19.04.2024 03.05.2024 512 0 0
Seit einigen Jahren beobachtet die ganze Welt mit Erstaunen den Immobilienmarkt in den VAE. Im Jahr 2023 wurden hier mehr als 133.000 Transaktionen abgeschlossen - 37% mehr als im Vorjahr, und die Kosten für Wohnraum stiegen um 4,6-22%, je nach Art. Nikolay Kuznetsov, Leiter der Abteilung für Investor Relations, erzählte, welche Wohnungen besser für den ersten Kauf geeignet sind, wann es rentabler ist, ein im Bau befindliches Objekt zu kaufen, und wann es besser ist, sich ein fertiges Objekt anzusehen.
Wie ist das Verhältnis von im Bau befindlichen und fertigen Immobilien auf dem Markt in Dubai heute?
Heute sind vielleicht mehr Anlagen im Bau als Angebote auf dem Sekundärmarkt vorhanden sind. Aber das Thema ist immer volatil. Wenn wir zum Beispiel die Zeit der Pandemie nehmen, dann wurden viele Bauprojekte eingestellt. Im Gegenteil, es gab viele Angebote für Zweitwohnungen.
Wird sich der Trend fortsetzen?
Ausgehend von den Plänen der Bauträger und den Strategien, die jetzt bei den Investoren vorherrschen, sowie aus der Anzahl der Anfragen, die wir in diesem Jahr erhalten, sehen wir, dass der Trend, sich für eine Off-Plan-Lösung zu entscheiden, bestehen bleibt. Darüber hinaus wächst die Zahl der neuen Projekte, Investoren und Unternehmen (private, kleine, bekannte und weniger bekannte, aus Russland und Indien). Wir beschäftigen uns nicht nur mit dem Verkauf von Immobilien, sondern begleiten auch Grundstücksverkäufe, helfen bei der Einholung sämtlicher Genehmigungen, der Auswahl von Auftragnehmern, Subunternehmern und der Vorbereitung von Verträgen. Daraus lässt sich schließen, dass sich der Off-Plan-Markt entwickelt.
Es ist wichtig zu wissen, dass es viele Aufgaben auf dem Markt gibt. Was ist das? Wenn ein Investor zum Beispiel in die Pre-Launch-Phase eintritt, ist die Kapitalisierung des Objekts gleich. Nach 2-3 Monaten wird das Projekt gestartet, die Preise steigen, und der Investor verkauft das Objekt. Dies ist eine kurzfristige Strategie. Wenn wir solche Situationen in Betracht ziehen, wird der sekundäre Wohnungsmarkt noch höher sein als der primäre.
Nehmen wir die klassische Situation mit Zweitwohnungen, wie wir sie früher hatten, wenn ein Kunde eine Wohnung kaufte, sie bewohnte und beschloss, sie zu verkaufen, dann sehen die Daten anders aus. In der Regel setzt der Eigentümer den Preis über dem Markt, und sie wird gelistet. Sie wird für den angegebenen Betrag verkauft - gut. Wenn er nicht verkauft, ist es nicht dringend. Es gibt weniger solche Angebote als Primärimmobilien. Nicht jeder will verkaufen, viele wollen einfach nur leben. Dieser Trend ist sowohl bei Europäern als auch bei Russen und Bürgern der GUS-Staaten zu beobachten. Sie kommen und kaufen Immobilien für sich selbst, auch auf dem Sekundärmarkt, um sofort wieder vorbeizukommen. Sie haben nicht die Möglichkeit zu warten, bis die Immobilie fertiggestellt ist.
Welche Art von Immobilien wird heute am häufigsten gekauft? Warum?
Vor allem Wohnungen und Stadthäuser sind die beliebtesten Verkäufe. Die Villa ist auf dem dritten Platz. Ihre Preise beginnen im Durchschnitt bei $2 Millionen. Heute, Villen geben Investoren den höchsten Gewinn: Dieser Trend nahm Form im Jahr 2023 und ist immer noch relevant.
Manchmal erhalten wir Notgeschäfte - Angebote für den Verkauf von Immobilien zu einem Preis, der leicht unter dem Marktpreis liegt. Dies ist darauf zurückzuführen, dass eine Person dringend ein Haus verkaufen muss. Zum Beispiel erleben wir derzeit eine Abwanderung von Israelis aus den Vereinigten Arabischen Emiraten. Sie haben Villen gekauft, die sie nun verlassen müssen, also verkaufen sie sie mit einem guten Preisnachlass. Es gibt Villen, die von der Bank beschlagnahmt wurden. Es kommt vor, dass ein Investor einen Kredit bei einer Bank aufgenommen hat, um ein Haus zu kaufen, etwas ging schief mit dem Geschäft, es klappte nicht mit der Bezahlung, als Ergebnis gab er die Immobilie an die Bank. Wir können solche Villen kaufen und sie unseren Kunden anbieten. Das sind schnelle Geschäfte, solche Objekte werden normalerweise sofort verkauft.
