Immobilieninvestitionen in Armenien: Marktanalyse, Preise und Kaufprozess

Etwa 68% der Wohnungstransaktionen in Armenien finden in der Hauptstadt des Landes, Eriwan, statt. Gleichzeitig liegen die Preise für ein "Quadrat" in Eriwan je nach Gebiet zwischen $600 und $2.300. In diesem Artikel werden wir einen detaillierten Blick auf den Prozess des Immobilienkaufs in Armenien werfen, einschließlich der Marktanalyse, der Wohnungspreise und der Besonderheiten der Gesetzgebung, wenn eine Transaktion mit Ausländern durchgeführt wird.

Marktstruktur und Anzahl der Transaktionen

Nach Angaben des Statistischen Komitees der Republik Armenien wurden bis Ende Juli 2024 1967 Kauf- und Verkaufstransaktionen von Wohnimmobilien im Land registriert, das sind 10% mehr als im Juni 2024 und 11% mehr als im Juli letzten Jahres.

Seit Anfang des Jahres (für den Zeitraum von Januar bis Juli 2024) wurden in Armenien 12.399 Wohnungsgeschäfte registriert, das sind 4,4% mehr als im Zeitraum Januar-Juli 2023.

Die Struktur des Marktes für Wohnimmobilientransaktionen wird von Kauf- und Verkaufstransaktionen mit Wohnungen in Mehrfamilienhäusern dominiert. Ihr monatlicher Anteil von Januar bis Juli 2024 reichte von 62% im April und Mai bis 72% im Februar.

Laut Statistik, im Januar-Juli 2024, etwa 68% der Transaktionen (5.520 Transaktionen) mit Wohnungen wurden in der Hauptstadt des Landes - Eriwan. Die restlichen 32% von IL 2607 Transaktionen erfolgten in 10 Marz des Landes (Marz ist eine Verwaltungseinheit des Landes, ein Analogon der Region).

Kauf von Immobilien in Armenien durch Ausländer

Ausländer können eine Wohnung in Armenien ohne Einschränkungen kaufen, was man von Grundstücken nicht sagen kann - sie können nur für bis zu 99 Jahre gemietet werden. Neben dem Besitz jeglicher Art von Immobilien in Armenien kann ein Ausländer diese auch frei weiterverkaufen, verpachten und vererben.

Von Januar bis Juli 2024 kauften ausländische Staatsbürger 478 Wohnimmobilien in Armenien - 331 Wohnungen und 147 Häuser. Im gleichen Zeitraum verkauften ausländische Staatsbürger 809 Wohnimmobilien - 466 Wohnungen und 343 Häuser.

Nach Angaben des Statistischen Komitees kaufen russische Bürger am häufigsten Wohnimmobilien in Armenien. Im Jahr 2023 erwarben sie 721 Wohnimmobilien - im Zeitraum Januar-Juli dieses Jahres gelang es ihnen, 305 Wohneinheiten zu kaufen. Es folgen Bürger aus europäischen Ländern, den USA, dem Iran und anderen GUS-Staaten.

Der Erwerb von Immobilien bringt keine Vorteile bei der Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung in Armenien mit sich. Sie können jedoch eine Aufenthaltsgenehmigung in Armenien erhalten, wenn Sie ein Startup oder ein Unternehmen eröffnen, das kommerzielle Aktivitäten ausübt. Wenn ein Investor beispielsweise an einem Vermietungsgeschäft in Armenien interessiert ist, kann er dafür ein Unternehmen registrieren, Immobilien kaufen und diese dann vermieten.

Durchschnittliche Hauspreise in Armenien

Nach den Ergebnissen vom Juli 2024 sind die durchschnittlichen Marktpreise für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Armenien im Vergleich zum selben Monat 2023 deutlich gestiegen.

Schauen wir uns zunächst einmal an, wie sich die durchschnittlichen Preise für Wohnungen in der Hauptstadt Eriwan verändert haben. Betrachten wir die Preisänderungen sowohl in der Landeswährung - Armenischer Dram (AMD) - als auch in Fremdwährung - US-Dollar (USD).

Der Verwaltungsbezirk mit dem höchsten Durchschnittspreis pro Quadratmeter ist Kentron, der zentrale Bezirk von Eriwan. Kentron ist der prestigeträchtigste Bezirk von Eriwan, das Herz der armenischen Hauptstadt. Hier gibt es viele historische und kulturelle Attraktionen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag hier Ende Juli 2024 bei 900.000 AMD/qm, das sind 1,3% weniger als im Juni 2024 und 8% mehr als im Juli 2023.

