Schritt-für-Schritt-Anleitung für den Immobilienkauf in Serbien

Пошаговый гайд по покупке недвижимости в Сербии

Wie kann ein Ausländer in Serbien eine Wohnung kaufen? Ist es möglich, zu diesem Zweck eine Hypothek aufzunehmen? Wie hoch sind die durchschnittlichen Kosten für eine Wohnung in Serbien, und mit welchen zusätzlichen Kosten muss ich beim Kauf rechnen? Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung finden Sie in unserem Material.

In Serbien gilt für den Immobilienerwerb durch Ausländer der "Grundsatz der Gegenseitigkeit". Das heißt, Serbien erlaubt Staatsangehörigen der Länder, die Serben das gleiche Recht gewähren, auf seinem Hoheitsgebiet Wohnungen zu kaufen. Zu diesen Staaten gehören zum Beispiel Russland, Israel, die USA, Kanada und andere. 

Was die Art der gekauften Objekte betrifft, so gibt es diesbezüglich keine Einschränkungen. Ausgenommen sind landwirtschaftliche Flächen und Schutzgebiete sowie die auf diesen Flächen gelegenen Immobilien. 

Was bringt Ihnen der Kauf einer Immobilie in Serbien?

Besitzer von jeder Art von Liegenschaften haben die Möglichkeit, eine Aufenthaltserlaubnis in Serbien zu erhalten. Dazu muss man mindestens 183 Tage im Jahr im Land leben. Der Kaufpreis spielt keine Rolle.

Die Aufenthaltserlaubnis wird für ein Jahr ausgestellt und kann verlängert werden. Nach fünf Jahren Aufenthalt können Sie mit diesem Dokument die Staatsbürgerschaft beantragen. Die nächsten Verwandten (Ehepartner und Kinder) können mit dem Vermerk "zur Familienzusammenführung" ebenfalls ein Jahresvisum beantragen. 

Immobilienerwerb in Serbien Schritt für Schritt

Hier sind die Schritte, die Sie unternehmen müssen, um ein Haus in Serbien zu kaufen:

1. Reservieren Sie das gewünschte Objekt.

Zunächst müssen Sie das ausgewählte Objekt für eine mit dem Verkäufer vereinbarte Zeitspanne reservieren. Dies dauert in der Regel zwischen einer Woche und einem Monat. Gleichzeitig muss eine Kaution hinterlegt werden, die in der Regel bei einer Immobilienagentur oder einem Rechtsanwalt verbleibt. Die durchschnittliche Höhe der Kaution liegt zwischen 1.000 € und 5.000 € - der genaue Betrag wird bei den Verhandlungen festgelegt. In der Praxis wird dieser Schritt oft ausgelassen.

2. Unterzeichnen Sie einen Vorvertrag.

Dann können Sie bei einem Notar einen Kaufvorvertrag unterzeichnen. In diesem Dokument werden die Beschreibung des Objekts, der Preis, die Höhe der ersten Zahlung oder Anzahlung (in der Regel 10% des Gesamtwerts der Immobilie) sowie der Zeitrahmen, in dem der Hauptvertrag unterzeichnet wird, festgelegt. Der Vorvertrag hat die gleiche Rechtskraft wie der Hauptvertrag.

3. Schließen Sie den Hauptkauf- und -verkaufsvertrag ab.

Der Inhalt des Hauptvertrags wird von einem Rechtsanwalt erstellt und von einem Notar in Anwesenheit des Käufers, des Verkäufers, der Immobilienmakler, eines zugelassenen Gerichtsdolmetschers und zweier Zeugen beglaubigt. Der Vertragstext wird in serbischer Sprache abgefasst. 

Der Käufer benötigt die folgenden Dokumente:

  • Reisepass;
  • Bescheinigung über den Familienstand;
  • die Nummer des Bankkontos in Serbien, von dem die Gelder überwiesen werden sollen;
  • Belege für die Herkunft der Mittel.

4. Bezahlen Sie die Transaktion.

Der Betrag bis zu 10.000 € kann in bar ausgezahlt werden, alles darüber hinaus kann über eine Bank überwiesen werden.

Ausländer ohne Aufenthaltsgenehmigung können ein spezielles Konto für Nichtansässige eröffnen. Um damit Immobilien in Serbien zu bezahlen, müssen Sie zunächst einen Antrag bei der Bank stellen.