Wann ist es besser, eine fertige Immobilie zu wählen? Wann ist sie im Bau? Gibt es noch andere Faktoren als persönliche Vorlieben?
Das hängt ganz von Ihrem Ziel ab. Für Familien, die dauerhaft umziehen, sind Wohnkomfort und Gemütlichkeit wichtig, während Investoren eher auf Rentabilitäts- und Kapitalisierungskennzahlen achten.
Der Sekundärmarkt ist eine weniger attraktive Anlagemöglichkeit. Die beste Rendite bietet der Kauf bei einem Bauträger: Die Kapitalisierung der Kosten kann in diesem Fall zwischen 30 und 100% liegen.
Wenn Sie auf der Suche nach Investitionen mit langfristiger Perspektive und hoher Kapitalisierung sind, lohnt es sich, Boutique-Immobilien in Betracht zu ziehen. Um ein passives Einkommen zu erzielen, ziehen es viele Investoren vor, fertige Anlagen zu kaufen und sie zu vermieten. Wenn Sie jedoch über ein beträchtliches Kapital verfügen und bereit sind, ein kleines Risiko einzugehen, können Sie Projekte in der Vorgründungsphase mit anschließendem Verkauf nach Fertigstellung oder während der Bauphase in Betracht ziehen, da ein großes Kapital guten Entwicklern die Tür öffnet.
Was sind die Vorteile von Immobilien im Bau und von Immobilien von der Stange? Was sind die Risiken? Ist es sicher, eine im Bau befindliche Immobilie in Dubai zu kaufen? Und die fertige?
Vorteile der fertigen Immobilien: gekauft und Sie können sofort leben. Sie können eine Hypothek aufnehmen, die Rate beträgt bis zu 6%. Die erste Rate von 20% wird sofort bezahlt, die restlichen 80% werden in bequemen Raten bezahlt.
Die off-plan ist geeignet, wenn es eine Möglichkeit zu warten ist. Weniger zahlen. Viele Bauträger bieten gute Ratenzahlungen an. Sie können Optionen finden, wenn es für bis zu 5 Jahre nach der Fertigstellung des Objekts gültig ist.
Es kann Risiken geben, wenn Sie auf einen skrupellosen Makler treffen oder den Markt nicht verstehen. Sie kaufen zum Beispiel eine Wohnung, die Ihnen gefällt, ohne sie zu bewerten, aber am Ende ist es schwierig, sie zu vermieten, und statt 8-10% ROI bekommen Sie 6-7%. Ein skrupelloser Makler verkauft vielleicht nicht das, was Sie brauchen, sondern das, was Sie ihm verkaufen müssen. In diesem Fall können Sie etwas kaufen, das nicht dem Marktwert entspricht, sondern teurer ist, oder Sie erhalten ein Objekt, das sich nur schwer mit Gewinn weiterverkaufen oder vermieten lässt. Es entsteht kein Verlust als solcher, aber ein Gewinnverlust.
Was muss bei jeder Art von Eigentum überprüft werden?
Zuallererst, ich wiederhole, müssen Sie verstehen, was Sie tun, warum Sie auf den Markt kommen. Als nächstes müssen Sie einen guten Makler finden. Er wird die Unterlagen prüfen, sicherstellen, dass der Kunde genau das bezahlt, was er möchte, dass der Bauträger keine Fehler gemacht hat. Viele unserer Kunden können zum Beispiel nicht auf Englisch lesen, also brauchen wir hier professionelle Hilfe.
Bei Zweitwohnungen ist es wichtig, die Eigentumsurkunde (Title Deed) zu prüfen, um sicherzugehen, dass die Wohnung wirklich dem Verkäufer gehört und keine Belastungen vorhanden sind. Das heißt, Sie müssen das Verfahren sehr sorgfältig angehen. Hier 98% der Transaktionen durch einen Makler gehen, ist dies die sicherste Option. Sie können alles selbst regeln, vorausgesetzt, Sie kennen den Verkäufer gut und verstehen die Besonderheiten des Verfahrens.
Muss ich die außerplanmäßigen Wohnungen persönlich prüfen? Und Zweitwohnungen? Lohnt es sich, für Ihren ersten Kauf nach Dubai zu kommen?
Bis 2010 gab es hier keine Treuhandkonten. Vielmehr war es so: Das Gesetz Nr. 8 über die Garantiekonten von Immobilienentwicklungen im Emirat Dubai trat 2006 in Kraft. Doch fast alle Bauträger akzeptierten weiterhin Zahlungen auf ihre Konten und nicht auf Treuhandkonten. Erst nach der Krise von 2008-2010 begannen die VAE-Behörden, die Einhaltung der Vorschriften wirklich streng zu kontrollieren. Der Bauträger kann über dieses Konto nicht frei verfügen und das Geld nicht nach eigenem Ermessen verwenden. Das bedeutet, dass das von den Käufern der verschiedenen Immobilieneinheiten des Projekts gezahlte Geld bis zum Zeitpunkt der Übergabe des Objekts geschützt ist. Zuvor ging das Geld direkt an die Bauträger, die damit nicht immer klug umgingen. Anstatt beispielsweise Einrichtungen zu bauen, investierten sie dieses Geld in dem Versuch, zusätzliches Geld zu verdienen. Der Bauträger erhält das Geld erst dann in voller Höhe, wenn er das Objekt übergibt. Als die Krise ausbrach, standen daher viele ohne Wohnung und ohne Geld da. Dann tauchten Treuhandkonten auf, und jetzt arbeitet jeder über sie, so dass kein Risiko besteht, Geld zu verlieren. Und den Bauträger persönlich aufzusuchen, macht keinen großen Sinn, den Prozess zu verfolgen. Viele unserer Investoren kaufen Immobilien aus der Ferne und sind damit sehr zufrieden. Aber auch hier geht es um Investitionen. Wenn Sie nach einer Wohnung für sich selbst suchen, ist es immer angenehm und interessant zu besichtigen alles persönlich.
