantiert die Übernahme der Nebenkosten für die nächsten Jahre. Aber Sie müssen verstehen, dass solche Boni insgesamt nicht mehr als 5% des Preises des Objekts betragen.

Dennoch waren die Ergebnisse des lettischen Immobilienmarktes im Jahr 2023 schlechter als in den Jahren 2022 und 2021. Die Preise für Serienwohnungen in Riga (wie gesagt, das ist das häufigste Kaufobjekt) sanken im vergangenen Jahr um 7,2%.

Um das Bild zu vervollständigen, möchte ich anmerken, dass 2021 ein Rekordjahr für die letzten anderthalb Jahrzehnte geworden ist, was die Anzahl der Transaktionen angeht, was größtenteils auf die Pandemie zurückzuführen ist - die Menschen haben Geld angehäuft, viele haben in Lettland Urlaub gemacht, und die Hypothekenzinsen waren negativ, was die Nachfrage stimuliert hat.

Der Markt befindet sich derzeit in einer KorrekturphaseIch glaube aber, dass es im Jahr 2024 zu einer Stabilisierung mit der Möglichkeit kleiner Vorteile kommen wird. Erleichtert werden dürfte dies durch eine Senkung der Leitzinsen der Europäischen Zentralbank, die zu einer Senkung des Euribor-Satzes führen wird. Die überwiegende Mehrheit der Hypothekarkredite in Lettland wird mit einem variablen Zinssatz vergeben, der die Zinsen der Bank selbst und einen Sechsmonats- oder Jahres-Euribor umfasst.

Und es lohnt sich, auf diesen Punkt gesondert einzugehen, denn in den meisten republikanischen Zentren werden 40% bis knapp über 60% der Käufe unter Einbeziehung einer Hypothek getätigt. 

So gehören die Hypothekenzinsen in Lettland zu den höchsten in der Europäischen Union. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Banken die Risiken der letzten Krise von 2007-2009 ablegen. Und wenn Anfang 2022 die meisten Hypotheken für neue Wohnungen zu einem Zinssatz von 1,8-2,2% + Null Eiribor vergeben wurden, haben die gesamten Darlehenszinsen aufgrund des rasanten Anstiegs des Euribor jetzt 6-6,5% pro Jahr erreicht. Dies führte zu einem Anstieg der Hypothekenzahlungen um 25%, was sich negativ auf die Nachfrage auswirkt.

Es wird erwartet, dass der Euribor-Satz bis Ende 2024 auf 2,5-3% sinken wird, was zur Belebung des Marktes beitragen dürfte.

Что происходит на рынке недвижимости Латвии. Интервью с экспертом

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Durchschnittliche Preise für lettische Immobilien

- Die Durchschnittspreise für lettische Immobilien sind nun wie folgt:

  • Zweitwohnungen in Rigaer Stadtvierteln: 40-60 Tausend Euro für eine 2-Zimmer-Wohnung in Häusern aus der Sowjetzeit. Der Preis hängt von der Serie des Hauses und der Qualität der Reparaturen ab.
  • Neue Gebäude in Riga: 100-120 Tausend Euro für eine 2-Zimmer-Wohnung. In den Wohngebieten der Hauptstadt, der Preis für ein "Quadrat" ist 2300-2600 tausend Euro, und im Zentrum - 3000 pro Quadratmeter.
  • Exklusive Angebote können mehr als 4.000 Euro pro Quadratmeter betragen, aber es gibt nur wenige solcher Verkäufe. 
  • In JurmalaIn der ersten Reihe kostet ein Quadratmeter etwa 3.000 Euro, weiter vom Meer entfernt - 2000-2500 Euro/qm. Im vergangenen Jahr wurden in Jurmala nur weniger als zwei Dutzend Wohnungstransaktionen zu einem Preis von 3.000 Euro/qm und mehr durchgeführt. 

In den Regionen sind die Preise deutlich niedriger, je nach dem Zustand der lokalen Wirtschaft. In der Stadt Valmiera beispielsweise, wo es viele Industrieunternehmen gibt, sind die Quadratmeterpreise für Sozialwohnungen nur 15% niedriger als in Riga.

Gleichzeitig gibt es in Daugavpils nicht so viele Arbeitsplätze und eine Abwanderung der Bevölkerung, so dass man Wohnungen für 300-400 Euro pro "Quadrat" finden kann (wohingegen in Riga der Durchschnittspreis für Serienwohnungen mit alten Reparaturen nach Schätzungen verschiedener Unternehmen bei 860-1000 Euro liegt). 

Es ist wichtig, darauf hinzuweisen, dass in Lettland die Energieeffizienz von "Panelen" und neuen Gebäuden sehr unterschiedlich ist: In einer Drei-Zimmer-Wohnung in einem sowjetischen Gebäude sind die Heizkosten im Winter 2,5 bis 3 Mal höher als in einer ähnlichen Wohnung in einem neuen Projekt.

Auf dem Markt gibt es derzeit einen Mangel an Investitionen.

