Bild: Oleg Spiridonov/Business Online/Global Look Press
Im Autonomen Kreis Chanty-Mansijsk ist der Trend zum Kauf von Wohnungen mit einer "Spenderhypothek" wieder im Kommen. Und das ist seltsam.
Svobodnaya Pressa fand heraus, dass diese Art von Hypothek in Russland nicht verboten ist, obwohl das Gesetz sie vorsieht, und dass die Risiken für die Kreditnehmer eindeutig größer geworden sind als die Vorteile.
Anastasia Desjatowaerklärte ein Vertreter der Ugra-Hypothekenagentur in Nishnewartowsk das Wesentliche: "Wenn der Käufer keinen Grund hat, eine bevorzugte Familienhypothek zu erhalten, zum Beispiel, weil seine Kinder über 7 Jahre alt sind, kann er einen "Spender" mit einem Kind unter 7 Jahren als Mitkreditnehmer aufnehmen."
Es geht jedoch um Nuancen.
Die Zahl der "Spender" ist zurückgegangen
Natalia Uldanova, die Geschäftsführerin der Tscheljabinsker Immobilienagentur Taranerklärte in einem Interview mit der Freien Presse, wie sich in den letzten anderthalb Jahren alles verändert hat:
- Diese Form des Wohnungskaufs ist seit langem bekannt. Und jetzt werden wir fast täglich nach einer "Spenderhypothek" gefragt. Denn die Kreditzinsen der Banken sind zu hoch für normale Hypotheken. Aber das "Spender"-Programm wird zu sehr propagiert.
"SP": Bitte erläutern.
- Früher haben wir solche Transaktionen durchgeführt, aber in den letzten anderthalb Jahren haben wir das nicht mehr getan. Die Einstellung der Kunden gegenüber einer solchen Regelung hat sich stark geändert, nachdem die Regel eingeführt wurde, wonach derselbe "Geber" (auch bekannt als "Mitkreditnehmer") Miteigentümer von mindestens 1/10 der Fläche der zu erwerbenden Wohnung werden muss. Vorher gab es keine solche Anforderung. Und diese Neuerung verändert das Bild erheblich.
"SP": Der Hauptdarlehensnehmer möchte die Immobilie nicht mit dem "Spender" teilen?
"Das auch." Aber es gibt mehrere Risiken. Ein Hypothekendarlehen wird in Russland im Durchschnitt für 20 Jahre aufgenommen. Ja, die meisten werden früher ausgezahlt, etwa sieben Jahre im Voraus.
Aber es ist unmöglich, dies in jedem einzelnen Fall vorherzusagen. Wir müssen davon ausgehen, dass weder dem "Geber" noch dem Hauptdarlehensnehmer in 20 Jahren etwas passieren wird. Andernfalls kann es zu Problemen kommen.
Wenn zum Beispiel der Hauptkreditnehmer verstorben ist, schwer erkrankt ist oder seine Einkommensquelle verloren hat, muss der "Geber" den Kredit zurückzahlen. Aber braucht er es denn?
Und selbst wenn mit dem Hauptkreditnehmer alles in Ordnung ist, wird das Hypothekendarlehen nicht nur in seiner Kredithistorie, sondern auch in der Kredithistorie des "Spenders" ausgewiesen. Und wenn der "Spender" plötzlich einen großen Kredit für sich selbst aufnehmen muss, kann es sein, dass die Bank den Antrag unter Berücksichtigung der bestehenden Kreditbelastung nicht genehmigt.
"SP": Und wenn dem "Spender" etwas zustößt?
- In diesem Fall bestehen bereits Risiken für den Hauptdarlehensnehmer. Denn 1/10 (mindestens) der Fläche der Wohnung wird an die Erben des "Schenkers" vererbt, den der Hauptdarlehensnehmer im Prinzip nicht kennt.
Es ist unmöglich, diesen "fremden" 1/10-Anteil zu entfernen, solange das Hypothekendarlehen nicht vollständig zurückgezahlt ist.
SP: Sind sich die Kunden all dieser Risiken bewusst?
- In der Regel nicht am Anfang. Ich muss es im Detail erklären. Und nach einer solchen Erklärung, der Wunsch, eine Wohnung nach dem Schema mit einem "Spender" zu kaufen in der Regel verschwindet.