Käufer können Geld von diesem Konto oder einem Konto in einem Drittland direkt auf das Konto des Verkäufers oder Entwicklers überweisen. Es ist jedoch zu bedenken, dass eine Währungskontrolle durchgeführt werden muss.

Unmittelbar nach der Zahlung bei der Bank kehren der Käufer, der Verkäufer, der Makler, der Übersetzer und die Zeugen zum Notar zurück, um die Clausula intabulandi zu unterzeichnen - die Zustimmung des Verkäufers zur Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer der Immobilie in das Grundbuch.

5. Überprüfen Sie die Eigenschaft.

Wenn Kauf einer Zweitwohnungschließen der Verkäufer und der Käufer in Anwesenheit eines Bevollmächtigten eine Abnahmebescheinigung ab. Darin werden die festgestellten Mängel (falls vorhanden) aufgeführt und die Frist für ihre Beseitigung festgelegt.

Beim Kauf eines neuen Gebäudes ist Gradjevinska Permissive für die Qualität der Immobilie verantwortlich - eine Baugenehmigung, und nach Abschluss aller Arbeiten auf der Baustelle und der technischen Abnahme wird eine "Permissive use" ausgestellt, d.h. eine Niederlassungsgenehmigung.

6. Registrieren Sie das Eigentumsrecht.

Die Eigentumsbescheinigung (nepokretnost-Liste oder Vlasnički-Liste) kann 30 Tage nach Abschluss aller aufgeführten Schritte beim Immobilienkataster angefordert werden. Das Dokument kann auch von der Website des Liegenschaftskatasters heruntergeladen und ausgedruckt werden. 

Anmerkung.Sie können Häuser und Wohnungen in Serbien auch aus der Ferne kaufen, wenn Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht vorlegen (diese muss von einem lizenzierten Übersetzer ins Serbische übersetzt werden).

Hören Sie nicht auf die Geschichten über "er ging mit hundert Dollar in der Tasche". Persönliche Erfahrungen mit dem Leben in Serbien: Preise, Klima und die größten Fehler der Umsiedler

Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie 

Beim Kauf eines Hauses in Serbien müssen Sie mit zusätzlichen Kosten in Höhe von 2,5% bis 12% des Transaktionswertes rechnen, plus weitere 350 bis 550 €. 

  • Die Mehrwertsteuer für neue Gebäude beträgt 10% des Transaktionswerts. 
  • Die Steuer auf die Übertragung von Eigentum an Zweitwohnungen beträgt 2,5% des Transaktionsbetrags. 
  • Die Anmeldegebühr beträgt 50 €. 
  • Die Notargebühr beträgt 300 bis 500 € (je nach Art des Geschäfts). 
  • Die Vermittlungsprovision beträgt 2% (das ist der Prozentsatz, den der Käufer zahlt).

Durchschnittliche Hauspreise in Serbien

Eine Wohnung von 90 m² in Serbien kaufenist ein Preis zwischen 150.000 € und 235.000 € möglich. 

Der Preis für die Anmietung einer Einzimmerwohnung in Serbien beträgt etwa 300-500 € pro Monat. Eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern auf dem Land kann man für 600-850 € mieten.

Rechnungen von Versorgungsunternehmen in Serbien durchschnittlich 140 € pro Monat (plus 23 € für Internet).

Kauf einer Wohnung mit Hypothek

Staatsbürger dieses Landes sowie Ausländer mit einer Aufenthalts- oder Arbeitserlaubnis in der Republik Serbien können in Serbien ein Hypothekendarlehen aufnehmen. Serbische Banken vergeben Hypotheken mit einer maximalen Laufzeit von bis zu 40 Jahren.

Der Zinssatz für eine 20-jährige Festzinshypothek in Serbien beträgt 6,87%.

Das Länderrisiko Serbiens

Zur Ermittlung der Länderrisikoprämie Serbiens, die die relative Investitionsattraktivität charakterisiert, wurden die von der Regierung ausgegebenen Wertpapiere berücksichtigt. Es gibt nur wenige von ihnen und sie lauten alle auf US-Dollar. 

