Es gibt Tausende von Kilometern unberührter Strände und zahllose unerschlossene Inseln auf der Welt, aber alle sind besessen von Bali; sie kommen, leben, bauen, eröffnen Geschäfte, investieren, surfen, entspannen! Wir gehen der Frage nach, warum das indonesische Paradies nicht endet, ob die Preise für Villen steigen und wie die Aussichten für den Immobilienmarkt sind.
Das Bali-Phänomen
Borneo? Sumatra? Java? Tausende von Herzen aus aller Welt antworten nicht auf diese Rufzeichen, Bali ist eine andere Sache. Unter den zahlreichen indonesischen Inseln sticht diese relativ kleine Insel als das attraktivste Ziel für Touristen hervor. Kein Wunder, dass viele von ihnen immer wieder hierher zurückkehren, und einige haben hier Wurzeln geschlagen und sind praktisch zu Einheimischen geworden.
Was ist das Besondere an Bali? Zunächst einmal die Balinesen selbst, mit ihren farbenfrohen Traditionen, ihrem Glauben, ihrer Lebensfreude und Gastfreundschaft. Hinzu kommt ein besonderes internationales Umfeld - viele kreative, unternehmungslustige Menschen, aber auch solche, die sich für eine radikale Änderung ihres Lebensstils entschieden haben oder auf der Suche nach spiritueller Erleuchtung sind. Dazu kommen der ewige Sommer und die Entspannung, die reichhaltigste und vielfältigste Natur, das Meer mit hervorragenden Wellen zum Surfen, die bereits etablierte Infrastruktur, auch für Familien mit kleinen Kindern, die moderaten täglichen Ausgaben. Hier ist so ein belebender tropischer Cocktail "The Pros of Bali"!
Wer wird auf Bali erwartet?
Die Insel entwickelt sich aktiv und wird nicht ohne die Beteiligung ausländischer Investoren aufgebaut, obwohl diese keine uneingeschränkten Eigentumsrechte erhalten, die den Indonesiern zustehen.
Ausländische Unternehmen dürfen ein Haus bauen, indem sie ein Hak Guna Banguan ("Baurecht") für 30 Jahre mit der Möglichkeit der Verlängerung um 20 Jahre und dann für 30 Jahre ausstellen. Ausländische Staatsbürger können ein Hak Pakai - das ausschließliche Recht zur Nutzung eines Grundstücks oder eines Hauses für 30 Jahre mit der Möglichkeit der Verlängerung auf insgesamt 80 Jahre - ausstellen oder im einfachsten Fall ein Hak Sewa - einen Immobilienpachtvertrag für 25-30 Jahre mit dem Recht auf bevorzugte Verlängerung - abschließen. Hak Guna Banguan wird in Indonesien als freies Eigentum betrachtet.
Die indonesischen Behörden unternehmen Schritte zur Liberalisierung der Gesetze für Investoren. So dürfen Ausländer seit kurzem nur noch mit einem Reisepass und/oder einem Visum Wohnungen kaufen. Zuvor war eine Aufenthaltsgenehmigung (KITAS/KITAP) erforderlich. Derzeit wird ein Gesetzesentwurf geprüft, der den Grad der Eigentumsrechte, die eine Person besitzen kann, anhebt. Darüber hinaus hat die Regierung die Mehrwertsteuerbefreiung für Wohnimmobilien im Wert von bis zu 5 Milliarden Rupien ($317.709) bis Ende 2024 verlängert. Sie beträgt 11% bis Juni 2024 und 5,5% von Juni bis Dezember 2024.
Ein weiterer wichtiger Aspekt sind Visaprogramme, die Investoren und wohlhabende Expats fördern. Seit Ende 2022 gibt es ein Zweitwohnsitzvisum für Ausländer, die Immobilien im Wert von mindestens $ 250.000 besitzen. Das Goldene Visum berechtigt Großinvestoren und ihre Familienangehörigen zu einer 5- oder 10-jährigen Aufenthaltserlaubnis. Darüber hinaus gibt es seit April 2024 ein Visum für digitale Nomaden, davor gab es kein spezielles Programm für "Nomaden".
