Die Ergebnisse des Prian-Webinars mit den Experten von Intermark Global: Wir sprachen über Investitionen und mehr.
Experten
- Anna Kovalenkova - Leiterin von Thailand bei Intermark Global
- Ekaterina Orlova - Direktorin der Abteilung für internationale Investitionen bei Intermark Global
- Kirill Vyalykh - Geschäftsführer von Phuket9
Über die Eintrittsschwelle
Wenn Sie an passiven Investitionen interessiert sind und nicht einmal planen, nach Phuket zu kommen, raten wir Ihnen, Objekte ab $ 120 Tausend in Betracht zu ziehen. Dies ist die untere Messlatte für Anlageimmobilien: wenn das Budget kleiner ist, nach unserer Erfahrung, mindestens einer der Faktoren, die Liquidität abnimmt - Lage, Qualität der Verwaltung, Niveau der Konstruktion, Entfernung von der Küste (wir nennen Resort-Anlagen entfernt vom Meer von maximal 500 Metern, Vermietung, die für die tägliche Miete können Sie eine Rendite von 7-8% pro Jahr zu bekommen), spezifische Merkmale...
Das bedeutet nicht, dass es keine billigeren Angebote in Phuket gibt. Wir haben Immobilien ab $75 Tausend, aber seine prognostizierte Rentabilität ist weniger. Sie können Optionen für weniger als $ 70 Tausend finden, aber wir empfehlen sie überhaupt nicht, da wir nicht sehen, wer sie in der Zukunft weiterverkauft werden können.
Optionen von $ 120 Tausend, natürlich, Projekte in der Ausgrabungsphase. Vielleicht könnten Sie etwas fertige in covid zu diesem Preis zu finden, aber jetzt brauchen Sie doppelt so viel Geld für diese. Das heißt, eine fertige Einheit in einer guten Lage mit hochwertigen Reparaturen, Infrastruktur und eine Verwaltungsgesellschaft ist mindestens $ 200 Tausend.
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Über die Verwaltungsgesellschaft und die kurzfristige Vermietung
Nach thailändischem Recht ist es ohne eine Touristen- und Hotellizenz nicht möglich, ein Objekt tageweise zu vermieten (d. h. die rentabelste Vermietung).
Eine Hotellizenz wird an Komplexe mit Hotelinfrastruktur vergeben. Und es ist nicht in allen Projekten, die noch tägliche Einnahmen generieren. Solange das Moratorium für die Überprüfung in Kraft ist, werden sie nicht bestraft. Aber es ist schwer zu sagen, wie lange es dauern wird - drei oder fünf Jahre. Klar ist jedoch, dass nach den derzeitigen Anforderungen nicht alle Wohnkomplexe eine Lizenz erhalten können, selbst für große Akteure ist es jetzt schwierig.
Und - seltsam - etwa 30% der Entwickler kündigen nicht einmal das Erscheinen dieser Lizenz in zukünftigen Projekten an, die als Resort-Projekte bezeichnet werden können. Wir beobachten mit Interesse, wie solche Immobilien, die keine Hotellizenz haben, aber als Investitionsobjekt deklariert sind, verkauft werden...
Der Käufer sollte sorgfältig prüfen, wie die Verwaltungsgesellschaft mit dem Bauträger verbunden ist. Wenn es sich um einen Dritten handelt, der durch einen separaten Vertrag mit dem Kunden verbunden ist, aber nichts mit dem Bauträger zu tun hat, ist dies eine komplizierte rechtliche Geschichte, die der Kunde nicht beeinflussen kann.
Über Eigentumswohnungen außerhalb des Resorts
Für einen Investor gibt es bei solchen Projekten keine Nachteile - es sind großartige Optionen. Komplexe entfernt vom Meer mit minimaler Infrastruktur - ein Schwimmbad, ein Dachgarten - für diejenigen, die auf der Insel dauerhaft leben konzipiert. Kein Luxus, aber durchaus hochwertige Wohnungen.
Ein großer Vorteil solcher Häuser ist die niedrige Eintrittsschwelle. Buchstäblich $50 Tausend. Natürlich sprechen wir hier über langfristige Vermietungen, und die Gewinnspanne solcher Projekte liegt bei 3-5% pro Jahr, da es sich um billigen Wohnraum handelt. Aber es ist einfach zu vermieten, es gibt keine Probleme mit der Ansiedlung und man braucht keine Hotellizenz.
Leider gibt es nur wenige solcher Projekte auf der Insel, und die Quote für ausländische Eigentümer kann bescheiden sein - zum Beispiel nicht 49%, sondern 15%. Darüber hinaus wird diese Quote von einem Bauträger geregelt, der Ihnen einfach keine Wohnung in vollem Besitz verkaufen will. Dies ist eine Art Manifestation von Patriotismus: Wohnungen werden in erster Linie für Thais gebaut.
Über Einkommen
Bei einer Vermietung können Eigentümer zwischen 5 und 10% pro Jahr in Baht verdienen, bei einer Investition in ein Objekt während der Bauphase bis zu 25-30% innerhalb von zwei Jahren. Es gibt auch Angebote für feste Einkünfte - eine Art Alternative zur Kaution. In diesem Fall können Sie mit 6-7% pro Jahr rechnen.
Die Option des Mietpools wird von denjenigen gewählt, die investieren wollen, aber manchmal auch selbst wohnen. In diesem Fall werden die Einnahmen im Verhältnis von 40 zu 60% zugunsten der Verwaltungsgesellschaft verteilt, die alle Kosten trägt. Da die Bruttoeinnahmen geteilt werden, kann das Einkommen des Eigentümers manchmal 10% pro Jahr erreichen.
Natürlich steigt die tatsächliche Rentabilität jetzt durch das Wachstum der Touristenströme. Aber vergessen Sie nicht die Konkurrenz. Zum Beispiel werden in Bang Tao etwa 30 Wohnkomplexe gebaut. Wenn sie alle in Betrieb genommen werden, wird der Wettbewerb zunehmen, was sich negativ auf die Mietkosten auswirken wird.
Feste Erträge sind für einen Investor attraktiver, da sie nicht von der tatsächlichen Auslastung abhängen und die Verantwortung für die regelmäßigen Zahlungen bei der Verwaltungsgesellschaft liegt.
Die meisten Investoren steigen auf dem Immobilienmarkt von Phuket mit einem Planungshorizont von fünf bis sieben Jahren ein. Dementsprechend ist das "Flipping" - der Kauf zu Beginn des Verkaufs zum Zwecke des Weiterverkaufs mit einer Preiserhöhung bis zum Stichtag - hier nicht so üblich. Und das, obwohl allein während der Bauzeit das Projekt im Durchschnitt um 35% teurer wird.
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Über die Bezahlung
Sie können für Immobilien in Phuket per SWIFT-Überweisung bezahlen, und einige Entwickler haben die Möglichkeit, Zahlungen zu akzeptieren, auch in Rubel. Letzteres ist beim Kauf eines Objekts in den Projekten des Unternehmens Phuket9 relevant. Die Organisationsstruktur des Bauträgers ermöglicht es insbesondere russischen Kunden, Transaktionen aus der Ferne vom Territorium der Russischen Föderation aus zu tätigen.
Außerdem wird die Website in naher Zukunft in der Lage sein, Einrichtungen sofort zu buchen. Es wird möglich sein, Immobilien mit einer russischen Bankkarte zu reservieren.
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