Grundsteuern in Zypern

In Zypern ist jede Immobilientransaktion, sei es ein Kauf, ein Verkauf oder eine Vermietung, mit der obligatorischen Zahlung von Steuern verbunden. Die Steuergesetzgebung des Landes gilt für alle Marktteilnehmer, unabhängig von ihrem Aufenthaltsstatus. Das bedeutet, dass sowohl Gebietsansässige als auch Gebietsfremde ihren steuerlichen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Besitz und der Verwaltung von Immobilien nachkommen müssen.

Im Jahr 2024 wird es in Zypern einige Änderungen in der Steuerpolitik geben. Insbesondere wurden neue Maßnahmen zur Optimierung der Besteuerung eingeführt. In diesem Artikel werden wir die Steuern auf Immobilien in Zypern und die Steuerpolitik des Landes als Ganzes im Detail analysieren. 

Steuerlicher Wohnsitz in Zypern

Die wichtigsten Kriterien für die Bestimmung des steuerlichen Wohnsitzes in Zypern sind die Regeln von 183 Tagen und 60 Tagen. Die erste ist ein international anerkannter Standard zur Bestimmung des steuerlichen Wohnsitzes. Demnach gilt eine Person als in Zypern steuerlich ansässig, wenn sie sich in einem Kalenderjahr mindestens 183 Tage im Land aufhält. In diesem Fall unterliegt das gesamte Einkommen, auch das außerhalb Zyperns erzielte, der Besteuerung.

Seit 2017 wurde eine alternative 60-Tage-Regelung eingeführt, die es Ihnen ermöglicht, für eine kürzere Aufenthaltsdauer eine steuerliche Ansässigkeit in Zypern zu erlangen. Dazu reicht es aus, wirtschaftliche Interessen in Zypern zu haben (z. B. Immobilien oder Unternehmen) und keinen steuerlichen Wohnsitz in einem anderen Land zu haben.

Der Status als Gebietsansässiger bringt eine Reihe von Vorteilen mit sich, von denen die wichtigsten Vergünstigungen sind. So sind Gebietsansässige beispielsweise von der Kapitalertragssteuer auf den Verkauf von Aktien befreit (wenn diese Aktien nicht mit Immobilien in Zypern verbunden sind) und können von einer niedrigen Steuer auf Dividenden und Zinsen profitieren. Das Wichtigste ist jedoch ein erheblicher Vorteil beim Kauf der ersten 130 m2 Wohnfläche, der die Mehrwertsteuer für einen solchen Kauf um fast das Vierfache reduziert. Die Steuern in Zypern sind für Nicht-Residenten im Grunde die gleichen, aber Nicht-Residenten werden nur auf das in Zypern erzielte Einkommen besteuert.

Steuern auf den Erwerb von Wohnimmobilien in Zypern

Beim Erwerb von Immobilien in Zypern sind Steuern und Gebühren wie Mehrwertsteuer, Stempel- und Eigentumsgebühren zu entrichten. Einige von ihnen sind recht hoch, wie die Mehrwertsteuer mit einem Zinssatz von 19%. Käufer können jedoch Vergünstigungen in Anspruch nehmen, die die Steuerlast verringern, wodurch sie dieselbe Mehrwertsteuer sparen und den Satz auf 14% senken können.

Wie man eine Immobilie auf Zypern kauft

Mehrwertsteuer (VAT)

Die Mehrwertsteuer ist eine obligatorische Steuer beim Kauf neuer Wohnimmobilien im Land. Der grundlegende Mehrwertsteuersatz in Zypern für den Kauf beträgt 19%. Handelt es sich um die erste Wohnimmobilie, die vom Käufer als Hauptwohnsitz genutzt werden soll, gilt ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz von 5%. Um den Vorrang der erworbenen Immobilie zu bestätigen, muss der Käufer nachweisen, dass er keine andere Immobilie in Zypern besitzt, die als Hauptwohnsitz genutzt wird.

