Die Nachfrage ist weg, wir sind zu Hause geblieben

Bild: Mikhail Fomichev/tass

Dem vorstädtischen Immobilienmarkt werden harte Zeiten vorausgesagt - niedrigere Preise, sinkende Konsumtätigkeit und organisierte Bauvolumen. All dies ist jedoch schon seit mehr als einem Jahr zu beobachten - seit dem Sommer 2021. Es gibt im Prinzip keine neuen Häusersiedlungen, und die "Umsiedler", das sind Auswanderer, haben im letzten Herbst versucht, ihre Häuser mit 25-30%-Rabatten zu verkaufen. Erfolglos, denn die Preise sind noch lange nicht erschwinglich.

Minus weitere 5-10% bis zum Beginn der Ferienzeit - eine solch vorsichtige Einschätzung der Lage wird von Entwicklern gegeben, die fertige Hüttensiedlungen haben. Außerdem stehen sie seit dem Sommer 2021, als eine explosive Anstieg der Immobilienpreisedie durch eine "Vorzugshypothek" provoziert wurden, stoppten den Verkauf. Zuerst hörten sie auf, Wohnungen zu kaufen, und dann Häuser, deren Kosten stetig auf den Quadratmeterpreis in den Städten anstiegen.

Die Ereignisse von Ende Februar 2022 haben das Interesse am Markt für Datschen und Wohnhäuser endgültig zerstört, denn wenige Tage nach dem Baubeginn des ISD wurden die meisten Objekte aus der Auslage genommen. Nach dem Anstieg des Dollars beschlossen einige Verkäufer, den Wert des Angebots anzupassen, der Rest machte einfach eine Pause. Und sie spielten es aus: Bereits im Mai, als die Wohnungen billiger wurden, haben alle in den Vororten Immobilienmarkt begannen ebenfalls, auf eine Preissenkung zu warten.

Es ist nutzlos, irgendwelche "Analysen" von führenden Unternehmen zu studieren. Liegenschaften Unternehmen, da sie keine echten Informationen enthalten. Es ist alles nur Täuschung. In einigen "Studien" ist in der Regel von Preiserhöhungen die Rede, aber auch bei den Kosten für Wohnungen tauchen regelmäßig ähnliche Täuschungen auf. Mit einer unkomplizierten Botschaft: Kaufen Sie, bevor es zu teuer wird. Und kauft es bei uns, das lohnt sich irgendwie. Das funktioniert nicht mehr - die Dummen sind weg. Und Dummköpfe mit Geld sind es erst recht.

Aber die Teilmobilisierung im Herbst gab dem Markt einen besonders kräftigen Tritt nach unten. Dann fielen die Preise für Häuser, Hütten und Grundstücke drastisch um 20-25% oder mehr auf einmal.

A Preisrückgang wird für jene Einrichtungen beobachtet, deren Besitzer beschlossen haben, dringend ins Ausland zu gehen. Die Preisnachlässe erreichen 15-20%, in einigen Fällen bis zu 30%", sagt Michail DolgowLeiter der Abteilung für Vorstadtimmobilien der Kalinka-Gruppe.

Diese Zahlen sind der Durchschnitt für den Markt, in elitären Gegenden wie Rublevka ist es im Allgemeinen lustig. Absolut alles steht zum Verkauf, Rabatte gibt es fast überall. Aber es wird nichts gekauft. Aus offensichtlichen Gründen. Eine kuriose Tatsache: Kürzlich tauchte an der Rubljowo-Uspenskoje-Autobahn ein Werbeplakat auf, auf dem ein Anwalt seine Dienste anbietet - "spezielle psychologische Vorbereitung auf Verhöre und Durchsuchungen". Das ist sehr erbaulich, und in der Tat sehr relevant.

Die Probleme der Rublewski-Bewohner sind für das gemeine Volk ausschließlich unter diesem Gesichtspunkt von Interesse, jeder wartet darauf, dass es möglich sein wird, sich mit Popcorn einzudecken und eben diese Recherchen mit Verhören zu betrachten. Und nicht nur das. Leider gibt es noch keine ähnlichen Rabatte - 50-60% oder mehr - für "nationale" Vorstadtimmobilien, deshalb warten diejenigen, die aus den Städten "auswandern" wollen.

"Die Saison 2022 im "Kleinstadt" war für mich ein absoluter Reinfall, nur ein günstiges Häuschen wurde verkauft. Und das Erstaunlichste ist im Frühjahr - im März. Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer erwiesen sich als erstaunlich vernünftig und erkannten, dass der Kurs von 120 Rubel pro Dollar nicht lange Bestand haben würde. Da sie den Preis in Rubel ein paar Monate zuvor festgelegt hatten, führten sie das Geschäft durch. Doch dann brach alles zusammen, niemand kaufte etwas. Überhaupt nicht. Es gab zwar Anträge, aber zu Preisen, die noch nicht verfügbar sind. Sozusagen für die Zukunft. Der Markt hat diese Aussichten bis zum Ende des Jahres nicht erreicht, aber die Bewegung in diese Richtung hält nicht an. Der Exodus aus den Städten, der während der Pandemie begann, geht weiter, oder besser gesagt, er verstärkt sich sogar. Aber er wird durch den Zusammenbruch des Wohnungsmarktes gebremst, der nun ebenfalls stagniert. Im Grunde verkaufen sie Wohnungen und kaufen Häuser. Das heißt, sie versuchen zu verkaufen, aber es ist kein Problem, zu kaufen", erklärt ein privater Immobilienmakler. Tatjana Iwanowa.

