Paradoxe des Wohnungsmarktes in Polen: Wie geht es weiter im Jahr 2024

Der polnische Wohnungsmarkt war im Jahr 2023 durch eine hohe Nachfrage gekennzeichnet, die das Preiswachstum auf dem Markt anregte. Im Jahr 2024 gingen Nachfrage und Aktivität auf dem Wohnungsmarkt zurück, aber die Preise steigen weiter. Diese paradoxe Situation sowie die Erwartung eines neuen Kreditprogramms "Credit #naStart" haben uns veranlasst, den aktuellen Zustand des polnischen Immobilienmarktes zu analysieren.

Angebot und Nachfrage

Sie können die Entwicklung des polnischen Immobilienmarktes in den letzten 10 Jahren in unseren Analysen verfolgen.

Was die aktuelle Situation im Einzelnen betrifft, so hat die Narodowy Bank Polski Statistiken über Kauf- und Verkaufstransaktionen mit Wohnungen in den größten polnischen Städten nach den Ergebnissen des ersten Quartals 2024 veröffentlicht - Warschau, Krakau, Breslau, Posen, Danzig, Lodz.

Im 1. Quartal 2024 verzeichnete der Wohnungsmarkt also einen Nachfragerückgang. In fünf der sechs größten polnischen Städte ist die Zahl der Wohnungstransaktionen im Vergleich zu früheren Zeiträumen deutlich zurückgegangen. 

Angaben zu den Ergebnissen des 1. Quartals 2024:

Ein Nachfragerückgang auf dem Markt und damit ein Rückgang der Zahl der Kauf- und Verkaufstransaktionen wurde erwartet - im Januar 2024 wurde die Annahme von Anträgen für das Darlehensprogramm "Safe Loan 2%" aufgrund des Erreichens der Beleihungsgrenze eingestellt. Das Limit selbst wurde bereits im Dezember 2023 erreicht. 

Das Programm "Sicheres Darlehen 2%" ist seit Juli 2023 in Kraft und hat einen massiven Anstieg der Nachfrage ausgelöst. Der Höhepunkt des Programms fiel auf das 4. Quartal 2023: Insgesamt wurden in diesem Zeitraum 36% mehr Wohnungstransaktionen in den 6 größten Städten Polens registriert als im 4. Quartal 2022. 

Die Narodowy Bank Polski hat noch keine Daten über die Zahl der Wohnungstransaktionen im 2. Quartal 2024 veröffentlicht, doch lässt sich schon jetzt sagen, dass ihre Zahl die des Vorjahres wahrscheinlich nicht übersteigen wird. Dafür gibt es mehrere Gründe: eine spürbar geringere Käufernachfrage, hohe Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen, viele potenzielle Käufer sind "in Wartestellung" - sie warten auf den Start des Kreditprogramms "Credit #naStart", das bescheidener ausfallen wird als sein Vorgänger.

In einer Zeit, in der die Nachfrage auf dem Markt rückläufig war, stieg die Zahl der Angebote für den Verkauf von Wohnungen. Nach Angaben der OLXDATA-Plattform, in den 6 größten polnischen Städten, die Zahl der Anzeigen für den Verkauf von Wohnungen auf Websites Otodom.pl und Olx.pl im September 2024, erreichte es Rekordwerte.

Preise für Wohnungen in Neubauten und auf dem Sekundärmarkt

Nach Angaben von Narodowy Bank PolskiDie Daten über den durchschnittlichen Quadratmeterpreis werden in die folgenden Gruppen eingeteilt:

1. Warschau.
2. Die sechs größten polnischen Städte ohne Warschau (Gdansk, Gdynia, Krakow, Lodz, Poznan, Wroclaw).
3. Zehn analysierte Städte (Bialystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszow, Szczecin, Zielona Gora).

Die Wohnungspreise steigen sowohl auf dem Sekundär- als auch auf dem Primärmarkt weiter an. Nach den Ergebnissen des 2. Quartals 2024 betrug der Durchschnittspreis auf dem Warschauer Primärmarkt 16.021 PLN/qm (ca. 3724 EUR/qm) - das sind 1% mehr als im vorangegangenen Zeitraum und 22% mehr als im 2. Quartal des letzten Jahres. Lesen Sie mehr in unserer detaillierten Analyse der Immobilienpreise in der polnischen Hauptstadt.