Im Jahr 2023 wurden mit dem Gesetz V. 42(I)/2023 wichtige Änderungen der zyprischen Steuergesetzgebung im Bereich der Immobilien eingeführt, die sich auf den präferenziellen Mehrwertsteuersatz auswirken:

• Der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von 5% gilt nur für die ersten 130 m2 der Wohnfläche. Der Wert der Immobilie sollte 350.000 € und der Gesamtwert der Transaktion 475.000 € nicht übersteigen.
• Bei Immobilien mit einer Fläche von mehr als 130 m2, aber weniger als 190 m2, werden die ersten 130 m2 zu einem ermäßigten Steuersatz von 5% besteuert, die restliche Fläche wird zum Normalsatz von 19% besteuert.
• Wenn der Wert der Immobilie 475.000 € oder ihre Fläche 190 m2 übersteigt, gilt der ermäßigte Satz nicht, und die gesamte Fläche der Immobilie unterliegt dem Normalsatz von 19%.

Beispiel für die Berechnung der Mehrwertsteuer:

Stempelsteuer

Stempelsteuer wird dem Käufer bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags für eine Immobilie in Rechnung gestellt. Wenn es nicht möglich ist, sie sofort zu zahlen, können Sie dies innerhalb von dreißig Tagen nach Unterzeichnung des Vertrags tun. Die Höhe der Stempelsteuer hängt vom Wert der Immobilie ab:

• Die ersten 5.000 € des Transaktionswerts sind von der Steuer befreit.
• 0,15% - für den Betrag von 5.001 € bis 170.000 €.
• 0,20% - für einen Betrag über 170.000 €.
• Der Höchstbetrag der Stempelsteuer ist auf 20.000 € pro Dokument begrenzt.

Bei Immobilienmietverträgen kann ein fester Stempelsteuersatz angewandt werden, der von der Dauer des Mietvertrags abhängt und zwischen 1,5 € und 5 € pro Mietjahr liegen kann.

Ein Beispiel für die Berechnung der Stempelsteuer:

Titelgebühr

Die Gebühr für die Eigentumsübertragung wird vom zypriotischen Amt für Bodenressourcen erhoben. Ihr Satz ist recht flexibel und hängt direkt vom Wert der Immobilie ab:

• 3% - für die ersten 85.000 € des Immobilienwerts.
• 5% - für den Betrag von 85.001 € bis 170.000 €.
• 8% - für einen Betrag von über 170.000 €.

Ein Beispiel für die Berechnung der Titelgebühr:

Die Möglichkeiten zur Senkung des Steuerbetrags

In Zypern gibt es verschiedene Vergünstigungen und Regelungen, um die Steuerlast beim Immobilienkauf zu verringern. Wie bereits erwähnt, können Sie beim Kauf Ihrer ersten Wohnimmobilie einen Vorteil in Form eines ermäßigten Mehrwertsteuersatzes in Zypern von 5% für die ersten 130 m2 erhalten. 

Eine Befreiung von der Grunderwerbsgebühr ist möglich, wenn der Immobilienerwerb im Rahmen bestimmter staatlicher Förderprogramme, z. B. für ausländische Investoren, getätigt wird. In solchen Fällen ist der künftige Eigentümer jedoch für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel 3-5 Jahre) daran gehindert, die Immobilie zu verkaufen oder die Eigentumsverhältnisse zu ändern.

Sie können die Zahlung der Stempelsteuer vermeiden, wenn der Kauf einer Immobilie der Mehrwertsteuer (MwSt.) unterliegt. In den meisten Fällen gilt dies für Erstwohnungen, die zwangsläufig der Mehrwertsteuer unterliegen. In anderen Fällen wird die Stempelsteuer nicht erhoben, wenn:

• Die Transaktion wird über staatliche oder gemeinnützige Organisationen abgewickelt, und die Transaktion selbst wird als sozial nützlich angesehen.
• Die Transaktion wird im Rahmen von staatlichen Subventions- oder Sozialversicherungsprogrammen durchgeführt.
• Wenn das Dokument oder die Transaktion von besonderer Bedeutung für das öffentliche Wohl ist.