Da wir uns für Immobilien interessieren, wurde eine langfristige Staatsanleihe mit einer Laufzeit bis September 2033 und einer Kuponzahlung von 6,5% als Grundlage gewählt. Als risikofreier Zinssatz wurden Daten über die Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen in die Berechnung einbezogen. 

Die Ergebnisse der Berechnung des CRP für Serbien für den Zeitraum von Mai bis Dezember letzten Jahres sind in der nachstehenden Grafik dargestellt. Das Länderrisiko ist konstant niedrig und nimmt tendenziell ab. Zum 29. Dezember 2023 ist das CRP = 4,31%.

Пошаговый гайд по покупке недвижимости в Сербии

Häufig gestellte Fragen

Ja, Ausländer aus Ländern, die den serbischen Staatsbürgern das gleiche Recht gewähren, können in Serbien jede Art von Immobilien erwerben, mit Ausnahme von landwirtschaftlichen Flächen.

Reisepass, Bescheinigung über den Familienstand, Bankverbindung in Serbien, Unterlagen über die Herkunft der Mittel.

Mehrwertsteuer 10% für Neubauten, Eigentumsübertragungssteuer 2,5% für Zweitwohnungen, Eintragungsgebühr 50 €, Notargebühr 300-500 €, Maklerprovision 2%.

Ja, wenn Sie eine Aufenthaltsgenehmigung oder eine Arbeitserlaubnis haben. Die maximale Laufzeit der Hypothek beträgt 40 Jahre, der für 20 Jahre festgelegte Zinssatz beträgt 6,87%.

Reservierung eines Objekts, Abschluss eines Vorvertrags und eines Rahmenvertrags mit einem Notar, Zahlung, Registrierung des Eigentums.

Autor

Пошаговый гайд по покупке недвижимости в Сербии

Julija Janukowitsch Chefredakteur

Ich bin verantwortlich für die Arbeit der Redaktion. Ich schreibe Experteninterviews und Leitfäden.

Mitverfasser

Пошаговый гайд по покупке недвижимости в Сербии

Nikolaj Jurjewitsch Trifonow Chef-Berater

Ordentliches Mitglied der Internationalen Akademie der Ingenieurwissenschaften, ausländisches Mitglied der Russischen Akademie der Ingenieurwissenschaften, Ehrengutachter der Republik Kasachstan, Seniormitglied (Fellow) des Royal Institute of Privileged Real Estate Specialists (Großbritannien), außerordentlicher Professor, Kandidat der physikalischen und mathematischen Wissenschaften, Ehrenmitglied der Gesellschaft der kirgisischen Gutachter, des portugiesischen Verbandes der Gutachter für Anlagevermögen, der Osteuropäischen Union der Sachverständigen (Deutschland), Autor der Bücher "Theory of valuation" und "Complex valuation of real estate". 1994 gründete er die Belarussische Gilde der Immobilienspezialisten, in der die größten privaten und öffentlichen Akteure des Immobilienmarktes und der Privatisierung in Belarus zusammengeschlossen sind. In den Jahren 1994, 1995 und 1996 veranstaltete er internationale Immobilienmessen in den GUS-Staaten. Er war einer der Organisatoren der Western Liegenschaften Austausch. Im Jahr 1996 gründete und leitete Nikolai die öffentliche Vereinigung "Belarusian Society of Appraisers" (BOO). Von 1998 bis 2005 wurde er zum Vorstandsmitglied der European Real Estate Society (ERES) gewählt, als Direktor mit erweiterten Befugnissen - zuständig für Mittel- und Osteuropa. Im Jahr 2003 wurde er zum Generaldirektor des Rates der Gutachtervereinigungen der GUS (seit 2011: Rat der Gutachtervereinigungen Eurasiens) gewählt. Von 1994 bis heute ist er Experte in verschiedenen Arbeits- und Expertengruppen der Wirtschaftskommission der Vereinten Nationen für Europa (seit 2014 in der Beratergruppe für den Immobilienmarkt). Von 2010 bis heute ist er Vertreter der BOE im Rat für internationale Bewertungsstandards (IVSC).

Источник

Schreibe einen Kommentar

Wir verwenden Cookies, um Ihnen die bestmögliche Erfahrung auf unserer Website zu bieten. Indem Sie auf "Akzeptieren" klicken, stimmen Sie unserer Verwendung von Cookies zu.

Akzeptieren
de_DEGerman