- Anfang 2022 hatten die Aktivitäten der grenzüberschreitenden Immobilieninvestoren in den meisten Ländern wieder das Vorkrisenniveau erreicht oder überschritten.
- Die höchsten Raten der Markterholung und des Wachstums wurden in Ländern verzeichnet, die Programme für Aufenthaltsgenehmigungen oder Staatsbürgerschaft durch Investitionen anbieten, und die Verfügbarkeit von Online-Transaktionen dient als zusätzlicher Wachstumsfaktor.
Dies sind die wichtigsten Ergebnisse der zehnten jährlichen Tranio-Umfrage, die Ende 2021 - Anfang 2022 unter 256 Experten aus 40 Ländern durchgeführt wurde. Die Befragten fassten die Ergebnisse des letzten Jahres zusammen und teilten ihre Prognosen und Erwartungen für 2022 mit.
In den zehn Jahren, in denen meine Kollegen und ich Umfragen unter Marktexperten durchgeführt haben, sind die grenzüberschreitenden Anleger erfahrener und sachkundiger geworden.
Viele unserer Kunden kennen bereits die "Spielregeln" auf dem Markt des Landes, in dem sie Immobilien kaufen, halten sich an realistische Rentabilitätserwartungen, haben ein Team von Beratern zusammengestellt und können so auf Augenhöhe mit den lokalen Investoren agieren. Noch vor zehn Jahren war dies eine Seltenheit.
"Goldene Visa" tragen zur Erholung des Marktes bei
Mehr als die Hälfte der Befragten (54%) stellen fest, dass die Aktivität ausländischer Käufer ihr früheres Niveau wieder erreicht oder überschritten hat. Allerdings glauben 17% der Umfrageteilnehmer, dass sich die Situation bis Ende 2021 im Vergleich zum Höhepunkt der Pandemie nicht verbessert oder sogar verschlechtert hat.
In den Ländern, in denen es Programme für Investitionsaufenthalte gibt ("goldene Visa" in Spanien und Griechenland, "goldene Pässe" in Malta usw.), hat sich der Markt schneller erholt als in Regionen, in denen es keine ähnlichen Programme gibt. In Ländern, die Aufenthaltsgenehmigungen oder Staatsbürgerschaft durch Investitionen anbieten, sind 40% der Befragten der Meinung, dass ausländische Käufer aktiver geworden sind als vor der Pandemie, während in anderen Ländern nur 28% in diesem Sinne antworteten.
Während der Pandemie war es für viele schwierig, sich an die erzwungenen Einschränkungen der Freizügigkeit zu gewöhnen, so dass sich die Investoren mehr für solche Programme und Produkte interessierten, die eine größere Freizügigkeit zwischen den Ländern ermöglichen.
Auf der Grundlage der Umfragedaten haben wir den Erholungsindex der grenzüberschreitenden Immobilieninvestition Markt für ausgewählte Länder. Dieser Index hat Werte zwischen 0 (wenn alle Befragten die pessimistischste Antwortoption gewählt haben) und 1 (wenn alle die optimistischste Option gewählt haben).
Portugal, wo der Index für die Markterholung 0,87 beträgt, und Spanien (0,86) sind die Spitzenreiter in der entsprechenden Länderrangliste. Deutschland und Thailand: In beiden Ländern lag der Index bei 0,29.
In den Kommentaren zu den Antworten stellten die Teilnehmer der Tranio-Umfrage fest, dass in den Jahren 2020-2021 vor dem Hintergrund eines Rückgangs der grenzüberschreitenden Transaktionen die Nachfrage von lokalen Käufern in jedem der untersuchten Länder zunimmt.
Alle Tranio-Partner stellen ein wachsendes Interesse einheimischer Käufer fest. Einige Partner, die sich früher nur auf Ausländer konzentrierten, haben begonnen, mit lokalen Kunden zu arbeiten.
Es ist immer noch schwierig, in andere Länder zu reisen, und das Geld muss irgendwo investiert werden, also gehen die Investoren auf ihre lokalen Märkte.
Das durchschnittliche Budget für Wohnimmobilientransaktionen beträgt 354 Tausend Euro
Anhand der Erhebungsdaten lässt sich das mittlere Budget von Transaktionen mit ausländischen Käufern von Wohnimmobilien schätzen. Der Durchschnitt für alle untersuchten Länder liegt bei 354 Tausend Euro, obwohl die Zahlen von Land zu Land sehr unterschiedlich sind. Am teuersten sind die Wohnungen in Frankreich (Medianbudget - 1 Million Euro) und den USA (933 Tausend Euro), am billigsten in der Türkei (200 Tausend Euro).
Es besteht eine Korrelation zwischen dem Wert der Immobilien und dem Index der Markterholung: Im Durchschnitt ist der Haushalt in den Ländern höher, in denen sich der Markt 2021 besser erholt hat.
