Aussichten und Risiken von Investitionen in Immobilien in Dubai: Interview mit einem Experten 

Перспективы и риски инвестиций в недвижимость Дубая: интервью с экспертом 

Der Immobilienmarkt von Dubai wächst weiterhin rasant und wird zu einer begehrten Region für Investitionen. Danis Latypov, Gründer der Immobilienagentur Floors Real Estate in Dubai, spricht über Preise, Nachfragedynamik und Investitionsaussichten in dem Emirat.

Die Bedeutung und die Aussichten des Immobilienmarktes in Dubai 

Перспективы и риски инвестиций в недвижимость Дубая: интервью с экспертом 

- Derzeit verfügt der Markt in Dubai aufgrund des Bevölkerungswachstums und der Attraktivität des Emirats für Zuwanderer über ein erhebliches Wachstumspotenzial.

Laut DXB Interact, einem Dienst zur Bewertung der Investitionsattraktivität, ist Dubai führend in der Nachfrage nach Luxuswohnungen. Seit Anfang 2023 hat er kontinuierlich die Bewertungen von Immobilienverkäufen angeführt, deren Preis 10 Millionen Dollar übersteigt.

Investoren bewerten und investieren in Anlagen, die sich im Bau befinden, da sie auf diese Weise Immobilien zu einem niedrigeren Preis kaufen und nach Abschluss der Bauarbeiten einen Gewinn erzielen können. Je nach Art der Anlagen in der Stadt sind nicht nur Luxusvillen und Penthäuser gefragt, sondern auch Studios für Expats, deren Zahl jedes Jahr wächst.

Politische Stabilität und ein günstiges Umfeld für die Entwicklung von Unternehmen tragen dazu bei, wohlhabende Menschen in das Emirat zu locken. Erfolgreiche Geschäftsleute, Prominente, hochqualifizierte Spezialisten, die sich Luxuswohnungen kaufen hierher ziehen.    

Aussichten auf Preiswachstum 

In den kommenden Jahren werden die Immobilienpreise in Dubai weiterhin um durchschnittlich 8% jährlich steigen. In den vielversprechendsten Gebieten wird in den nächsten drei Jahren ein Wachstum von etwa 25% pro Jahr erwartet.

Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter beträgt $423,64 und ist damit um 19% höher als im Januar letzten Jahres. Nach Immobiliensegmenten: die der durchschnittliche Verkaufspreis einer Villa beträgt 789,6 Tausend Dollar (ein Anstieg von 12,7% seit Januar 2023). Der Preis für Gewerbeimmobilien ist 326,7 Tausend Dollar (ein Anstieg von 52,3%). 

Ein geringeres Wachstum ist in Gebieten zu erwarten, in denen bereits ein starker Wettbewerb zwischen den Bauträgern herrscht, der durch eine erhebliche Zunahme des Angebots verursacht wird. Dies sind die Gebiete der Palme Jumeirah (potenzielles Investitionswachstum - 6%), Jumeirah Bay (4-5%), Dubai Hills (3%) und Bluewaters Island (3%).

Unseren Prognosen zufolge könnten die attraktivsten Gebiete für Investitionen in den nächsten drei Jahren einen Anstieg der Wohnkosten von bis zu 25% pro Jahr aufweisen. Zu diesen Gebieten gehören Business Bay, Sobha Hartland, Jumeirah Village Kreis und Nad Al.

Die globale Finanzkrise und die Immobilienmarkt in Dubai. Worauf sollten sich Käufer und Investoren vorbereiten?

Die attraktivsten Gebiete in Dubai für Immobilieninvestitionen 

Bei Investitionen in Dubai-Immobiliensollten die folgenden margenstarken Bereiche in Betracht gezogen werden.
 
Stadtzentrum ist eine der besten Optionen für Immobilieninvestitionen im Emirat, denn in der Nähe befinden sich Anziehungspunkte für Einheimische und Touristen wie der Burj Khalifa und die Dubai Mall. In dieser prestigeträchtigen Gegend werden verschiedene Arten von Wohn- und Gewerbeimmobilien angeboten, so dass Investoren eine große Auswahl haben. Die durchschnittliche Mietrendite im Zentrum von Dubai liegt bei 4,9%, und die durchschnittliche Rendite beim Verkauf beträgt etwa 5,2%. Diese Zahlen übertreffen viele große Weltstädte, darunter London und New York.

