Instandhaltung von Immobilien in Thailand

Unberücksichtigte Ausgaben fressen den Gewinn des Investors auf und leeren die Taschen des Eigentümers des Ferienapartments. Daher müssen die Kosten für die Instandhaltung der Wohnung vor dem Kauf geklärt werden. Wir sagen Ihnen, welche Pflichten Immobilieneigentümer in Thailand haben, wie viel sie für Steuern und Nebenkosten ausgeben müssen, wie man Objekte vermietet und damit Geld verdient.

Steuern für Immobilienbesitzer

Immobilienbesitzer in Thailand zahlen jährliche Steuern auf den Besitz und die Vermietung von Immobilien.

Grund- und Gebäudesteuer

Das thailändische Grund- und Gebäudesteuergesetz trat am 1. Januar 2020 in Kraft.

Die Steuersätze sind nicht von der Eigentumsform abhängig und variieren je nach Kosten und Verwendungszweck des Objekts.

Sie sind von der Steuerpflicht befreit:

• Eigentümer von Villen im Wert von weniger als 50 Millionen Baht ($1,3 Millionen)
• Eigentümer von Wohnungen im Wert von weniger als 10 Millionen Baht ($271,3 Tausend)

Wichtig! Um diese Leistung zu erhalten, müssen Sie einen ständigen Wohnsitz haben.

Die Steuer wird auf die am 1. Januar des Jahres besessenen Immobilien erhoben und ist im April fällig. Bei Verzug droht eine Geldstrafe in Höhe von 40% des geschuldeten Betrags.

Steuern auf die Vermietung von Grundstücken

Wir veröffentlichen die Grundregeln des thailändischen Steuersystems. Wir empfehlen Ihnen, sich mit lokalen Maklern zu beraten - sie werden Sie über Möglichkeiten zur Optimierung der Belastung informieren.

Einkommensteuer für natürliche Personen

Die Steuer auf Einkünfte aus Quellen, die sich auf dem Gebiet des Königreichs befinden, ist je nach Status des Eigentümers der Immobilie unterschiedlich.

Für Steuerinländer

Hält sich der Eigentümer mehr als 180 Tage im Jahr in Thailand auf, muss er das Einkommen nach einem progressiven Tarif versteuern.

Für Nicht-Einwohner

In den meisten Fällen wird auf nicht in Thailand ansässige Personen ein fester Steuersatz von 15% erhoben.

Einkommensteuer für Unternehmen

Juristische Personen zahlen eine progressive Einkommenssteuer auf Mieten.

Wichtig! Vermieter haben Anspruch auf einen pauschalen Steuerabzug in Höhe von 30% der Einnahmen aus dem Mietverhältnis und sogar auf den Betrag der während des Mietverhältnisses tatsächlich entstandenen Ausgaben, sofern die entsprechenden Unterlagen vorgelegt werden.

Die Erklärung muss bei der Bezirksverwaltung vor Ort oder online auf der offiziellen Website des Steuerdienstes abgegeben werden.

Mehrwertsteuer für Vermieter in Thailand

In einigen Fällen erhalten Eigentümer, die in Thailand Geld mit der Vermietung verdienen, eine weitere Steuer - die Mehrwertsteuer.

Jede natürliche oder juristische Person, die in Thailand regelmäßig Waren liefert oder Dienstleistungen erbringt und einen Jahresumsatz von 1,8 Millionen Baht ($55 Tausend) erzielt, unterliegt der Mehrwertsteuer. Der Standardsatz beträgt 10%, aber bis Ende September 2024 hat der Staat ihn auf 7% gesenkt.

Sie müssen die Berichte vor dem 15. eines jeden Monats für den vorangegangenen Monat bei der Steuerbehörde einreichen.

Rechnungen für Versorgungsleistungen

Die Höhe der Zahlungen für Versorgungsleistungen hängt von der Art der Immobilie, dem Standort, der Fläche und dem Paket der bereitgestellten Versorgungsleistungen ab.

Pflege des Territoriums

Je umfangreicher die Infrastruktur des Komplexes ist, desto mehr zahlt der Hausbesitzer. Das Standardpaket an Dienstleistungen umfasst Sicherheit rund um die Uhr, Pflege des Gemeinschaftspools, Gartenpflege, Beleuchtung, Aufzugswartung, Müllabfuhr, kleinere Reparaturen in der Wohnung.

Die Tarife liegen in der Regel zwischen $0,6 und $3 pro Quadratmeter und Monat, einschließlich der Dienstleistungen der Verwaltungsgesellschaft. Die Verwaltungsgesellschaft erhebt einmal im Jahr eine Gebühr für die Instandhaltung des Komplexes.