Die indonesische Regierung zieht Ausländer an, aber die Politik des Landes ihnen gegenüber hat sich drastisch geändert. Vertreter der indonesischen Behörden, darunter Tourismusminister Sandiago Uno, haben wiederholt erklärt, dass sie die von Menschen aus aller Welt geliebte Insel zu einem Ort nicht für die "Armen", sondern für die "Reichen" machen wollen. Alle gesetzlichen Neuerungen im Bereich der Gastfreundschaft und der Einwanderung zielen auf dieses Ziel ab. Zum Beispiel ist die Einkommensgrenze für das gleiche Visum für digitale Nomaden recht hoch - $ 5.000 pro Monat für den Hauptantragsteller.
Trends auf dem Immobilienmarkt
Bali erholt sich noch immer von einer für die Insel äußerst schmerzhaften Quarantänezeit. Im Jahr 2023 besuchten rund 5,3 Millionen Gäste aus dem Ausland die Urlaubsorte (fast 2,5 Mal mehr als im Vorjahr). Für 2024 wird mit 7 Millionen Touristen gerechnet, was die durchschnittlichen jährlichen Zahlen (6,5 Millionen pro Jahr) übersteigt.
Aus einigen Ländern kommen bereits mehr Touristen nach Indonesien als vor der Pandemie. Zum Beispiel Russland. Gleichzeitig sind die GUS-Länder in Bezug auf die Touristenströme bei weitem nicht führend. Tausende von Bürgern aus Malaysia, China, Australien, Singapur, Indien, Südkorea und Japan machen auf der Insel Urlaub. Auch Reisende aus Westeuropa und Amerika kommen an. Die Indonesier selbst ziehen es zunehmend vor, ihren Urlaub auf ihrer gelobten Insel zu verbringen.
Der Touristenboom hat auf Bali wieder begonnen, und der Besucherstrom wird wahrscheinlich noch zunehmen. Im Laufe des Jahres sind die Mietpreise in beliebten Gegenden um durchschnittlich 10-15% gestiegen.
Die Erholung des Tourismus hat auch zu einer Wiederbelebung des Wohnungsmarktes geführt. Bali hat einen regelrechten Bauboom. Im vergangenen Jahr sind die Immobilienpreise bereits um 10-20% gestiegen. Nach Angaben von Immobilienmaklern haben sich einige Immobilien innerhalb von 2 Jahren um das 1,5-fache verteuert.
Die Investoren sind aktiver denn je. Darüber hinaus ist die Geographie breit gefächert - Besucher aus Singapur, den USA, Australien, Malaysia und Japan kaufen Villen und Wohnungen. Es gibt viele Käufer aus der GUS.
Wie viel bringt die Investition?
In der Regel investieren Ausländer in im Bau befindliche Projekte, um sie nach Fertigstellung zu verkaufen oder langfristig oder an Touristen zu vermieten. Bei der richtigen Wahl eines Objekts kann man für den Zeitraum von der Ausgrabungsphase bis zur Inbetriebnahme mit einem Kapitalzuwachs von 20-40% pro Jahr rechnen. Für Bali ist die Strategie der schnellen Kapitalrendite jedoch nicht die effektivste.
Es ist effizienter, eine Villa oder Wohnung nach der Schlüsselübergabe für 5-6 Jahre zu vermieten und erst dann zu verkaufen. Die Rentabilität langfristiger Vermietungen schwankt zwischen 5 und 20% pro Jahr, je nach Lage und Eigenschaften des Objekts. Im Durchschnitt streben Immobilienmakler für gute Projekte 10-12% an. Wohnungen im Wert von $200.000 können durchaus $2.000 an passivem Einkommen pro Monat generieren.
Es ist zu bedenken, dass die Investitionsrendite (ROI) vom Preis der Immobilie abhängt. Wohnungen werden immer teurer, und die Rendite sinkt. Ein häufiger Fehler von Anfängern ist der Kauf eines überteuerten Objekts, was zu einer geringen Rentabilität führt.
Eine schöne Eigenschaft von Bali ist, dass es ein Ganzjahresurlaubsort ist, anders als z. B. in Thailand, wo es eine ziemlich ausgeprägte Regenzeit gibt. Die durchschnittliche Belegungsrate von Touristenunterkünften auf der Insel liegt bei 50-60%. Dies ist ein guter Indikator, aber in vielen erfolgreichen Projekten liegt sie noch höher, nämlich bei bis zu 90%.
Changu, Bukit oder Ubud? Wo sollte man auf Bali investieren?
