Der Status der Wohnungen wird auf das Niveau des "Wohnens" angehoben - wie stehen die Chancen?

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Der Wohnungsmarkt - Ersatzwohnungen, an die die Bauträger die Russen zu gewöhnen versuchten - liegt endgültig im Sterben. Der völlige Mangel an Nachfrage wurde durch die Initiativen der Behörden überlagert, die darauf abzielten, Verstöße gegen den gesetzlichen Rahmen zu beseitigen.

Versuche, ein Gesetz durchzusetzen, das alles regelt, stoßen seit Jahren auf den Widerstand von Beamten aller Ebenen. Und es gibt allen Grund zu der Annahme, dass die Wohnungen bald ganz verschwunden sein werden.

Räume, die für einen vorübergehenden Aufenthalt bestimmt sind (ohne das Recht auf eine dauerhafte Registrierung) - das ist ungefähr das, was in der modernen russischen Gesetzgebung unter Wohnungen verstanden wird. Sie sind offen gesagt krumm, und alle Arten von gesetzlichen Neuerungen in der Liegenschaften Markt machen diesen Status mehr und mehr prekär. Im Allgemeinen, einige Zimmer, nichts mehr.

In der Tat müssen die Eigentümer von Gewerbeimmobilien höhere Preise zahlen - 20 Mal mehr als für eine Wohnung ähnlicher Größe! - Grundsteuern. Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen sind auch viel teurer, und es gibt noch eine Reihe anderer unangenehmer Zusätze. Ganz zu schweigen von der Tatsache, dass die Häuser, die für diese Wohnungen gebaut werden, eine ekelhafte Fluraufteilung haben und nach dem Prinzip der maximalen Wirtschaftlichkeit gebaut werden.

Und oft wurden sie nicht einmal gebaut, sondern aus industriellen (Verwaltungs-)Räumen "umgewidmet", und mit solchen Objekten begannen die städtischen Behörden zu kämpfen. Mit völlig unvorhersehbaren Folgen für diejenigen, die dort bereits eine Immobilie erworben haben. Bislang wurden die Häuser als unfertige Bauobjekte eingestuft und alle Transaktionen mit ihnen ausgesetzt. Aber in Zukunft könnte ihr Betrieb verboten und sie dann abgerissen werden.

Aber nicht nur die Häuser, die beschlossen haben, ihren "Beruf" zu wechseln, stehen unter Beschuss. Nicht alle Gebäude, die von Grund auf für Wohnungen gebaut werden, entsprechen dem Gesetz. So wurde beispielsweise eine Art der zulässigen Nutzung von Grundstücken wie "Hotels und andere Orte des vorübergehenden Aufenthalts" in der letzten Ausgabe der Rosreestr-Dokumentation in "Hotel Unterkunft. Das heißt, es gibt keine "anderen Orte" mehr. Und wenn nicht, dann sind diese illegal.

Am 1. Oktober 2023 trat das Gesetz über die Mehrwertsteuer auf den Verkauf von Wohnungen in Kraft. Von diesem Zeitpunkt an müssen natürliche Personen beim Verkauf von Wohnungen (sowie jeder anderen Gewerbeimmobilie) eine Einkommensteuer in Höhe von 13% und juristische Personen eine Mehrwertsteuer in Höhe von 20% entrichten.

Der wichtigste Mythos der Immobilienmarkt ist die mögliche Umwandlung aller bestehenden und im Bau befindlichen Wohnungen in Wohnraum. Ab 2021 sollte ein Gesetz auf den Markt kommen, das die Rechte von Wohnungseigentümern und Wohnungen angleichen würde. In diesem Fall hätten die Eigentümer die Möglichkeit, sich dauerhaft anzumelden, niedrigere Versorgungstarife zu zahlen und die gleiche Sozial- und Verkehrsinfrastruktur zu nutzen.

Doch bisher ist eine solche Übertragung nur im Rahmen von Einzelfällen möglich - es gab Fälle auf dem Markt, in denen der Bauträger das Projekt eigenständig in den Status einer Wohnung überführte. Und wenn wir über das Segment als Ganzes sprechen, existiert eine solche Idee heute nur noch im Rahmen von Diskussionen und Fantasien, die Voraussetzungen für ihre Umsetzung sind nicht gegeben", sagt Kirill Golyshev, Regionaldirektor des Wohnheims Liegenschaften Abteilung der Nikoliers.

Übersetzt ins Russische: Das war's, Hana. Diese Gebäude können nicht in den Wohnungsbestand überführt werden, und es ist unklar, was als nächstes mit ihnen geschehen wird. Rette sich, wer kann!