Die Verwaltungsgesellschaft erhebt einmal im Jahr eine Gebühr für die Instandhaltung des Komplexes

Elektrizität

In Thailand werden alle Versorgungseinrichtungen von der Regierung verwaltet, und es gibt zwei große Stromversorger im Lande. In der Metropolregion Bangkok wird der Strom von der MEA (Metropolitan Electricity Authority) geliefert. Die PEA (Provincial Electricity Authority) versorgt den Rest des Landes und hat Büros in jeder Provinz.

Sie müssen die Rechnungen entsprechend den Zählerständen bezahlen. 

Strom kostet in Thailand ab $0,06 pro kWh. Sie können für $100-200 pro Monat "einkassieren".

In heißen Klimazonen werden häufig Klimaanlagen eingesetzt, die den höchsten Stromverbrauch verursachen. Wenn Sie die Geräte klug einsetzen, können Sie die monatlichen Energiekosten in einer Wohnung von 50 m² auf $ 30-60 senken. Die offiziellen Tarife finden Sie auf den Websites der Anbieter.

Wasserversorgung

In Thailand gibt es zwei Versorgungsunternehmen. In Bangkok und den Vorstädten ist es die MWA (Metropolitan Waterworks Authority). Die PWA (Provincial Waterworks Authority) ist für den Rest des Landes zuständig und hat Büros in jeder Provinz.

Das Wasser wird kalt geliefert. In Wohnungen wird es dank elektrischer Warmwasserbereiter bereits heiß. 

Die Rechnung für den verbrauchten Strom wird zu Beginn des Monats auf der Grundlage des Verbrauchs des Vormonats ausgestellt. Sie muss innerhalb der ersten zwei Wochen nach Erhalt bezahlt werden. Andernfalls werden Strafen und Bußgelder fällig, und zwar erhebliche.

In Thailand wird ein Kubikmeter als Einheit bezeichnet. Im Durchschnitt berechnen sie etwas weniger als $1 pro Einheit.

Die meisten Menschen geben 100-200 Baht ($2-6) pro Monat für Wasser aus.

In der Regel wird dem Verwalter der Anlage eine Kaution für mehrere Monate im Voraus überlassen, dann erhält der Eigentümer einen Bericht über die ausgegebenen Mittel. Wasser- und Stromrechnungen können Sie in Thailand auch in vielen Supermärkten bezahlen.

Gas

In Thailand sind die Besitzer von Gasherden gezwungen, Gasflaschen zu kaufen und aufzufüllen, da es in dem Land keine zentrale Gasversorgung gibt.

Beim ersten Kauf müssen Sie eine Kaution für die Miete des Tanks plus die Kosten für das Gas selbst zu zahlen. Die Kaution wird etwa 1,5 Tausend. Baht ($40), und Gas ist wahrscheinlich zu 300-500 Baht ($8-14) kosten.

Wenn Sie die Flasche ersetzen müssen, rufen Sie einfach im Geschäft an. Man wird Ihnen eine neue Flasche bringen, und die alte wird zur Tankstelle gebracht.

Internet, TV, Telefon

Ausländer benutzen in Thailand fast nie Festnetzanschlüsse.

In dem Land gibt es vier große Mobilfunkbetreiber: AIS, DTAC, TrueMove und TOT. Sie können eine SIM-Karte für ein Mobiltelefon sowohl in deren Büros als auch in einfachen Supermärkten kaufen.

Die Preise für Inlandsgespräche beginnen bei 1 Baht ($0,03). Sie können Pakete mit einer Internetverbindung kaufen, die etwa $15-20 pro Monat kosten.

Sie zahlen etwa $20-30 pro Monat für festes Internet in der Wohnung. In der Regel wird das Geld ein Jahr im Voraus im Büro des Anbieters oder an der Rezeption in der Anlage hinterlegt.

Der größte Satelliten-TV-Anbieter des Landes ist True Visions. Deren Dienste kosten ab $10 pro Monat.

Sie können beim Anbieter oder über den Verwalter bezahlen. In vielen Wohnkomplexen ist das Fernsehen bereits in der Wartungsgebühr des Komplexes enthalten.

Immobilienversicherung

Für Ausländer ist in Thailand keine Sachversicherung vorgeschrieben.

Sie können selbst eine Versicherung beantragen. Bevor Sie jedoch mit einer Versicherungsgesellschaft verhandeln, sollten Sie sich bei Ihrem Komplex erkundigen - bei vielen ist dieser Service in der jährlichen Betreuungsgebühr enthalten.