Das Gebiet mit dem niedrigsten Quadratmeterpreis ist Nubarashen - 229.050 AMD/qm: das sind 1,3% mehr als im Juni dieses Jahres und 6,8% mehr als im Juli letzten Jahres. Die Durchschnittspreise für Wohnungen sind hier fast viermal niedriger als in Kentron. 

Der niedrige Preis in Nubarashen ist darauf zurückzuführen, dass dieses Gebiet in beträchtlicher Entfernung vom Stadtzentrum Eriwans liegt und über eine wesentlich bescheidenere Infrastruktur verfügt als andere Stadtteile Eriwans. Nubarashen ist zusammen mit dem Bezirk Nork-Marash auch das Gebiet mit der geringsten Einwohnerzahl - etwa 12,6 Tausend Menschen. In sieben der zwölf Bezirke von Eriwan wiederum übersteigt die Einwohnerzahl 120 Tausend Menschen.   

Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter in armenischen Drams in den Verwaltungsbezirken von Eriwan

Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter in US-Dollar für die Verwaltungsbezirke von Eriwan

Die größten Städte in Armenien nach Eriwan sind Gyumri, Vanadzor, Vagharshapat und Abovyan. In diesen Städten stiegen die Wohnungspreise im Laufe des Jahres um 6,9-15,5%, je nach Lage. Der höchste Durchschnittspreis pro Quadratmeter ist in der Stadt Abovyan mit 300.200 AMD/qm zu verzeichnen, +0,6% bis Juni 2024 und +15,5% bis Juli 2023. Es folgen Vagharshapat - 255.000 AMD/qm, 0,4% bis Juni dieses Jahres und +6,9% bis Juli 2023; Gyumri - 171.000 AMD/qm, +8% bis Juli letzten Jahres; Vanadzor - 148.500 AMD/qm, +0,3% bis Juni dieses Jahres und +11,5% bis Juli des letzten Jahres. Nachstehend finden Sie Diagramme über die Entwicklung des durchschnittlichen Preises pro Quadratmeter für Wohnungen in armenischen Drams und US-Dollar.

Immobilienerwerb in Armenien in Schritten

Was muss getan werden, damit der Kauf von Wohnimmobilien in Armenien erfolgreich ist? 

1. Sammeln Sie die Dokumente.

Nachdem Sie das gewünschte Objekt ausgewählt haben, müssen Sie mit dem Verkäufer über den Preis und andere Bedingungen der Transaktion verhandeln. Und natürlich müssen Sie, bevor Sie ein Geschäft abschließen, alle notwendigen Dokumente zur Hand haben:

• Notariell beglaubigte Übersetzung des Reisepasses des Käufers und ein Dokument zur Bestätigung der Identität des Verkäufers.
• Eine Bescheinigung über das Nettoeigentum des Verkäufers.
• Ein Auszug über das Nichtvorhandensein von Versorgungsschulden des Verkäufers.
• Die Nummer des Bankkontos in Armenien, von dem das Geld während der Transaktion überwiesen werden soll.
• Dokumentarischer Nachweis der Herkunft der Mittel.
• Eine Bescheinigung über den Familienstand.

2. Schließen Sie einen Kauf- und Verkaufsvertrag ab.

Um den Kaufvertrag zu formalisieren, müssen Sie und der Verkäufer das Notariat aufsuchen und alle Dokumente mitnehmen. 

Der Kauf- und Verkaufsvertrag muss Folgendes enthalten:

• Angaben zu den Vertragspartnern mit allen erforderlichen Daten, einschließlich Name, Vorname, Vatersname und Reisepassdaten.
• Informationen über das Objekt, einschließlich seiner genauen Beschreibung und eines Auszugs aus dem Kataster mit einer Beschreibung des Grundstücks.
• Der Preis des Objekts mit Angabe der Bedingungen und des Zahlungsplans.
• Festlegung der Verantwortlichkeiten beider Parteien.
• Hinweis auf den Schutz vor Räumung (mögliche Ansprüche Dritter).
• Unterschriften der an der Transaktion Beteiligten und des Übersetzers.