Dubai Yachthafen Es hat eine starke Position als eines der besten Gebiete in Dubai für Investitionendas oft als "neues Dubai" bezeichnet wird. Und das ist die beste Wahl für diejenigen, die einen luxuriösen Lebensstil anstreben. Trotz des dynamischen Immobilienmarktes bleiben die Kosten für Wohnungen zum Verkauf in Dubai Marina stabil. Der ROI (Return on Investment) Indikator für Wohnungen in Dubai Marina ist 5,8%. 

Palme Jumeirah ist ein ikonisches und wohlhabendes Viertel in Dubai, das als architektonisches Wunderwerk gilt. Aufgrund seines außergewöhnlichen Status wird es immer wieder zu den besten Investitionsbezirken auf dem Immobilienmarkt von Dubai gezählt. Statistiken zeigen, dass die durchschnittliche Kapitalrendite bei 5,3% liegt. Zusätzlich zu seiner finanziellen Attraktivität ist Palm Jumeirah aufgrund seines ikonischen Designs auch eine gehobene Touristenattraktion, was ihm zusätzliche Pluspunkte einbringt.

Business Bay - ein Projekt, das als Zufluchtsort für Investoren anerkannt ist. Es bietet eine breite Palette von Optionen, darunter Büros, Luxuswohnungen und Penthäuser. Aufgrund seines enormen Potenzials mit einem durchschnittlichen ROI von 6% hat es auf dem Weltmarkt große Anerkennung gefunden. Es ist bemerkenswert, dass Lonely Planet, der führende Herausgeber von Reiseführern, die Business Bay immer wieder auf den fünften Platz der Liste der schönsten Gegenden der Welt setzt, die einen Besuch wert sind.

Dubai Hills ist als sauberer Wohnkomplex anerkannt, was ihn von anderen Immobilien in Dubai abhebt. Seine zentrale Lage ermöglicht einen einfachen Zugang zu berühmten Gegenden wie Dubai Marina und Stadtzentrum Dubai. Aufgrund der gut ausgebauten Infrastruktur und des Dienstleistungsangebots ist dieser Komplex eine sehr attraktive Investitionsmöglichkeit, die eine solide Rendite von etwa 5,28% bietet.

Beliebte Gegenden in Dubai für den Kauf von Anlageimmobilien

Präferenzen ausländischer Investoren

Zu den führenden Investoren in Dubai-Immobilien zählten im Jahr 2023 Bürger aus Indien, Großbritannien, Italien, Russland, Frankreich, Kanada, den Vereinigten Arabischen Emiraten, Ägypten, dem Libanon und China. Es wird erwartet, dass die steigende Nachfrage von Investoren aus Ländern wie China und Indien das zukünftige Wachstum des Luxusimmobiliensektors in Dubai im Jahr 2024 vorantreiben wird.

Die meisten beliebte Art von Immobilien unter Ausländern sind Ein-Zimmer-Wohnungen, deren Kosten zwischen 300 und 400 Tausend Dollar liegen. Dies gilt für liquide Mittelklasse-Immobilien in beliebten Gegenden - zum Beispiel Emaar Beachfront und Marina Beach.

Tipps zur Auswahl einer Immobilie

Bei der Auswahl einer Immobilie, in die Sie in Dubai investieren möchten, sollten Sie die folgenden Faktoren berücksichtigen: 

