Ruhe in Frieden, "Vorzugshypothek".

Покойся с миром, "льготная" ипотека

Foto: Eric Romanenko/TASS, Archiv

Der Anstieg des Refinanzierungssatzes auf 16% fiel zeitlich mit einem anderen Ereignis im Bereich der Kreditvergabe zusammen - die Bedingungen für staatlich subventionierte ("vergünstigte") Hypotheken wurden stark verschärft. In der Tat gibt es völlig unerschwingliche Parameter, die eine fast unüberwindbare Hürde für den Erhalt dieser Art von Darlehen darstellen. Die Immobilienmakler sind bereits in Panik - selbst in den beiden Silvesterwochen können die Immobilienpreise erheblich fallen.

"Die Regierung hat beschlossen, eine Reihe von Parametern der vergünstigten Hypothekenprogramme anzupassen. Mit dem neuen Beschluss wurde die Prämie für eine Vorzugshypothek auf 30% erhöht, die zu einem Zinssatz von 8% pro Jahr für den Erwerb von Wohnraum in Neubauten, den Bau eines Privathauses oder den Kauf eines Grundstücks für dessen Bau vergeben wird. Diese Maßnahme zielt darauf ab, die Qualität der Darlehen zu verbessern. Der Höchstbetrag eines Vorzugshypothekendarlehens für alle Regionen, einschließlich der Hauptstadt, beläuft sich jetzt auf 6 Millionen Rubel", heißt es in dem offiziellen Dokument.

Wie von der "Freien Presse" vorhergesagt, haben die Behörden nicht bis zum Sommer gewartet, und das "Neujahrsgeschenk" fand statt. Darüber hinaus wurde die Situation durch die Senkung des maximalen Kreditbetrags noch verschärft. Das wird, wie man sich denken kann, die Immobilienmarkt in Moskau, St. Petersburg und allen Großstädten sehr hart.

Ein Drittel des Wertes von Liegenschaften zu aktuellen Preisen ist eine Menge, die meisten Russen haben nicht so viel Geld. 6 Millionen Rubel des Darlehens mit der angegebenen Anfangszahlung entsprechen 8,6 Millionen Rubel des Wertes der Immobilie. In der Hauptstadt kann dieses Geld nicht einmal eine Einzimmerwohnung kaufen noch nicht. Oder ist es ein Kalkül, dass die Preise stark fallen werden?

"Wir glauben, dass es Anzeichen für eine Überhitzung des Hypothekenmarktes gibt, und eines dieser Anzeichen ist der Unterschied zwischen den Preisen auf dem Primär- und dem Sekundärmarkt. Unseren Daten zufolge liegt diese Differenz derzeit bei 42%. Ein solcher Unterschied schafft Risiken vor allem für die Bürger, die Schwierigkeiten haben könnten, ein Darlehen zu bedienen, aber es stellt sich heraus, dass Wohnungen auf dem Sekundärmarkt im Durchschnitt 40% billiger sind", sagt Elvira Nabiullina, Leiter der Bank von Russland.

Die Logik ist hier nicht falsch, so ist es nun einmal. Natürlich werden die Preise für das "Primäre" jetzt einbrechen. Und für die "sekundären"? Offensichtlich auch, denn die Banken haben bereits damit begonnen, die Kosten für eine "normale" Hypothek zu erhöhen. Unmittelbar nach der Bekanntgabe des neuen Zinssatzes der Zentralbank hat die VTB dies angekündigt, was bedeutet, dass alle anderen bald nachziehen werden.

"Die lange Geltungsdauer eines hohen Leitzinses ist für den Immobilienmarkt kritisch. Auf dem Sekundärmarkt, wo es keine staatlichen Vorzugsprogramme gibt, können die Zinssätze unerschwinglich werden. Wenn der Leitzins auf dem aktuellen Niveau gehalten wird, kann dies das Transaktionsvolumen auf dem Zweitwohnungsmarkt im ersten Quartal erheblich beeinträchtigen. Dies wird zu einem Rückgang der Transaktionen im Segment der Neubauten führen, wie es bereits im Frühjahr 2022 der Fall war - die Bürger werden nicht in der Lage sein, neue Gebäude mit Mitteln aus dem Verkauf in den alten Fonds zu kaufen", sagte Tatjana ReschetnikowaStellvertretender Leiter der Hypothekenabteilung des Bundesunternehmens Etagi.

Aber ob das noch so sein wird! Die Zentralbank bereitet neue Regeln für die Regulierung des Hypothekenmarktes vor, die in erster Linie darauf abzielen, die Qualität der Kreditnehmer zu verbessern. Dies gilt sowohl für "Vorzugshypotheken" als auch für alle anderen.

"Wir unterstützen die Maßnahmen, die die Regierung derzeit vorbereitet, um die Parameter einer "Vorzugshypothek" zu klären. Unserer Meinung nach wird dies zu einer gewissen Abkühlung der Hypotheken führen, aber die wichtigste Auswirkung auf das Hypothekenportfolio insgesamt wird eine Erhöhung des Leitzinses sein. Auch unsere makroprudenziellen Maßnahmen wirken sich aus, die ab 1. Januar weiter verschärft werden", so Elvira Nabiullina.

Das heißt, es wird einen weiteren zusätzlichen Preisanstieg geben. Nach unten, versteht sich.