Der Gesetzentwurf Nr. 1162929-7 "Über die Änderung des Städtebaugesetzbuches der Russischen Föderation und einiger Gesetzgebungsakte der Russischen Föderation zur Regelung bestimmter Rechtsverhältnisse im Zusammenhang mit dem Bau multifunktionaler Gebäude", auch bekannt als "Gesetzentwurf über Wohnungen", wurde Anfang 2021 der Staatsduma vorgelegt und befindet sich immer noch in der Schwebe. Es wird immer wieder verschoben, und am Ende wird das Dokument wohl einfach in den Papierkorb wandern.

Zweifellos hat er ein Lobbypotenzial, und zwar mit vielen Nullen. Die Bauherren wollen eigentlich Wohnheime billig vernieten und dort Quadratmeter verkaufen. Aber alle sind dagegen.

"Ich werde alles tun, um zu verhindern, dass dieses Gesetz verabschiedet wird. Das ist purer Betrug! Das ist eine Umgehung aller Genehmigungsverfahren. Denn die Anforderungen an den Bau eines Mehrfamilienhauses sind sehr hoch. Sie müssen koordiniert werden. Und so wird diese Vereinbarung umgangen", sagt Galina ChowanskajaVorsitzender des Ausschusses der Staatsduma für die Gewährleistung der Wohnrechte der Bürger.

Glauben Sie nicht, dass sich die Parlamentarier nur um das gemeine Volk kümmern, hier gibt es ein anderes Problem. Die Oligarchen aus der Bauindustrie wollen einfach nur endlich alle Regeln für den Bau von Wohnhäusern vergessen und viele, viele aby als geschweißte Wohnhäuser vernieten. Das wird schnell problematisch werden, und die Leute werden protestieren. Das heißt, ein zusätzlicher potenzieller Schmerzpunkt. Und den braucht niemand.

"Wohnungen sind Gewerbeimmobilien, eigentlich Büros oder Hotels mit Wohnfunktion. "Kurzlebig", wenn Sie so wollen. Die Anforderungen für den Bau von Wohnungen sind viel milder als für Häuser mit offiziellem Wohnstatus, Bauträger dürfen die Normen des SanPiN nicht berücksichtigen. Daher werden Wohnungen mit einer Fläche von 5 Quadratmetern ohne Fenster angeboten", sagt Oleg Repchenko, Leiter des Analysezentrums für Immobilienmarktindikatoren.

Es ist wichtig hinzuzufügen, dass die Normen des Wohnungsgesetzes nicht für Wohnungen gelten. Und im Nebenzimmer kann rund um die Uhr Musik ertönen, es ist gesetzlich erlaubt, dort alle Arten von Industrie- (oder Büro-) Geräten aufzustellen, und im Allgemeinen ist es ein ganz offizieller "Durchgang". Außerdem sind alle Wände darin aus Pappe - man kann drei Stockwerke darüber jemanden furzen hören.

"Die Bauträger können Häuser mit Wohnungen dichter und in der Nähe von sanitären Schutzzonen von Autobahnen, Eisenbahnlinien und technischen Infrastruktureinrichtungen bauen - im Gegensatz zu Gebäuden mit Wohnungen. Beim Bau von Wohnungen wird es notwendig sein, Platz für die Infrastruktur bereitzustellen und die Gebäude in einem größeren Abstand voneinander zu platzieren, um die Anforderungen an die Sonneneinstrahlung zu erfüllen, was sich letztlich auf die Kosten auswirkt", erklärt Alexej PopowLeiter des Analytischen Zentrums des CIAN.

Ameisenhaufen, bei deren Bau der Bauträger an der Infrastruktur sparte, indem er diese Kosten auf andere abwälzte, sind für die Behörden ebenfalls nicht besonders interessant. Es gibt keine Geschäfte, Parkplätze, Kindergärten, Schulen und alles andere. Und vor allem gibt es keine Buchhaltung und keine Kontrolle darüber, wer dort wohnt. Und das ist ziemlich gefährlich.

Es ist verständlich, dass man nicht Wohnungen kaufen. Und was sollten diejenigen tun, die bereits in dieses Gut investiert haben? Nach den neuesten Daten ist das Budget für Transaktionen mit Zweitwohnungen in Moskau in den letzten drei Jahren auf ein Minimum gesunken. Und ob das noch so sein wird! Außerdem geht es hier um normale Häuser mit normalen Wohnungen und nicht um Wohnungen mit mehr als zweifelhaften Aussichten.

Der Verkauf von Wohnungen, wenn Sie welche haben, ist zweifellos lohnenswert. Das heißt, es zu versuchen. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass es klappt - nach der Rückgabe der Mehrwertsteuer ist die Nachfrage auf Null gesunken. Und jetzt, wo das Büro des Bürgermeisters der Hauptstadt damit droht, die Liegenschaften Markt nicht in Ordnung ist, kann alles zusammenbrechen.

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