  • Standort. Ein Objekt in einem bebauten und gefragten Gebiet der Stadt hat in der Regel einen hohen Preis. Die durchschnittliche Mietrendite einer solchen Immobilie wird auch höher sein als in weniger attraktiven Gegenden.
  • Die Art der Immobilie. Die Rentabilität der verschiedenen Anlagentypen ist unterschiedlich. Zum Beispiel haben Wohnungen in der Regel niedrigere Renditen als Villen.
  • Der Zustand der Unterkünfte und die personelle Ausstattung der Räumlichkeiten. Die Qualität der Verarbeitung, die Fülle der Möbel, Geräte und Accessoires - all das wirkt sich auf die Kosten des Objekts aus. So ist ein leeres Zimmer mit rauen Wänden zwar billiger, aber es ist auch problematischer, es zu vermieten. Wir müssen die Kosten für Schönheitsreparaturen und die Haushaltsauffüllung der Wohnung berücksichtigen.   
  • Die Infrastruktur des Wohnkomplexes. Das Vorhandensein von Sicherheitsvorkehrungen, eines Swimmingpools und eines Fitnessstudios erhöht den Preis des Objekts und steigert gleichzeitig seine Liquidität.  
  • Die Lage auf dem Markt. Es ist wichtig, die Dynamik der Nachfrage, der Preise und des Verkaufsvolumens zu beobachten sowie die Steuer- und Migrationspolitik und das wirtschaftliche Umfeld zu berücksichtigen, um den optimalen Zeitpunkt für Investitionen zu bestimmen.
  • Die Infrastruktur des Gebiets. Immobilien, die in der Nähe von Schulen, Krankenhäusern und Einkaufszentren liegen, bringen in der Regel mehr Einkommen. 
  • Das Unternehmen ist ein Entwickler. Wenn Sie einen Entwickler auswählen, sollten Sie seinen Ruf und seine Bewertungen auf spezialisierten Websites prüfen. Sie sind in der Regel über jede Suchmaschine leicht zu finden.  
  • Amortisationsdauer. Dabei ist nicht nur der Preis des Objekts zu berücksichtigen, sondern auch seine Amortisation und das erwartete Einkommen.
  • Die Dringlichkeit des Verkaufs. Es lohnt sich, alle Unterlagen für die gekaufte Immobilie sorgfältig zu prüfen, insbesondere wenn sie als "dringend" verkauft wird.   

Der Prozess des Geschäftsabschlusses für einen ausländischen Investor: Phasen, Fristen, Dokumente

Es gibt zwei Hauptarten von Immobilien Eigentum:

  • Vollständiges Eigentum (Freehold)- Dies ist das Eigentumsrecht, das dem Eigentümer die Möglichkeit gibt, frei über Immobilien zu verfügen: verkaufen, vermieten, schenken oder vererben. In Dubai gehören 47 Bezirke zu Freehold, darunter die berühmte Dubai Marina, Business Bay und andere.
  • Erbpacht - Vermietung von Immobilien. In den VAE beträgt die Laufzeit des Mietvertrags bis zu 99 Jahre. Nach diesem Zeitraum erwirbt der Mieter jedoch kein Recht an der Immobilie, sondern sie geht an den Eigentümer zurück. Der Mietvertrag kann verlängert werden, oder die Rechte an der Immobilie können auf Verwandte übertragen werden.

Der Prozess des Kaufs einer Immobilie in Dubai ist wie folgt:

  1. Die Auswahl eines Immobilienobjekts und der Abschluss eines Vertrags. Die Geschäftsbedingungen müssen schriftlich in arabischer oder englischer Sprache abgefasst sein und Informationen über die Adresse des Objekts, seine Kosten, zusätzliche Zahlungen und die Haftung der Parteien enthalten.
  2. Abschluss eines Kaufvertrags (MoU).Nachdem man sich über alle Bedingungen der Transaktion geeinigt hat, wird ein Kaufvertrag abgeschlossen. In Dubai wird dieser als "F-Vertrag" bezeichnet. Der Vertrag kann auf der Website des Dubai Land Department eingesehen werden.
  3. Zahlung der Kaution. Der Käufer zahlt dem Verkäufer eine Anzahlung, die in der Regel zwischen 5% und 15% des gesamten Transaktionswertes beträgt. Kommt die Transaktion aus Gründen, die der Verkäufer zu verantworten hat, nicht zustande, wird die Anzahlung an den Käufer zurückerstattet.
  4. Erlangung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC). Um die Übertragung des Eigentums zu ermöglichen, müssen Sie einen Antrag stellen und eine Bescheinigung bezahlen, aus der hervorgeht, dass der Bauträger keine Forderungen an den Verkäufer hat. Dies ist praktisch eine Bestätigung, dass der Verkäufer keine Schulden hat. Die Kosten für diese Bescheinigung können je nach Bauträger zwischen $136 und $1.362 liegen. Die Prüfung des Antrags kann bis zu 5 Arbeitstage dauern. Nach Begleichung aller Schulden kann der Bauträger ein NOC ausstellen, das die Übertragung des Eigentums ermöglicht.
  5. Übertragung des Eigentums durch das Dubai Land Department.Nach Erhalt der Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) müssen Sie sich mit dem Verkäufer im Dubai Land Department (DLD) treffen, wo dem Käufer eine neue Eigentumsurkunde ausgehändigt wird. An diesem Tag müssen Sie auch die Kosten für die Immobilie bezahlen, eine Quittung vorlegen und eine Verwaltungsgebühr entrichten.