Preise für die Standardklasse Landhäuser im Dezember 2022 um 5-10% sinken. Im März, vor Beginn der Saison, können sie um bis zu 5% sinken", sagt Maxim LazovskyInhaber des Bauunternehmens Lazovsky House.

Oder nicht von 5%, sondern von mehr ... Einerseits ist die Nachfrage vorhanden, möglicherweise wächst sie sogar. Denn die Angst der Städte wird von Tag zu Tag größer. Mit schöner Regelmäßigkeit tauchen erschreckende Daten über den katastrophalen Verfall der kommunalen Infrastruktur auf. Und jedes Mal werden die Zahlen noch erschreckender.

"In einigen Regionen Russlands sind die Kläranlagen um mehr als 90% abgenutzt. Die meisten dieser Kläranlagen wurden in den 1960er und 1970er Jahren gebaut. In ihnen sind sowohl die Gebäudestrukturen als auch die technische Ausrüstung verschlissen". Andrej SchewtschenkoVorsitzender des Ausschusses des Föderationsrates für föderale Struktur, Regionalpolitik, lokale Verwaltung und Angelegenheiten des Nordens, "erfreute" die Bürger der Russischen Föderation.

Die Aussichten, in einer Wohnung ohne Licht, Wasser, Kanalisation und Heizung zu sitzen, sind keineswegs für jeden beeindruckend, die Einsicht, dass es in einem Privathaus mit Ofen, Brunnen und Klärgrube viel komfortabler ist, wächst. Auch unter dem Gesichtspunkt der Sicherheit. In der Regel verfügen die Besitzer von Landhäusern über legale Schusswaffen, die sie im Falle eines Überfalls von Räubern einsetzen können. Die Banditen wissen das. Und die Konzentration von Wanderarbeitern und anderen asozialen Persönlichkeiten in den Städten ist viel größer.

Laut einer Umfrage des Immobilienmarkt Indikatoren Agentur, im Herbst 2022, 56,6% der Befragten erwägt den Kauf von Vorstadt-Immobilien in den nächsten ein oder zwei Jahren. Anderthalb Jahre zuvor, im Frühjahr 2021, waren es nur 43% dieser Personen. Der Wohlstand der Menschen hat nicht zugenommen, im Gegenteil, er ist deutlich gesunken. Aber der Wunsch, den immer ungemütlicheren Städten zu entfliehen, ist nur gewachsen.

"Es besteht der Wunsch, aus der Stadt wegzuziehen, und die Gelegenheit scheint die gleiche zu sein. Aber, wie sich herausstellte, ist es rein theoretisch. Ich verdiene gut, aber die Bank hat mir keine Hypothek gegeben. Die Wohnung - ich habe eine sehr teure Wohnung am Michurinsky Prospekt mit eigenem Parkplatz - kann nicht verkauft werden. Die Bank weigert sich auch, sie als Sicherheit zu nehmen, mit der Begründung, dass sie jetzt illiquide ist. Im Allgemeinen sitze ich auf meinem Hintern und warte auf das Wetter am Meer", sagt Alexey, ein ziemlich hochrangiger Manager.

Eine teure Wohnung ist jetzt nämlich völlig illiquide. Und warum sie sich weigerten, ist auch klar: Es ist unklar, wie viel genau das Häuschen, das diese Person kaufen will, morgen kosten wird. Im Prinzip ist es unklar. Denn wenn es gar keine Käufer gibt, dann ist jeder Preis rein virtuell.

Neben den direkten Ablehnungen agieren die Banken auch mit indirekten Methoden, und zwar ständig die Verteuerung von Hypotheken. Im Januar wurden die Kreditzinsen für den Kauf von Wohnungen im Durchschnitt höher um 1-1,5% pro Jahr, und sogar noch höher für Vorstadt Darlehen. Das heißt, de jure von 12-13% pro Jahr, de facto - von 15%. Aber höchstwahrscheinlich werden sie es auch nicht zu diesem Preis geben. Aus dem oben genannten Grund.

Dies ist die andere Seite - die Wünsche der Bürger stimmen nicht mit ihren Möglichkeiten überein. Daher werden die Preise für Ferienhäuser, Hütten und Grundstücke für den Wohnungsbau weiter fallen. Was sich offenbar nur noch beschleunigen wird. Die gleichen Prozesse, die in städtischen Immobilien zu beobachten sind.

Seltsamerweise hat sich der Handel mit Häusern im Hinterland etwas belebt - in den Dörfern von Twer, Jaroslawl, Iwanowo und anderen Regionen. Die Preise sind dort ziemlich "unter der Sockelleiste", und eine starke, warme Hütte mit einem funktionierenden Ofen und einem großen Grundstück kann für absolut nichts gekauft werden. Sie werden von denselben Bürgern gekauft, die nicht genug Geld für ein Häuschen in der Vorstadt hatten. Wie die glücklichen Besitzer des Dorfgrundstücks erklären, "nur für den Fall". Ja, solche Fälle sind in der Tat heute leider nicht ausgeschlossen.

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