Die durchschnittlichen Kosten für eine Versicherung betragen etwa 400 Baht ($11-12) pro Monat oder etwa 4,6 Tausend Baht ($125) pro Jahr.

Vermietung von Immobilien

Ausländische Eigentümer können ihre Immobilien in Thailand auf drei Arten vermieten.

Sie selbst

In diesem Fall müssen Sie eine Wohnung für die Vermietung vorbereiten, nach Mietern suchen und alle anfallenden Probleme selbst lösen. Dieser Ansatz erfordert Zeit und Marktkenntnis, aber er ermöglicht es Ihnen, das höchste Einkommen zu erzielen.

Bitte beachten Sie! Nach thailändischem Recht dürfen Anlagen ohne Tourismus- und Hotellizenz nicht kurzfristig vermietet werden. Lizenzen werden an Komplexe mit Hotelinfrastruktur vergeben, aber nicht alle Projekte, die Einnahmen aus der Tagesmiete erzielen, verfügen über eine solche Infrastruktur. Aufgrund des derzeitigen Moratoriums für Inspektionen wurden noch keine Geldstrafen verhängt. Doch wie lange es andauern wird, ist unklar!

Anmietung über ein Maklerbüro

Sie können einen Vertrag mit einer Agentur abschließen, die sich um alles kümmert. Immobilienmakler werben für Ihre Wohnung, suchen nach Gästen, berechnen ihnen die Miete, bereiten die Immobilie für die Vermietung vor, holen die Mieter am Flughafen ab, räumen die Wohnung, überwachen die Reinigung, die Zahlung von Steuern und Nebenkostenabrechnungen.

Sie können mit der Agentur den Zeitplan abstimmen - wann Sie sich ausruhen und wann die Wohnung vermietet werden kann.

Eine umfangreiche Liste von Unternehmen, die in verschiedenen Regionen Thailands tätig sind, finden Sie auf Prian.

Typische Wohnungen in einem der Wohnkomplexe auf Phuket. In der Regel sind Angebote mit einem oder zwei Schlafzimmern am gefragtesten

Anmietung über eine Verwaltungsgesellschaft

Viele Wohnkomplexe in Thailand werden von einer Verwaltungsgesellschaft verwaltet, die das Gebäude nicht nur unterhält, sondern auch vermietet. In einigen Wohnkomplexen ist die Hotelmarke (Wyndham, Hilton usw.) mit der Verwaltung beauftragt.

Der Eigentümer kann seine Immobilie in ein Vermietungsprogramm einbringen - mit einem garantierten Einkommen (sie bieten in der Regel eine Rendite von 5-8% pro Jahr) oder mit einem tatsächlichen (bis zu 20% pro Jahr). Um die Optionen zu nutzen, müssen Sie einen Komplex wählen, der solche Dienstleistungen in der Kaufphase anbietet.

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Verkauf von Liegenschaften. Verfahren, Steuern 

Zunächst einmal muss der Eigentümer entscheiden, wie er seine Immobilie in Thailand verkaufen will.

• Selbstständig: Verbreitung von Informationen über den Verkauf (Veröffentlichung von Informationen auf Immobilien-Websites, Kontaktaufnahme mit Agenturen und Abschluss von Verträgen, Durchführung von Immobilienanzeigen, Besprechung von Bedingungen)
• Über ein Immobilienbüro

Es ist notwendig, die Verwaltungsgesellschaft über den zukünftigen Verkauf zu informieren, da manchmal potenzielle Käufer in ihr Büro kommen.

Jede Transaktion auf dem Sekundärmarkt läuft auf unterschiedliche Weise ab. Es hängt davon ab, wie und für wen die Immobilie registriert ist, vom Status des Käufers, von der Lage seiner Mittel, von der Verfügbarkeit von Ratenzahlungen. In jedem Fall sollte die Transaktion von einem kompetenten Anwalt begleitet werden, dessen Dienste $ 700-1000 kosten.

Steuern auf Verkäufe

Sie hängen ab vom Status der Immobilie, vom Status des Verkäufers, davon, wie viele Jahre das Objekt bereits im Besitz ist, und vom geschätzten Wert der Immobilie im Grundbuchamt.

Anmeldegebühr

Der Käufer und der Verkäufer zahlen eine Gebühr für die Übertragung des Eigentums (Übertragungsgebühr) - etwa 2-3% des Wertes der Immobilie.

Die Eintragungsgebühr für die Eintragung eines langfristigen Pachtvertrags (Erbpacht) beträgt 1% des im Vertrag genannten Betrags.