Beim Kauf eines Hauses, einer Villa oder einer Wohnung in Zypern für mehrere Personen (Ehegatten oder Verwandte) wird die Steuerbemessungsgrundlage für jeden Anteil reduziert, was bedeutet, dass auch der Steuerprozentsatz verringert wird. Diese Methode ist absolut legal und ermöglicht es Ihnen, beim Kauf von Immobilien in Zypern Geld zu sparen.

Einkommensteuer auf den Verkauf von Wohnimmobilien

Beim Verkauf von Wohnimmobilien in Zypern müssen mehrere Steuern berücksichtigt werden, die sich erheblich auf den Endbetrag der Transaktion auswirken können. Die erste ist die Kapitalertragssteuer (Capital Gains Tax) und gleichzeitig der wichtigste Ausgabenposten. Die zweite ist die Gebühr für die Übertragung von Immobilien (Immutable Property Transfer Levy, IPTL), und sie ist nicht so bedeutend.

Die Kapitalertragssteuer wird erhoben auf der Nettogewinn aus dem Verkauf von Immobilien. Er beträgt 20% des steuerpflichtigen Gewinns und wird als Differenz zwischen dem Verkaufs- und dem Kaufpreis der Immobilie berechnet, bereinigt um die Inflation. Vom Gewinn abgezogen werden auch Ausgaben für Immobilienverbesserungen, wie größere Reparaturen und Kosten für Rechtsberatung und Maklerprovisionen.

In diesem Fall hat der Steuerzahler das Recht, von der Steuer befreit zu werden. Die ersten 17.086 EUR Gewinn pro Eigentümer sind steuerfrei. Befindet sich die Immobilie seit mehr als 5 Jahren im Besitz des Verkäufers und handelt es sich um den ersten Verkauf einer Immobilie in Zypern, erhöht sich die Grenze auf 85.430 EUR. Das heißt, wenn die Immobilie für 100.000 € gekauft und für 117.086 € verkauft wurde, müssen Sie keine Steuern zahlen, und nach fünf Jahren werden 185.430 € nicht besteuert.

Die Kapitalertragssteuer wird in Zypern nicht erhoben, wenn Landwirte landwirtschaftliche Grundstücke verkaufen oder wenn sie Eigentum als Erbschaft oder Schenkung an enge Verwandte übertragen.

Gebühr für die Übertragung von Grundstücken (Immutable Property Transfer Levy, IPTL) Sie wurde im Jahr 2021 eingeführt und stellt eine Gebühr von 0,4% des Wertes des Immobilienverkaufs dar. Die Gebühr wird bei jedem Verkauf der Immobilie erhoben und vom Verkäufer bezahlt. Sie gilt unabhängig von der Art der Immobilie und davon, ob der Käufer auf Zypern ansässig ist. Für mehrwertsteuerpflichtige Transaktionen wird die IPTL jedoch nicht erhoben. 

Bei Umsätzen, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen, ist vorgesehen, die IPTL um 50% des Gesamtbetrags der Gebühr zu reduzieren, wenn das Objekt auf dem Sekundärmarkt gekauft wird und die Mehrwertsteuer bereits beim Erstverkauf dieser Immobilie gezahlt wurde. 

Steuern auf Erbschaft und Schenkung von Wohnimmobilien

Die Erbschaftssteuer ist in Zypern seit 2000 abgeschafft. Derzeit müssen Erben, die eine Immobilie im Rahmen eines Erbrechts erhalten, keine Steuern auf die Übertragung der Immobilie selbst entrichten. Allerdings sind mit diesem Vorgang Verwaltungsgebühren und Kosten verbunden.