3. Registrieren Sie das Eigentumsrecht.

Nachdem der Notar eine Kopie des Vertrags erhalten und die Bank die Übertragung bestätigt hat, beginnt das Verfahren zur Übertragung der Rechte an Immobilien im Kataster. Dieser Vorgang dauert in der Regel drei bis vier Arbeitstage. Danach erhält der Käufer eine Bescheinigung, die sein Eigentum an der Wohnung bestätigt.

4. Bezahlen Sie die Transaktion.

Am 1. Juli 2022 trat in Armenien ein neues Gesetz in Kraft, das bargeldlose Zahlungen für alle Transaktionen über $10.000 vorschreibt, wenn eine Eigentumsübertragung oder eine Registrierung bei staatlichen Stellen erforderlich ist.

Andernfalls kann die Transaktion für ungültig erklärt werden. Die einzige Möglichkeit zur Bezahlung von Immobilien ist daher eine bargeldlose Überweisung (von einem lokalen Konto auf das Konto des Verkäufers) oder eine SWIFT-Überweisung von einer ausländischen Bank auf das Konto des Verkäufers in Armenien.

Anmerkung. Es ist auch möglich, Immobilien in Armenien aus der Ferne zu erwerben: Dazu müssen Sie der Person, die die Transaktion physisch durchführen wird, eine notariell beglaubigte Vollmacht ausstellen. In diesem Fall gehört auch die Registrierung der erworbenen Wohnung zu seinen Aufgaben.

Verbundene Ausgaben beim Kauf

Darunter:

• Übertragung von Eigentumsrechten - €115.
• Notariell beglaubigte Übersetzung eines ausländischen Reisepasses - 7-13 €.
• Maklerdienste - durchschnittlich 1,5-2,5% des Transaktionsbetrags. 

Die Berechnung der Grundsteuer basiert auf dem Katasterwert des Objekts, der dem aktuellen Marktwert so nahe wie möglich kommt. Jedes Jahr müssen Immobilieneigentümer eine Steuer zahlen, deren Höhe etwa 0-1% des Wertes der Immobilie beträgt.

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf in Armenien

Können Ausländer in Armenien Immobilien kaufen?

Ja, Ausländer können in Armenien frei Wohnungen und Häuser kaufen. Der Erwerb von Grundstücken ist jedoch begrenzt - sie können nur für bis zu 99 Jahre gemietet werden.

Welche Stadt in Armenien ist die beliebteste für den Kauf von Immobilien?

Die beliebteste Stadt für den Kauf von Immobilien ist die Hauptstadt Eriwan. Etwa 68% aller Wohnungstransaktionen werden dort getätigt.

Welcher Stadtteil von Eriwan gilt als der prestigeträchtigste?

Das prestigeträchtigste und teuerste Viertel von Eriwan ist Kentron (Zentralviertel).

Gibt Ihnen der Kauf einer Immobilie das Recht auf eine Aufenthaltsgenehmigung in Armenien?

Nein, der Kauf einer Immobilie allein gibt Ihnen nicht das Recht, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten. Eine Aufenthaltsgenehmigung kann man jedoch erhalten, wenn man ein Start-up oder ein Unternehmen eröffnet, das in Armenien gewerbliche Tätigkeiten ausübt.

Ist es möglich, Immobilien in Armenien aus der Ferne zu kaufen?

Ja, das ist möglich. Dazu müssen Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht an die Person ausstellen, die die Transaktion physisch durchführen wird.

Wie erfolgt die Bezahlung beim Kauf einer Immobilie in Armenien?

Ab dem 1. Juli 2022 müssen alle Transaktionen über $10.000 bargeldlos abgewickelt werden. Die Zahlung erfolgt per Banküberweisung von einem lokalen Konto oder per SWIFT-Überweisung von einer ausländischen Bank.

Wie hoch ist die Grundsteuer in Armenien?

Die jährliche Grundsteuer beträgt etwa 0-1% des Katasterwerts der Immobilie, was dem Marktwert nahe kommt.

Autor

Roman Tomashevich Analyst

Ich zeige die Situation auf dem Immobilienmarkt in Diagrammen und Zahlen.

Mitverfasser

Julija Janukowitsch Chefredakteur

Ich bin verantwortlich für die Arbeit der Redaktion. Ich schreibe Experteninterviews und Leitfäden.

Источник