Besondere Gewerbesteuer (SBT)

Sie ist sowohl von juristischen als auch von natürlichen Personen zu entrichten, die seit weniger als fünf Jahren Eigentümer von Immobilien sind. Die Höhe der Gebühr beträgt 3,3% des Verkaufspreises oder des Katasterwerts (je nachdem, welcher Wert höher ist).

Stempelsteuer

Verkäufer von Immobilien zahlen, wenn die Eigentumsdauer des Objekts mehr als fünf Jahre betrug und keine besondere Gewerbesteuer erhoben wurde.

Der Steuerbetrag beläuft sich auf 0,5% des Verkaufspreises oder des Katasterwertes (je nachdem, welcher Wert höher ist).

Die Stempelgebühr für die Eintragung eines langfristigen Pachtvertrags (Erbpacht) beträgt 0,1% des im Vertrag genannten Betrags.

Blick von der Anlage auf dem Pratumnak Hill in Pattaya

Quellensteuer

Darüber hinaus zahlt der Verkäufer Quellensteuer.

Handelt es sich bei der verkaufenden Partei um ein Unternehmen, so beträgt die Steuer 1% des Betrags der offiziellen Bewertung oder des Vertragspreises, je nachdem, welcher Betrag höher ist.

Handelt es sich bei dem Verkäufer um eine natürliche Person, so wird die Einkommensteuer auf der Grundlage eines progressiven Steuersatzes abzüglich des Pauschalabzugs für die Anzahl der Jahre des Eigentums vom geschätzten Wert berechnet.

Einkommensteuer in Baht

• Bis zu 300 Tausend - 5%
• 300-500 Tausend - 10%
• 500-750 Tausend - 15%
• 750 Tausend - 1 Million - 20%
• 1-2 Millionen - 25%
• 2-5 Millionen - 30%
• Von 5 Millionen - 35%

Die Höhe des Abzugs hängt von der Dauer des Eigentums ab

• 1 Jahr - 92%
• 2 Jahre - 84%
• 3 Jahre - 77%
• 4 Jahre alt - 71%
• 5 Jahre alt - 65%
• 6 Jahre alt - 60%
• 7 Jahre alt - 55%
• 8 Jahre und mehr - 50%

Beispiel für die Berechnung der Umsatzsteuer

Der Verkäufer besaß die Eigentumswohnung seit weniger als zwei Jahren, der offizielle Schätzwert des Objekts beträgt 3 Millionen Baht (etwa $ 82 Tausend).

• Berechnen Sie den Abzug auf der Grundlage der Anzahl der Jahre des Eigentums:
  3 000 000 - 3 000 000 × 84% = 480 000 Baht
• Teilen Sie den erhaltenen Betrag durch die Anzahl der Jahre, in denen Sie Eigentümer der Immobilie sind:
  480.000 / 2 = 240.000 Baht
• Berechnen Sie die Steuer anhand der festgelegten Sätze:
  240.000 × 5% = 12.000 Baht
• Multiplizieren Sie den erhaltenen Betrag mit der Anzahl der Jahre, in denen Sie Eigentümer sind:
  12.000 × 2 = 24.000 Baht - der zu zahlende Gesamtbetrag.

Der zu zahlende Betrag sollte 20% des gesamten Transaktionswertes nicht überschreiten.

Lebenslauf: Das muss man sich merken

• Immobilienbesitzer in Thailand zahlen jährliche Steuern auf Eigentum, Vermietung und Verkauf von Immobilien. Ihre Höhe hängt von vielen Parametern ab. Lassen Sie sich von Buchhaltern und Maklern beraten, um die Arbeitsbelastung zu verringern.
• In Wohnanlagen in Thailand wird für die Instandhaltung des Geländes eine Betreuungsgebühr erhoben - von $ 0,6 bis 3 pro Quadratmeter pro Monat. Je mehr Infrastruktur in der Wohnanlage vorhanden ist, desto teurer ist der Service.
• Die Nebenkosten werden über Zähler abgerechnet. Die größte Rechnung ist in der Regel für Strom - bis zu $200 pro Monat, wenn Sie die Klimaanlage oft benutzen.
• Eine Immobilienversicherung ist in Thailand optional. Für diejenigen, die dies wünschen, kostet die Versicherung etwa 4,6 Tausend Baht ($125) pro Jahr.
• Sie können die Objekte selbst, über eine Immobilienagentur oder eine Komplexverwaltungsgesellschaft vermieten. Einrichtungen ohne Tourismus- und Hotellizenz können nicht für einen kurzen Zeitraum vermietet werden.

Foto: Unsplash (Andreas Johansson), prian-Datenbank

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