In der Gruppe der sechs Städte stieg der Durchschnittspreis pro Quadratmeter im Laufe des Jahres um 21%, im 2. Quartal 2024 auf 12.762 PLN/qm (ca. 2967 EUR/qm) - im Vergleich zum 1. Quartal 2024 betrug der Anstieg 3%. 

Die Stadt mit dem teuersten Quadratmeter in dieser Gruppe ist Krakau - 15.277 PLN/qm (ca. 3552 EUR/qm). Im Laufe des Jahres stieg der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter um 32% - das ist der größte jährliche Preisanstieg im 2. Quartal 2024; wenn wir über das vierteljährliche Wachstum sprechen, dann in Bezug auf 1 bis zum Quartal 2024, war es 4%. Die Stadt mit dem niedrigsten Durchschnittspreis pro Quadratmeter in der Gruppe ist traditionell Lodz - 9837 PLN/qm (ca. 2287 EUR/qm), +1% gegenüber dem Vorquartal und +12% gegenüber dem 2.

Die nachstehenden Daten zeigen, wieWie hat sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen auf dem Primärmarkt in der Gruppe der 10 untersuchten Städte verändert.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis auf dem Warschauer Sekundärmarkt lag im 2. Quartal 2024 bei 15.123 PLN/qm (etwa 3.516 EUR/qm) - das sind 2% mehr als im 1. Quartal 2024 und 15% mehr als im 2. Quartal 2023.

Für eine Gruppe von sechs Städten lag der Durchschnittspreis auf dem Sekundärmarkt bei 11.443 PLN/qm (ca. 2660 EUR/qm) - ein Anstieg um 5% gegenüber dem Vorquartal und +21% gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. 

Der höchste Durchschnittspreis pro Quadratmeter in dieser Gruppe wird traditionell in Krakau verzeichnet - 14.585 PLN/qm (ca. 3391 EUR/qm), +7% im Vergleich zum 1. Quartal 2024 und +30% im Vergleich zum 2. Quartal 2023. Der niedrigste Durchschnittspreis in Lodz beträgt 7.602 PLN/qm (ca. 1.767 EUR/qm), das sind 1% mehr als im 1. Quartal 2024 und 19% mehr als im 2. Quartal 2023.

Nachstehend finden Sie Daten über wie sich der Durchschnittspreis pro Quadratmeter für Wohnungen auf dem Sekundärmarkt in der Gruppe der 10 analysierten Städte verändert hat.

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Ergebnisse

Eine Analyse des polnischen Immobilienmarktes in der ersten Hälfte des Jahres 2024 zeigt die folgenden Haupttrends:

1. Nachfragerückgang: In fünf der sechs größten polnischen Städte ist die Zahl der Kauf- und Verkaufstransaktionen von Wohnungen im Vergleich zu den vorangegangenen Zeiträumen deutlich zurückgegangen.
2. Angebotswachstum: Die Zahl der Anzeigen für den Verkauf von Wohnungen in den größten Städten hat ein Rekordniveau erreicht.
3. Anhaltender Preisanstieg: Trotz des Nachfragerückgangs steigen die Wohnungspreise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt weiter an.
4. Regionale Unterschiede: Die Preisdynamik in den einzelnen Städten ist sehr unterschiedlich, wobei Krakau den größten Preisanstieg aufweist.
5. Die Auswirkungen staatlicher Programme: Der Abschluss des Programms "Safe Loan 2%" hat sich spürbar auf den Markt ausgewirkt, und die Erwartung eines neuen Programms "Credit #naStart" zwingt viele potenzielle Käufer zu einer abwartenden Haltung.
6. Rekordpreise in Warschau: Die Hauptstadt bleibt der teuerste Markt mit Preisen von 16.021 PLN/qm auf dem Primärmarkt.

Diese Trends deuten auf eine Übergangsphase auf dem polnischen Immobilienmarkt hin. Trotz des Nachfragerückgangs deutet das stetige Preiswachstum auf die anhaltende Attraktivität von Immobilien als Anlageobjekt hin. Die zukünftige Entwicklung des Marktes wird weitgehend von der Wirtschaftspolitik, den Zinssätzen und der Umsetzung neuer staatlicher Förderprogramme abhängen.

Autor

Roman Tomashevich Analyst

Ich zeige die Situation auf dem Immobilienmarkt in Diagrammen und Zahlen.

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