In welcher Bauphase ist es besser, ein Projekt außerhalb des Bauplans zu kaufen? Lohnt es sich, ein Projekt in der Aushubphase zu wählen?
Ja, es lohnt sich, in der Ausgrabungsphase zu wählen, vor allem, wenn Sie die Möglichkeit haben, zum Pre-Pre-Launch zu gehen und eine Anzahlung zu leisten, indem Sie den Preis festlegen. Natürlich nur, wenn sie dich reinlassen. Denn in der Regel lassen sie ihre eigenen Leute in solche Projekte - eine Gruppe von Investoren, die mit demselben Bauträger von einem Objekt zum anderen gehen. In der Pre-Launch-Phase steigt der Preis um 10 Prozent, und in der Launch-Phase kann der Preisunterschied bereits bis zu 20% betragen. Vieles hängt vom Projekt und von der Marktlage ab, aber die Spanne ist sehr hoch.
Lassen Sie uns die Ergebnisse zusammenfassen. Anzeichen für ein hochwertiges und ein minderwertiges Off-Plan-Projekt?
Sehen Sie den Entwickler. Seine Geschichte. Sehen Sie sich den Standort an. Sie müssen das Projekt selbst verstehen, schauen Sie sich das Markenbuch an, was wird verwendet, welche Materialien, welche Subunternehmer. Es gibt Bauträger, mit denen wir grundsätzlich nicht zusammenarbeiten. Es gibt welche, mit denen wir von Jahr zu Jahr zusammenarbeiten, aber man muss immer sehr genau schauen, was sie anbieten und zu welchem Preis. Es kommt vor, dass der Bauträger zunächst einen Preis anbietet und ihn dann plötzlich senkt, und das ist auch für den Käufer unangenehm.
Anzeichen für hochwertige und minderwertige Zweitwohnungen?
Abnutzung, Alter des Gebäudes, Standort, Bauträger. Es gibt Bauträger, die das Gebäude in 3 bis 5 Jahren nicht mehr ohne Risse sehen werden. Es ist sicher für das Leben, aber das Aussehen lässt viel zu wünschen übrig. Die Verwaltungsgesellschaft kann skrupellos sein, aber manchmal kann man das erst verstehen, wenn man selbst einzieht. Sie müssen sich ansehen, wie die Reparaturen durchgeführt werden. Gibt es so genannte Trennwände im Gebäude? Wenn Wohnungen mit 2-3 Schlafzimmern gekauft werden, werden Trennwände eingebaut, und eine große Anzahl von Menschen lebt dort. Die Nachbarschaft ist offensichtlich fragwürdig. Wir raten davon ab, solche Wohnungen zu kaufen. Es ist schwierig, sie zu vermieten und zu verkaufen, und sie werden schneller unbenutzbar, was wiederum zu einem Preisverfall führt.
Was empfehlen Sie Anfängern?
Man muss den Markt kennen. Kommen Sie, beobachten Sie, studieren Sie. Sehen Sie sich die Präsentationen an, studieren Sie den Hintergrund. Es ist wichtig, das, was der Manager Ihnen erzählt, wirklich zu bewerten und zu verstehen, was wahr ist. Es reicht nicht aus, nur im Internet zu lesen. Dort wird Verschiedenes geschrieben, und es entspricht nicht immer der Realität. In den Vereinigten Arabischen Emiraten gibt es mehr als 16.000 Immobilienagenturen. Denken Sie einmal über diese Zahl nach. Viele machen dicht, weil sie nicht das verkaufen, was die Menschen brauchen, sondern das, was sie ihnen verkaufen müssen, an die Agenturen. Dazu kommt der Mangel an Kompetenzen. Infolgedessen sinkt der Ruf aufgrund unzufriedener Kunden und Investoren. Infolgedessen arbeiten sie nicht mehr mit ihnen zusammen. Viele Leute wollen es versuchen, aber am Ende klappt es nicht. Im Allgemeinen sind die Risiken des Immobilienkaufs heute minimal. Aber man kann ein Objekt auf der Grundlage von Emotionen kaufen und weniger Nutzen daraus ziehen. Wählen Sie daher einen Makler mit Bedacht.
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