Nicht die gesamte Insel wird als Reiseziel betrachtet, sondern nur der südliche, südwestliche und südöstliche Teil. Die meisten Ausländer lassen sich in der Nähe des Flughafens von Denpasar nieder oder sind nicht weiter als 1 bis 1,5 Autostunden von ihm entfernt.
Jeder Ferienort auf Bali hat sich bereits einen gewissen Ruf erworben. Zum Beispiel, Changu gilt als Jugendtreffpunkt, Seminyak ist ein elitäres Gebiet, Sanur ist ruhig und familienfreundlich. Das Hotel liegt inmitten von üppigem Grün und Reisterrassen in UbudLiebhaber von Yoga und Meditation finden hier Ruhe.
Changu und Seminyak sind bereits recht dicht bebaut, obwohl es hier neue Projekte gibt. Es handelt sich um Spitzenlagen, daher sind die Preise angemessen.
Die Bukit Peninsula ist in Bezug auf Investitionen offensichtlich die zum einen in der Nähe des Flughafens liegt und zum anderen über gute Strände zum Schwimmen und Surfen verfügt. Es gibt viele neue Einrichtungen an diesem Ort. Es ist vorzuziehen, große Komplexe mit Geschäften, Cafés, Fitness zu wählen, weil die Infrastruktur in Bukit nicht so gut entwickelt ist wie in Changu oder Kuta.
Ja, natürlich, Ubud ist für einen Investor interessant. Dieser "gesalzene" Ort ist immer gefragt, und die Immobilienpreise sind deutlich niedriger als in Meeresnähe.
Welche Bereiche können sich in Zukunft entwickeln?
Im Nordosten von Bali gibt es eine ruhige und friedliche Amedder als einer der besten Orte zum Tauchen gilt. Es gibt hier nur sehr wenig Infrastruktur (z. B. gibt es nur eine Apotheke, die sich auch einen Raum mit einem Laden für Taucher teilt). Mit entsprechenden Investitionen kann sich das Gebiet allmählich zu einem neuen Anziehungspunkt entwickeln, obwohl es recht weit vom Flughafen entfernt ist.
Die Entwicklung des gegenüberliegenden Zipfels von Bali ist direkt mit dem Bau eines zweiten Flughafens verbunden. Den Plänen zufolge soll er im Nordwesten entstehen, in der Nähe des Nationalparks und der Fährverbindung nach Java. Die indonesischen Behörden haben 10 Jahre lang über dieses Projekt gesprochen und schließlich beschlossen, es aufzugeben und es letztes Jahr von der Liste der nationalen Projekte zu streichen. Der Grund dafür sind die Schwierigkeiten bei der Ansiedlung der lokalen Bevölkerung in dem zu errichtenden Gebiet. In diesem Jahr beschloss der neue Präsident jedoch, die Diskussion wieder aufzunehmen. Wenn das Land das Projekt durchführt, wird sich die touristische und damit auch die Investitionskarte der Insel stark verändern, und die Geldströme werden in die Region fließen. nördlich von Bali.
Der Flughafen ist nicht das einzige Großprojekt. Die Pläne für den Ausbau der Verkehrsinfrastruktur auf Bali sind beeindruckend. Der Bau der Hochbahn soll im Herbst beginnen. Der erste Abschnitt wird vom Flughafen nach Seminyak und Changgu führen. Eine neue Mautautobahn wird von Süden nach Westen verlegt. Die Maßnahmen kommen zur rechten Zeit, denn Staus und Verkehrschaos auf den Straßen sind eines der großen Probleme der Insel.
Es werden nicht nur Autobahnen gebaut, sondern auch Krankenhäuser und Einkaufszentren. In der Region Jemran im Westen Balis wird demnächst mit dem Bau eines Disneylands begonnen (das Projekt wurde wegen der Pandemie um mehrere Jahre verschoben).
Langfristig ist auch die Entwicklung anderer indonesischer Inseln möglich. Bislang hat sich die phänomenale Popularität Balis nicht auf die Nachbarinseln Nusa Penida und JavaAuch wenn Java eine große Insel ist, so ist sie doch interessant. Neben diesen Inseln raten Experten in der Region, die Aufmerksamkeit auf Lombok, Sumba, Sumbawasowie Kalimantan (Borneo), wohin Indonesien seine Hauptstadt von Java verlegen will.
Villa, Stadthaus oder Wohnung? In welche Art von Immobilien sollte ich auf Bali investieren?