Die Europäer sind die aktivsten Käufer, und die Kundenströme aus Russland und China sind rückläufig
Die Mehrheit der Befragten (62%) ist der Ansicht, dass die in Europa ansässigen Personen die aktivste Käuferkategorie sind, die Immobilien außerhalb ihres Wohnsitzlandes erwerben. In Frankreich gaben alle 100% der Befragten diese Kategorie an, in Spanien - 91%, in Italien - 90%.
An zweiter Stelle standen im Jahr 2021 Einwanderer aus Russland und der GUS (42%), gefolgt von Käufern aus dem Nahen Osten, China, den USA und Israel. Einige Befragte merkten an, dass Vertreter aus Kanada, Indien, den Balkanländern, Australien, Brasilien, Ägypten und Südafrika auf dem Markt aktiv sind.
Die Umfrageergebnisse zeigen einen interessanten Trend: Je mehr Befragte in einem bestimmten Land die Aktivität europäischer Käufer feststellten, desto geringer war die Aktivität von Einwanderern aus Russland und den GUS-Ländern. Am deutlichsten ist dieser Trend in der Türkei, wo 73% die Aktivität russischsprachiger Käufer und nur 18% die Aktivität von Europäern feststellten. Im Gegenteil, in Frankreich, Spanien und Italien, nur 17-19% der Befragten festgestellt, dass Käufer aus Russland.
Die Aktivität von Immobilienkäufern aus dem Nahen Osten war auf dem Markt in der Türkei (55% der Befragten), in Zypern (38%) und in Griechenland (32%) am stärksten ausgeprägt.
Chinesische Einwanderer stehen an erster Stelle der Immobilienkäufer in den Vereinigten Staaten (71 der Befragten) und an dritter Stelle in Portugal (30%). An zweiter Stelle in Portugal - Käufer aus den USA (40%).
Vor dem Hintergrund der Pandemie ist die Aktivität der grenzüberschreitenden Investoren aus Russland und China. Diese Länder wurden von 38% bzw. 28% der Umfrageteilnehmer genannt. Allerdings stellen einige Befragte eine erhebliche Abwanderung von Käufern aus Europa, dem Nahen Osten und Indien fest.
Der Rückgang der Aktivität russischsprachiger Käufer ist besonders in Spanien und Italien (65% der Befragten in jedem dieser Länder gaben dies an) sowie in Montenegro (57%) zu beobachten. In Zypern (nur 8% der Umfrageteilnehmer stellten eine Abwanderung fest) und in der Türkei (9%) ist der Anteil dieser Anlegerkategorie dagegen fast nicht zurückgegangen.
Der Anteil der Käufer aus China ist in Griechenland (61% der Befragten sind dieser Meinung) und Zypern (50%) deutlich zurückgegangen. Das umgekehrte Bild zeigt sich in den USA, Frankreich und Montenegro: In diesen Ländern hat keiner der Umfrageteilnehmer die Abwanderung chinesischer Immobilienkäufer festgestellt.
Der Rückgang der Aktivität der Europäer war in der Türkei (64% der Befragten), den USA (50%) und Lettland (40%) am deutlichsten.
Es besteht eine mäßige Korrelation zwischen dem Transaktionsbudget und der Aktivität ausländischer Käufer. Der Zustrom von Investoren aus Russland und China nahm in "teuren" Ländern stärker und in "billigen" Ländern schwächer ab, während Käufer aus Europa dagegen vor allem Länder mit niedrigen Transaktionsbudgets verließen.
Da die Abwanderung ausländischer Käufer in den Jahren 2020-2021 in erster Linie mit den "Covid"-Restriktionen zusammenhängt, ist zu erwarten, dass sich die internationale Kaufaktivität mit dem Nachlassen dieser Restriktionen nicht nur erholt, sondern das durchschnittliche Niveau vor der Pandemie übersteigt - die aufgeschobene Nachfrage wird auf den Markt zurückkehren.
Das Interesse an "goldenen Visa" ist vor allem in Portugal gestiegen und in Lettland gesunken
Die Zahl der Investoren, die ein "goldenes Visum" oder einen "goldenen Pass" in den Ländern, in denen solche Programme existieren, erhalten möchten, stieg im Jahr 2021 durchschnittlich um das 1,2-fache. Portugal sticht vor dem allgemeinen Hintergrund deutlich hervor, wo unsere Befragten einen durchschnittlichen Anstieg des Interesses an einem Investitionsaufenthalt um das Zweifache schätzten, gefolgt von Montenegro mit einem Anstieg um das 1,5-Fache.
Seit 2022 wird in Portugal keine Aufenthaltsgenehmigung mehr für Investitionen in Wohnimmobilien in Küstenlagen, einschließlich Lissabon und dem Hafen, erteilt.