"SP": Aber früher, so stellt sich heraus, wurden die Transaktionen noch nach dem Schema "Spender" durchgeführt?
- Erstens gab es früher keine Vorschrift, dass der "Schenker" mindestens 1/10 der von ihm gekauften Wohnung erhält. Zweitens fanden solche Geschäfte früher hauptsächlich unter Beteiligung naher Verwandter statt. Schließlich waren die "Geber" schon damals nicht bereit, mit Fremden zusammenzuarbeiten.
"SP": Kann es neue Änderungen im staatlichen Programm geben, auch im Zusammenhang mit dem "Spender"-System?
"Durchaus". Der Abschluss von staatlichen Programmen ist eine Standardgeschichte. Sie können z. B. den Mindestanteil des "Gebers" an der Fläche der zu erwerbenden Wohnung erhöhen. Außerdem können die Banken selbst, die Kredite vergeben, die Bedingungen für diese Regelung verschärfen.
"SP": Welche anderen alternativen Hypothekenmöglichkeiten gibt es heute noch? Nachdem die Vorzugshypothek nicht mehr vergeben wurde.
- Es gibt eine Hypothek für den ländlichen Raum, eine Hypothek für IT-Spezialisten. Es gibt auch Hypotheken für den Fernen Osten und die Arktis. Aber die Bedingungen sind überall gleich.
So können beispielsweise Landarbeiter, Lehrer aus ländlichen Gebieten und Veteranen der militärischen Ausbildung ländliche Hypotheken beantragen.
IT-Spezialisten, die sich für die Teilnahme an dem entsprechenden Programm bewerben, müssen ständig ihre offizielle Beschäftigung bei einem IT-Unternehmen bestätigen.
Familien mit einem Kind im Vorschulalter oder zwei Kindern unter 18 Jahren können einen Kredit für eine Familienhypothek aufnehmen. Außerdem geht es im zweiten Fall nur um den Kauf (oder Bau) eines Hauses, nicht aber um eine Wohnung.
"SP": Insgesamt scheinen alle alternativen Optionen nicht das gleiche Volumen von Transaktionen für den Erwerb von Wohnraum zu ergeben?
- Ja, es gibt weniger Angebote.
Die Dinge können sich zum Schlechteren wenden.
Rechtsanwalt Tscheljabinsk Alexander Tselov, in einem in einem Interview mit der Freien Presse die Risiken des "Spender"-Systems.
"SP": Handelt es sich dabei nicht um eine Abtretung des Rechts auf Erhalt einer Familienhypothek?
- Nein, es handelt sich nicht um eine Abtretung. Nach diesem Schema wird der "Spender" von den Mitkreditnehmern angezogen. Und dann kann eine Familienhypothek vereinbart werden. Die Banken vergeben Kredite nach diesem Schema. Aber die Risiken sind enorm.
"SP": Was genau sind die Risiken und für wen genau?
- Zunächst einmal sind die Risiken für den "Geber" groß - wenn es sich nicht um seine nahen Verwandten handelt, die zusammen mit ihm zum Mitkreditnehmer werden. Der "Schenker" selbst ist für einen solchen Hypothekenvertrag voll verantwortlich. Dies wird als gesamtschuldnerische Haftung von Mitkreditnehmern bezeichnet. Der "Schenker" sollte sich also gut überlegen, ob er einem solchen Vertrag zustimmt. Wenn dem Hauptdarlehensnehmer etwas zustößt, muss der "Geber" dafür aufkommen. Aber diese Regelung birgt noch weitere Risiken.
"SP": Zum Beispiel?
- In der russischen Gesetzgebung ist der Grundsatz "alles, was nicht verboten ist, ist erlaubt" sehr vage. Die Dinge können sich schnell zum Schlechten wenden. Früher war es zum Beispiel nicht verboten, dass eine Person mehrmals eine Vorzugshypothek aufnimmt. Und einige "geschäftstüchtige" Leute haben dies ausgenutzt.
Doch eines Tages erhöhten die Banken plötzlich die Zinssätze für alle diese Kredite, außer für den ersten. Um den Missbrauch zu bekämpfen. Ich gebe zu, dass im Falle der "Spender"-Hypothekenregelung die Bedingungen überarbeitet werden können. Vor allem, wenn keine nahen Verwandten an der Transaktion beteiligt sind.
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