Bei der Schenkung ist die Situation etwas anders. In diesem Fall ist die Übertragung von Immobilien zwischen den nächsten Verwandten, wie Eltern, Kindern und Ehegatten, von der Steuer befreit. Die Steuerbefreiung gilt nur für Verwandte bis zum dritten Grad der Verwandtschaft. Der Schenker oder der Beschenkte ist verpflichtet, eine Gebühr für die Übertragung des Eigentums zu entrichten (Eigentumsgebühr). Die Höhe der Gebühr richtet sich nach dem Wert der Immobilie, kann aber bei Schenkungen je nach Verwandtschaftsgrad erheblich reduziert oder erlassen werden. Weitere Kosten können anfallen:

• Notarkosten. Für den Entwurf und die Beglaubigung eines Schenkungs- oder Erbschaftsvertrags. Die Kosten können je nach Komplexität des Vorgangs variieren, bewegen sich aber in der Regel zwischen 300 und 1000 €.
• Prüfung von Schulden und Einschränkungen. Vor der Eintragung eines neuen Eigentümers kann es erforderlich sein, zu prüfen, ob Schulden oder Eigentumsbeschränkungen vorliegen. In der Regel kostet eine solche Prüfung 100-200 €.
• Juristische Dienstleistungen. Für die korrekte Ausfertigung aller Dokumente benötigen Sie möglicherweise die Hilfe eines Anwalts, dessen durchschnittliche Kosten je nach Arbeitsaufwand zwischen 500 und 2000 € liegen.
• Gebühren für die Bewertung von Immobilien. In einigen Fällen ist eine Immobilienbewertung erforderlich, um den Marktwert zu ermitteln. Dazu ist ein Gutachter erforderlich, dessen Dienste in Zypern etwa 200-500 € kosten.
• Gebühren für die Wiedererteilung von Dokumenten. Die Änderung von Titeldokumenten oder anderen offiziellen Dokumenten kostet 100-200 €.

Überblick über den zypriotischen Immobilienmarkt: Kosten für Wohnraum, beliebte Investitionsgebiete und Bedingungen für die Erlangung eines ständigen Wohnsitzes

Steuern auf die Vermietung von Grundstücken

Bei der Vermietung von Immobilien in Zypern muss der Eigentümer mehrere Arten von Steuern zahlen. Sie hängen von der Art der Vermietung, der Höhe des Einkommens und dem Status des Steuerzahlers ab. Die wichtigste ist die Einkommenssteuer: In Zypern ist sie progressiv, was bedeutet, dass der Zinssatz im Verhältnis zu den erzielten Einnahmen steigt. Die Steuer wird nach Abzug aller zusätzlichen Ausgaben wie Reparaturen und Abschreibungen erhoben.

Besonderer Verteidigungsbeitrag (SDC) Sie wird nur von Personen mit Wohnsitz in Zypern erhoben. Sie gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien, die vermietet werden. Ihr Satz beträgt im Jahr 2024 3% der Bruttomieteinnahmen. Die Steuer wird vom Vermieter selbständig einbehalten und vierteljährlich abgeführt.

Vergünstigungen oder sogar eine vollständige Befreiung von der Zahlung der SDC sind möglich, wenn die Immobilie an Familienmitglieder vermietet wird, z. B. an Ehegatten, Kinder oder Eltern.

Andere Arten von Steuern und Gebühren auf Immobilien

Im Jahr 2017 erließ die zyprische Regierung ein Dekret zur vollständigen Abschaffung der jährlichen Grundsteuer. Stattdessen konzentriert sich die Regierung auf die Verbesserung der Wirksamkeit bestehender Steuern und Gebühren, die Bekämpfung der Steuerhinterziehung und die Entwicklung neuer Steuern und Gebühren. 