Das Programm der "goldenen Pässe" in Montenegro sollte Ende 2021 auslaufen, wurde aber im letzten Moment bis 2022 verlängert. In diesen beiden Ländern stürzten sich die Investoren also auf Immobilien kaufen während das Programm in demselben Modus arbeitete.
Den Umfrageteilnehmern zufolge ist das Interesse an "goldenen Visa" im Jahr 2021 nur in zwei Ländern nicht gestiegen: in Zypern blieb es auf dem Niveau des letzten Jahres, und in Lettland ging es um 38% zurück.
Es besteht eine hohe Korrelation zwischen dem Interesse an einem Investitionsaufenthalt und dem Index für die Markterholung: Dies stützt die Hypothese, dass die Programme für die Aufenthaltsgenehmigung und die Staatsbürgerschaft durch Investitionen die Immobilienmarkt vor dem Hintergrund der Krise.
Die Verfügbarkeit von Online-Transaktionen trägt zur Belebung des Marktes bei
Aufgrund von Beschränkungen für international Reisen hat die Zahl der Online-Käufe zugenommen. Im Jahr 2021 schätzten die Befragten, dass ausländische Immobilienkäufer im Durchschnitt 23% der Transaktionen über das Internet abschlossen, ohne das Land des Kaufs zu besuchen. Portugal sticht erneut unter allen Ländern hervor, wo der Anteil der Online-Transaktionen 42% erreichte.
Beim Kauf einer Mietwohnung schließen unsere Kunden die Transaktionen heute eher aus der Ferne ab, als dass sie in das Land des Kaufs reisen.
In Gegenden mit guten Mietrenditen werden Wohnungen in Neubauten bereits in den ersten Bauphasen aufgekauft, wenn es auf dem Grundstück praktisch noch nichts zu sehen gibt.
Der Anteil der Fernkäufe korreliert mit dem Index der Markterholung. Dies deutet darauf hin, dass die Verfügbarkeit von Online-Transaktionen neben dem Investitionswohnsitz eine weitere Triebkraft für grenzüberschreitende Verkäufe ist.
Neben den geschlossenen Grenzen trugen auch andere Faktoren zur Beliebtheit von Online-Transaktionen im Jahr 2021 bei. Insbesondere gaben 44% der Befragten an, dass sich Käufer für ein Ferngeschäft entschieden haben, weil sie die Immobilie kaufen bevor die Preise stiegen. Weitere 42% der Umfrageteilnehmer stellten fest, dass Verkäufer aktiver geworden sind, um Immobilienobjekte über das Internet zu demonstrieren: zum Beispiel, um Online-Vorführungen oder Videoaufnahmen von Objekten mit Drohnen durchzuführen.
Die Option "Käufer hatten es eilig, Immobilien zu kaufen, bevor sie teurer wurden" ist führend in Thailand (sie wurde von 100% der Befragten gewählt), Montenegro (83%) und Zypern (78%), und die Option "Verkäufer sind bei der Anzeige von Objekten über das Internet aktiver geworden" ist besonders auffällig in Frankreich (80% der Befragten), der Türkei (64%) und Italien (61%).
In Portugal ist die Mehrheit der Umfrageteilnehmer (67%) der Meinung, dass Ferngeschäfte beliebter geworden sind, weil die Kunden Einkäufe getätigt haben, um eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten. In Griechenland steht diese Antwort ebenfalls an erster Stelle: Sie wurde von 44% der Befragten gewählt.
Im Jahr 2021 konzentrierten sich etwa 80% aller Tranio-Kunden, die aus der Ferne Immobilien kauften, auf "goldene Visa" oder "goldene Pässe".
Im Jahr 2021 erholte sich der Immobilienmarkt in den Ländern schneller, in denen die Verkäufer aktiver Objekte im Internet anboten. Diese Schlussfolgerung wird durch die Tatsache gestützt, dass die Antworten auf die Frage nach den Faktoren für die Beliebtheit von Online-Transaktionen durchweg mit dem Index der Erholung des Immobilienmarktes korrelieren.
Akteure des Immobilienmarktes blicken optimistisch in die Zukunft
Im Jahr 2022 wird der internationale Immobilienmarkt aktiver sein als vor der Pandemie, so 60% aller Befragten. In der Gruppe der Länder mit Investitionsaufenthaltsprogrammen erreicht diese Zahl 68%.
Wir gehen davon aus, dass sich vor dem Hintergrund der Markterholung das Verhältnis der Verkaufsvolumina für verschiedene Immobilientypen verändern wird. So werden sich Investoren, die bisher kurzfristige Mietobjekte suchten, nun häufiger auf langfristige Vermietungen konzentrieren.