Natürlich wird Bali in erster Linie mit umweltfreundlichen, modernen Villen eingebettet in eine grüne tropische Landschaft. Es gibt auch viele Angebote von Stadthäuserdie auf dem lokalen Markt oft als Villen bezeichnet werden.
Das beliebteste Format bei den Mietern sind Häuser mit zwei oder drei Schlafzimmern auf einem kleinen Grundstück. Die Kosten hängen natürlich von der Lage, dem Bauzustand, dem Konzept des Komplexes, der Marke des Bauträgers und den Rechten ab, die Sie an der Immobilie erwerben.
Die Preise für Stadthäuser mit einem Schlafzimmer in Ubud beginnen bei 110 000 - 130 000 für Villen mit zwei Schlafzimmern - ab $200.000. Der Durchschnittspreis für kleine Villen auf Bali liegt im Bereich von 300 000 bis 350 000 Dollar.
Der neueste Trend auf dem Markt ist Wohnung Komplexe. Natürlich ist das Format interessant, vor allem, für den Preis. Die Kosten für bescheidene Studios beginnen bei 55 000 - 70 000 Dollar, Ein-Zimmer-Wohnungen - von 80 000 - 100 000 . Bisher befinden sich alle diese Projekte noch im Bau. Nach ihrer Inbetriebnahme wird sich zeigen, ob sie mit kleinen Villen und Stadthäusern konkurrieren können.
Auf Bali gibt es sowohl kleine Kammerprojekte als auch recht große Wohnkomplexe mit eigener Infrastruktur. Eine weitere Besonderheit: Auf diesem Markt ist neben der Lage vor allem das Konzept wichtig, und die Bauträger konkurrieren mit ihren Ideen und Vorstellungen. Konzeptuelle Objekte sind perspektivisch und geben besser auf.
Vielleicht lautet die Formel für den Erfolg eines Entwicklungsprojekts auf Bali wie folgt: Standort, Standort und nochmals Standort... Das Konzept besteht aus zwei Atomen des Standorts und einem Atom des Konzepts.
Die Risiken einer Investition in Bali
Hohe Renditen für Investitionen sind mit einem hohen Risiko verbunden. Und Bali ist in diesem Sinne keine Ausnahme. Es gibt Risiken.
Globale Umwälzungen. Die jüngsten Erfahrungen mit der Pandemie veranschaulichen diesen Punkt. Die Touristenströme sind versiegt - und mit ihnen die Geldströme der Investoren.
Problematische Entwickler. Viele Bauträger aus verschiedenen Ländern sind in letzter Zeit auf dem balinesischen Markt tätig geworden, und nicht alle haben genügend Erfahrung. Der Investor kann durchaus mit unvollendeten Bauarbeiten oder dem Konkurs des Unternehmens konfrontiert werden. Rechtlich sind die Bautätigkeiten schlecht geregelt. Es gibt keine Treuhandkonten, es gibt keine Projektfinanzierung.
Problematische Objekte. Unzureichend erfahrene Bauherren können das Projekt zwar formal abschließen, aber mit gravierenden Fehlern. Es ist sehr schwierig, in den Tropen auf unebenen, manchmal felsigen Flächen zu bauen. Einer der Aspekte, auf den man achten sollte, ist die Abdichtung von Fundament und Dach.
Rechtliche Missverständnisse. Es ist zuverlässiger, wenn der Verkäufer das Grundstück, auf dem das Haus steht, als Eigentum besitzt. Andernfalls kann es passieren, dass sein Pachtvertrag mit dem Eigentümer des Grundstücks früher ausläuft als Ihr Vertrag mit ihm. Denken Sie daran, dass das Rechtswesen in Indonesien nicht gut geregelt ist.
Marktgegebenheiten. Es werden sehr viele Anlagen gebaut, und es ist möglich, dass der Markt mit ähnlichen Angeboten überschwemmt wird. Darüber hinaus sollten Sie sich vor überhöhten, spekulativen Preisen hüten.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Markt in Bali in eine heiße Phase eingetreten ist und dass man dort Geld verdienen kann, aber man muss mit einem kühlen Kopf investieren. Wie auch immer, wie immer.
Wir danken Elena Kuchmey, CEO von Satellit Nachlass Gruppefür ihre Hilfe bei der Vorbereitung des Materials
Quellen:
Unabhängiges Australien
Die Sonne von Bali
Globaler Immobilienführer
BaliForum
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