"Nach der Erhöhung des Leitzinses der Zentralbank und einem deutlichen Anstieg der Kosten für Hypotheken, verzeichneten wir einen Rückgang der Kosten für "sekundäre" um etwa 5%. Bis Ende des Jahres werden sich die aktuellen Preise kaum ändern, und ab Anfang 2024 könnte sich der Rückgang beschleunigen und bis Februar 20% erreichen", prognostiziert Yulia UsachevaCEO der Immobilienagentur City Realtor Center.

Diese Prognose wurde jedoch vor der Zinserhöhung der Zentralbank und vor der Veröffentlichung von Informationen über die "prohibitiven" Parameter der Vorzugshypotheken erstellt. Es wird also noch mehr Spaß machen.

"Ich bin nicht bereit, vorherzusagen, wie stark alles fallen wird, aber die Preise werden auf intelligente und fröhliche Weise sinken. Sie sind bereits gefallen, und lange Zeit war es einfach nicht erlaubt, darüber zu sprechen. Aber jetzt könnte es sogar zu einem Zusammenbruch kommen. Ich denke, es ist sinnlos, etwas genau vorherzusagen, Zahlen zu nennen. Nachrichten, die sich auf den Markt auswirken, gibt es heute oft, und auch im neuen Jahr wird es mehr davon geben. Nur eines ist klar - in den nächsten sechs Monaten oder einem Jahr oder sogar länger lohnt es sich nicht, etwas zu kaufen", sagt ein privater Immobilienmakler. Tatjana Iwanowa.

Die Vorzugshypothekenprogramme "Arktis" und "Fernost" werden beibehalten und möglicherweise sogar auf den Sekundärmarkt ausgeweitet, da es dort nicht genügend Neubauten gibt.

"Das Familienhypothekenprogramm kann nach dem 1. Juli 2024 verlängert werden. Die Regierung denkt jetzt darüber nach, es zu verlängern. Natürlich sollte sie sich an den tatsächlichen Möglichkeiten des Haushalts orientieren. Aber es ist besser, an eine Verlängerung der Familienhypothek zu denken. Es gibt eine Mindestanzahlung von 20% und einen Zinssatz von 6%, und wenn es drei oder mehr Kinder in der Familie gibt, ist eine Wohnbeihilfe erforderlich", erklärte der russische Präsident Wladimir Putin sagte in einer Direktverbindung.

All dies wird sich jedoch in keiner Weise auf die Stabilisierung der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt auswirken. Junge Familien haben nicht einmal genug für Lebensmittel, geschweige denn für eine Hypothek, es gibt hier nur sehr wenige potenzielle Käufer.

Alle werden in den Fernen Osten und nach Murmansk-Arkhangelsk gehen, um dort neue Gebäude zu kaufen? Das ist nicht einmal lustig. Und es gibt dort nichts zu kaufen, Pläne zur Ausweitung der Vorzugsprogramme auf die "sekundären" nicht von einem guten Leben erscheinen.

Die Kehrseite der Medaille gibt es natürlich auch hier. Erstens stehen die Behörden vor einem gewaltigen Angriff von Bauträgern, die ganze Städte umgenietet haben - sie sind unverkauft und werden bereits zerstört. Außerdem nimmt die Zahl der leeren Blöcke weiter zu, aus irgendeinem Grund hört der Bau nicht auf. Die Eigentümer müssen sich etwas erhoffen.

Zweitens, aufgrund der Veränderung des Marktwertes von Immobilien, müssen die Banken irgendwie ihre Beziehungen zu den Kunden zu überdenken. Nehmen wir an, eine Person schuldet 10 Millionen Rubel, der Zinssatz beträgt 15% pro Jahr, ein Darlehen für 20 Jahre. Die verpfändete Immobilie kostete ursprünglich 12 Millionen Rubel, fiel aber plötzlich auf 6 Millionen Rubel. Gleichzeitig wurden in zwei Jahren nur 3 Millionen Rubel an Annuitätenzahlungen geleistet. Was sollten wir als nächstes tun?

Natürlich müssen Sie auf 20 Millionen Rubel potenziellen Gewinn verzichten, aber das macht es nicht einfacher. Ich würde gerne mein eigenes Geld zurückbekommen. Und davon gibt es eine Menge - das Hypothekenportfolio übersteigt 16 Billionen Rubel! Und wenn es noch durch Sicherheiten abgesichert ist, aber in naher Zukunft kann es sehr entwertet werden. Offensichtlich wird die Zentralbank erneut eingreifen müssen, um die Situation zu bereinigen. Damit drohen systemische Schocks in der gesamten russischen Wirtschaft.

Drittens: Die Situation auf dem Baustoffmarkt wird sich ändern. Theoretisch müsste nach einem Nachfragerückgang bei den Bauherren - der Bau zahlloser neuer Blöcke müsste eingestellt werden - alles billiger werden, weil die Nachfrage stark zurückgeht. Aber wir leben in einem Land, in dem die Logik völlig pervertiert ist. Das Baugewerbe, das überschüssige Gewinne von Bauträgern verloren hat, kann im Gegenteil die Preise für Stahl, Zement, Ziegel, Holz und Putz in die Höhe treiben.

Ein starker Rückgang der Liegenschaften Der Preisanstieg war unvermeidlich, da die Kosten pro Quadratmeter seit langem in keinem Verhältnis zum Einkommen der Bevölkerung stehen. Die Vorzugshypothek hat dieses Ungleichgewicht nur noch verstärkt, und jetzt ist es verschwunden. Im Allgemeinen sind die Nachrichten gut, und alle "Nuancen" sind im Prinzip lösbar.

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