Ähnlich wie beim Index der Markterholung haben wir für ausgewählte Länder den Optimismus-Index für grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen berechnet Marktexpertenund spiegelt die Markterwartungen für 2022 wider. Dieser Index erreichte in den Vereinigten Staaten, wo Ende 2021 alle 100% der Befragten an das günstigste Szenario glaubten, den Höchstwert von 1. Der Optimismus-Index lag in allen Ländern über 0,67, außer in Thailand, wo 40% der Befragten die nächste Pandemie oder eine andere größere Krise im Jahr 2022 erwarteten.
Wir gehen davon aus, dass sich vor dem Hintergrund der Markterholung das Verhältnis der Verkaufsvolumina für verschiedene Immobilientypen verändern wird. So werden sich Investoren, die bisher kurzfristige Mietobjekte suchten, nun häufiger auf langfristige Vermietungen konzentrieren.
Ähnlich wie den Index für die Markterholung haben wir für ausgewählte Länder den Optimismusindex der Experten für grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen berechnet, der die Markterwartungen für 2022 widerspiegelt.
Der Optimismusindex erreichte in den Vereinigten Staaten einen Höchststand von 1, wo Ende 2021 alle 100% der Befragten an das günstigste Szenario glaubten. Der Optimismus-Index lag in allen Ländern über 0,67, außer in Thailand, wo 40% der Befragten die nächste Pandemie oder eine andere größere Krise im Jahr 2022 erwarteten.
Es wurde eine Korrelation zwischen dem Optimismusindex der Experten und den Faktoren für die Beliebtheit von Ferngeschäften festgestellt. Der Index ist in den Ländern, in denen Gesetze oder andere staatliche Maßnahmen zur Erleichterung von Online-Transaktionen erlassen wurden, deutlich höher. Gleichzeitig ist der Optimismus-Index dort niedriger, wo die Banken eher bereit sind, Konten aus der Ferne zu eröffnen.
Ich denke, dass der Trend zu Online-Transaktionen langfristig anhalten wird. Viele Anleger haben gelernt, Kontrahenten aus der Ferne auszuwählen und wichtige Investitionsentscheidungen zu treffen; diese Gewohnheiten werden auch nach der Pandemie bestehen bleiben.
Neuer Vektor: Investitionstrends der Russen im ersten Quartal 2022
Im März-April 2022 gab es neue Trends bei der Nachfrage von Käufern aus Russland und einer Reihe von GUS-Ländern. In den Vorjahren bevorzugten die Russen Liegenschaften Investitionen in Ländern wie Spanien, Deutschland, Griechenland und Zypern.
Aufgrund der Sanktionen westlicher Länder und Änderungen in der russischen Gesetzgebung konzentrieren sich Einkäufer aus Russland, Kasachstan und Weißrussland heute auf die Märkte der Vereinigten Arabischen Emirate, der Türkei und Georgiens sowie auf ein verstärktes Interesse an südostasiatischen Ländern.
Das tatsächliche Wachstum der russischen Nachfrage nach ausländischen Immobilien liegt über dem prognostizierten Tempo. Nach Angaben von Tranio lag die Zahl der Kaufaufträge im April 2022 um 15% höher als im gleichen Monat des Vorjahres. Auch das Volumen der im ersten Quartal 2022 abgeschlossenen Transaktionen übertrifft die Ergebnisse des Vorjahres.
In den VAE entscheiden sich Russen am häufigsten für Wohnungen in Neubauten in Dubai im Wert von etwa 205 Tausend US-Dollar. Bis Anfang Mai waren fast alle Wohnungen in diesem Budget in Wohnkomplexen mit einer Frist im ersten oder zweiten Quartal 2023 ausverkauft.
In der Türkei sind Neubauten in Istanbul bei Russen sehr gefragt, da es dort die größte Auswahl an Objekten gibt, die sich gut für das Programm der Investitionsbürgerschaft eignen.
Laut Tranio Monitoring, im ersten Quartal 2022, die Nachfrage der Russen für Immobilien in der Türkei stieg fast 3-mal im Vergleich zum letzten Jahr, und für Immobilien in den Vereinigten Arabischen Emiraten - 1,5 mal. Im gleichen Zeitraum stieg das Interesse der Russen an Immobilien in südostasiatischen Ländern: in Thailand - um 85% und in Indonesien - um 75%. Trotz des großen Stroms von Anträgen erwarten die Experten von Tranio keinen vergleichbaren Anstieg des Anteils dieser Länder am Transaktionsvolumen.
Dem Wachstum der russischen Investitionen auf diesem Markt sind Grenzen gesetzt. Einerseits sind Bali und die thailändischen Inseln aufgrund ihrer Abgelegenheit für den Kauf eines "Zweitwohnsitzes" weniger geeignet als die Türkei oder Georgien.
Andererseits ist Südostasien für die Zuwanderung von Unternehmen weniger attraktiv als Dubai oder Israel.
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