So registrieren Sie eine Transaktionmüssen Sie die folgenden Dokumente mit sich führen:

  • den Original-Reisepass des Käufers und des Verkäufers;
  • Eigentumstitel;
  • Antrag auf Erteilung einer Bescheinigung über das Nichtvorliegen von Einwänden;
  • eine Kopie des Kaufvertrags;
  • legaler Personalausweis (ID);
  • Versöhnung der Adressen;
  • Kontaktinformationen.

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Bedingungen für die Vergabe von Hypotheken für den Erwerb von Immobilien an Ausländer 

In Dubai ist es möglich Immobilien kaufen mit einer Hypothek, aber Gebietsfremden wird der Zugang dazu oft verweigert. Wenn Sie jedoch im Voraus ein Visum für Gebietsansässige beantragen, erhöhen sich die Chancen auf eine Genehmigung erheblich.    

Bedingungen für die Vergabe von Hypotheken an Ausländer in Dubai:

  • Der Kreditzins für Ausländer liegt zwischen 3% und 6,5% pro Jahr.
  • Die Laufzeit der Hypothek darf nicht weniger als 5 oder mehr als 25 Jahre betragen.
  • Der Betrag der Hypothek darf 80% des Wertes der gekauften Immobilie nicht übersteigen.
  • Der Käufer muss sein Leben für einen Betrag innerhalb von 0,3-0,8% des Betrags des beantragten Darlehens versichern. Außerdem muss er für die Dienstleistungen zur Erlangung eines genehmigten Darlehens zahlen (bis zu 1,5% des gesamten Darlehensbetrags).
  • Der Kreditnehmer muss volljährig sein. In den VAE gilt eine Person als volljährig, wenn sie 21 Jahre alt wird.
  • Das Alter des Kreditnehmers sollte die Obergrenze nicht erreichen. Die offizielle Grenze für die Gewährung einer Hypothek liegt bei 65 Jahren für Angestellte und 70 Jahren für Unternehmer. Meistens lehnt die Bank jedoch Personen über 55 Jahre ab. 

Steuerliche und rechtliche Aspekte beim Kauf eines Hauses in Dubai

Die Zahlung von Steuern auf den Kauf von Immobilien aus dem Entwickler umfasst eine Provision (von 2 bis 5%), Registrierungsgebühr (4%) und zusätzliche Gebühren (von 1.633,62 bis 2.722,7 Dollar).

Wird der Immobilienerwerb über eine Hypothek abgewickelt, müssen Sie eine Gebühr für deren Eintragung entrichten. Die Zahlung erfolgt in bar in den Registrierungsbüros des Dubai Land Department. Der Betrag reicht von 544,5 bis 1089 Dollar. In Dubai gibt es keine Immobiliensteuer. Gleichzeitig müssen alle Eigentümer jährliche Wartungsgebühren entrichten.

Chancen für Investoren

Unter Investitionen in Dubai-Immobilienkönnen Sie ein Aufenthaltsvisum erhalten, das einer Aufenthaltsgenehmigung entspricht. Für Investitionen in Höhe von mindestens 204 Tausend Dollar erhalten Sie ein Aufenthaltsvisum für einen Zeitraum von zwei Jahren.Wenn Sie eine Immobilie für 545 Tausend Dollar oder mehr kaufen, können Sie für einen Zeitraum von 10 Jahren kostenlos ein goldenes Visum erhalten. 