Eines der derzeit am meisten diskutierten Projekte ist die "grüne" Steuer: Sie wird auf Kraftstoffe erhoben, die in Wirtschaftszweigen verwendet werden, die nicht am EU-Emissionshandelssystem teilnehmen. Aufgrund der Erschöpfung der lokalen Süßwasserquellen wird auch die Möglichkeit der Einführung einer Wassersteuer in Betracht gezogen. Andere Arten von Steuern und Gebühren sind u. a:

• Kommunale Gebühren. Sie umfassen Zahlungen für verschiedene Versorgungsleistungen wie Müllabfuhr, Straßenbeleuchtung und Instandhaltung der Infrastruktur. Solche Gebühren werden von den Kommunen erhoben und von den Grundstückseigentümern verlangt. Ihre Höhe kann je nach Lage des Grundstücks und den Entscheidungen der jeweiligen Gemeinde erheblich variieren. Die Gebühr für die Müllabfuhr kann beispielsweise zwischen 80 € und 300 € pro Jahr liegen. Die Gebühren werden in der Regel auf der Grundlage der Fläche des Grundstücks, der Art des Grundstücks (Wohn- oder Geschäftshaus) und des Niveaus der in der Region angebotenen Dienstleistungen berechnet. Einige Gemeinden können auch zusätzliche Gebühren für die Sauberhaltung von Parks und öffentlichen Plätzen erheben.
• Die Gebühr für die Erteilung von Baugenehmigungen. Sie ist für die Erteilung von Genehmigungen für den Bau von neuen Gebäuden, den Umbau oder die Erweiterung bestehender Immobilien zuständig. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens wird geprüft, ob die Planungsunterlagen mit den Bauvorschriften übereinstimmen. Die Höhe der Gebühr für eine Baugenehmigung liegt zwischen 1% und 3% der Gesamtkosten für den Bau oder Umbau.
• Gebühren für den Anschluss an die Kommunikation. Sie wird für den Anschluss von Immobilien an Versorgungsnetze wie Wasserversorgung, Gas, Strom und Kanalisation verwendet. Die Kosten für den Anschluss an das Kommunikationsnetz können je nach Art der Immobilie und Standort variieren. Der Anschluss an das Stromnetz kann zum Beispiel zwischen 500 und 2000 € kosten. Die Höhe der Gebühr hängt von der Entfernung zu den bestehenden Netzen und der Komplexität des Anschlusses ab. Bei Neubauten in abgelegenen Gebieten können die Kosten höher sein, da unter Umständen neue Rohre oder Stromleitungen verlegt werden müssen.
• Jährliche Lizenzgebühren für den Betrieb von Gewerbeimmobilien. Sie werden von Eigentümern gewerblicher Immobilien für das Recht erhoben, in der Gemeinde tätig zu werden, einschließlich der Zahlungen für Genehmigungen für bestimmte Arten von Tätigkeiten, wie Handel, Erbringung von Dienstleistungen oder Werbung an der Fassade eines Gebäudes. Die Höhe der Genehmigungsgebühren hängt von der Art des Geschäfts und seinem Standort ab. Für Einzelhandelsgeschäfte in touristischen Gebieten kann die Gebühr beispielsweise zwischen 100 und 1.000 Euro pro Jahr liegen, je nach Art und Größe des Geschäfts sowie der für den Betrieb erforderlichen Lizenzkategorie. 

Aber hier geht es nur um die Steuern in Zypern für natürliche Personen. Das Land hat auch eine separate Körperschaftssteuer für juristische Personen. Unternehmen müssen bis spätestens 31. Dezember eine jährliche Steuererklärung auf der Grundlage zuverlässiger Jahresabschlüsse abgeben. Der Standardsatz beträgt 12,5% des Gesamteinkommens des Unternehmens und in Zypern. Die Steuer gilt auch für das Tochtervermögen des Unternehmens.

Autor

Mikhail Konon ist eine Werbetexterin

Ich schreibe informative Artikel über Immobilien, Investitionen, Arbeitssuche und Steuern.

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