Staatliche Förderprogramme und Investitionsattraktivität

- Die wichtigsten Käufer auf dem lettischen Immobilienmarkt sind jetzt Einheimische. Für sie gibt es staatliche Förderprogramme für den Erwerb von Wohnraum im Land. Dies gilt insbesondere für Familien mit Kindern - ein entsprechendes Förderprogramm ermöglicht es ihnen, bei der Beantragung einer Hypothek die Anzahlung zu reduzieren. Je mehr Kinder vorhanden sind, desto mehr ist der Staat bereit, für den größten Teil des Kredits zu bürgen. Auch junge Berufstätige können das Bonusprogramm beim Kauf eines Hauses nutzen.

Was die Ausländer betrifft, In der Vergangenheit spielte das Programm zur Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung im Gegenzug für Investitionen eine große Rolle, um ihr Interesse an lettischen Immobilien zu wecken. Über einen Zeitraum von 13,5 Jahren (vom 1. Juli 2010 bis Ende 2023) belief sich der Gesamtbetrag der Investitionen im Rahmen dieses Programms auf über 1,62 Milliarden Euro - 83% dieser Mittel wurden für den Erwerb von lokalen Immobilien ausgegeben. 

Jetzt funktioniert dieses Programm formell, aber die Aktivitäten sind minimal. Für Russen und Weißrussen ist seit 2022 ein Moratorium verhängt worden. 

Die negativen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im Zentrum von Riga und Jurmala sind darauf zurückzuführen, dass einige ausländische Käufer aus geopolitischen Gründen nicht mehr in der Lage sind, ihr Recht auf diese Immobilie in vollem Umfang auszuüben, d.h. sie zu nutzen. Dementsprechend bieten diejenigen, die es können, es zum Verkauf an, meist mit einem Preisnachlass für sich selbst, diejenigen, die es nicht können, zur Miete, für jemanden, für den es immer noch "eingefroren" ist. Es ist völlig klar, dass jedes zusätzliche Volumen in Ermangelung einer zusätzlichen Nachfrage Druck auf den Preis ausübt.

Offiziellen Angaben zufolge wurden im Jahr 2023 nur 86 Anträge auf Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung im Gegenzug für Investitionen in Immobilien in Lettland gestellt. Auch die Aktivität internationaler Investoren ist zurückgegangen. Man kann sagen, dass auf dem lettischen Immobilienmarkt, wie in vielen anderen europäischen Ländern auch, ein gewisser Mangel an Investitionen herrscht. 

Wir leben heute in einem Käufermarkt. Das bedeutet, dass dies eine gute Gelegenheit für einen langfristigen Investor ist. Er hat eine große Auswahl, und er kann versuchen, den Preis zu diktieren.

Die Vermietung neuer Wohnimmobilien bringt etwa 5% pro Jahr. Höhere Renditen werden durch den Kauf und die Lieferung von Wohnungen aus dem sowjetischen Wohnungsbestand erzielt, aber es ist notwendig, die geringe Liquidität solcher Einrichtungen zu berücksichtigen: diese Gebäude werden nicht besser und neuer, sie müssen in der Zukunft in sie investiert werden; dazu müssen sich die Bewohner eines Wohnhauses untereinander über dessen Renovierung usw. einigen, was nicht immer möglich ist. 

Mietmarkt in Lettland

- Der lettische Mietmarkt ist größtenteils zu den Indikatoren von vor der Krise zurückgekehrt. Durchschnittliche Mietpreise im Moment:

  • 2-Zimmer-Wohnung in einem neuen Gebäude: ca. 500 Euro/Monat.
  • 2-Zimmer-Wohnung in einem sowjetischen Haus: etwa 300 Euro/Monat.
  • Wohnungen in neuen Projekten im Zentrum von Riga - 10-13 Euro pro Quadratmeter. m pro Monat.
  • Luxus-Wohnungen in Riga: 15-20 Euro pro Quadratmeter. m pro Monat. Aber manchmal gibt es höhere Preise.

Doch wie ich bereits sagte, sind die Heizkosten in Neubauten aufgrund ihrer höheren Energieeffizienz bei gleicher Fläche etwa dreimal so hoch wie in Serienhäusern.

Interessanterweise hat Jurmala in den letzten Monaten einen saisonalen Anstieg der Mietnachfrage erlebt, auch von Israelis. Dies ist auf die aktuelle Situation in dieser Region zurückzuführen sowie auf die Tatsache, dass wir einen viel angenehmeren Sommer haben - nicht so heiß wie in Israel.

In den letzten Jahren sind im Hauptferienort Lettlands zunehmend italienische, spanische und französische Reden zu hören. Wenn wir davon träumen, uns im Sommer in der Wärme zu entspannen, dann neigen Vertreter des südlichen Teils dieser Länder im Gegenteil dazu, der Hitze zu entfliehen. 

P.S. Der lettische Immobilienmarkt hat seine turbulente Phase beendet, er ist lebendig und funktioniert weiter. Und wenn Sie sich für den Kauf interessieren, dann sind heute ziemlich gute Zeiten dafür, wenn Sie es mit sachkundigen und erfahrenen Beratern tun.

Autor

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Julija Janukowitsch Chefredakteur

Ich bin verantwortlich für die Arbeit der Redaktion. Ich schreibe Experteninterviews und Leitfäden.

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