Für Einwohner der Emirate ist es einfacher, ein Girokonto zu eröffnen, da die Banken vor allem diesen Kunden vertrauen und sie für zuverlässiger halten. 

Mit einer Investition in Dubai-Immobilien können Sie nicht nur Ihr eigenes Geld sparen, sondern auch einen stabilen Gewinn von 20% bis 160% erzielen. Der Kaufprozess ist sehr einfach und erfordert keine Erklärung über die Herkunft der Mittel. Darüber hinaus bieten die Entwickler zinslose Ratenzahlungen an. Geld kann aus jedem Land überwiesen werden, und die Transaktion kann aus der Ferne durchgeführt werden. All dies macht Dubai zu einem vielversprechenden und zuverlässigen Ort für Investitionen in Immobilien. 

Möglichkeiten zur Erzielung von Mieteinnahmen 

In Dubai kann man mit Immobilien auf verschiedene Weise Geld verdienen: kurz- oder langfristige Vermietung, Weiterverkauf nach Fertigstellung des Baus. Die Rendite bei langfristiger Vermietung beträgt 4-10%, bei kurzfristiger Vermietung ist sie 1,5-2 mal höher. Eine häufig genutzte Option ist der Kauf in der Anfangsphase und der Weiterverkauf der Immobilie nach Abschluss einer bestimmten Bauphase. Die anfänglichen Kosten für eine Ein-Zimmer-Wohnung für solche Projekte beginnen bei 350-400 Tausend Dollar. Bis zur Fertigstellung der Anlage können sie auf 30% steigen. Bei einem mittelfristigen Mietvertrag wird eine kurze Laufzeit mit einer monatlichen Zahlung kombiniert, wodurch die Einschränkungen langfristiger Verträge vermieden werden.

Die Mietrendite von Wohnimmobilien in Dubai wird von den folgenden Faktoren beeinflusst.

  • Standort. Immobilien in einer beliebten Gegend mit guter Infrastruktur und in der Nähe wichtiger Arbeits- und Vergnügungsstätten werden eine höhere Mietrendite aufweisen.
  • Die Größe und Art der Immobilie. In der Regel werden Wohnungen mit einer großen Fläche oder Villen mit einer großen Anzahl von Zimmern und Annehmlichkeiten einen höheren Mietpreis haben.
  • Zustand und Qualität.Wohnimmobilien in gutem Zustand und mit modernem Design ziehen mehr Mieter an und ermöglichen es Ihnen, einen höheren Mietpreis zu erzielen.

Mögliche Risiken bei Investitionen in Dubai-Immobilien 

Beim Erwerb von Immobilien in einer der rentabelsten und zuverlässigsten Regionen der Welt müssen mögliche Risiken berücksichtigt werden:

  • Marktvolatilität. Die Preise und die Nachfrage nach Immobilien können sich zum Beispiel aufgrund der wirtschaftlichen oder politischen Lage in der Region ändern. Ein Investor muss auf Schwankungen im Wert und in der Rentabilität seiner Immobilie vorbereitet sein.
  • Besteuerung. Anleger sollten die steuerlichen Verpflichtungen in Dubai und anderen Ländern, in denen sie ansässig sind, berücksichtigen.
  • Ausreichende Wettbewerbsfähigkeit auf dem Markt. Ein Überangebot kann zu einem Rückgang der Mieteinnahmen und des Wiederverkaufs von Immobilien führen.  
  • Instandhaltung von Immobilien. Es ist notwendig, die Kosten für die Instandhaltung und Verwaltung von Immobilien, einschließlich der Instandhaltungs- und Reparaturkosten, zu berücksichtigen.
  • Liquidität. In einigen Fällen kann die Möglichkeit eines schnellen Verkaufs von Immobilien begrenzt sein, so dass Investoren auf langfristige Investitionen vorbereitet sein sollten.

Autor

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Julija Janukowitsch Chefredakteur

Ich bin verantwortlich für die Arbeit der Redaktion. Ich schreibe Experteninterviews und Leitfäden.

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Anzahl der Objekte: 408 Anzahl der Veröffentlichungen: 2 Schreiben Sie an das Unternehmen
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